Надстройка объекта капитального строительства это

Согласование реконструкция здания

Со временем может потребоваться увеличение полезной площади, этажности, изменение планировки или обновление фасада здания. Реконструкция позволяет решить все эти вопросы или включить отдельные работы:

• переоборудование внутренних помещений;
• изменение площади объекта (перепланировка и строительство мансард, возведение пристроек, надстройка новых этажей и т. д.);
• обновление или изменение фасада здания;
• усиление несущих конструкций сооружения и т. д.

Отличие реконструкции здания от перепланировки

• Восстановление (например, усиление фундамента здания), замена (например, замена деревянных перекрытий на ж/б), возведение новых (например, надстройка мансардного этажа) несущих конструкций.
• Может затрагиваться фундамент.
• Изменение площади посредством пристроек, надстроек и т. д.

Несущие конструкции практически не затрагиваются (исключение — расширение проема в несущей стене).

Если проще, допустим, вы хотите надстроить еще один этаж к своему зданию — это реконструкция, если хотите из одного большого помещения сделать два, соорудив перегородку — это перепланировка, а если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные инженерные системы — это переустройство.

Основные виды реконструкции здания

Самый распространенный вид реконструкции — это увеличение эксплуатируемых площадей объекта путем различного рода пристроек и надстроек. В большинстве случаев реконструкция здания выполняется в виде:

надстройки — увеличение этажности

пристройки — увеличение площади застройки

устройства антресольного этажа, освоения чердака, подкровельного пространства или технического этажа — увеличение площади здания, без изменения его внешних габаритов и т. д.

Возведение любой надстройки или пристройки требует в обязательном порядке согласования: от внесения изменений в ГПЗУ и разработки проектной документации до ввода реконструируемого здания в эксплуатацию.

Некоторые владельцы зданий эксплуатируют подобного рода самострои, не задумываясь о том, что в настоящее время Государственной инспекцией по недвижимости (ГИН) в Москве совместно с Департаментом городского имущества г. Москвы (ДГИ) ведется работа по выявлению объектов самовольного строительства и самовольной реконструкции, с последующим выставлением штрафов за самострой и требованиями вернуть здание в изначальное состояние. При их невыполнении ДГИ подает в суд на снос объекта незаконного строительства (реконструкции).

Получение ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ

В большинстве случаев реконструкция связана с изменением не только технико-экономических показателей реконструируемого здания (общей площади, площади застройки, высоты и т. д.), но и изменением вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и сменой назначения строения.

Если параметры разрешенного использования реконструируемого здания не совпадают или превышают действующие параметры ГПЗУ, то необходимо вносить изменения в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), в противном случае Ваш реконструируемый объект рано или поздно будет выявлен Государственной инспекцией по недвижимости (ГИН) и попадет в перечень объектов Постановления правительства г. Москвы №819-ПП от 11.12.2013г. и №829-ПП от 08.12.2015г., согласно которому, данный объект будет подлежать сносу.

Если вид разрешенного использования земельного участка и назначение здания также не соответствуют ГПЗУ и правоустанавливающим документам, необходимо вносить изменения не только в ГПЗУ, но и в Договор аренды земельного участка.

Подробнее о внесении изменений в ПЗЗ смотрите в разделе Получение ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ .

Получение разрешения на строительство (реконструкцию)

Обязательным документом для начала работ является разрешение на строительство.

Оно подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (в т. ч. ГПЗУ), проектом планировки территории и проектом межевания территории, при выполнении строительных работ или реконструкции объекта капитального строительства.

Порядок выдачи разрешения регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Оформление заявления на получение разрешения на строительство оформляется в электронном виде через портал государственных или муниципальных услуг.

Данный документ дает застройщику право осуществлять работы, за исключением случаев, когда разрешение не требуется.

Источник

Надстройка этажа в здании

Под надстройкой понимается возведение одного или нескольких дополнительных этажей. Подобные работы относятся к реконструкции, так как ведут к изменению основных характеристик строения, включая высоту, этажность и площадь. Надстройка этажей – сложное с организационной и технологической точек зрения мероприятие. Оно выполняется по согласованному проекту с предварительным получением разрешения.

Инжиниринговая компания КТБ Железобетон оказывает комплексную услугу по оформлению пакета документов, необходимого для проведения работ по увеличению этажности здания. Он включает обследование постройки, разработку и согласование проектной документации, получение разрешения и непосредственное выполнение работ по реконструкции. Преимущества нашего коммерческого предложения – профессионализм, выгодные условия и предоставление заказчику объекта, полностью готового к эксплуатации.

Правовое регулирование

Базовым законодательным актов в области строительства выступает Градостроительный кодекс. Он принят после подписания №190-ФЗ, датированного 29 декабря 2004 года. Сегодня действует редакция документа от 24 апреля текущего года. ГрК РФ дает определение термину «реконструкция», в рамках которой проводится любая надстройка зданий.

Дополняют действие Кодекса документы субъектов РФ. Например, в Москве это два Постановления столичного Правительства — №508-ПП и №145-ПП, принятые соответственно 25 октября 2011 и 17 апреля 2012 года. Они определяют порядок получения разрешений на перепланировку и реконструкцию объектов капитального строительства в Москве, куда относится и надстройка существующих зданий.

Особенности возведения надстройки

Надстройка зданий при реконструкции – сравнительно простой способ увеличить площадь при разумном уровне финансовых расходов. Экономические преимущества перед новым строительством очевидны – отсутствие необходимости выделять землю, возводить фундамент, прокладывать наружные сети, заниматься благоустройством прилегающей территории.

Но возникают и некоторые сложности. Первая и главная из них – определение возможности дополнительно нагружать существующие несущие конструкции. Вторая проблема касается потенциальной опасности влияния реконструкции на стоящие вблизи объекта здания. Следствием этого становятся повышенные требования к технической проработке вопроса и качеству проектной документации.

Важно. Надстройка как способ увеличения площади применяется по отношению к капитальным строениям любого типа и назначения. Например, надстройка этажа над многоквартирным домом в виде мансарды активно используется в условиях плотной городской застройки. Надстройка промышленных зданий позволяет увеличить мощности предприятия и т.д.

Этапы надстройки здания при реконструкции

Жесткое правовое регулирование вопросов реконструкции существующих зданий путем надстройки дополнительного этажа предполагает последовательную реализацию нескольких обязательных этапов. Каждый из них требуется описать подробнее.

Этап №1. Оформление предварительной документации

Реконструкция объекта предусматривает выполнение двух исходных условий. Первое – документальное согласие владельцев здания, а второе – оформление земли под строением в собственность или аренду (если это не было сделано ранее). Несоблюдение любого из требований часто выступает основанием для отказа в выдаче ГПЗУ и остановке работ по проекту.

Этап №2. Обследование здания

Цель строительной экспертизы, которая обязательно предваряет надстройку– определение возможности дополнительной нагрузки существующих конструкций здания. Необходимость тщательного обследования очевидна, так как оно позволяет исключить риск разрушения или даже обрушения постройки в ходе планируемой реконструкции.

В рамках экспертизы проводятся:

• анализ имеющейся строительной и технической документации на здание;
• обследование основных элементов постройки и прилегающей территории: основания грунта, несущих конструкций и фундаментов, мест прокладки инженерных сетей и т.д.;
• определение текущего состояния строительных конструкций и материалов;
• выполнение расчетов несущей способности строения с учетом нагрузки от дополнительного этажа;
• определение соответствия запланированной реконструкции градостроительным правилам конкретного населенного пункта;
• оформление экспертного заключения о возможности и целесообразности дальнейших работ по проектированию надстройки жилого дома, общественного здания, коммерческой постройки или промышленного объекта.

Строительная экспертиза проводится специализированными организациями, которые входят в СРО на изыскания. Наша компания участвует в АИИС, давно и продуктивно работающем саморегулируемом объединении.

Этап №3. Получение ГПЗУ

До начала полноценных работ по проектированию реконструкции здания требуется выполнение еще двух обязательных мероприятий. Первое – получение так называемого ГПЗУ или градостроительного плана земельного участка. Документ выдается муниципальными органами власти по заявлению владельца земли.

В Москве с 2017 года действует дистанционная форма подачи подобной заявки. Услуга оказывается бесплатно, срок выдачи ГПЗУ установлен на законодательном уровне и не превышает 20 рабочих дней.

Этап №4. Согласование фасадов

Второе обязательное мероприятие, которое предваряет переход к проектным работам – согласование фасадов реконструируемого здания. Его получение регламентируется правилами конкретного населенного пункта. В Москве действует следующая процедура:

• формирование пакета документов из заявления и графических материалов, которые содержат описание АГР (архитектурно-градостроительного решения) будущей реконструкции дома с надстройкой;
• подача комплекта документации в Москомархитектуру;
• рассмотрение и выдача заключения в течение 10 или 25 рабочих дней в зависимости о важности здания (первый срок – для объектов окружного значения, второй – городского).

Услуга оказывается бесплатно. Перечень документов, которые входят в АГР, включает основные схемы планируемой реконструкции: ситуационный план, разверстки фасадов, поэтажные планировки, разрезы с указанием высотных отметок и т.д.

Этап №5. Разработка проектной документации

Состав и требования к проекту на возведение надстройки зданий при реконструкции не отличается от нового строительства. На завершающей стадии проектирования документация проходит экспертизу, по итогам которой выдается положительное заключение.

Право выполнять проектные работы имеют специализированные организации, которые являются членами профильной СРО. КТБ Железобетон входит в МААП, которая справедливо считается одним из самых многочисленных и влиятельных объединений проектировщиков.

Этап №6. Получение разрешения

Разрешение на реконструкцию выдает муниципальный орган власти. В Москве функция возложена на Мосгосстройнадзор. Для получения разрешения требуется предоставить комплект документов, в состав которого входят:

• заявление от владельца здания;
• документы на земельный участок;
• ГПЗУ, выданный в течение последних 3 лет;
• проектная документация;
• положительное заключение экспертизы;
• согласие собственников на проведение реконструкции.

Услуга выдачи разрешения оказывается бесплатно. Подача документов производится любым из нескольких способов:

• на сайте Мэра столицы;
• в МФЦ;
• онлайн на портале Мосгосстройнадзора.

Этап №7. Реконструкция объекта

Ведение работ по реконструкции объекта, не важно, проводится надстройка одного или двух этажей, третьего или любого другого, а также вне зависимости от назначения здания, осуществляется в соответствии с требованиями ГрК РФ, действующих СНиПов и технических регламентов. Базовый набор нормативов и правил не отличается от того, что актуален для нового строительства.

Этап №8. Ввод объекта в эксплуатацию

Практическое использование здания после реконструкции путем надстройки этажа допускается только после оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Документ выдается местным органом власти (в Москве – Мосгосстройнадзором). Для его получения требуется:

• подтвердить выполнение технических условий на подключение к инженерным сетям (соответствующие справки выдают эксплуатирующие организации);
• подтвердить соответствие объекта проектной документации и техническим регламентам (заключение оформляется органом стройнадзора);
• сформировать и подать в Мосгосстройнадзор комплект документов, который установлен положениями №145-ПП.

Услуга является бесплатной. Срок выдачи разрешения – 10 рабочих дней с момента подачи документов.

Возможные проблемы

Характерная особенность российского законодательства – частое внесение изменений. Сказанное в полной мере относится к правовой базе, которая регламентирует деятельность в области строительства.

Поэтому самой частой проблемой при возведении надстройки многоквартирного дома, коммерческого объекта недвижимости или промышленного здания становится отсутствие или неправильное оформление многочисленной сопутствующей документации – и разрешительной, и проектной.

Ситуация усугубляется серьезной ответственностью, которая предусмотрена для нарушителей действующих правил. Частное лицо штрафуется на 2-5 тыс. руб., ИП – на 20-50 тысяч, а юридическое – на сумму от полумиллиона до 1 млн. рублей. Дополнительная санкция – приостановка деятельности, решение о которой принимает суд.

Отдельного упоминания заслуживает практика, сложившаяся в последние годы в Москве. Она предусматривает снос надстроек и зданий в целом, которые незаконно возведены на землях столичного Департамента государственного имущества.

Самый простой способ избежать любых проблем – сотрудничество с профессионалами. КТБ Железобетон оказывает комплекс услуг по согласованию надстройки зданий при реконструкции или изменения этажности жилого дома в процессе строительства. Необходимые для этого мероприятия выполняются быстро, по низкой цене и в четком соответствии с действующим законодательством. Стоимость услуги определяется индивидуально и зависит от специфики объекта, срочности заказа и комплектности исходных документов.

Источник

Термины и определения

В связи с поступающими запросами от территориальных органов Госархстройнадзора России по правильному толкованию терминов «новое строительст­во», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение», Главгосархстройнадзор России разъясняет:

При использовании данных терминов следует руководствоваться определе­ниями, содержащимися в следующих документах: Инструкция о порядке состав­ления статистической отчетности по капитальному строительству, утвержденная постановлением Госкомстата России от 24.09.93 № 55-87(р) ВСН 58~88(р), ВСН 42-85(р), ВСН 42-85(р), Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утверждено постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279.

В указанных документах под «новым строительством» понимается строительство на новых площадях вновь создаваемых предприятий, зданий, сооружений, а также филиалов и новых производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе.

Если строительство предприятия, здания, сооружения намечается осуществлять очередями, то к новому строительству относятся первая и последующие очереди до ввода в действие всех запроектированных мощностей.

К новому строительству относятся также строительство на новой площади предприятий такой же или большей мощности взамен ликвидируемого.

«Капитальный ремонт здания» — ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговеч­ные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемы зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменении основных технико-экономических показателей здания.

«Реконструкция здания» — комплекс строительных работ и организационных строительных мероприятий, связанных с изменением технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых при капитально ремонте, могут осуществляться:

изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, при наличии необходимых оснований, их частичная разборка;

повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей (кроме магистральных);

улучшение архитектурной выразительности здания.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительств новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения.

К реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом, целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменен номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих.

К расширению действующих предприятий относится строительство дополнительных производств на действующем предприятии, а также строительство новых и расширение существующих отдельных цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в целях создания дополнительных или новых производственных мощностей.

К расширению действующих предприятий относится также строительст­во филиалов и производств, входящих в их состав, которые после ввода в экс­плуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе.

В соответствии с действующим Положением, органы Госархстройнадзора России осуществляют контроль (соответственно, налагают штрафы) за качест­вом и организационно-правовым порядком строительства новых объектов, рас­ширением и реконструкцией предприятий, зданий и сооружений.

Источник