Подборка наиболее важных документов по вопросу Выкуп участка под объектом незавершенного строительства нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.
Можно ли выкупить земельный участок или приватизировать его?
Земельный участок, пока Вы не достроите здание, приватизировать не удастся. Но зато Вы имеете право на основании части 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов: предоставление земельного участка без проведения торгов на котором расположены объекты незавершенного строительства, допускается однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
Доброго! В принципе в силу ст.ст.39.3,39.20 ЗК РФ (см. http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=E93A7156D886CCAA5462073154F33288&base=LAW&n=327799&dst=4294967295&cacheid=B00F16736F0ED6DC308250F1B1E001C2&mode=rubr&req=doc#00003803519716008008), на мой взгляд, возможна. Но надо смотреть документы. Сооружение на какой стадии постройки? Что по градостроительному плану и разрешению на строительство?
По уму бы еще и смотреть местные Правила землепользования застройки, региональное законодательство в этой части.
В ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на покупку земельного участка имеет только собственники зданий и сооружений, но не объектов незавершенного строительства. Опосредствованно это так же вытекает из ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ. Поэтому, на мой взгляд, шансов нет. Только достройка.
договор аренды был заключён 2009 году 3 очереди строительства и все три оформлена незавершенка собственности
Араик
Здравствуйте. Если я правильно понял, то речь идет о том, чтобы приобрести земельный участок еще до того, как будет завершено строительство объекта недвижимости. Но дело в том, что право на приобретение з/у получает лицо в собственности которого находится именно законченные строительством объекты.
ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение
1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Поэтому согласно закону, необходимо сначала достроить объект, а потом уже претендовать на приобретение участка.
К сожалению, однозначного ответа на данный вопрос получить Вы не сможете.
В силу п 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. То есть, с учетом данной правовой нормы в случае, если Вы являетесь собственником трех объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной (муниципальной) собственности, при этом права собственности на данные объекты зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, то согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» имеете право приобрести у государства или муниципального образования земельный участок.
Однако, реализация данного права не всегда может быть возможна на примере судебной практики (постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 г. N 6811/09, постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 г. N 8985/08, определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан от 28.06.2012 по делу N 33-6322/2012 и многие другие судебные акты).
Кроме того, в письме Министерства экономического развития РФ от 26 июля 2011 г. N ОГ-Д06-601 также выражено мнение согласно которому право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков приобретают собственники зданий, строений, сооружений, тогда как собственники объектов незавершенного строительства указанного права не приобретают.
С учетом изложенного Вам рекомендуется обратиться в установленном порядке в орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц с соответствующим заявлением. Если будет принято решение об отказе, его можно попытаться обжаловать в суде. С учетом конкретных обстоятельств дела право на приватизацию может быть реализовано в судебном порядке.
Судебная практика высших судебных инстанций однозначна, выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства не допускается законом ввиду того, что нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ сформулированы таким образом, что выкуп разрешен только под завершенный строительством капитальный объект.
Таким образом, суды пресекают выкупы земельных участков под объектами незавершенного строительства, так как была такая тенденция, построить, грубо говоря, фундамент, зарегистрировать как незавершенный строительством объект недвижимости и подавать на выкуп. Раньше и органы власти и суды, допускали такую возможность.
Сейчас нет, однозначно.
Даже если администрация пойдет Вам навстречу и даже если первую судебную инстанцию Вы выиграете, то при грамотном обжаловании или вступлении в дело прокуратуры, все вернут в исходное. И Вы зря потратите деньги и нервы и время.
Решения Высшего арбитражного суда, которые берут суды за основу
Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г. № 14880/10
Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. № 8985/08
Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. № 15874/11
С уважением! Г.А. Кураев
На торгах Вы конечно сможете выкупить указанные участки, без проведения торгов нет.
Приватизировать эти участки Вы однозначно не можете.
Если срок Договора не истек, либо прошло 6 месяцев со дня истечения срока Договора аренды и Администрация не подала иск в суд об изъятии этого участка или суд отказа в иске об изъятии этого участка, либо если не удалось продать Ваши участки с публичных торгов, то Вы можете требовать заключения Договора аренды на срок до 3-х лет для завершения строительства указанных Вами объектов.
Земельный кодекс
Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта
Право на предоставление участка в аренду для завершения строительства предоставляется однократно.
ИсточникАрендатор возвел на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства степенью готовности 16 %, на который 13.10.2011 зарегистрировано его право собственности. Предприниматель по договору купли-продажи от 24.05.2012 приобрел у закрытого акционерного общества «Бородино» в собственность смежный земельный участок площадью 2441 кв.м с кадастровым номером 26:34:020212:2 в целях строительства на двух указанных участках санаторного комплекса (лечебного корпуса, спального корпуса и бассейна).
Выкуп участка под объектом незавершенного строительства
Подборка наиболее важных документов по запросу Выкуп участка под объектом незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Выкуп участка под объектом незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Перечень позиций высших судов к ст. 36 ЗК РФ «Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения» 2.4.3. Выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых участок был предоставлен, не завершено (позиция ВАС РФ) >>>
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Выкуп участка под объектом незавершенного строительства
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости 6.2. Вывод из судебной практики: Выкуп земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, возможен в случаях, прямо предусмотренных законом, в частности: при приватизации данного объекта на основании п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем
(Бевзенко Р.С.)
(«Вестник гражданского права», 2020, N 2) В другом деле ЗАО, являющееся собственником объекта незавершенного строительства, обратилось с иском к муниципалитету с требованием о выкупе земельного участка под этим объектом. Суды в иске отказали, сославшись на то, что земельное законодательство допускает выкуп в собственность участков только под зданиями и сооружениями, но не под объектами незавершенного строительства. Президиум ВАС отменил судебные акты и удовлетворил иск. Высшая судебная инстанция признала, что ЗАО, которое приобрело объект незавершенного строительства у АО «АвтоВАЗ», обладавшего (по-видимому, с начала 1990-х гг.) правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в силу указания закона (ст. 552 ГК) также должно считаться обладателем этого права. Президиум ВАС счел, что к отношениям сторон спора должны применяться не правила о выкупе участка под недвижимой вещью, а положения земельного законодательства о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования путем выкупа участка в собственность .
Нормативные акты: Выкуп участка под объектом незавершенного строительства
Постановление Правительства РФ от 27.01.2022 N 59
«Об утверждении Положения о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» 37. Соглашение о выкупе земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества заключается в случаях, если в связи с установлением или изменением зоны с особыми условиями использования территории невозможно использование земельного участка (расположенных на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) в соответствии с видом его разрешенного использования, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, а в случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о виде разрешенного использования указанного земельного участка — исходя из цели предоставления такого земельного участка, указанной в документе, подтверждающем право на такой земельный участок, либо в случае отсутствия указанного документа — исходя из разрешенного использования, соответствующего назначению объектов недвижимого имущества.
Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ
(ред. от 30.12.2021)
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» 32. В случаях, предусмотренных частью 27 и абзацем первым части 39 настоящей статьи, правообладатели земельных участков и (или) собственники зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства вправе требовать возмещения убытков в соответствии с частями 29, 30 и 41 настоящей статьи или выкупа у них земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества, возмещения за прекращение прав на земельный участок в соответствии с частью 25 настоящей статьи.
Если объект незавершенного строительства (далее — ОНС ) зарегистрирован в ЕГРН, то споры с ним ничем не отличаются от споров с иными объектами недвижимого имущества. Если же ОНС не зарегистрирован, то споры с ним имеют свою специфику. Рассмотрим эту специфику подробнее. Кто вправе зарегистрировать ОНС . … Таким образом, о возникновении объекта недвижимости в виде ОНС можно говорить при соблюдении следующих условий: 1) полностью завершены работы по сооружению фундамента; 2) строительство объекта было правомерным, т.е. объект не является самовольной постройкой; 3) ОНС не является предметом действующего договора строительного подряда.
Статья 239.1 ГК РФ. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка (действующая редакция)
1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Комментарий к ст. 239.1 ГК РФ
Положения статьи 239.1 не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
1. Комментируемая статья устанавливает правила отчуждения объекта незавершенного строительства в случае прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Прекращение действия договора аренды земельного участка не является неизбежным основанием изъятия строящегося объекта у собственника. Решение этого вопроса остается на усмотрении уполномоченного органа, осуществляющего полномочия собственника в отношении земельного участка.
2. Возможность принятия решения о продаже объекта незавершенного строительства не зависит от основания прекращения договора аренды земельного участка. Вместе с тем, цель данной нормы, вероятно, предполагает стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости.
3. Вопрос о признании строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) решается в зависимости от того, были ли полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК). Объект незавершенного строительства может быть изъят только по решению суда и только путем продажи с публичных торгов.
4. Положения комментируемой статьи применяются только в отношении объектов незавершенного строительства, возводимых на государственных и муниципальных земельных участках, которые предоставлены по результатам аукциона. При этом государственные и муниципальные земельные участки предоставляются в аренду по результатам публичных торгов, за исключением отдельных случаев, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 39.6 ЗК). Применение данной нормы может ограничиваться законом. Так, положения рассматриваемой статьи неприменимы к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено (п. 11 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
5. Порядок продажи объекта незавершенного строительства определен Постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. N 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». Публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством РФ.
6. Пункт 2 определяет круг субъектов, которые наделены правом предъявить в суде требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Это уполномоченные государственные и муниципальные органы. Указанные органы могут впоследствии организовать проведение публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства.
7. Пункт 3 статьи устанавливает, что нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства. Лицо, ссылающееся на неправомерные действия уполномоченных органов, должно доказать наличие таких действий и их взаимосвязь с нарушением сроков строительства. В частности, могут быть представлены документы об обжаловании соответствующих действий в установленном законом порядке, а также постановления судебных и административных органов, подтверждающие наличие неправомерных действий со стороны уполномоченных органов, принятых в пользу заинтересованного лица.
8. Согласно п. 4 начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. В соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
7. При признании публичных торгов несостоявшимися объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Законодатель не устанавливает обязанности публичных образований приобрести соответствующий объект в собственность, а также не определяет дальнейшую судьбу объекта, если публичное образование не реализует соответствующие правомочия. Как вариант возможно предоставление земельного участка арендатору — собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства (п. 5 ст. 39.6 ЗК).
8. Норма о выплате средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства, бывшему собственнику данного объекта отвечает общим принципам гражданского законодательства. При этом законодатель относит расходы по реализации объекта незавершенного строительства на счет бывшего собственника, никак не ограничивая пределы таких расходов.
9. Пункт 6 устанавливает, что правила комментируемой статьи применяются не только при прекращении изначально заключенного на торгах договора аренды, но и в случаях, когда без проведения торгов был заключен договор аренды с целью завершения строительства, но оно так и не было завершено (ст. 39.6 ЗК).
ИсточникЗемельный участок государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства , может быть предоставлен собственнику этого объекта без торгов однократно, если: — такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников; — уполномоченный орган в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не потребовал через суд изъять объект путем продажи с публичных торгов либо суд отказал в этом или этот объект не продан в связи с отсутствием участников торгов.
О выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства.
В связи с задаваемыми вопросами о порядке применения статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) при продаже земельного участка под объектами незавершенного строительства сообщаем следующее.
Согласно статье 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.
В соответствии с общероссийским классификатором основных фондов, утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года № 359:
к подразделу «Здания (кроме жилых) » относятся здания, представляющие собой архитектурно — строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально — культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу;
к подразделу «Сооружения» относятся инженерно — строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
В соответствии с приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»:
Строение — отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.
Определение понятия «объект незавершенного строительства» в законодательстве отсутствует. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 года № ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Исходя из сложившейся судебной практики право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если объект не является предметом действующего договора строительного подряда, и собственнику необходимо совершить с этим объектом сделку (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Таким образом, можно сделать вывод о том, что если земельный участок был предоставлен под целевое строительство, то собственник незавершенного строительства не вправе претендовать на данное право, поскольку объект незавершенного строительства не соответствует целям выделения участка и не является зданием, строением или сооружением в смысле ст. 36 ЗК РФ.
Аналогичный вывод вытекает и из судебной практики, в частности из определений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2008 года № 4917/08, от 16 ноября 2007 года № 15392/07 (см. Приложения).
Относительно проблем, возникающих при оформлении договоров об ипотеке, то необходимо отметить, что в соответствии со статьей 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия его собственника. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).
Таким образом, отказ банковского учреждения в оформлении договора об ипотеке на основании того, что земельный участок не является собственностью залогодателя, противоречит нормам действующего законодательства и может быть обжалован в судебном порядке.
Следует отметить, что статья 35 ЗК РФ устанавливает порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности также на здание, строение, сооружение, не упоминая об объектах незавершенного строительства, что, безусловно, является пробелом в законодательстве.
Поскольку в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, то при продаже объекта незавершенного строительства для оформления прав на земельный участок следует руководствоваться статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2008 г. N 4917/08
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи: Осиповой Н.В.,
судей: Медведевой А.М., Полубениной И.И.,
рассмотрел в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Костюкова М.А. о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 25.09.2007, постановления суда апелляционной инстанции от 27.11.2007 по делу N А32-10284/2007-36/284 Арбитражного суда Краснодарского края и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.02.2008 по тому же делу,
индивидуальный предприниматель Костюков М.А. (далее — предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными действий администрации муниципального образования «Город Кропоткин» (далее — администрация), выразившихся в ненаправлении в двухнедельный срок со дня поступления заявления проекта договора купли-продажи земельного участка общей площадью 2541,0 кв. м с кадастровым номером 23:44:050001:0167, расположенного в г. Кропоткине Микрорайон-1 д. 2/5; о расторжении договора аренды того же земельного участка от 26.09.2005 и обязании ответчика направить заявителю проект договора купли-продажи.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление архитектуры и градостроительства города Кропоткина.
Решением суда первой инстанции от 25.09.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 27.11.2007 и постановлением суда кассационной инстанции от 27.02.2008 решение суда оставлено без изменения.
Суд установил, что индивидуальному предпринимателю Костюкову М.А. на основании договора от 26.09.2005 предоставлен в аренду земельный участок для строительства комплекса по оказанию бытовых услуг населению. На момент обращения в администрацию с заявлением о предоставлении участка в собственность срок действия договора аренды не истек; наличие оснований для досрочного расторжения договора суд признал недоказанным. Строительство объекта недвижимости, для которого предоставлялся земельный участок, заявителем не завершено.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что предприниматель не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку объект, принадлежащий ему, не является зданием, строением, сооружением, а представляет собой объект незавершенного строительства. В связи с этим отказ Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации города Кропоткин в расторжении договора аренды и в предоставлении земельного участка в собственность предпринимателю, содержащийся в письме от 19.04.2007 N 1274, не нарушает норм действующего законодательства, а также прав и законных интересов заявителя.
Рассмотрев заявление индивидуального предпринимателя Костюкова М.А. и исходя из содержания оспариваемых судебных актов, суд не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации с целью пересмотра судебных актов в порядке надзора.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
индивидуальному предпринимателю Костюкову Н.А. в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А32-10284/2007-36/284 Арбитражного суда Краснодарского края для пересмотра в порядке надзора решения суда первой инстанции от 25.09.2007, постановления суда апелляционной инстанции от 27.11.2007 и постановления суда кассационной инстанции от 27.02.2008 отказать.
Судьи
А.М.МЕДВЕДЕВА
И.И.ПОЛУБЕНИНА
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 ноября 2007 г. N 15392/07
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе:
председательствующего И.И. Полубениной,
Судей: А.М. Медведевой, Н.В. Осиповой,
рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Арт и К» о пересмотре в порядке надзора решения от 16.01.2007 Арбитражного суда Калининградской области, постановления от 11.04.2007 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2007 по делу N А21-3058/2006,
общество с ограниченной ответственностью «Арт и К» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к мэрии города Калининграда о признании незаконным отказа Мэрии оформить в собственность за плату земельный участок, расположенный в Центральном районе Калининграда по Советскому пр. — ул. Габайдулина, с кадастровым номером 39:15:12-06-02:0003, а также об обязании мэрии города Калининграда подготовить проект договора купли-продажи данного земельного участка и направить его в двухнедельный срок ООО «Арт и К».
Решением от 16.01.2007, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2007, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением кассационной инстанции от 09.07.2007 решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения.
Судом установлено, что изначально спорный земельный участок предоставлялся правопредшественнику заявителя в постоянное (бессрочное) пользование для строительства торгово-транспортного центра. Строительство центра начато, но не закончено, на земельном участке находится незавершенный строительством объект, выстроенный на 3,2%. На него осуществлена государственная регистрация права собственности за заявителем. Согласно заявлению ООО «Арт и К» от 13.08.2003 о заключении с ним договора аренды на указанный земельный участок, мэрией города Калининграда было вынесено постановление от 18.05.2004 N 1164 о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 1,83 га, решения Малого Совета Калининградского горсовета от 31.01.92, 10.06.93, 16.09.93 признаны утратившими силу, постановление от 18.05.2004 заявителем не оспаривалось. В марте 2006 года ООО «Арт и К» обратилось в мэрию города Калининграда с заявлением, в котором просило отменить акт бессрочного пользования землей серии КЛО-15п N 000195 и предоставить земельный участок в собственность возмездно в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Получив отказ в удовлетворении этого ходатайства и не согласившись с ним, ООО «Арт и К» обратилось с настоящим требованием в арбитражный суд. Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования у заявителя было прекращено по постановлению от 18.05.2004 N 1164, суд признал, что заявление ООО «Арт и К», поданное в мэрию города Калининграда в марте 2006 года, подлежало рассмотрению в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, судом учтено, что наличие у ООО «Арт и К» зарегистрированного права собственности на описанный выше объект незавершенного строительства не влечет возникновения у ООО «Арт и К» предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на приватизацию испрашиваемого земельного участка. При этом судом обоснованно учтено, что остатки неоконченного строительства частично выходят за пределы участка, предоставленного ранее под строительство; строительство не ведется и участок не используется по назначению в течение более десяти лет. При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении заявленных требований.
Из представленных материалов не усматривается наличие оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
отказать в передаче дела N А21-3058/2006 Арбитражного суда Калининградской области по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Арт и К» о пересмотре в порядке надзора решения от 16.01.2007 Арбитражного суда Калининградской области, постановления от 11.04.2007 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2007 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Источник6 ответов от юристов на вопрос « Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства ». Спрашивает Валерий, город Краснодар, Россия. … Да, можно выкупить , если оформить права на незавершенку. Т.е. если она у Вас будет зарегистрирована в реестре. В данном случае самоволки не будет (ст. 222 ГК РФ). И под ст. 239.1 ГК РФ не попадете. Позвонить. WhatsApp.
Правила приобретения земельного участка под объектом незавершенного строительства
Предоставление земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости обладает определенной спецификой. Концепция законодателя такова, что по статусу вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания на то закона, однако применительно к строящимся объектам (объектам незавершенного строительства) необходимо выполнение ряда условий для признания их объектом недвижимости.
К таким условиям можно отнести следующие:
- Строительство ведется на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном порядке;
- Получено разрешение на строительство;
- Полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В большинстве случаев коммерческое строительство ведется на земельных участках, предоставленных в ограниченное пользование — аренду, т.к. по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ). При этом истечение срока действия договора аренды в рассматриваемом случае является основанием для обращения уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (ст. 239.1 ГК РФ, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Неправомерное использование участка грозит административной ответственностью
За использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, статьей 7.1 КоАП РФ предусматривается административная ответственность (дело № А40-12687/2016, дело № А40-4327/15) в виде наложения штрафа:
Если кадастровая стоимость земельного участка определена:
- на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей;
- на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей;
- на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей;
Если кадастровая стоимость земельного участка не определена:
- на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей;
- на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
- на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
1. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.
Аренда земельного участка для завершения строительства
В настоящее время, несмотря на признание за объектом незавершенного строительства статуса «объект недвижимости», на него не распространяется правило, согласно которому собственник объекта капитального строительства имеет исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором располагается такой объект (ст. 39.20 ЗК РФ), что обусловлено предоставленным органам государственной власти правом на его изъятие в принудительном порядке. Поэтому суды, как правило, отказывают в признании исключительного права собственника объекта незавершенного строительства на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится данных объект (постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 14880/10 по делу № А65-36364/2009СА1-42, ФАС Московского округа от 26.12.2013 № Ф05-15965/2013 по делу № А40-85717/2012, ФАС Центрального округа от 19.03.2013 по делу № А35-7851/2012).
Вместе с тем, урегулирован вопрос предоставления земельного участка в аренду собственникам объектов незавершенного строительства для завершения их строительства.
В первую очередь обращу внимание на следующие аспекты предоставления земельного участка для завершения строительства:
- земельный участок предоставляется без проведения торгов;
- земельный участок предоставляется собственнику объекта незавершенного строительства, что подразумевает наличие зарегистрированного в установленном порядке права собственности;
- земельный участок для завершения строительства предоставляется однократно, т.е. возможность повторного предоставления для указанной цели исключается на законодательном уровне.
Если рассматривать субъектный состав правоотношений данного вида, то в качестве собственников могут выступать как лица, которые строят объекты недвижимости на этом участке, так и те, кто приобрел права собственности по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Поскольку изъятие возможно только на основании решения суда, в случае отказа в иске первичный собственник сохраняет право на объект незавершенного строительства. Другим основанием сохранения права собственности служит истечение срока, установленного для обращения в суд с требованием об изъятии (шесть месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка), а также признание торгов несостоявшимися по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).
Примечательно, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается только при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ). Субъектный состав также влияет на срок нового договора аренды земельного участка.
Срок нового договора составляет до трех лет в случае предоставления земельного участка первичному собственнику объекта незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.
Если же право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов, то срок нового договора аренды будет определяться исходя из запроектированных характеристик объекта незавершенного строительства, и земельный участок будет предоставлен новому правообладателю на период,, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (Минстрой России) в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, Приказ Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр). При этом, если предусматривается строительство нескольких зданий, сооружений, то договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений.
Когда нужно зарегистрировать право собственности
Как отмечалось ранее, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства является обязательным условием оформления земельных отношений, однако это нужно сделать до истечения срока действия договора аренды, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется исключительно на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен такой объект, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения (ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Информационное письмо Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 4464/12 по делу № А51-2921/2011.
ИсточникПодборка наиболее важных документов по запросу Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства , находящегося в аренде (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое). … Обстоятельства: Собственник объектов недвижимого имущества полагает незаконным отказ в выкупе расположенного под ними земельного участка , обоснованный наличием на спорном участке объектов незавершенного строительства , которые не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятого ими земельного участка в собственность.