Верховный Суд: дольщики застройщика-банкрота не могут получить право собственности на квартиры в недостроенном доме.
Основания возникновения права собственности на недостроенный многоквартирный дом Текст научной статьи по специальности «Право»
В последние годы особо остро стоит вопрос «обманутых дольщиков» и «недостроя», этим и обусловлена актуальность данной темы. Цель данной работы выявления недоработок и коллизий законодательства. В данной статье рассмотрены снования возникновения права собственности на недостроенный многоквартирный дом . А так же рассмотрена процедура передачи объектов незавершенного строительства на федеральном и региональном уровне.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Сахно В. В.
О залоге как способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве
Господдержка обманутых дольщиков. Санация, взаимодействие с сюрвейером — механизмы реализации имущественных прав обманутых дольщиков
Текст научной работы на тему «Основания возникновения права собственности на недостроенный многоквартирный дом»
06.02.2002) // Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». (дата обращения: 25.10.2019).
2. «Об утверждении правил организации хранения, комплектования, учета и использования документов Архивного фонда Российской Федерации и других архивных документов в органах государственной власти, органах местного самоуправления и организациях» [Электронный ресурс]: Приказ Минкультуры России от 31.03.2015 N 526 // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 10.09.2015. (дата обращения: 25.10.2019).
3. Ярославцев С. Ф. Проблемы правового регулирования общественных отношений в сфере утилизации документов организации // Юридическая наука и правоохранительная практика. 2010. №1 (11). С.89-94.
студентка 1 курса юридического факультета Кубанский государственный аграрный университет им. И. Т. Трубилина
ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДОСТРОЕННЫЙ
В последние годы особо остро стоит вопрос «обманутых дольщиков» и «недостроя», этим и обусловлена актуальность данной темы. Цель данной работы — выявления недоработок и коллизий законодательства. В данной статье рассмотрены снования возникновения права собственности на недостроенный многоквартирный дом. А так же рассмотрена процедура передачи объектов незавершенного строительства на федеральном и региональном уровне.
Право собственности, объекты незавершенного строительства, многоквартирный дом,
договор долевого участия, банкротство.
Последние лет двадцать активно развивается строительство жилых объектов и иных объектов недвижимости. Однако, строительство многоквартирных домов не только прибыльный, но и очень затратный процесс, поэтому есть необходимость привлечения денежных средств как граждан, так и крупных инвесторов.
Для многих людей участия в долевом строительстве — это единственный способ приобрести жилье. Вложение огромных сумм и плохо отлаженный механизм защиты дольщиков привлекает огромное количество мошенников. Ведь дольщик приобретает не право собственности на объект, а лишь право требования. В данной статье мы разберем, кто же все таки может получить право собственности объект незавершенного строительства в случае банкротства застройщика или обращения взыскания на его имущество.
Для начала необходимо дать определение объекта незавершенного строительства. Анализирую ст. 1 «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ [1], можно сделать вывод, что объект незавершенного строительства- это объект капитального строительства, то есть здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, исключением являются некапитальные
строения, сооружения и неотделимые улучшения земельного участка.
Теперь рассмотрим основания возникновения права собственности на многоквартирный дом, который не достроен. Во-первых, анализируя ст. 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ [2], можно выделить следующие основания возникновения права собственности: а) регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен недостроенный объект; б) разрешения на строительство объекта и наличие правоустанавливающего документа на земельный участок (аренда или право безвозмездного пользования), на котором расположен такой объект недвижимости. [3 с. 2]
Все вышеперечисленное является правом возможного собственника, теперь рассмотрим случаи, когда регистрация права собственности на объект незавершенного строительства является необходимостью. [4 с. 4] К таким основаниям можно отнести обращения взыскания на заложенный объект незавершенного строительства или начало конкурсного производства, направленного на удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника. Анализируя ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [5] ( далее ФЗ-214), согласно которому застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. Ведь после завершения процедуры признания банкротом застройщика, все его имущественные права и обязанности по завершению строительства многоквартирного дома подлежат передаче в Фонд субъекта Российской Федерации, который, в свою очередь, осуществляет деятельность по завершению строительства многоквартирного дома и передает дольщикам недвижимость. Данные положения вступили в силу в июне 2019 года в ФЗ-214, поэтому практика по данным положения отсутствует. В связи с этим возникает вопрос, в чьей собственности будет находится объект незавершенного строительства? И каким образом будет завершаться строительство многоквартирного дома? Таким образом, можно сделать вывод, что субъекты еще не успели подготовить нормативную базу для реализации данного положения.
Обратимся к законодательству субъектов. В данный момент в Краснодарском крае действует Закон Краснодарского края от 4 мая 2018 года N 3792-К3 «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Краснодарского края и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Краснодарского края» [6], согласно которому на проблемные объекты привлекаются инвесторы, которые завершают строительство таких объектов, а в замен они получают прибыль с не обремененных договором долевого участия объектов недвижимости. А в случае превышения расходов инвестора по сравнению с рыночной стоимостью жилых помещений, не обремененными правами дольщиков, инвестору предоставляется право приобретения иного земельного участка, находящегося в собственности Краснодарского края или муниципальной собственности, либо государственной собственности. Практика по данному законодательству так же отсутствуем, поэтому мы не можем пока оценить эффективность данных положений.
Вернемся к конкурсному производству, для удовлетворения требований кредиторов за счет имущества должника. В данной ситуации у нас существует 2 стороны: дольщик и застройщик. Когда в данных отношения у нас появляется третья сторона, мы можем выделить еще одно основание-возникновение права собственности на объект незавершенного строительства на основания возмездной сделки.
Подводя итог всему вышесказанному, можем сделать вывод, что у нас существует несколько оснований возникновения права собственности на недостроенный многоквартирный дом. Самое распространенное — переход права собственности на участок, при регистрации права собственности на
землю, а так же регистрации права собственности на объект при наличии соответствующей документации и правоустанавливающих документов на землю. [7 с. 8] Самым проблемным является вопрос, кто будет приобретать право собственности на недостроенный объект после банкротства застройщика? Законодательство еще не разработало механизм работы Фонда субъекта Российской Федерации. Поэтому предлагаем разработать положение перехода права собственности между Фондом, субъектом и застройщиком.
Список использованной литературы:
1. Федеральный закон от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 13.08.2019) «Градостроительный кодекс Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс».
2. Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 16.09.2019) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС «Консультант Плюс».
3. Масленникова Людмила Владимировна, Саросек Анастасия Петровна Государственный технический учет жилых помещений: история и современное законодательство // Научный журнал КубГАУ — Scientific Journal of KubSAU. 2014. №100.
4. Масленникова Людмила Владимировна, Саросек Анастасия Петровна Государственный технический учет жилых помещений: история и современное законодательство // Научный журнал КубГАУ — Scientific Journal of KubSAU. 2014. №100.
5. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс».
6. Закон Краснодарского края от 4 мая 2018 года N 3792-K3 (в ред. от 05.05.2019) «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Краснодарского края и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Краснодарского края»// СПС «Консультант Плюс».
7. Масленникова Людмила Владимировна, Саросек Анастасия Петровна Государственный технический учет жилых помещений: история и современное законодательство // Научный журнал КубГАУ — Scientific Journal of KubSAU. 2014. №100.
Ведущий консультант Аппарата Информационного Центра Центральной избирательной комиссии Республики Башкортостан.
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИЗБИРАТЕЛЬНОЙ СИСТЕМЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
И РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
На современном этапе развития Российской государственности, важным моментом является разработка и реализация новых демократически- избирательных информационных моделей и политик, основанных на совершенном механизме правового регулирования избирательной системы. От эффективности и правильного подхода к этой задачи, зависит степень прозрачности и доверия к
ИсточникПраво собственности на объект незавершенного строительства признано за собственником в судебном порядке. #1. Последнее редактирование модератором: 14 апр 2015. … так где-то в этих документах было прописано что ОНС ? или в заключке расписывать что вот ввод на реконструкцию и на данный момент разобрали крышу и хотим поставить на учет онс . так? поймет ли КП? мы просто реально задавали вопрос на семинаре. никак сказали. Нажмите, чтобы раскрыть… Было здание в 1 этаж, разработали проект на здание в 3 этажа, получили разрешение на реконструкцию, собственник построил 2й этаж и решил поставить на учет как ОНС . В заключении все это описывается и проходит.
Недострой нельзя оформить в собственность
Верховный Суд: дольщики застройщика-банкрота не могут получить право собственности на квартиры в недостроенном доме.
Необходимым условием признания за дольщиком права собственности на квартиру является завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию.
11.09.2019 | Новая адвокатская газета | Зинаида Павлова
По мнению одного из экспертов «АГ», определение ВС лишь внесет дополнительную сумятицу в противоречивую судебную практику при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами. Другая отметила отдельные нюансы рассматриваемого дела, которые свидетельствуют об обоснованности выводов Верховного Суда.
5 сентября Верховный Суд РФ вынес Определение №306-ЭС16-3099(4,5) по спору о признании за гражданами права собственности на конкретные квартиры в недостроенном многоквартирном жилом доме.
Застройщик, впоследствии признанный банкротом, не достроил дом
В 2003–2009 гг. ЗАО «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» привлекала денежные средства граждан для строительства жилого дома. Соответствующие договоры об участии в строительстве жилья заключались между сторонами не по правилам Закона об участии в долевом строительстве, они не проходили государственную регистрацию. Жилой дом так и не был построен застройщиком. В апреле 2011 г. суд признал корпорацию банкротом и ввел в отношении нее процедуру конкурсного производства.
В дальнейшем Министерство строительства Самарской области по результатам конкурсного отбора поручило ООО «Стройпроектсервис» завершить строительство жилого дома как проблемного объекта. Министерство заключило с обществом соглашение о сотрудничестве, был составлен градостроительный план земельного участка, утвержденный Департаментом строительства и архитектуры г. Самары. Общество разработало проектную документацию для завершения строительства, ему предоставили земельный участок по договору субаренды в июле 2017 г.
Впоследствии к корпорации были применены правила параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, предусматривающей особенности банкротства застройщиков. Требования восьми граждан к корпорации о передаче квартир были включены в реестр требований о передаче жилых помещений вступившими в законную силу судебными актами. Далее они обратились в суд с заявлениями о признании за ними права собственности на конкретные квартиры в недостроенном доме. Заявители также потребовали исключить их требования в отношении указанных квартир из реестра требований о передаче жилых помещений.
Суды удовлетворили требования граждан о признании права собственности на квартиры
Заявления граждан были объединены судом в совместное производство. Сначала арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, а апелляция поддержала его определение. Впоследствии окружной суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отправил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении спора арбитражный суд удовлетворил заявленные требования полностью. В дальнейшем апелляция лишь частично изменила решение первой инстанции, прекратив производство по исключению требований трех граждан из реестра требований о передаче жилых помещений в связи с их отказом от этого. Суд округа поддержал решения нижестоящих инстанций.
Признавая заявления участников строительства обоснованными, суды исходили из того, что объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Возникновение права общей собственности участников строительства связано с выполнением ими договорных обязательств по финансированию строительства, и защита данного права не может быть поставлена в зависимость от того, завершено строительство или нет. При этом суд округа отклонил за недоказанностью возражения других участников строительства о наличии правопритязаний иных лиц в отношении спорных квартир, а также о наложении границ некоторых жилых помещений в результате разработки проектной документации новым застройщиком.
Конкурсный управляющий корпорации Елена Овчинникова и ООО «Стройпроектсервис» оспорили вышеуказанные судебные акты в Верховный Суд РФ.
ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении требований граждан
Изучив материалы дела №А55-36158/2009, высшая судебная инстанция напомнила особенности получения гражданином-кредитором статуса участника строительства, имеющего требование к должнику-застройщику о передаче жилого помещения. Такое право возникает у него при использовании должником любых способов получения денежных средств от граждан с принятием встречного обязательства по последующей передаче им в собственность жилья в многоквартирном доме (п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Верховный Суд пояснил, что для получения вышеуказанного статуса не обязательно заключение ДДУ и создание недвижимого имущества согласно Закону об участии в долевом строительстве. Он признал факт того, что граждане являются участниками строительства на основе заключенных с корпорацией договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, которые будут созданы в будущем, и последующих соглашений об уступке требований.
Со ссылкой на положения ГК РФ Суд отметил, что между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно – передать им имущество в собственность.
«В случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях (ст. 398 ГК РФ). Как разъяснено в абз. 3 п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. №7 о применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств, при отсутствии у должника индивидуально определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора», – указано в определении.
Как пояснил Суд, такие разъяснения согласуются со специальными положениями п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве. Согласно им необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (то есть фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота). В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. Следовательно, нижестоящие суды не могли признать право собственности на «доли. в виде квартир».
Судебная коллегия ВС РФ также не согласилась с выводами судов о возникновении общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом. Со ссылкой на ст.130 ГК РФ она подтвердила, что объекты незавершенного строительства действительно относятся к объектам недвижимого имущества. В то же время Суд отметил, что основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона (ст. 218 и 244 ГК РФ). Однако покупатели будущих квартир как будущей вещи не подтвердили наличие таких оснований.
«Норма, содержащаяся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства. Ввиду того что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на не завершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению», – отметил Суд.
Как следовало из пояснений участников строительства и их представителей в ВС, обращение граждан в суд с заявлениями к корпорации о признании права собственности преследовало цель создания гарантий того, что в случае завершения строительства жилого дома любым способом (в том числе силами нового застройщика) им будет предоставлено жилье в этом доме.
«Установленные гражданским законодательством способы защиты права от совершаемых нарушений должны применяться с учетом характера таких нарушений. Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (п. 5 ч. 2 ст. 125, п. 3 ч. 1 ст. 126 АПК РФ), которые приводили граждане – участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера», – отметил ВС в своем определении.
В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящего суда и отказал в удовлетворении исков граждан.
Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда
В комментарии «АГ» юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Юлия Бурденко предположила, что при рассмотрении текущего спора нижестоящие суды учли правовую позицию ВС РФ в Определении от 24 января 2017 г. №89-КГ16-10. Тогда Суд пришел к выводу, что смена застройщика в период долгостроя не запрещает истцу признать свое право собственности на объект незавершенного строительства.
«Между тем в настоящем деле ситуация несколько иная. В деле, рассмотренном Судом в январе 2017 г., первоначальный застройщик на момент рассмотрения спора был ликвидирован, а спорный объект недвижимости находился в той степени готовности, которая позволяла определить долю в праве собственности через характеристики определенной квартиры. В рассматриваемом же деле первоначальный застройщик находится в процедуре банкротства, в отношении него применены правила банкротства застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы 9 Закона о банкротстве, основной целью которых является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. При этом данные правила определяют условия, при которых за участниками строительства может быть признано право собственности (разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, подписанный передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения). Данные условия в настоящем деле отсутствуют», – пояснила эксперт.
Юрист убеждена, что к таким выводам Верховный Суд пришел не столько ввиду формального нарушения судами нижестоящих инстанций специальных правил Закона о банкротстве, сколько ввиду того, что он обоснованно задался вопросом о том, что «дольщики», за которыми нижестоящие инстанции признали право собственности на «доли. в виде квартир», будут делать с данным правом собственности дальше.
«Во-первых, как ранее указывал ВС РФ в своих позициях, сам по себе факт признания судами за кредиторами права собственности в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения. Из материалов дела не следует, что после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию обозначенные судами характеристики квартир (в виде которых определены доли в праве) будут соответствовать фактически созданным объектам недвижимости. Во-вторых, Суд указал, что фактически в данном деле не решен вопрос о том, кому в настоящее время принадлежат права на объект незавершенного строительства. По сути, он намекнул, что «дольщикам» следует заняться вопросом переоформления договоров с новым застройщиком», – подытожила Юлия Бурденко.
Наш комментарий:
Александр Латыев, INTELLECT, специально для «Новой адвокатской газеты»:
В отсутствие транспарентного объяснения, почему произошел отказ от прежней практики (особые фактические обстоятельства нового дела или изменение позиции Суда), можно ожидать противоречивой практики при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами.
Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что в рассматриваемом деле суды в очередной раз меняют свои прежние подходы к вопросу о возможности признания права собственности на доли в не завершенном строительством объекте за участником долевого строительства. «Суды общей юрисдикции и раньше нисколько не смущались делать это, хотя объекта, который вообще-то подлежал передаче дольщику (квартиры), еще вовсе не существовало в натуре. Арбитражные суды последовательно придерживались позиции, согласно которой права дольщика – сугубо обязательственные, и признание права собственности есть ненадлежащий способ их защиты. Можно лишь понуждать застройщика к передаче квартиры, если она достроена. Этот подход был четко зафиксирован в Постановлении Пленума ВАС №54 от 11 июля 2011 г. Так две системы и существовали в параллельных мирах: в одном признавали право на то, чего нет, в другом отвечали «на нет – и суда нет»», – пояснил он.
По словам эксперта, попыткой какого-то примирения двух подходов было введение в Закон о банкротстве параграфа 7 главы 9 о банкротстве застройщиков. «Согласно ей, с одной стороны, требования даже обычных граждан-непредпринимателей к недвижимости (даже о признании права собственности) застройщика-банкрота изымались из подведомственности судов общей юрисдикции и передавались в арбитраж. С другой стороны, были предусмотрены нормы, позволяющие все-таки признавать право собственности, но при условии, что здание в целом введено в эксплуатацию. Если же объект не достроен, то право признаваться не должно было», – отметил Александр Латыев.
Он добавил, что такое положение дел существовало до 24 февраля 2015 г., пока ВС РФ не рассмотрел дело Андрея Мироновича (Определение №305-ЭС14-1186). Заявитель в рамках этого дела требовал признать за ним долю в праве собственности на недостроенный объект. «Ему отказали в нижестоящих судебных инстанциях, но ВС отметил, что другие дольщики до начала банкротства успели получить решения в судах общей юрисдикции о признании права собственности на этот объект. Следовательно, нарушился бы конституционный принцип равенства граждан. В итоге Суд, опровергая всю практику арбитражных судов, тогда признал за гражданином долю в праве собственности на недостроенный объект», – пояснил эксперт.
По мнению Александра Латыева, в рассматриваемом деле нижестоящие инстанции признали доли в праве собственности на недостроенный объект, «соответствующие их квартирам». «В принципе, нижестоящие суды поступили в соответствии с подходом дела Мироновича. Но тут уже ВС РФ, наоборот, отменяет их решения и указывает на то, что признавать право собственности на квартиры в недостроенном объекте нельзя. Таким образом произошел возврат к разумной и принципиально правильной позиции, но существовавшей до дела Мироновича», – заключил юрист.
Александр Латыев добавил, что в рассматриваемом случае неизвестно, было ли признание прав на аналогичные объекты в том же доме за другими гражданами в судах общей юрисдикции. «Но тогда, наверное, не стоило бы отказывать гражданам, как сделал ВС сейчас, а следовало отправить дело на новое рассмотрение. Или все-таки Суд одумался и решил (в опровержение собственной прошлой позиции) зафиксировать, что вне зависимости от того, признавалось ли право за другими, все равно не может быть квартир в объекте незавершенного строительства», – предположил эксперт.
«В отсутствие транспарентного объяснения, почему произошел отказ от прежней практики (особые фактические обстоятельства нового дела или изменение позиции Суда), можно ожидать противоречивой практики при рассмотрении аналогичных дел нижестоящими судами», – подытожил Александр Латыев.
ИсточникКак оформить незавершённое строительство в собственность? Для регистрации прав на недостроенный дом гражданин должен иметь право на распоряжение землёй, на которой он расположен. Для этого необязательно быть собственником участка (то есть иметь на руках правоустанавливающие бумаги), достаточно арендовать территорию. Выделяют 2 способа, как оформить незавершённое строительство в собственность: с помощью обращения в единый Росреестр или МФЦ с необходимым комплектом документации; через суд. Подача искового заявления в суд для…
Проблемы достройки многоквартирных домов обманутых дольщиков
Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» был призван защитить права лиц, чьи денежные средства привлекаются для строительства жилой и нежилой недвижимости, исключив риск неполучения участниками долевого строительства права собственности на строящиеся помещения (объекты долевого строительства). Однако практика применения закона не только выявила несовершенство закона, приводящее к злоупотреблениям со стороны застройщиков в отношении участников долевого строительства, но даже легальные возможности обхода этого закона и, как следствие, лишение всех гарантий, в нем предусмотренных. При этом проблему реального обеспечения прав на завершенный строительством объект долевого строительства не решают даже изменения в части 2 статьи 1 в редакции ФЗ от 17.06.2010 № 119-ФЗ. После вступления в силу указанных изменений привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только теми способами, закрытый перечень которых перечислен в ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (часть 2 статьи 1). Такими способами являются: договор участия в долевом строительстве; выпуск эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
При этом сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 закона, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 закона). Эта норма является также нововведением, призванным устранить обходные схемы привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.
Несмотря на своевременные изменения и дополнения, ФЗ № 214-ФЗ совершенно не решает проблему достройки многоквартирных домов, застройщик которых не может продолжить строительство многоквартирного дома и сдать его в эксплуатацию. В то время как такая ситуация является достаточно распространенной, если не типичной. Проблемы с застройщиком могут быть как следствием исходных нарушений в деятельности Застройщика, еще на начальной стадии привлечения средств граждан, так и возникнуть в процессе экономической деятельности застройщика, например при нерациональном или нецелевом расходовании им привлеченных для строительства средств, при банкротстве застройщика. В вопросе выбора способа достройки проблемного многоквартирного дома нормы ФЗ № 214-ФЗ оказываются неработающими и не согласованными с градостроительным, жилищным и земельным законодательством РФ.
Так, неоднозначным в правоприменительной практике является вопрос о том, относится ли достройка многоквартирного дома иным лицом после прекращения строительства многоквартирного дома застройщиком (по причине банкротства, прекращения его незаконной деятельности и т.п.) к строительству и должны ли действия по привлечения денежных средств граждан на достройку многоквартирного дома подпадать под действие ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». По делам такой категории суды общей юрисдикции зачастую квалифицируют достройку многоквартирного дома как его реконструкцию, в то время как арбитражные суды отрицают такую возможность, рассматривая реконструкцию объектов через призму градостроительного законодательства, разграничивая строительство объекта, в том числе его достройку и реконструкцию. Это, в свою очередь, приводит к различной квалификации судами отношений, возникающих при достройке многоквартирных домов с помощью привлечения средств граждан, и определению разных норм материального права, подлежащих применению.
Рассмотрение отношений по достройке многоквартирного дома вне связи с его строительством выводит правовое регулирование таких отношений из сферы специального ФЗ № 214-ФЗ. Напротив, квалификация отношений по достройке многоквартирного дома как его строительства формально сохраняет возможность применения названного закона и предусмотренных в нем гарантий для участников долевого строительства.
Однако правильная квалификация данных отношений не снимает всех возникающих при этом вопросов лишь формальным применением ФЗ № 214-ФЗ. Как правило, при возникновении проблем с первоначальным застройщиком граждане – участники долевого строительства защищают свои права путем признания в судебном порядке прав собственности на доли в не завершенном строительством объекте, то есть строящемся многоквартирном доме. После того как участники долевого строительства стали собственниками объекта, не завершенного строительством, их статус изменяется по сравнению со статусом участников долевого строительства как лиц, у которых право собственности на объект долевого строительства возникнет лишь в будущем. Ведь формально по смыслу части 1 статьи 1 ФЗ № 214-ФЗ участники долевого строительства — это будущие собственники объекта долевого строительства. В связи с чем вполне актуален вопрос о принципиальной возможности распространения действия ФЗ № 214-ФЗ на граждан, уже являющихся собственниками не завершенного строительством многоквартирного дома, который надлежит достраивать иному, чем застройщик, лицу. Отсутствует единая позиция на этот счет и у государственных органов субъектов РФ, осуществляющих в соответствии со статьей 23 закона контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. В некоторых субъектах РФ органы стройнадзора возбуждают дела об административных нарушениях, если достройка многоквартирного дома осуществляется в нарушение требований ФЗ № 214-ФЗ, и, таким образом, признают необходимым распространять на отношения по достройке многоквартирных домов нормы указанного закона.
Напротив, в Ростовской области Региональная служба Росстройнадзора придерживается иного мнения. Согласно позиции Ростсройнадзора «отношения, регулируемые ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» подразумевают, что граждане – участники долевого строительства вкладывают денежные средства для создания имущества, которое им не принадлежит, права на строящийся объект недвижимости до завершения строительства принадлежат застройщику. Так, например, согласно части 5 статьи 13 закона № 214-ФЗ при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется за застройщиком. Ситуация меняется в случае, когда права собственности на доли в объекте незавершенного строительства за гражданами признаны в судебном порядке. Следовательно, после получения участниками долевого строительства прав собственности на объект незавершенного строительства действие закона № 214-ФЗ не распространяется на отношения по финансированию завершения строительства дома».
Подобная позиция государственного органа субъекта РФ в области контроля и надзора за долевым строительством многоквартирных домов полностью выводит проблемные дома, застройщики которых обанкротились, из сферы действия специального закона и лишает участников долевого строительства, пострадавших от финансово несостоятельного застройщика, всех законных гарантий при продолжении строительства дома иным лицом, открывая путь всевозможным схемам дальнейшего обмана со стороны новых застройщиков и квазизастройщиков.
В то время как из ФЗ № 214-ФЗ буквально не следует, что этот закон не распространяет свое действие на лиц, уже ставших собственниками не завершенного строительством многоквартирного дома, но чьи дополнительные средства привлекаются для завершения строительства многоквартирного дома. Различия в правовых позициях государственного органа по контролю и надзору за долевым строительством объектов недвижимости, а также различные подходы к этом вопросу судебных органов являются недопустимыми, поскольку приводят к нарушению принципа равенства граждан перед законом и судом, предлагая неодинаковые средства защиты прав и интересов участников долевого строительства многоквартирных домов на территории РФ.
На основании изложенного выбор юридического способа достройки многоквартирного дома является непростым и требующим специального законодательного решения, причем на федеральном уровне, так как касается вопроса о юридическом основании возникновения права собственности на строящееся жилье.
Так, если предположить возможность достройки многоквартирного дома посредством только тех способов, которые указаны в части 2 статьи 1 ФЗ № 214-ФЗ, такое закрепление должно прямо следовать из закона и специально регулироваться применительно к каждому из возможных способов, иначе возможны различные толкования, что подтверждается правоприменительной практикой.
Например, способ достройки многоквартирного дома путем смены застройщика и заключения договоров участия в долевом строительстве с новым застройщиком порождает целый ряд неурегулированных законодательством практических проблем и коллизий. В первую очередь не установлен порядок прекращения договоров с прежним застройщиком при юридической невозможности заключения параллельных договоров с новым застройщиком и при отсутствии в законодательстве механизма правопреемства между старым и новым застройщиками. Кроме того, в законодательстве не установлена процедура формирования у нового застройщика юридических признаков застройщика, требуемых ФЗ № 214-ФЗ, для конкретного многоквартирного дома, а именно получения новым застройщиком права на земельный участок, определения стадии готовности дома на момент передачи его строительства новому застройщику, оформления разрешения на достройку дома, подготовки и согласования проектной документации с учетом необходимости достройки многоквартирного дома. В частности, одной из основных проблем является оформление прав на земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством.
Предоставление прав на земельный участок под проблемным многоквартирным домом относится к числу серьезных законодательных пробелов, который используется для создания различных обходных и неофициальных схем достройки многоквартирных домов после недобросовестного застройщика.
Это связано с закреплением в гражданском, земельном, жилищном и градостроительном законодательстве РФ параллельных процедур предоставления земельного участка, на котором располагается или будет располагаться такой объект недвижимости, как многоквартирный дом.
Так, в соответствии с Земельным кодексом РФ (далее — ЗК РФ) земельные участки предоставляются для жилищного строительства только на основе торгов (аукционов) на платной основе (путем продажи земельного участка или права аренды земельного участка) (статья 38.1 ЗК РФ). Такой порядок исключает получение конкретным застройщиком конкретного участка в индивидуальном порядке, минуя всех иных потенциально возможных приобретателей. Такой же порядок предоставления земельных участков на условиях аукциона предусматривает и Градостроительный кодекс РФ (далее — ГрК РФ) в случаях принятия органом местного самоуправления решения о развитии застраиваемой территории. Основанием для принятия такого решения является расположение на земельном участке многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу. Без проведения торгов при развитии застраиваемой территории предоставляется муниципальный земельный участок либо участок, на который не разграничена государственная собственность, если этот участок не предоставлен в пользование или во владение гражданам или юридическим лицам (часть 8 статьи 46.1. ГрК РФ). В этом случае определенный инвестор, выступающий застройщиком, заключает с органом местного самоуправления договор о застраиваемой территории.
Отмеченные выше правила несовместимы с особенностями земельных участков, на которых возведены не завершенные строительством многоквартирные дома, строительство которых не может быть продолжено первоначальным застройщиком и которые не могут быть признаны аварийными и подлежащими сносу.
В ситуации с достройкой многоквартирного дома земельный участок, на котором расположен не завершенный строительством многоквартирный дом, приобретает иной статус. Здесь главным объектом, определяющим судьбу земельного участка, становится недостроенный многоквартирный дом с имеющимися в отношении него не прекращенными обязательствами по строительству, возникшими с первым застройщиком. Предоставление земельного участка, на котором расположен недостроенный многоквартирный дом, посредством аукциона в общем порядке, регламентированном земельным законодательством, невозможно как раз в силу обременения этого участка объектом. Не завершенным строительством, который необходимо также достраивать.
Еще одним правовым ограничением является норма пункта 1 статьи 13 ФЗ № 214-ФЗ, в соответствии с которой в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого строительства с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящийся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом. Таким образом, предоставление земельного участка, на котором располагается недостроенный многоквартирный дом, иному лицу без учета прав участников долевого строительства как залогодержателей также не соответствует общему порядку предоставления земельных участков. Эти положения следует учитывать в случае, когда участники долевого строительства не признали за собой право общей долевой собственности на не завершенный строительством многоквартирный дом. Механизм правопреемства между обанкротившимся застройщиком и новым застройщиком, которому может быть поручена достройка проблемного многоквартирного дома, законодательство РФ не предусматривает, именно поэтому общая процедура предоставления земельных участков под жилищное строительство, закрепленная земельным и градостроительным законодательством РФ, не адаптирована к ситуациям с достройкой проблемных многоквартирных домов.
Кроме этого, поскольку определяющее значение в случаях с проблемными домами имеет не земельный участок, предназначенный под жилищное строительство, а уже возведенный, но недостроенный многоквартирный дом, постольку должны применяться специальные положения об исключительном праве на земельный участок собственников зданий, строений, сооружений (пункт 1 статьи 36 ЗК РФ). Это специальное положение применимо в случаях, когда участники долевого строительства вместо обращения взыскания на объекты залога признали за собой права общей собственности в долях на объект, не завершенный строительством.
Таким образом, как только участники долевого строительства в целях защиты своих интересов признали права общей собственности на не завершенный строительством многоквартирный дом, как собственники здания только они имеют исключительное право на приобретение в свою собственность земельного участка, на котором строится это здание. Однако право на приобретение земельного участка предусмотрено за плату (в собственность — путем выкупа, в пользование — на основании возмездного договора аренды или в аренду). Такое положение об исключительном праве собственника здания на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, на котором оно расположено, вступает в противоречие с положениями ЗК РФ о предоставлении земельного участка под строительство (достройку) многоквартирного дома, если этот дом является объектом, не завершенным строительством. Правило статьи 36 ЗК РФ не согласуется с требованиями ФЗ № 214-ФЗ, по которому именно застройщик должен иметь земельный участок на праве собственности или аренды.
Еще одно более серьезное противоречие возникает при обнаружении параллельно существующих режимов предоставления земельного участка в зависимости от назначения объекта недвижимости, на нем расположенного. Так, если согласно статье 36 ЗК РФ собственники здания имеют исключительное право на возмездное приобретение земельного участка, то согласно статье 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) собственникам многоквартирного дома (собственникам помещений в нем) принадлежит исключительное право на бесплатное приобретение в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, путем формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 16 вводного закона).
При этом многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (часть 6 статьи 16 вводного закона).
Согласно разъяснениям Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 29.04.2010 № 22/10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд с иском к таким третьим лицам, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка (пункт 68 Постановления).
Таким образом, если земельный участок под многоквартирным домом оказался не сформированным и не прошел кадастровый учет, исключительное право на его приобретение имеют только собственники многоквартирного дома и никому иному этот земельный участок предоставлен быть не может. Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом является составной частью общего имущества в многоквартирном доме и в силу закона может принадлежать на праве собственности только собственникам помещений в многоквартирном доме.
Такой режим земельного участка, занятого многоквартирным домом, исключает предоставление земельного участка собственникам здания в порядке статьи 36 ЗК РФ, а также выделение этого земельного участка в собственность или в аренду новому застройщику, если права собственности на объект не завершенного строительством многоквартирного дома зарегистрировали за собой обманутые дольщики.
При этом при оформлении прав на земельный участок возникает ситуация правового тупика. Так, чтобы реализовать право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка под недостроенным многоквартирным домом, необходимо ввести этот дом в эксплуатацию, а значит, завершить его строительство. В свою очередь, завершение строительства и ввод многоквартирного дома в эксплуатацию невозможны без предоставления новому застройщику прав на земельный участок. При этом такое предоставление прав на земельный участок иному, чем собственник объекта «незавершенки», лицу противоречит статье 36 ЗК РФ, закрепляющей исключительное право на земельный участок за собственником здания. Приобретение же собственниками недостроенного здания (многоквартирного дома) права на земельный участок на возмездной основе в порядке статьи 36 ЗК РФ нарушает их право, закрепленное в статье 16 Закона о введение в действие ЖК РФ и статье 36 ЖК РФ. Одновременно и статья 16 вводного к ЖК РФ закона вместе со статьей 36 ЖК РФ и статьей 36 ЗК РФ исключают законность предоставления прав на земельный участок со стороны пока еще публичного собственника (ведь право собственников недостроенного многоквартирного дома на земельный участок еще не оформлено) иному лицу для достройки многоквартирного дома. Отсутствие же законного механизма выделения земельного участка под не завершенным строительством многоквартирным домом для осуществления его достройки препятствует реализации гарантированного законом способа привлечения дополнительных средств граждан и достройки многоквартирного дома с обеспечением дольщикам законного основания приобретения прав собственности на оконченный строительном многоквартирный дом, включая отдельные помещения и общее имущество в нем.
Это ставит вполне актуальный и на практике назревший вопрос о распространении на отношения по достройке проблемных многоквартирных домов ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». На практике отмеченные коллизии приводят к возникновению различных схем по достройке многоквартирных домов, минуя требования специального ФЗ № 214-ФЗ. Одной из таких схем и является достройка проблемного многоквартирного дома посредством созданного в нем ТСЖ. При этом возможность создания в строящихся многоквартирных домах ТСЖ прямо предусмотрена законом, однако его деятельность и особенности статуса в строящихся домах никаким законодательством не регламентированы. Отсутствие здесь необходимого правового регулирования восполняется свободой усмотрения органов управления ТСЖ, включая общее собрание членов ТСЖ. Невозможность предоставления новому застройщику прав на земельный участок для достройки многоквартирного дома (а соответственно невозможность оформления разрешения на строительство-достройку) и рассматривается в качестве одного из весомых оснований для выведения складывающихся по достройке отношений из сферы специального законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов, оставляя решение всех вопросов по завершению строительства и вводу дома в эксплуатацию на самостоятельную ответственность и риск обманутых дольщиков.
ИсточникКак регистрируется незавершенное строительство жилого дома ? Где оформляется незавершенное строительство дома ? Документы для оформления незавершенного строительства . … Регистрация недостроенных объектов разрешается только на участка ЛПХ и ИЖС. Первый случай предусматривает необходимость определения принадлежности земли к населенному пункту. Второй предполагает возможность проведения строительных работ по сооружению жилого объекта , что следует из названия. … Как оформить частный жилой дом — объект незавершенного строительства , в объект завершенного: Дорогие читатели нашего сайта!
Объект незавершенного строительства
Господа, тут пришлось столкнуться с необходимостью ДОХОДЧИВО объянить руководству , что квартира в недостроенном многоквартирном доме не может являться предметом договора купли-продажи объекта незавершенного строительства.
Насколько мне известно объектом незавешенного строительства является в таких случаях сам недостроенный дом как единое целое. Квартира появляется с момента приемки ее в эксплуатацию БТИ и ее паспортизации (поправьте если ошибаюсь).
Дело в том, что руководство не воспринимает подобных логических умозаключений и требует ссылок на НПА или судебную практику. Может у кого-нибудь есть ссылки на практику или нормативку по данному вопросу — был бы весьма признателен
#2 Iv+ Iv+ —>
Ч. 2 ст. 15 ЖК РФ «жилым помещением. (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Исходя из вышеизложенного, недостроенная квартира как раз и является объектом незавершенного строительства и может быть зарегистрирована как объект недвижимости.
Почему то БТИ выдает техпаспорта на недостроенные квартиры, указывая в них сдаваемое помещение как жилое.
Налицо прямое нарушение ЖК РФ.
У нас теперь тьма судебных претензий, т.к. БТИ выдало справки с указанием, что произведена перепланировка, хотя фактически осуществлялось завершение строительства.
#3 Adr Adr —>
Не лисичка, не хорек, юркий ласковый зверек
Ну, видимо, как минимум ЖК.
Квартира — эт жилое помещение..а жилым помещением по ст.15 признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).
Пока жилой дом недостроен — вряд ли можно говорить о пригодности для проживания и соответствии установленным правилам и нормам помещений в нем. и следовательно, о возможности отнесения таких помещений к жилым.
#4 Goliath Goliath —>
Особа, приближенная к юриспруденции
Iv+ , Adr — Спасибо — как минимум один аргумент уже есть.
Почему то БТИ выдает техпаспорта на недостроенные квартиры, указывая в них сдаваемое помещение как жилое.
Вот здесь и загвоздка.
Многоквартирный дом в приницпе достроен, но внутри не отделан — есть электропродка, да и то не везде. Есть возможность получить Техпаспорт БТИ на подобную» квартиру (не совсем согласующимся с законом методами ). Если этот техпаспорт получить, квартиру можно уже зарегистрировать как объект незавершенного строительства (дом-то недостроен сам по себе)? Или БТИ тут ничем не поможет?
#5 TAHK TAHK —>
Можете и получить конечно в БТИ супер-«ровный» техпаспорт, с теми формулировками и фразами которые Вас устраивают. Проблема только в том, что органы БТИ только ФИКСИРУЮТ технические характеристики помещений, профиль, состояние (введено ли в эксплуатацию или нет) и пр., т.е. они не определяют является помещение или здание законченным строительством объектом.
Основанием для оформления соответствующих записей в техпаспорте является Акт госкомиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта и Постановление главы города об утверждении указанного акта. В случае же с многоквартирными жилыми домами, то как правило они вводятся в эксплуатацию поэтапно — несколькими очередями. Одна очередь — это обычно один из подъездов здания начиная с первого этажа по последний.
А ввести в эксплуатацию одну, конкретно взятую квартиру. На практике такого никогда еще не встречал и мне кажется, что это врядли возможно! Поскольку, для того чтобы квартира была пригодна для проживания, то отнюдь недостаточно только отремонтировать квартиру. Согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении» Следовательно, необходимо также чтобы были введены в эксплуатацию и помещения общего пользования без которых нормальное проживание в доме и квартире в частности невозможно.
ИсточникПеревод незавершенного строительства в жилой дом : процедура, документы, порядок действий — как сменить статус жилья? … Недавно приобрели недостроенный дом . К нему подведены все коммуникации, имеется внутренняя отделка. Куда и с какими документами надо обратиться, чтобы перевести этот дом из категории объектов незавершенного строительства в жилые объекты ? Ответ: Оформить право собственности и перевести объект незавершенного строительства в категорию жилых объектов Вы должны: получить технический план дома в БТИ; получить кадастровый паспорт (поставить на кадастровый учет); получить официальный адрес
Проблемы регистрации квартиры как составной части объекта незавершенного строительства
В статье рассматриваются возникающие противоречия в процессе регистрации квартиры как составной части объекта незавершенного строительства.
Сфера строительства остается одной из ключевых и наиболее перспективных сфер экономической деятельности в современной России. Кризис, вызванный пандемией COVID-19, оказал пагубное влияние на все сферы экономической деятельности, однако темпы и объемы строительства не сократились, а, напротив, значительно возросли. Несмотря на меры государственной поддержки как застройщиков, так и дольщиков, в сфере строительства многоквартирных жилых домов по-прежнему сохраняется высокая доля объектов незавершенного строительства.
В связи с последними реформами в этой сфере, среди которых введение счетов эскроу, реализация программы льготной ипотеки и т.п., ситуация на рынке жилой недвижимости в перспективе должна была улучшиться, однако разрешение ситуаций с уже возникшими острыми вопросами объектов незавершенного строительства по-прежнему является актуальной проблемой современной юридической науки в сфере градостроительного права.
Кроме того, также одной из значимых проблем регулирования отношений с недостроенными многоквартирными жилыми домами является невозможность определения и регистрации права собственности на составляющие этого объекта незавершенного строительства — на отдельные квартиры.
Следует отметить существование объектов незавершенного строительства высокой готовности, завершение строительства которых невозможно ввиду экономических или юридических причин, например, недостатка финансовых средств или банкротства застройщика. Такое здание может находиться на финальных стадиях строительства и не соответствовать определённым нормативным требованиям, чтобы пройти процедуру ввода в эксплуатацию и регистрацию недвижимого имущества (а такая процедура является весьма трудоемкой, длительной и финансово затратной), но при этом составляющие элементы внутри здания, например, квартир в многоквартирном жилом доме, полностью соответствуют необходимым для эксплуатации требованиям [1].
Проблема заключается в том, что до окончательной регистрации объекта капитального строительства как комплексного объекта недвижимости, его составные части также не подлежат регистрации по общему правилу, хотя и могут соответствовать всем необходимым строительным нормам.
Рассмотрим вопрос регистрации вышеупомянутого права собственности более подробно.
По общему правилу процедура приобретения права собственности на объект капитального строительства и его дальнейшая регистрация предусматривается Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Упрощенно этот порядок можно представить следующим образом: получение разрешения на строительство, прохождение различных согласований, получение разрешения на ввод в эксплуатацию [1].
Как раз этот способ (общий порядок) и содержит очевидное ограничение на регистрацию права собственности на составную часть объекта капитального строительства до момента его ввода в эксплуатацию и государственной регистрации как объекта недвижимого имущества.
Другим вариантом приобретения права собственности является признание права собственности в судебном порядке.
Отношения по долевому участию в строительстве являются потребительскими отношениями, так как в случае участия в данных отношениях физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, к данным отношения применяются положения Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон «О ЗПП») [3].
Верховным Судом Российской Федерации не раз подчеркивалось, что защите подлежат имущественные права граждан, вложивших денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов, независимо от формы заключенного договора на вложение денежных средств в строительство, и на данные правоотношения распространяются положения Закона «О ЗПП», в том числе и на правоотношения по участию в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в части, не урегулированной последним.
Такое положение помогло и продолжает помогать защищать имущественные права и интересы граждан, связанные с результатами вложения ими денежных средств в объекты недвижимости (квартиры).
Однако, к сожалению, и после признания права собственности в судебном порядке на квартиру возникают сложности в осуществлении государственной регистрации права на этот вид недвижимости [2].
В соответствии с положениями действующего законодательства, а именно Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, при признании за гражданином права собственности по решению суда и регистрации прав на недвижимое имущество такая регистрация подлежит осуществлению на основании статьи 58 настоящего Федерального закона.
Частью 3 вышеуказанной статьи регулируется, что в случае если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда [4].
Таким образом, решение, которым разрешен спор о признании права собственности на недвижимое имущество, является основанием к регистрации такого права, и такая регистрация происходит по заявлению лица, в пользу которого состоялось судебное решение.
В свою очередь судебная практика по вопросам признания права на обособленную часть объекта незавершенного строительства очень неоднозначна и, даже при наличии решения суда о признании права, дольщик не всегда может зарегистрировать право собственности на квартиру в доме, не введенном в эксплуатацию.
Таким образом, можно говорить о том, что существуют определенные перспективы в развитии законодательства в области правового режима объектов незавершенного строительства. Необходимо совершенствовать законодательство в области определения правового статуса составляющих частей объекта незавершенного строительства. Отсутствие возможности произвести регистрацию отдельных составных частей объекта незавершенного строительства не позволяет потребителям-дольщикам своевременно оформить и зарегистрировать право собственности на квартиры в «проблемном» объекте капитального строительства, а также исключает всякую оборотоспособность данных составных частей объекта незавершенного строительства до момента его ввода в эксплуатацию как комплексного объекта капитального строительства. Более того, неоднозначная судебная практика также не позволяет в полной мере защитить права дольщиков и разрешить имеющиеся проблемы в признании и регистрации права собственности на составные элементы объекта незавершенного строительства.
ИсточникКак зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома . Согласно законодательству Российской Федерации, объект незавершенного строительства считается созданным недвижимым имуществом, а, значит, подлежит процедуре регистрации. Право собственности на такой объект возникает с момента этой регистрации.