Объект некапитального строительства это градостроительный кодекс рф
В предыдущей публикации отмечалось, что в статье 23 раньше было 12 частей, осталось всего 4. Благодаря этому она стала чётче и понятней.
Уточняю: первые три части статьи 23 и стали новой статьёй 23.1, только эти части расположены в иной, логичной последовательности. И наименование статьи 23.1 тоже чёткое и конкретное: «Особенности строительства объектов капитального строительства на садовых земельных участках».
Привожу эту статью полностью (с минимальными корректировками).
1. Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
2. Предельные параметры разрешённого строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.
3. Садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном правительством РФ.
Что такое ОКС?
В Градостроительном кодексе РФ это понятие раскрывается «от обратного». В пункте 10 статьи 1 определено, что объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, включая объекты незавершённого строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). А что же тогда некапитальные строения, сооружения? Это те, которые не имеют прочной связи с землёй и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений. Например, киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения (пункт 10.2 статьи 1 ГрК).
Следовательно, одно из главных отличий ОКС – это прочная связь с землёй. Достигается такая связь прежде всего строительством заглубленного фундамента. Он вместе с соответствующими инженерными коммуникациями обеспечивает надёжность жилого дома.
Конечно, есть и другие признаки, но о них мы говорить не будем, поскольку вопрос «капитальности» объекта достаточно сложный, его рассмотрение требует большой газетной площади.
Садовые дома – это объекты капитального строительства или нет?
Поскольку современные садовые дома, как правило, имеют фундамент, коммуникации, то они относятся к объектам капитального строительства. В то же время садовые дома отличаются от жилых домов. Как определено в пункте 2 статьи 3 ФЗ о ведении садоводства и огородничества для собственных нужд, садовый дом – это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Теперь обратимся к Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утверждённому постановлением правительства РФ от 28 января 2006 года № 47.
Из этого документа следует, что для того, чтобы садовый дом был признан жилым домом, необходимо заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надёжности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Выдаётся такое заключение индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.
Итак, садовые и жилые дома – это ОКС. При этом жилые дома обладают большей надёжностью и безопасностью. В частности, в них можно проживать круглый год, потому что жилые дома обеспечены соответствующей инфраструктурой.
Правда, в целях упрощения положения российских садоводов закон о ведении садоводства и огородничества признаёт все здания, имеющие в соответствии с данными ЕГРН назначение «жилое», «жилое строение» и расположенные на садовых земельных участках, жилыми домами, а здания с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, – садовыми домами (части 9, 11 статьи 54 Закона № 217-ФЗ). Для этого не нужны какие-либо подтверждения со стороны органов власти.
На каких садовых участках можно строить ОКС?
Сначала напомню, что такое правила землепользования и застройки, которые упоминаются в части 1 статьи 23.1 закона о ведении садоводства и огородничества. Это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются, в частности, территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа. Проще говоря, это документ, из которого можно узнать, что, где и как разрешено строить.
То есть следует открыть местные правила землепользования и застройки (они должны быть на сайте муниципалитета) и выяснить, можно ли на садовых участках, находящихся в данной территориальной зоне, строить капитальные садовые и жилые дома.
И вот тут возникает вопрос: а разве могут быть садовые участки, на которых нельзя строить хотя бы садовые дома? Ведь в пункте 1 статьи 3 ФЗ № 217 записано: садовый земельный участок – это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Кстати, гаражи тоже могут быть объектами капитального строительства – при наличии фундамента и прочих признаков. Тогда часть 1 статьи 23.1 названного закона тем более выглядит странной.
Параметры жилого дома должны соответствовать параметрам объекта ИЖС
Градостроительными регламентами, как мы уже знаем, определяются и предельные параметры разрешённого строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках. При этом параметры и жилого, и садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.
Смотрим указанный пункт.
В нём записано, что объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров. Состоит такое здание из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Причём здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Далее в пункте 39 говорится, что понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГрК, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ. При этом параметры, устанавливаемые к объектам ИЖС, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ.
ИсточникСтатья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе.
В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:
1) градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства;
2) территориальное планирование — планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий;
3) устойчивое развитие территорий — обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений;
4) зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
5) функциональные зоны — зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;
6) градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;
7) территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;
8) правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;
9) градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;
10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
11) красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее — линейные объекты);
12) территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары);
13) строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);
14) реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;
15) инженерные изыскания — изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования;
16) застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта;
17) саморегулируемые организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (далее — саморегулируемые организации) — некоммерческие организации, сведения о которых внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций и которые основаны на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющих инженерные изыскания или осуществляющих архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.