Незавершенными объектами капитального строительства являются

Объект незавершенного строительства: что это такое

В современной России ситуация незавершенного строительства, к сожалению, довольно типичная ситуация. По разным причинам, чаще из-за недостатка средств, некоторые здания остаются недостроенными и плохо вписываются в пейзаж современного города.

Разберемся с понятием незавершенного строительства подробнее.

Основные понятия

В правовых документах до сих пор нет четкого определения незавершенного строительства. Так или иначе любое здание находится на определенном участке земли, к которому оно автоматически привязывается. Исходя из этого можно сделать вывод, что любое строение, даже недостроенное относится к недвижимому имуществу. На это указывает ГК РФ ст.130.

На практике, чтобы определить объект незавершенного строительства он должен содержать один из следующих признаков:

• Здание должно быть объектом долгосрочного строительства. Разного рода «беседки», веранды или киоски не могут стать объектами незавершенного строительства.
• Факт строительства должен быть приостановлен на конкретный срок (квартал, год и т.д.). Возможно приостановление без определенной даты при наличии объективных причин. Причиной же для остановки строительства множество #8212, это здание капитального строительства, которое частично завершено, но не позволяет в силу отсутствия коммуникаций использовать его в гражданских или коммерческих целях.

  Уровни

  В юридических документах нет четкого разделения объекта по уровню его незавершенности. Достаточно нового фундамента или минимальных отделочных работ. Для более полной оценки незавершенного объекта обратимся к строительным документам.

  В строительстве существует четыре различных уровня, которые указывают на степень незавершенности объекта:

  1. Первый уровень (завершенность до 15%). Как правила на данном этапе утвержден план объекта, возведены временные и сопутствующие объекты, обеспечены жилищные условия для рабочих, осуществляется поставка материалов и строительного оборудования.
  2. Второй уровень (завершенность до 50%). Продолжается поставка стройматериалов, возведены несущие конструкции, практически завершены работы по покрытию крыши, продолжаются работы по обеспечению коммунальной инфраструктуры (газ, вода, электричество).
  3. Третий уровень (завершенность до 75%). Начальный этап отделочных работ, практически завершено подведение коммуникаций, поставка стройматериалов и оборудование полностью завершена.
  4. Четвертый уровень (завершенность до 99%). Возведен каркас здания, отделочные работы завершены на половину, все сопутствующие постройки завершены, продолжается введение здания в эксплуатацию.

  Оформление

  На любой стадии незавершенного строительства возможно оформить полный пакет документов на право собственности. Именно после регистрации возможно будет совершать любые сделки относиться объекта недвижимости. К ним относится: купля-продажа, дарственная, наследование, передача под залог, мена.

  Как ввести в эксплуатацию незавершенный объект капитального характера

  Отметим некоторые документы, которые подтверждают права собственности на землю или здание:

  • документ о собственности на земельный участок и здание по отдельности,
  • документ о наследовании,
  • документ о правах на бессрочное строительство на конкретном земельном участке.

  Ранее оформить документы на право собственности гражданин мог только в случае активных действий с объектом строительства: продажа, дарение и прочее. Внесенные поправки в действующее законодательство отменили подобные ограничение. В настоящее время возможно оформить право собственно и сколько угодно времени не приступать к активным сделкам.

  ВНИМАНИЕ! Собственно вступить в собственность незавершенной стройки может только совершеннолетний гражданин или его опекуны в случае признанной недееспособности.

  Список документов

  Не смотря на то, что объект строительства не завершен он подлежит обязательной регистрации в надзорных органах. Ниже представлен требуемый список документов:

  1. Документ, подтверждающий личность (паспорт).
  2. Квитанция с оплаченной государственной пошлиной.
  3. Документы и смета на строительство объекта (техпаспорт, отчетные документы из бухгалтерии и прочие).
  4. Документ о правах собственности на землю.
  5. Разрешение на строительство, выдаваемое местным муниципалитетом.
  6. Документы, который подтверждают отсутствие любого вида обременения, также документы, которые подтверждают, что на здание не претендуют другие граждане или организации.
  7. Документы, которые подтверждают отсутствие любого вида подряда на объект.
  8. Любые иные документы, которые потребуют надзорные органы для регистрации.

  Все документы предоставляет собственник в службы государственной регистрации.

  Существует возможность оформить какую-либо часть здания, но для этого следует предоставить дополнительные документы, которые продемонстрируют денежную и материальную возможность завершить строительство.

  Самовольные постройки

  В некоторых случая возможны проблемы с регистрацией незавершенного строительства. Обычно это происходит с так называемым «самостроем». Гражданский Кодекс относит к «самовольным» строениям следующие объекты:

  • возведенные с грубейшими нарушениями капитального строительства,
  • возведенные без каких-либо сопроводительных документов и разрешений от надзорных органов,
  • возведенные на земле, которая не предназначена для строительства (заповедная зона, пахотные земли и прочее),

  Если объект попадает под одно из следующих определений, то в регистрации будет отказано. Для регистрации подобных зданий следует обратиться в судебные органы. Но, как правило, такие дела сильно затягиваются и имеет низкий процент положительных решений.

  ВНИМАНИЕ! Для любого действия с «самостроем» требуется официальный документ, оформленный на бумаге. В противном случае юридической силы операция не имеет.

  Распоряжение

  После урегулирования юридических вопросов собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению. Продажа происходит по стандартной схеме через регистрацию документа покупки и продажи. Существует возможность продать объект вместе с землей. В таком случае составляется единый договор на продажу.

  Оформляются документы в ближайшем МФЦ. Для регистрации требуется документ, удостоверяющий личность и договор о купле-продажи. Государственная пошлина за переход собственности составит порядка 2000 рублей.

  ВАЖНО! Здание, строительство которого приостановлено, может быть законсервировано по решению заказчика. Консервация возможна сроком от полугода при наличии объективных причин для подобного решения.

  Заказчик отправляет все требуемые документы надзорным органам (включая пожарную инспекцию, МВД и прочие), отдает распоряжения подрядчику по консервации и оплачивает все издержки, включая экологический сбор.

  Источник

  Исторический процесс становления объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимого имущества (Батуева Э.Ц., Даржаева Т.Ф.)

  Становление и развитие подходов к пониманию сущности объектов незавершенного строительства прошло длительный путь. Вопрос продолжительное время оставался дискуссионным: неоднозначными были взгляды законодателя, теоретиков и судов в определении статуса объектов.
  В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. объекты незавершенного строительства в качестве отдельного объекта не рассматривались. На случай продажи таких объектов ст. 239.1 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. был предусмотрен договор купли-продажи строительных материалов, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению.
  В начале 90-х гг. XX в. в рамках развития и укрепления рыночных отношений в стране самостоятельным и достаточно распространенным объектом стали именно объекты незавершенного строительства. После распада СССР по всей стране остались недостроенными более сотни зданий, сооружений в области науки, образования, медицины. Поэтому в качестве общей направленности законодательства начала 90-х гг. необходимо отметить стремление государства обеспечить завершение строительства данных объектов.
  Особое внимание было уделено жилищной сфере и созданию условий для обеспечения граждан жильем. Так, Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. N 1181 «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов» установил, что не завершенные строительством жилые дома, находившиеся в федеральной собственности, подлежат либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах, либо передаче для завершения строительства. На конкурс выставлялись объекты, обладающие рядом признаков: строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием финансово-материальных ресурсов, а также законсервированные и приостановленные строительством объекты.
  Впервые была сделана попытка по определению объекта незавершенного строительства во Временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства от 27 мая 1994 г. N 09-07/5866 (утверждено протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершению нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 г. N ФБ-8). К таким объектам были отнесены законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства, находившиеся в федеральной собственности, финансировавшиеся без привлечения собственных средств предприятий, также с истекшим нормативным сроком строительства и приостановленные по причине отсутствия финансирования.
  В качестве дополнительного фактора ввода в имущественный оборот объектов незавершенного строительства послужил процесс приватизации государственного и муниципального имущества. К приватизации в 1992 г. были намечены законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства с истекшим нормативным сроком строительства.
  Следует подчеркнуть, что именно условие консервации объекта являлось квалифицирующим признаком в определении объекта в качестве незавершенного строительства. Полагаем, что предпосылками для формирования такого подхода послужили нормативные акты советского законодательства в области консервации объектов. Так, если строительство признавалось нецелесообразным или на его продолжение отсутствовали средства, уполномоченными органами принималось решение о консервации объекта. На заказчика была возложена обязанность не позднее двух месяцев со дня приостановления работ принять от подрядчика законсервированный объект, а также неиспользованные материальные ценности. Консервация оформлялась специальным соглашением и определяла прекращение договорных отношений сторон.
  В дальнейшем подходы законодателя к определению объектов незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества изменились. Если в начале 1990-х годов большинство объектов незавершенного строительства лежало бременем на содержании государства, то с развитием экономических отношений появляется частный элемент.

  Проведенная в стране приватизация привела к появлению множества равноправных собственников. В частности, Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» была предусмотрена государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства. Условием выступала их приватизация. В качестве основания были определены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, разрешение на строительство, описание объекта незавершенного строительства, документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества . Документом устанавливалась возможность регистрации права на объект при условии его приобретения заявителем и наличии у него права пользования земельным участком.
  ———————————
  Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 142.

  Принятие 21 июля 1997 г. Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав) обусловило вектор формирования правоприменительной практики относительно объекта незавершенного строительства согласно рассмотренному Указу Президента Российской Федерации. Именно с Законом о регистрации прав связывается первоначальное закрепление объекта незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества.

  Пунктом 2 ст. 25 Закона о регистрации прав было регламентировано условие о регистрации права на объект в случае необходимости совершения с ним сделки.

  При этом Закон о регистрации прав не называл этот объект в качестве объекта недвижимости, подлежащего регистрации, а указывал только на государственную регистрацию сделки с таким объектом, четко не прописывая момент, с которого объект незавершенного строительства признавался бы недвижимостью. В последующем ст. 25 Закона о регистрации прав была существенно изменена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства больше не зависит от необходимости совершения сделки с объектом, закреплен перечень документов для государственной регистрации права собственности.
  Вслед за Законом о регистрации прав Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены случаи залога не завершенного строительством недвижимого имущества, но при наличии ряда условий. Прежде всего возведение должно осуществляться на земельном участке, отведенном для строительства (п. 2 ст. 25 данного Закона).

  В случае передачи в залог объекта одновременно предусматривалась передача в залог по тому же договору земельного участка, на котором находился объект (ст. 69 данного Закона). При этом право на объект должно было быть зарегистрированным. Также ст. 76 данного Закона устанавливалась возможность ипотеки строящегося жилого дома.

  Ранее такая возможность была установлена Указом Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования».
  Позднее возможность обеспечения исполнения обязательства по договору залога в отношении объекта незавершенного строительства была предусмотрена Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства данный объект находится в залоге у участников долевого строительства. Речь идет о распространении ипотеки по мере строительства заложенного по договору об ипотеке объекта незавершенного строительства на возникающий объект, включая и объект, законченный строительством .
  ———————————
  Маковская А.А. Комментарий к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. N 28 (Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке) // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

  Вып. 4 / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова; Исслед. центр частного права. М.: Статут, 2008.

  С. 32.

  Также требует упоминания Закон Российской Федерации от 14 июля 1992 г. N 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации». Согласно ст. 1 указанного акта к недвижимости в градостроительстве были отнесены как земли городов, поселений и иных функциональных территорий, так и стационарные здания, в том числе незавершенного строительства.

  В дальнейшем Градостроительным кодексом Российской Федерации от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ норма была изменена, объектами недвижимости в градостроительстве признавались объекты, определенные ст. 130 ГК РФ. Необходимо подчеркнуть, что на момент закрепления указанного положения объект незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества в ст. 130 ГК РФ не упоминался.
  На сегодня согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ наряду со зданиями, строениями, сооружениями к объектам капитального строительства отнесены объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек.

  При этом речь идет о таком качестве объектов, как капитальность, что может выступать в качестве отдельного признака объекта незавершенного строительства, указывая на его свойства как физическую соединенность и связь с определенным земельным участком, составляющим привычную среду использования, изъятие из которой влечет за собой несоразмерный ущерб назначению имущества, то есть постоянство и фиксация на местности. В таком случае можно было бы исключить признание в качестве объектов незавершенного строительства начального цикла строительства — возведенного фундамента, вбитых свай, котлована и т.д. Право использования объекта капитального строительства установлено ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации — с момента ввода объекта в эксплуатацию. Тем самым с точки зрения градостроительного законодательства объект капитального строительства является объектом незавершенного строительства до момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию .
  ———————————
  Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С. 2.

  Очередная правовая позиция была высказана судом высшей инстанции 23 июня 2015 г. — Пленумом ВС РФ принято Постановление N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». В частности, в п. 38 судебным органом даны разъяснения касательно того, что при отнесении правомерно строящегося объекта к недвижимости (объекту незавершенного строительства) следует исходить из того, завершены ли на нем полностью работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

  Не отвечающее признакам сооружения замощение земельного участка не может быть признано самостоятельным объектом недвижимости (п. 1 ст. 133 ГК РФ). Данное разъяснение представляется своевременным в условиях наступившего в стране экономического кризиса, вследствие которого строительные компании из-за сложного финансового положения не могут начать работы по возведению планируемых объектов — зданий, сооружений либо приостанавливают («замораживают») начатое ранее строительство. В таких условиях возникают намерения компаний оформить и продать земельные участки с элементами замощения как отдельные сооружения с целью извлечения большей прибыли, рассматривая и земельный участок, и возведенную на нем конструкцию как самостоятельные объекты недвижимости.
  С вступлением в силу с 1 января 2017 г. положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» учетно-регистрационная практика в отношении объектов незавершенного строительства сохранена и не претерпела принципиальных изменений. Основное положение, которое требует обязательного соблюдения при проведении процедуры государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства, наличия правоустанавливающих документов на земельный участок (на котором располагается такой объект) и разрешительной документации (разрешения на строительство) — ст. 40 Закона о регистрации недвижимости.

  Проведенное исследование развития законодательства, регулирующего оборот объектов незавершенного строительства, подтверждает, что объект незавершенного строительства является особым объектом имущественных отношений. Данный объект обладает качественными характеристиками, отличающими его от других объектов недвижимого имущества, такими как совокупность определенных физических свойств (степень готовности) и юридическое признание (государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него).

  Литература

  1. Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства / В.М. Ланда // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С. 2 — 5.
  2. Маковская А.А. Комментарий к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. N 90 (Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке) / А.А.

  Маковская // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 4 / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова.

  М.: Статут, 2008. 267 с.
  3. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте / О.Ю. Скворцов. М.: Волтерс Клувер, 2006. 350 с.
  4. Тужилова-Орданская Е.М. Коттедж как объект недвижимости / Е.М. Тужилова-Орданская // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. N 5. С. 4 — 10.

  Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

  Источник