Можно ли выкупить участок под объектом незавершенного строительства

Сможет ли собственник объекта незавершенного строительства приобрести земельный участок на праве собственности?

В целях уточнения характеристик объектов недвижимости обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее — ГК РФ). Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относит все то, что прочно связано с землей, другими словами, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. к ним относит объекты незавершенного строительства. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации, объект незавершенного строительства относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, сооружениями. Однако, как видно из определений здания и сооружения, это, прежде всего результат строительства — признак, которым не обладает объект незавершенного строительства. Разграничением по данному признаку является наличие или отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. Также в отличие от зданий, сооружений, объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Следовательно, объекты незавершенного строительства не входят в число объектов, наличие которых дает лицу право на выкуп земельного участка. Основания продажи земельных участков без торгов изложены в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Поэтому правообладателям стоит обратить внимание на то, что земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства в собственность не предоставляются. Кроме того, исходя из судебной практики, Высший Арбитражный суд Российской Федерации также приходит к выводу, что объекты незавершенного строительства не являются зданиями, сооружениями, и поэтому приватизация земельных участков под ними в силу ЗК РФ невозможна (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 г. № 14880/10).

Источник

Выкуп арендованной земли с незавершенкой. Можно ли выкупить земельный участок под объектом незавершенного строительства . Для объектов незавершенного строительства , в случае если срок аренды был уже продлен, но строительство так и не завершено, применима ст. 239.1 ГК РФ. В таком случае существует риск продажи объекта незавершенного строительства на публичных торгах в судебном порядке по иску государственного (муниципального) органа в течение 6 месяцев с даты истечения срока действия договора (согласно пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

К вопросу о приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства

Воробьева, А. В. К вопросу о приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства / А. В. Воробьева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 17 (151). — С. 158-160. — URL: https://moluch.ru/archive/151/42983/ (дата обращения: 07.09.2022).

В практике применения законодательства возник достаточно острый вопрос о том, имеют ли исключительное право на приватизацию земельных участков собственники объектов незавершенного строительства. Высшие судебные органы применяли различные подходы к решению данного вопроса.

Чтобы рассмотреть данный вопрос, необходимо обратиться к определению объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации), собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки.[5]

Для того чтобы определить, что относится к объектам недвижимости, обратимся к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее — ГК РФ). [1] Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам, помимо прочего, относит все то, что прочно связано с землей, другими словами, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. к ним относит объекты незавершенного строительства.

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации [3], объект незавершенного строительства относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, сооружениями. Однако, как видно из определений здания и сооружения, это, прежде всего результат строительства — признак, которым не обладает объект незавершенного строительства. Разграничением по данному признаку является наличие или отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию в установленном законодательством порядке. Также в отличие от зданий, сооружений, объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) [2], одним из случаев продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, перечисленных в ст. 39.3, является продажа земельных участков собственникам зданий, сооружений, либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ. Как мы видим, в данном перечне отсутствует объект незавершенного строительства.

Примечательно, что законодатель не дает определения объектам незавершенного строительства, что вызывает трудности в правоприменительной практике.

При анализе доктринальных определений объекта незавершенного строительства, наиболее предпочтительной представляется позиция Р. А. Валеева, который выводит определение объекта незавершенного строительства, через призму его признаков. Таким образом, по Р. А. Валееву, объектом незавершенного строительства является создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в установленном законодательством порядке. [13, c. 34]

Таким образом, видно, что объект незавершенного строительства, будучи объектом недвижимости и объектом капитального строительства, не обладает комплексом необходимых признаков для включения его в перечень наряду со зданием, сооружением. Следовательно, объекты незавершенного строительства не входят в число объектов, наличие которых дает лицу право на выкуп земельного участка.

Несмотря на отсутствие прямого указания в законе на право выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства, судебная практика многие годы придерживалась позиции в пользу предоставления такого права собственникам объектов незавершенного строительства.

Отправной точкой в изменении подхода к данному вопросу стало Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. № 8595/08. [7] Суд признал законным отказ администрации г. Тольятти в заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося на праве аренды у общества с ограниченной ответственностью, имеющего на праве собственности объект незавершенного строительства, расположенный на данном земельном участке, который оно приобрело по договору купли-продажи. Отменяя решения нижестоящих судебных инстанций по этому делу, Президиумом ВАС РФ были сделаны следующие выводы:

1. Выкуп земельных участков под объектом незавершенного строительства возможен в случаях, прямо указанных в законе, несмотря на прямое указание на это в ЗК РФ. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона о приватизации и переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ) [4].
2. Также судом было указано, что применение норм о приватизации указанных в ст. 36 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015 г.; утратила силу; в настоящее время применяется ст. 39.3 ЗК РФ) исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Таким образом, Высший Арбитражный суд Российской Федерации пришел к выводу, что объекты незавершенного строительства не являются зданиями, сооружениями, и поэтому приватизация земельных участков под ними в силу ЗК РФ невозможна.

Данная позиция была поддержана в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 г. № 14880/10. [8]

Также схожую позицию имеет Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2016 г. № 19-КГ15–48 [11], согласно которому земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих зданий, сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Это исключает возможность предоставить занятые ими земельные участки в собственность исходя из ст. 36 ЗК РФ.

Однако в Определении от 22 февраля 2012 г. № 71-В11–13 Верховным Судом Российской Федерации был использован иной подход в решении данного вопроса. [10] Суд указал, что если на объект незавершенного строительства зарегистрировано право собственности, который в данном случае является объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с существующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования ст. 36 ЗК РФ не имеется. То есть в этом случае фактически имело место расширительное толкование нормы без каких-либо ограничений, обусловленных вышеперечисленными свойствами объектов недвижимого имущества.

Позднее в Определении от 29 апреля 2016 г. № 305-КГ15–19738 Верховный Суд Российской Федерации указал, что в силу п. 3 ст. 28 Закона о приватизации заявитель, выкупивший объекты незавершенного строительства в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом. [12]

В остальных случаях Верховный Суд Российской Федерации в настоящее время придерживается позиции о невозможности приобретения в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, за исключением указанных в законодательстве случаев.

Помимо прочего, представляется интересной судебная практика по выкупу земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства, которые были приобретены не в результате приватизации, а в результате гражданско-правовых сделок, частности, по договору купли-продажи.

Во-первых, при рассмотрении данного вопроса следует обратить внимание на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2012 г. № 15874/11. [9] В данном Постановлении суд указал, что норма п. 3 ст. 28 Закона № 137-ФЗ при приобретении находящихся на арендованном земельном участке объектов незавершенного строительства, не в процессе приватизации, а по договору купли-продажи, не применима.

Во-вторых, согласно п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» если право собственности на здание, сооружение перешло после введения в действие ЗК РФ лицу, которое не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу необходимо переоформить данное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. [6]

Следовательно, при смене собственника объекта недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства, осуществляется переход обязанности по переоформлению, и, соответственно, право выбора вида переоформляемого права. Учитывая данный факт, можно предположить о возможности перехода права на выкуп земельного участка к новому собственнику объекта незавершенного строительства.

На первый взгляд, оба случая, рассмотренных выше, схожи, однако решение вопроса о наличии или отсутствии оснований для приватизации земельного участка различается по существу рассматриваемых отношений. Так, в одном случае речь идет об определении возможности перехода к новому правообладателю недвижимости ограниченного вещного права, а в другом у продавца объекта вещное право на земельный участок отсутствует.

Таким образом, при решении вопроса о возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства необходимо учитывать наличие юридических оснований и фактических оснований. То есть, предусмотренную законом возможность и приобретение права в порядке приватизации, факт обладания земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

4. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

5. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

6. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

7. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. № 8595/08/.

1. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 г. № 14880/10.
2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 апреля 2012 г. № 15874/11/.

10. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 февраля 2012 г. № 71-В11–13.

11. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2016 г. № 19-КГ15–48.

12. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2016 г. № 305-КГ15–19738.

1. Валеев Р. А. Объект незавершенного строительства в системе объектов недвижимости: моногр. М.: Юрист, 2009. 176 с.

Основные термины (генерируются автоматически): незавершенное строительство, земельный участок, Российская Федерация, РФ, Высший Арбитражный Суд, Верховный Суд, сооружение, участок, договор купли-продажи, Постановление Президиума.

Похожие статьи

Институт приобретательной давности как основание для.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 № 3004/11. Письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 25.01.2017 № ОГ-Д23–624 «О вопросах, связанных с земельными участками в СНТ».

Правовые проблемы реализации принципа единства судьбы.

Так, судом было указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью, необходимый для ее использования.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».

О признании объекта незавершенного строительства.

самовольная постройка, незавершенное строительство, ГК РФ, недвижимое имущество, Российская Федерация, земельный участок, Гражданский кодекс, внесение изменений, Градостроительный кодекс, буквальное толкование.

Проблемы приватизации земельных участков собственниками.

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и т. д. [7].

Проблема передачи в аренду части земельного участка

Проблема передачи в аренду не целого объекта, а его части или части земельного участка существовала с давних времен, в настоящее время указанную проблему предложил разрешить Высший арбитражный суд Российской Федерации (далее — ВАС РФ).

Актуальная проблема выкупа земельного участка под.

земельный участок, Российская Федерация, участок, уполномоченный орган, РФ, Земельный кодекс, земельный налог, купля — продажи, предприятие, цена выкупа.

Продажа объекта как основание для прекращения земельного.

В силу статьи 275 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который

04.06.2012 года между ответчиками ООО «М» и АО «Н» был подписан договор купли—продажи объектов недвижимости.

К вопросу о понятии недвижимости по современному.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — Президиум ВАС РФ), рассматривая дело о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на объект незавершенного строительства.

Институт приобретательной давности как основание для.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 № 3004/11. Письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 25.01.2017 № ОГ-Д23–624 «О вопросах, связанных с земельными участками в СНТ».

Правовые проблемы реализации принципа единства судьбы.

Так, судом было указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью, необходимый для ее использования.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».

О признании объекта незавершенного строительства.

самовольная постройка, незавершенное строительство, ГК РФ, недвижимое имущество, Российская Федерация, земельный участок, Гражданский кодекс, внесение изменений, Градостроительный кодекс, буквальное толкование.

Проблемы приватизации земельных участков собственниками.

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и т. д. [7].

Проблема передачи в аренду части земельного участка

Проблема передачи в аренду не целого объекта, а его части или части земельного участка существовала с давних времен, в настоящее время указанную проблему предложил разрешить Высший арбитражный суд Российской Федерации (далее — ВАС РФ).

Актуальная проблема выкупа земельного участка под.

земельный участок, Российская Федерация, участок, уполномоченный орган, РФ, Земельный кодекс, земельный налог, купля — продажи, предприятие, цена выкупа.

Продажа объекта как основание для прекращения земельного.

В силу статьи 275 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который

04.06.2012 года между ответчиками ООО «М» и АО «Н» был подписан договор купли—продажи объектов недвижимости.

К вопросу о понятии недвижимости по современному.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — Президиум ВАС РФ), рассматривая дело о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на объект незавершенного строительства.

Источник

« Можно ли приобрести в собственность земельный участок , предоставленный для строительства , если оно еще не завершено?» … В данной статье не названы объекты незавершенного строительства . Однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства , переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками .

Президиум ВАС: возникновение права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием, предоставляющим исключительное право на выкуп земельного участка

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 «Возникновение права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием, предоставляющим исключительное право на выкуп земельного участка, на котором находится указанный объект»

Общество с ограниченной ответственностью (далее — Общество) на основании договора купли-продажи приобрело в собственность объект незавершенного строительства, готовый на 52 процента. На обращение Общества с заявлением о продаже ему участка, на котором расположен объект, в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса РФ, мэрия ему отказала.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения мэрии об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка и об обязании мэрии в двухнедельный срок направить Обществу три экземпляра проекта договора купли-продажи земельного участка, подписанных уполномоченным лицом.

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, так как сделал вывод о том, что возникновение права собственности Общества на объект, главные конструктивные элементы которого возведены, является основанием для приватизации Обществом спорного участка. При этом суд указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ данный объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, перемещение которого, в силу прочной связи с землей, без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. По мнению суда, объектом незавершенного строительства может быть как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора мэрия просила их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Проверив обоснованность доводов сторон, Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что заявление мэрии подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Президиум ВАС РФ отметил, что, хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в Законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». К настоящему делу данные случаи не относятся.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Президиум ВАС РФ указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договором аренды земельного участка, дополнительным соглашением к нему и письмом мэрии подтверждалось, что Общество обладало правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды являлось завершение строительства объекта.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой Обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержали.

С учетом изложенного Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции, а также постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, требования Общества оставил без удовлетворения.

Источник

«Как можно продать участок , когда он следует судьбе нежилого помещения?!» — задавались вопросом судьи ВС. В Омске по адресу проспект Карла Маркса, д. 18 находится трехэтажное здание с магазинами. Частью помещений площадью 260 м² владела ИП Ольга Фалелеева. … Спустя год всю эту недвижимость выкупила предприниматель Екатерина Лодина. То есть тогда, получается, у магазинов было двое владельцев: Дубровин и Лодина. А в мае 2019-го Фалелеева подарила ИП Владиславу Пермякову те самые 163/439 долей на землю под зданием. … Закон запрещает раздельный оборот объекта недвижимости и участка , на котором тот расположен (ст. 35 Земельного кодекса).

Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства в 2022 году

Добрый день, уважаемый посетитель. В этой статье пойдёт разговор про Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства в 2022 году. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

предполагают представление одинакового набора документов для рассмотрения спора по существу (делая различия лишь в процессуальной форме документов: для административного порядка обжалования должно быть подано заявление по требованиям Росреестра, в то время как при судебном обжаловании сама форма искового заявления (жалобы) должна соответствовать правилам арбитражного процессуального законодательства).

Такие запреты не распространяются на реконструкцию объектов капитального строительства, которая не приведет к изменению вида разрешенного использования участка.

В этом случае собственник участка вправе подать заявление о снятии запрета на строительство в исполнительный орган государственной власти в течение месяца после внесения платы за снятие такого запрета.

Первичные собственники приватизированных предприятий теряют право приобретения земельных участков, если право собственности на эти предприятия переходит (полностью или частично) к другим лицам, которые могут выкупить землю без раздела участка. Подготовка документов для выкупа земельных участков Третий этап работ — это подготовка всех необходимых документов для выкупа земельных участков (см. схему 15.2). Особенность процедуры состоит в том, что покупатель сначала подаст заявку № 1 в Росимущество, которое при необходимости вносит изменения и дополнения в план приватизации предприятия и принимает решение о приватизации земельного участка не позднее одного месяца со дня регистрации заявки.

Форма, а также габариты участка определяется в соответствии с показателями прибора, оснащенного связью с базой Росреестра. Данная услуга осуществляется платно, и требуемую сумму вносит именно заинтересованное лицо. Общая стоимость будет непосредственно зависеть от площади рассматриваемого земельного участка, его удаленности от места расположения организации, а также срочности выезда. Границы определяются в соответствии со следующим алгоритмом:

Собственник вместе с кадастровым инженером, который проводит процедуру межевания, занимаются оформлением и последующим подписанием акта, на основании которого будет осуществляться процедура межевания границ выделенной территории.

Образец свидетельства о праве собственности на землю На основании результатов проведенного межевания территории подается соответствующее обращение в Кадастровую палату для того, чтобы новообразованный участок был поставлен на учет. Чтобы добиться максимального удобства оформления соответствующей документации, государственные органы предлагают специализированную услугу электронной очереди. Чтобы записаться на прием, можно позвонить по контактному номеру данной службы, обратиться через личный кабинет, а также подать заявку на портале государственных услуг.

Документы, которые требуются для постановки на кадастровый учет, выглядят следующим образом:

Регистрационный орган предложит оформить официальное заявление с указанием просьбы о выделении определенной земли из перечня государственной или муниципальной собственности, а также заплатить сумму пошлины.

После того, как будет проведена проверка правильности заполнения соответствующей информации, документы принимаются и выдается расписка, в которой будет указываться срок готовности кадастрового паспорта.

После этого на протяжении ближайших двух недель проводится проверка достоверности и корректности представленной информации, участку присваивается индивидуальный номер, и затем его ставят на кадастровый учет в единый государственный реестр. Затем оформляется кадастровый паспорт и план на указанное имущество, и готовые документы предоставляются заинтересованному лицу согласно расписке после того, как им будет предъявлено удостоверение личности или соответствующая доверенность.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства.

На основании ст. 55 ГрК РФ право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию.

Относительно проблем, возникающих при оформлении договоров об ипотеке, то необходимо отметить, что в соответствии со статьей 62 Федерального закона от 16 июля 2022 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия его собственника. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.Общество с ограниченной ответственностью (далее — Общество) на основании договора купли-продажи приобрело в собственность объект незавершенного строительства, готовый на 52 процента.

На обращение Общества с заявлением о продаже ему участка, на котором расположен объект, в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса РФ, мэрия ему отказала.»1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.Изучив судебную практику арбитражного суда по данному вопросу пришла к выводу, что выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства невозможен, поскольку земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы закона.

Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства.

Хотели приобрести объект незавершенного строительства, чтобы в дальнейшем выкупить под ним землю, объект демонтировать и построить новый, но вот что останавливает. Изучив судебную практику арбитражного суда по данному вопросу пришла к выводу, что выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства невозможен, поскольку земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы закона. Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 ФЗ от 21.12.2011г.

, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу закона. А когда земельный участок предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объекта для целей проектирования и строительства недвижимого имущества и цель, в соответствии с которой участок был предоставлен, не достигнута, или же когда объект незавершенного строительства был приобретен по сделке, то земельный участок не может быть предоставлен в собственность. Такая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г.

№ 14880/10, Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г.

№ 8985/08, Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. № 15874/11. Заявителями по данным делам (собственниками объектами незавершенного строительства) являются юридические лица. Затем я прочитала Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 22.02.2012г.

№ 71-В11-13, позиция которой прямо противоположна – при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющегося объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ не имеется, поэтому у собственника незавершенного строительства возникло право приобрести землю под объектом.

Всегда думала, что у нас в России судьба земельного участка следует судьбе здания (хотя считаю это неправильным). Однако, по сложившейся практике арбитражного суда выкупить земельный участок под таким объектом не получится.

Законодательная основа

Продажа земель, находящихся в собственности у государства или муниципалитета, осуществляется с помощью аукциона, торгов или без них, — всё это регламентируется статьёй 39.3 ЗК РФ.

Рассмотрим случаи, в которых земельный участок продаётся без торгов:

• Государство или муниципалитет заключают с гражданином договор на комплексное освоение земли, после чего предоставляют надел земли в аренду.
• Если надел образуется из предоставленных ЗУ некоммерческими организациями, целью которых является комплексное освоение под ИЖС, садоводства, огородничеств дачного хозяйства.
• Надел, который образуется из-за разделения ЗУ некоммерческой организацией. Целью данной организации является постройка индивидуального жилстроя, которая в последующем будет отнесена к имуществу для всеобщего использования.
• Если они образуются в результате разделения земли, предоставляемой юр. лицу для развития дачного хозяйства. Также предоставленный надел должен иметь характер общеиспользуемого имущества.
• Если на нём располагаются здания или сооружения. Все случаи с расположением каких-либо построек на таком ЗУ рассмотрены в ст. 39.20 ЗК РФ.
• Земельный участок предоставляется гражданам под ИЖС либо личное подсобное, дачное хоз-во, садоводство, огородничество в пределах территориальных границ города, поселка (территориальной единицы).
• Если предоставляется физ. и юр. лицам земля сельхозназначения, была использована в течение 3-х лет со дня заключения договора аренды, и не было нарушений по договорным пунктам и иных правонарушений правил земельного надзора, то на ЗУ заключается договор купли-продажи по окончанию договора аренды.

Обратите внимание: иногда органы МСУ предоставляют землю с последующим выкупом земли и построек находящихся на ней. Покупка в данных случаях осложняется тем, что в течение всего периода аренды не должно быть нарушено ни единого пункта договора.

Полный перечень указан в статье.

Далее рассмотрим условия, которые предполагают передачу арендованного земельного надела в частную собственность.

К ним относятся:

• Выданная территория дана в аренду, что соответственно закрепляется договором аренды;
• ЗУ выдан гражданину или юридическому лицу в бессрочное использование;
• Надел эксплуатируется на основании пожизненных наследственных прав владения.

Обратите внимание: строительство может быть и на начальной стадии, главное, чтобы был заложен фундамент. Земля, находящаяся под основанием будущего строения, передается во владение собственнику постройки. Также имейте ввиду, что объект недвижимости подлежит регистрации, как незаконченное строительство.

Справка о доходах

Регистрация и постановка на учёт земельного участка

После выкупа и межевания необходимо встать на учёт в кадастре, для этого необходимо:

• Документ, удостоверяющий личность;
• План границ (межевая документация);
• Квитанция об уплате госпошлины;
• Оформление заявления о выделе определенной земли из муниципальной и государственной собственности (выдаётся сотрудниками регистрирующего органа).

По окончанию сотрудниками выдаётся расписка о приёме документов, в которой указана дата окончания постановки на учёт в кадастре. Также по номеру расписки можно проследить за статусом выполнения операции на сайте rosreestr.ru. Примерно срок составляет около 14 календарных дней.

После чего необходимо осуществить перевод земельного участка в собственность.

Для этого потребуется:

• Документ, удостоверяющий личность;
• Кадастровый паспорт на ЗУ;
• Договор купли-продажи на участок или выписка о выделе собственности у администрации;
• Квитанция об уплате госпошлины.

Список документации для каждого случая индивидуален, потому может дополняться по требованию сотрудников регистрирующего органа.

Порядок выкупа

Чтобы выкупить из аренды в собственность необходимо сделать следующее:

• Получить кадастровый паспорт на ОН, который находится на желаемом наделе (построенный либо незаконченный).
• После закрепления недвижимости (как за собственником), вы получите право льготного выкупа.
• После двух вышеописанных действ следует обратиться в органы МСУ с заявлением на выкуп ЗУ, который располагается под определенным, а главное зарегистрированным объектом недвижимости.
• Заключение с муниципалитетом договора купли-продажи.

Как отдельный пункт можно упомянуть межевание границ. Однако процедура необходима в индивидуальных случаях, когда границы чётко не определены или возникают споры с соседями. Оплату за межевание вносит заинтересованное в этом лицо, то есть вы. Стоимость процедуры варьируется в районе 5-15 тысяч рублей, в зависимости от отдельно взятого кадастрового инженера или организации, чьи сотрудники будут осуществлять данную процедуру. Перед заключением договора на осуществление работы (услуги) заранее посмотрите всю информацию об специалисте на сайте Росреестра. На этом сайте вы сможете просмотреть дату выдачи квалификационного аттестата, его действительность и результаты профессиональной деятельности (ранее оказываемых услуг).

Справка о нетрудоспособности

Соглашение о задатке

Права на выкуп ЗУ

Таковыми правами обладают и юридические, и физические лица, главное чтобы на земле, находящейся у них в аренде, была зарегистрирована постройка (в ЕГРН).

Для регистрации строения необходимо:

• Обратиться в БТИ и написать заявление о выдаче тех. паспорта на интересующий объект недвижимости.
• Согласно данным, полученным из тех. Паспорта, разработать план объекта.
• Осуществить регистрацию постройки в МФЦ или Госреестре.
• Зарегистрировать права собственника в МФЦ или государственном реестре.

«Как определяется стоимостная оценка земли?» — довольно частый вопрос. Формирование стоимости происходит в каждом регионе индивидуально, это регламентируется областными законами и актами муниципалитета. Как правило, земельные участки продаются по кадастровой стоимости, а не по рыночной, и цена, обычно, представлена в виде определенного процента от общей суммы (не более 3% под индивидуальное жилое строительство).

Стоит отметить, что не все земельные участки можно приватизировать/выкупить, к таким ЗУ относятся:

• Гор. парки, сады, территория заповедников;
• Охранные зоны предприятий;
• Наделы, которые находятся во владении у водных и лесных фондов;
• Территории, которые находятся далеко от автомобильных или железнодорожных путей (и иного транспорта), то есть в зоне отчуждения транспорта;
• Земля, находящаяся во владении у МО (Министерства Обороны).

Некоторые регионы РФ предполагают льготы на существенное уменьшение сумм выплат за землю, если они находятся в гражданском пользовании более 10 лет.

Весь перечень документации, который необходим для получения земли в собственность, подаётся только после регистрации на ней ОН (объекта недвижимости).

Исковое заявление об уменьшении размера алиментов

Заключение

Бывают случаи, когда выкупная цена безосновательно завышена или же наоборот органом МСУ выдаётся отказ в выкупе, хотя все основания для льготной покупки имеются. В таких ситуациях необходимо обратиться либо в судебные инстанции, либо в прокуратуру для разрешения вопроса. Перед подачей искового заявления необходимо изучить случаи продажи земли в соответствии с ст. 39.3 ЗК РФ, а также убедиться в том, что объект недвижимости на земле зарегистрирован. После чего можно уверенно подавать иск в суд, не без помощи грамотного юриста.

Повторно предоставляем для ознакомления ЗК РФ и статьи из него:

Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 866 hits)

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов (20,6 KiB, 600 hits)

Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение (19,1 KiB, 1 080 hits)

Источник

Продажа объекта незавершённого строительства , сложности продажи таких объектов , вид собственности на землю под строением. … 1 Можно ли продать недостроенный дом, если земля находится в аренде под ИСЖ? 2 Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону. 3 Как продать земельный участок , арендованный у государства?

Выкуп земли под объектами незавершенного строительства

Отвечает старший прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе Татьяна ТИНЬКОВА: «В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

В данной статье не названы объекты незавершенного строительства. Однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. В связи с этим отказ органов местного самоуправления по заявлениям граждан с просьбой предоставить землю в собственность под объектами незавершенного строительства на основании статьи 36 Земельного кодекса является обоснованным и соответствует действующему законодательству, а также сложившейся судебной практике».

Источник

Объект незавершенного строительства — это здание или сооружение, возведение которого застряло на стадии строительства и не переходит на стадию ввода в эксплуатацию. Так как объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего другого. Только для дальнейшего строительства . … Как купить участок с недостроенным домом. Когда объект незавершенного строительства оформлен в собственность, и вы готовы к сделке, необходимо проверить следующее: Разрешительную документацию.