Объект долевого строительства это объект недвижимости

Право собственности застройщика по договору участия в долевом строительстве

Основная цель Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 10.07.2012; далее – ФЗ о ДС) – создание гарантий защиты прав участников долевого строительства, «дольщиков». Нельзя не отметить некоторую условность самого понятия «долевое строительство».

Собственно строительством объекта недвижимости занимается «подрядчик», его деятельность контролирует «заказчик» (ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), который может передать функции по контролю «инженеру» (ст. 749 ГК РФ). В § 3 гл. 37 ГК РФ другие участники строительства не упомянуты.

В Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ред. от 12.12.2011; далее – ФЗ об ИД) нет понятия, аналогичного понятию «участник долевого строительства». Ст. 4 ФЗ об ИД называет «инвесторов», «заказчиков», «подрядчиков», «пользователей объектов капитальных вложений» и других лиц.

ЖК “Южный парк” — новый символ города. В окружении леса.

К пользователям объектов капитальных вложений относятся лица, для которых создаются эти объекты. Физические и юридические лица могут быть пользователями объектов капитальных вложений, и вместе с тем они могут выступать инвесторами.

В долевом строительстве статус инвестора и пользователя объекта капитальных вложений воплощается в одном субъекте – «участнике долевого строительства». В строительство объекта недвижимости как таковое дольщик не вовлечен, однако он участвует в «создании объекта» (более широкое понятие, нежели «строительство»).

Участник долевого строительства ничего не строит, он только предоставляет денежные средства, необходимые для строительства объекта недвижимости застройщиком и подрядчиком. Дольщик не несет рисков гибели или повреждения возводимого объекта недвижимости до момента передачи ему объекта долевого строительства застройщиком.

В классификации оснований возникновения права собственности к производным способам приобретения данного права следует отнести право участника долевого строительства на объект недвижимости. Однако в арбитражной практике встречается противоположная позиция, согласно которой возникновение права собственности дольщика отнесено к первоначальным способам возникновения права собственности, а само такое право названо первичным (см.

Постановление 20-го арбитражного апелляционного суда от 03.06.2009 по делу N А68-9605/2008-296/10; следует заметить, что вышестоящие судебные инстанции своего мнения по этому вопросу не высказали: Постановление ФАС Центрального округа от 06.08.2009; определение ВАС РФ от 04.12.2009 по делу N А68-9605/2008-296/10). Основанием для такого ложного, на наш взгляд, умозаключения может выступать то, что обычно первая запись о праве собственности на объект долевого строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Правила ведения утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219; ред. от 22.11.2006; далее – Реестр) – это запись о праве собственности участника долевого строительства.

Лекция 1. Объект долевого строительства

При этом упускается из виду, что регистрации права собственности дольщика предшествует регистрация права собственности застройщика на здание, и с момента такой регистрации он становится собственником квартир и помещений, созданных с привлечением денежных средств участников долевого строительства, так как эти объекты недвижимости являются частью здания. Точно так же застройщик становится собственником всех готовых квартир и помещений в случае регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (ч.

2 ст. 13 ФЗ о ДС). На момент рассмотрения арбитражными судами указанного выше дела ч. 3 ст.

13 ФЗ о ДС действовала в редакции, прямо предусматривавшей возможность регистрации права собственности застройщика на жилые и(или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В отсутствие прямого запрета законодателя возможность регистрации прав собственности на каждое отдельное помещение, созданное за счет средств участников долевого строительства, сохраняется для застройщика и в настоящее время после регистрации права на многоквартирный дом.

Не устранил ФЗ о ДС и вероятность нарушения застройщиком обязательств по договору, когда объект долевого строительства может быть продан третьему лицу до передачи дольщику, так как государственный регистратор не всегда может установить факт залога вновь созданного помещения (например, когда площадь и номера квартир в кадастровом паспорте на здание отличаются от проектной документации). Этот пример подтверждает вывод о том, что право собственности не может быть ограничено договором, но для лица, нарушившего договор, наступают меры гражданско-правовой ответственности.

В частности, в случае заключения продавцом договоров купли-продажи с несколькими покупателями, когда произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (абз. 7 п. 61 Постановления пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Так как при долевом строительстве возникает залог в силу закона, то участник долевого строительства, чей договор был зарегистрирован первым, сможет обратить взыскание на отчужденное застройщиком помещение, если докажет, что договор был заключен в отношении именно этого объекта. Второй участник долевого строительства того же помещения вправе требовать восстановления записи об ипотеке земельного участка (права аренды, субаренды) и возмещения убытков застройщиком.

Следующим аргументом против первичности права собственности дольщика является толкование, содержащееся в абз. 2 п. 4, п. 11 Постановления пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление N 54): положения законодательства об инвестициях, включая Закон о долевом строительстве, не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

При долевом строительстве это означает, что для дольщиков не возникнет общая собственность на многоквартирный дом в целом (за исключением общедомового имущества), а право собственности на квартиру перейдет только после подписания акта приема-передачи. При этом если для дольщиков исключается первоначальное возникновение права собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество, следует вывод о возникновении первоначального права собственности у застройщика.

Наконец, право залога, которым обладает участник долевого строительства в отношении создаваемой квартиры или помещения, невозможность приобретения права залога в отношении своей вещи приводят к выводу, что у этой вещи есть другой собственник. Ограниченное вещное право залога, предоставленное дольщику в отношении соответствующей квартиры или помещения, одновременно означает признание полного вещного права (права собственности) на то же недвижимое имущество за другим лицом, которым может быть только застройщик.

Правовое регулирование отношений в связи со строительством (созданием) недвижимой вещи не может обойтись без правовых презумпций. Не случайно строящийся (создаваемый) многоквартирный дом или иной объект недвижимости «считается находящимся» в залоге у участников долевого строительства (ч. 1 ст. 13 ФЗ о ДС).

Формально находиться в залоге такой объект не может по двум причинам: 1) он еще не создан; 2) невозможно выполнить требование закона о регистрации права залога на недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ), так как характеристики возводимого объекта недвижимости будут меняться с каждым днем строительных работ.

До регистрации застройщиком права собственности на объект незавершенного строительства или на многоквартирный дом в Реестре содержится информация об обременениях земельного участка, права аренды или субаренды участка. В связи с заявительным характером государственной регистрации внесение информации о правах залогодержателей самим государственным регистратором не допускается, а также это неосуществимо практически.

Иногда суды общей юрисдикции при незавершенном строительством объекте, находящемся в собственности застройщика, или объекте строительства, на который не зарегистрированы чьи-либо права, выносят решения о признании права собственности участника долевого строительства на объект такого строительства, если участником выполнены все обязательства по договору, а объект долевого строительства не получен в установленный срок. При удовлетворении такого иска о «признании права» только презумпциями существования права залога дольщика и права собственности залогодержателя на объект долевого строительства можно объяснить решение суда, заменяющее два акта различных государственных органов: 1) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (подтверждающее наряду с кадастровым паспортом факт создания и безопасные характеристики недвижимого имущества) и 2) акт государственной регистрации, без которого, казалось, право застройщика не возникает.

Ведь признать право покупателя можно только в случае, если продавец является собственником и владеет объектом недвижимости, в таком иске соединяются требования о передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации права собственности на недвижимую вещь (п. 5 Постановления N 54).

Безусловное действие презумпции прав залогодержателей в отношении возводимых объектов долевого строительства свидетельствует о презумпции существования права собственности застройщика, когда объект недвижимости введен в эксплуатацию, а передача объекта долевого строительства дольщику должна состояться без регистрации права собственности застройщика на этот объект или здание в целом. Именно такой порядок был предусмотрен в договоре, названном сторонами договором участия в долевом строительстве и основанном на нормах ФЗ о ДС, который оценивался арбитражными судами по делу N А68-9605/08.

На основании этого договора дольщик финансировал строительство всего здания торгового центра, а по окончании строительства получал право на оформление в собственность 82% общей площади объекта и такую же долю в праве на земельный участок. Застройщик обязался передать помещения по акту приема-передачи без регистрации своего права собственности на здание в целом.

Отсутствие регистрации права собственности застройщика, очевидно, определило вывод судов о том, что право собственности застройщика на объект долевого строительства не возникнет. Кроме того, объектом долевого строительства суды первой и второй инстанции посчитали все здание в целом, что, конечно, неверно с учетом положений ФЗ о ДС и договора.

Однако презумпции, заложенные в ФЗ о ДС, позволяют сделать вывод, что у застройщика возникает право собственности на объект долевого строительства. Помимо условия о государственной регистрации права собственности, все иные основания признать застройщика первоначальным собственником объектов долевого строительства имеются. В силу п. 1 ст.

218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Первоначальные способы возникновения права собственности (изготовление, присвоение вещи) связаны с обладанием лицом соответствующими знаниями, физической возможностью своими силами создать объект будущего права, приобрести над ним фактическое господство, тогда как заключение договора (исключая договор подряда или простого товарищества) означает намерение приобрести вещь от другого лица, в воле которого передать эту вещь в чужую собственность или нет.

При сопоставлении п. 1 ст. 218 ГК РФ и ст. 4 ФЗ о ДС может сложиться мнение, что застройщик строит «не для себя», а потому не может приобрести право собственности на новый объект долевого строительства. Возражением против этого является сущность всего гражданского оборота.

Каждый продавец в производстве, от небольшого ремесленника до крупного товаропроизводителя, при создании вещи имеет намерение ее продать. Никто не возьмется утверждать, что крупный автомобильный концерн при создании сотен тысяч автомобилей первоначально намеревается оставить их для собственных нужд, становится собственником и только затем изъявляет желание продать эти автомобили.

Отношения по купле-продаже недвижимого имущества, которое не принадлежит продавцу на момент заключения договора, получили разъяснение в Постановлении N 54. Ранее некоторые арбитражные суды не считали возможным заключение подобных договоров.

Пунктом 9 этого Постановления из сферы действия Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) фактически выведен договор купли-продажи будущего жилого помещения, несмотря на императивное положение п. 2 ст. 558 ГК РФ, согласно которому договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента регистрации.

Это уже презумпция правоприменителя, а не инструмент законодательной юридической техники. Согласно п. 3 ст. 3 ФЗ об ИД в установленных случаях долевая собственность сторон инвестиционного договора на объект инвестиционной деятельности возникает до момента государственной регистрации права собственности на этот объект.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности в силу данной нормы Закона не требуется. Институт государственной регистрации прав без таких презумпций стал бы тормозом в развитии гражданско-правовых отношений по поводу будущих объектов недвижимости, и введение юридических презумпций существования прав и действительности договоров по поводу недвижимого имущества без их государственной регистрации можно признать состоявшимся.

У застройщика по договору участия в долевом строительстве и у продавца по договору купли-продажи, который приобретет вещь, создаст объект недвижимого имущества в будущем, возникает право собственности. Это право подтверждает гарантированная нормами вещного права возможность оставить вещь за собой в нарушение договора. Утрата права собственности в случае обращения взыскания на предмет залога нисколько не умаляет содержания права собственности застройщика на объект долевого строительства, как не умаляет залог права собственности любого другого залогодателя. Напротив, при утрате права собственности на здание помимо воли застройщика (подделка подписи на договоре и т.п.), препятствиях в пользовании недвижимым имуществом только застройщик может использовать меры гражданско-правовой защиты, что отвечает интересам дольщиков, ведь подобные иски до приобретения права собственности им недоступны. Итак, можно считать доказанным, что право собственности дольщика не является «первичным», носит производный характер, а договор участия в долевом строительстве не относится к первоначальным способам возникновения права собственности. Евгений Матвеев Источник: Первый пермский правовой портал Материалы по теме

Источник

Застройщик в строительстве: кто это такой и как его правильно выбрать

Решение квартирного вопроса зачастую неразрывно связано с участием граждан в долевом строительстве: за сравнительно небольшую цену можно получить в собственность квартиру еще на этапе строительства.

Правда, одновременно с ростом популярности долевого строительства возрастает и риск попадания на мошеннические уловки. Ряды обманутых дольщиков неумолимо растут каждый год. Поэтому важно понимать, как выбрать надежного застройщика, и на что следует обратить особое внимание.

Кто такой застройщик в строительстве

Застройщик — это юридическое лицо (реже — физическое), имеющее право застройки на земельном участке в определенном законом порядке.

Этот специалист ответственен за организацию всей совокупности строительных работ. Помимо того, что он распределяет будущие квартиры в здании между участниками строительства, он также проводит учет их принадлежности.

Строительная компания, привлекая финансовые средства участников-дольщиков, ставит перед собой цель по возведению на земельном участке жилого объекта недвижимости. При этом у организации имеется специальное разрешение на строительство.

Для организации работы по возведению объекта недвижимости компания-застройщик получает земельный надел, денежные средства и разрешительную документацию. Однако самостоятельно заниматься строительством она не обязана.

Застройщик определяется следующими критериями:

• обладает опытом строительства многоквартирных или других недвижимых объектов;
• в его собственности находится земля, на которой возводится постройка;
• им привлекаются средства для строительства объектов недвижимости.

Резюмируем, кто такой застройщик: это человек, владеющий конкретным участком земли и ведущий на нем строительство нового объекта.

Осуществляется застройка в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ.

Справка. Застройщик в строительстве — это главенствующее звено одного большого процесса. В строительстве, кроме него, принимают участие генеральный подрядчик, агентство недвижимости, а также генеральный инвестор. Все они функционируют вместе или в качестве отдельных структур.

В целом определение застройщика шире, чем заказчика, инвестора и подрядчика. Застройщики иногда совмещают в себе всех этих лиц.

С кем можно спутать застройщика

С застройщика начинаются права на осуществление всех строительных действий на выбранной территории, на нем же они и заканчиваются.

Его мотивация и действия находятся где-то посередине между установленными ограничениями и собственными планами. В связи с этим все функции инвесторов, заказчиков и подрядчиков определяются только через ключевую функцию и юридический статус застройщика.

Роль инвестора

Строительная фирма привлекает инвестора для финансирования строительства на своей площадке. Но и сам инвестор не лишен права выкупить территорию, то есть стать застройщиком. По этой причине люди часто путают их.

Согласно части 2 статьи 4 ФЗ-39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестор вкладывает капитал в проект застройки. Инвестирует он из собственных и/или привлеченных средств на территории Российской Федерации.

Примечание. О генеральном инвесторе принято говорить тогда, когда тот сам занимается финансированием запуска проекта. То есть именно на инвестора возлагается ответственность за бесперебойное финансирование всего процесса застройки.

В качестве инвестора также могут выступать как физические, так и юридические лица, работающие на основании договора о совместной деятельности.

Осуществлять капитальные вложения они не имеют права только в случаях, когда они представляют собой:

• объединения юридических лиц с соответствующим статусом;
• государственные органы;
• органы местного самоуправления;
• иностранных инвесторов.

Кто такой застройщик и кто такой заказчик

В строительной сфере заказчики нередко выступают застройщиками.

Заказчик инвестирует свои собственные либо заемные средства в проект или даже совмещает оба этих источника. Чтобы стать застройщиком, заказчик получает права на площадь под застройку.

Прежде всего, с заказчиком связывают подрядные работы. Неслучайно в договорах подряда фигурируют две стороны: заказчик и подрядчик. Первый поручает конкретные работы лицам и организациям. Заказчик проверяет ход выполнения работы, принимает и оплачивает полученный результат.

Заказчики сами не выполняют работу, они лишь отвечают за итог проведенных подрядчиком работ и следят за процессом их выполнения. В соответствии с договором подряда заказчик создает исполнителю все необходимые для работы условия.

Справка. Заказчик и инвестор может быть представлен в одном лице.

Соотношение понятий «девелопер» и «застройщик»

Девелопером (от англ. develop — развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать) привлекаются средства дольщиков. Он предстает собственником проекта застройки, то есть отвечает перед дольщиками за ход строительства и последующую передачу объекта недвижимости владельцу.

В европейской практике вместо понятия «застройщик» используют термин «девелопер». Функционал застройщика близок к девелоперу, однако он не так обширен. Девелопер контролирует строительство объекта на всех этапах, начиная от создания чертежа проекта на листе и заканчивая поиском агента для продажи готового здания.

В роли девелоперов чаще всего выступают специальные девелоперские бюро. У них есть большие возможности для привлечения крупных инвестиций.

Такие компании, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми стадиями возведения новых объектов недвижимости.

Договор долевого участия

По договорам долевого участия (ДДУ) люди охотно покупают квартиры в новостройках, несмотря на то, что договоры такого рода после 2020 года будут фактически упразднены.

Такой способ наиболее безопасный, и, по данным организации «Инком-Недвижимость», за 2013-2018 гг. количество сделок по ДДУ возросло с 46% до 85%. Схема приобретения жилья доступна и прозрачна для «ДДУшников».

В договоре прописываются важные пункты о характеристиках квартиры и сроках продажи, которые гарантирует строительная организация.

ДДУ содержит следующие сведения:

1. Адрес строящегося дома.
2. Кадастровый номер участка земли.
3. Этаж расположения квартиры с ее предварительным номером.
4. Высота потолков и площадь квартиры.
5. Планировка объекта недвижимости.
6. Дата сдачи объекта.

Преимущества ДДУ:

1. Договор выступает защитой дольщика от ошибок, совершаемых строительной фирмой. Он гарантирует передачу объекта в том виде, который указан в договоре.
2. По договору отстаиваются права дольщика при затягивании сроков.
3. ДДУ гарантирует качество стройки (гарантийный срок).

Важно! По ДДУ гарантия на квартиру служит пять лет, из которых три года сам конструктор ответственен за инженерные сети. В рамках гарантийного срока строительная организация устраняет все возникающие недочеты или выплачивает компенсацию.

Права и обязанности

Законодательство Российской Федерации предъявляет ряд требований к лицам, осуществляющим застройку. Согласно им, будущий собственник получает всю необходимую документацию для рассмотрения.

Требуемый перечень указан в статье 3.1«Раскрытие информации застройщиком» N 214-ФЗ.

Условно такие документы делятся на четыре группы:

1. Статус застройщика подтверждают: ИНН, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, учредительные документы.
2. Законность строительства гарантируют: публикация проектной декларации, документация проекта на объект, действующее разрешение на стройку, договор поручительства банка, договор страхования гражданской ответственности и заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика 214-ФЗ.
3. Статус участка земли подтверждает договор о земельной аренде, зарегистрированный в Росреестре. Его срок обязан совпадать со сроками строительства, арендатор – с заказчиком объекта или с застройщиком, а номер кадастра и назначение территории – с проектной документацией.
4. Проверка полномочий на подписание договора: договор вправе заключать только руководители организации по учредительным документам, сотрудники компании с доверенностью или компании-брокеры, действующие по договору с застройщиком.

Кроме того, строительной компанией должен быть подтвержден факт сдачи всех объектов в эксплуатацию, построенных ею в течение последних трех лет.

Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» компания не вправе начинать сбор денег в следующих случаях:

• без разрешения на застройку;
• без права владения (или договора аренды) на участок земли;
• без опубликованной декларации по проекту.

Важно! Все документы в электронном виде находятся на сайте застройщика. В противном случае вы имеете право попросить их в офисе организации-застройщика.

Строительная компания имеет право возведения жилья только из средств дольщиков или при помощи дополнительного кредитования в банке. Второй вариант предпочтительнее, так как банки проверяют юридические лица. Они не выдают средства на заведомо безнадежные проекты.

Федеральный закон 214-ФЗ представляет собой правовое поле современного инвестиционного строительства и регламентирует все нюансы, связанные с деятельностью по застройке.

Например, по истечении двух недель с момента размещения проектной декларации в средствах массовой информации или на официальном сайте застройщик может заключать ДДУ в строительстве, на основании которых привлекаются денежные средства граждан.

Если участник долевого строительства нарушил установленный договором срок внесения платежа, то застройщик вправе получить с него неустойку (пени). Неустойка будет рассчитана в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Ставка должна действовать на день исполнения обязательства.

Ответственность

Застройщик несет ответственность перед каждым дольщиком. Он обязан заключить договоры со страховыми компаниями, получить поручительство банка или вступить в Общество взаимного страхования застройщиков.

Без гарантии своей ответственности он не вправе заключать ДДУ и брать с вас деньги.

Если договор с дольщиком расторгается, застройщик возвращает не только средства, уплаченные по договору, но и проценты за пользование этими деньгами (п. 2 статьи 9 214-ФЗ).

Законом Российской Федерации от 07 февраля 1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» регулируется ответственность застройщика за нарушение прав потребителей-участников долевого строительства.

Ответственность эта проявляется в уплате неустойки, возмещении убытков потребителю и в компенсации морального вреда.

Тем не менее, строительная организация не всегда несет ответственность за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или из-за ошибок в эксплуатации.

Как правильно выбрать застройщика

Чтобы правильно выбрать застройщика, следует в первую очередь внимательно изучить учредительные документы на официальном сайте физического или юридического лица.

Проверив наличие разрешительных документов на застройку, ознакомьтесь с проектной декларацией на объект недвижимости. Там вы найдете описание новостройки со всеми характеристиками здания.

Важно! Особое внимание обратите на пункты, связанные с финансовыми рисками и сроками строительства.

Убедитесь в том, что застройщик получил финансирование от надежного банка. У вас также будет возможность по фотографиям строительной площадки наблюдать за процессом.

По вашей просьбе строительная компания предоставит проект ДДУ. При этом вы имеете право проконсультироваться с независимым специалистом.

Для надежности вы также можете посетить уже сданные застройщиком объекты и пообщаться там с жильцами, почитать отзывы в интернете.

Примечание. Ненадежного застройщика легко распознать по ценам, если они ниже среднерыночных. Также не стоит верить большим скидкам и распродажам недвижимости.

Заключение

Роль застройщика в процессе строительства очень важна и ответственна, поэтому его деятельность, права и обязанности подлежат строгой регламентации со стороны действующего законодательства.

Выбирая застройщика, будьте предельно внимательны. Чтобы не оказаться обманутым дольщиком и не ждать ключей от квартиры несколько лет, изучите всю информацию по юридическому лицу. В случае возникновения малейших сомнений обращайтесь к юристу.

Источник

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

1) застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства») случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

1. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом.

10.1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — жилье экономического класса), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение жилья экономического класса, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:

1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона.

10.2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса либо в случаях, предусмотренных частями 24 — 26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона.

Статья 5. Цена договора

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

3. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Источник