Незавершенное строительство: бухучет у заказчика, застройщика
При возведении объектов недвижимости у заказчика (застройщика) возникают затраты по строительству. До приемки объектов в эксплуатацию эти затраты учитываются в составе незавершенного строительства. Рассмотрим, как заказчику (застройщику) отразить их в бухучете и могут ли затраты по незавершенному строительству передаваться другому юрлицу.
1. Бухучет затрат по незавершенному строительству у заказчика (застройщика)
Под объектами незавершенного строительства понимаются здания, сооружения и иные объекты, строительство которых разрешено в соответствии с законодательством, работы по строительству которых начаты, но не завершены (абз. 7 п. 2 Инструкции № 10).
Заказчику (застройщику) необходимо обеспечить учет затрат на строительство по каждому объекту учета (п. 12 Инструкции № 10):
— по объектам основного, вспомогательного и обслуживающего назначения, объектам энергетического хозяйства, транспортного хозяйства и связи;
— наружным сетям и сооружениям водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и другим инженерным сетям и сооружениям;
— благоустройству и другим частям объекта.
Справочно
Объектом учета является каждое отдельно строящееся здание, сооружение, инженерные сети и другие объекты, стоимость строительства которых выделена в составе сводного сметного расчета и на строительство которых составлена объектная смета, а также встроенные и пристроенные объекты (абз. 2 п. 2 Инструкции № 10).
По объектам учета необходимо также организовать раздельный учет затрат (п. 8, ч. 1 п. 13 Инструкции № 10):
— на строительно-монтажные работы;
— работы по монтажу оборудования;
— приобретение оборудования, требующего и не требующего монтажа, предусмотренного в проектно-сметной документации на строительство.
Затраты по незавершенному строительству, увеличивающие стоимость объекта, независимо от способа строительства (подрядный, хозяйственный способ, долевое строительство) отражаются заказчиком (застройщиком) на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы». Учет ведется по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию. Затраты, понесенные заказчиком, застройщиком до начала строительства, учитываются по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» и с даты начала строительства списываются с кредита этого счета в дебет счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» (п. 9 — 11 Инструкции № 10).
Основанием для отражения в бухучете затрат на строительство являются ПУД, подтверждающие соответствующие хозяйственные операции. При подрядном способе объем и стоимость работ подтверждаются подписываемыми двумя сторонами (заказчиком и подрядчиком) актами сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ установленной формы (С-2а, С-2б) (ч. 1 п. 55 Правил № 1450; ч. 1 п. 11 Положения № 1553; ч. 2 и 3 п. 1, п. 2, абз. 4 ч. 1 п. 9, ч. 1 п. 10 Инструкции № 29).
При хозяйственном способе строительства затраты отражаются застройщиком на основании ПУД, подтверждающих понесенные расходы (стоимость израсходованных материалов, сумм начисленной заработной платы и др.). Перечень разработанных организацией для применения форм ПУД следует закрепить в учетной политике. Если строительство ведется собственными силами, для обоснования и соблюдения соответствия норм расхода материалов по работам застройщику также необходимо составить акт формы С-2а. В частности, когда сметная документация по объекту составлена на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении и при долевом строительстве (абз. 4 п. 4 ст. 9, п. 1-4 ст. 10 Закона № 57-З; п. 9, подп. 14.5 п. 14 Инструкции № 10; абз. 3, 5 ч. 1 п. 9 Инструкции № 29).
Корреспонденция счетов
| Содержание операции | Д-т | К-т |
| Учтены расходы на возведение объекта, понесенные до начала строительства | 97 | 60, 26 и других счетов |
| Отнесены на стоимость незавершенного строительства расходы, понесенные до начала строительства | 08 | 97 |
| Отражены затраты по возведению объекта недвижимости при выполнении работ собственными силами | 08 | 07, 69, 70 и других счетов |
| Отражены затраты на возведение объекта недвижимости при выполнении работ силами подрядной организации | 08 | 60 |
| Отражена сумма предъявленного подрядчиком НДС по выполненным работам | 18 | 60 |
| НДС по работам подрядчика принят к вычету (при наличии права на вычет) | 68-2 | 18 |
2. Передача затрат и объектов незавершенного строительства
В установленных случаях заказчик, застройщик может инициировать передачу эксплуатационным организациям построенных (возведенных) объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры и их благоустройства. Как правило, согласование и принятие решения о приеме/передаче указанных объектов осуществляется местными органами распорядительной и исполнительной власти. Передача объектов, завершенных строительством, но не зарегистрированных в качестве объектов недвижимого имущества, производится на основании акта о передаче затрат формы С-17а и документов, подтверждающих завершение их строительства и соответствие проектной документации (подп. 5.10 п. 5 Декрета № 7, подп. 1.9 п. 1 Указа № 72, п. 43 Инструкции № 10).
Вместе с тем вышеуказанный порядок не предполагает передачи затрат по недостроенным объектам. Поэтому при необходимости передать другому юрлицу затраты по незавершенному строительству нужно учитывать некоторые моменты.
Например, при долевом строительстве существует определенная процедура замены застройщика, согласно которой новому застройщику в том числе передаются объемы незавершенного строительства, проектно-сметная, бухгалтерская, договорная и иная организационная документация, относящаяся к не завершенному строительством объекту (п. 9 Положения № 1056).
Для передачи затрат по незавершенному строительству, по мнению автора, недостроенные объекты целесообразно зарегистрировать в качестве незавершенного законсервированного капитального строения. После этого у организации появится актив, который может быть передан, реализован другому юрлицу (подп. 1.2-1 п. 1 ст. 3, ст. 50 Закона № 133-З).
В бухучете передача незавершенного строительства оформляется актом о передаче не завершенного строительством объекта формы С-22 (п. 1-4 ст. 10 Закона № 57-З, п. 8 перечня ПУД № 360).
ИсточникОбъекты незавершенного строительства как один из показателей несовершенства системы управления
В 2019 году Счетная палата РФ опубликовала данные по объектам незавершенного строительства (которые реализовывались за государственный счет), а также предложила меры, которые будут способствовать уменьшению количества таковых. В начале прошлого года в стране насчитывалось более девяти тысяч проблемных объектов незавершенного строительства с объемом вложений около полутора триллионов рублей. Но важно не только уменьшать количество проблемных объектов, но и не допустить возникновения новых недостроев. А для этого необходимо изменить всю цепочку принятия решений, от замысла до сдачи объекта.
Все начинается на этапе планирования
Многие объекты, которые становятся незавершенными, являются продуктом великого замысла федеральных или региональных руководителей, которые иногда руководствуются не документами стратегического планирования (которые, как нам говорит федеральное законодательство, должны быть основой принятия решений), а своим представлением об общественном благе. И при выборе места для подобных объектов далеко не всегда опираются на документы территориального планирования и мнение профессионалов и учитывают ограничения, которые есть на территории. Это ведет или к существенному удорожанию объектов, или к «незавершенке». Вывод: нужно руководствоваться документами стратегического планирования со всеми их недостатками. Как только они действительно будут оказывать влияние на принятие решений, качество их может существенно улучшиться.
Дальше наступает этап проектирования
Здесь мы уже имеем сразу несколько скрытых проблем.
Во-первых, в законодательстве о закупках проектная деятельность подпадает под общие основания, в отличие, скажем, от научно-исследовательских работ. И при проведении конкурсных процедур наиболее значимым критерием является стоимость. Уже на этом этапе органы власти часто сталкиваются с печальными результатами конкурсных процедур, когда приходят непрофессиональные компании.
Во-вторых, сметная стоимость объектов, которая является одним из результатов проекта, зачастую далека от реальной ситуации, так как считается по федеральным и территориальным единичным расценкам, которые имеют лишь косвенное отношение к реальному рынку строительных материалов.
В-третьих, государственная экспертиза проектно-сметной документации, как на федеральном, так и на региональном уровне, одним из основных показателей своей эффективности считает снижение сметной стоимости. То есть от изначально удаленной от реальности сметы на данном подэтапе институт экспертизы отрежет еще что-нибудь.
Уже в конце этапа проектирования мы имеем проект с довольно большими рисками стать недостроем, так как сметная стоимость объекта и качество проектирования просто-напросто не соответствуют реалиям. Могут быть приняты следующие решения:
1. В подобном типе работ основным критерием должен быть профессионализм исполнителя.
2. 2022 год уже совсем близко, поэтому будем надеяться, что реформа ценообразования все-таки будет реализована, как заявлено Минстроем.
3. Государственная экспертиза строительных проектов должна исходить не из краткосрочной выгоды от экономии государственных средств, а из долгосрочности эксплуатации (в том числе траты средств на реконструкции и ремонт) того или иного объекта.
А далее — стройка
И вот мы наконец дошли до этапа строительства, но сталкиваемся как минимум с двумя проблемами.
Первая — мы опять имеем дело с конкурсными процедурами, в которых опять главным критерием является цена. Но если госэкспертиза проверила смету строительства на соответствие этим самым расценкам, то как вообще может быть какое-то снижение стоимости, если только не в ущерб качеству? Даже если провести простую аналогию с ремонтом собственной квартиры: мы исходим из опыта работы подрядчика, смотрим уже сделанные им работы, и когда есть возможность, даже готовы заплатить больше за более профессиональную команду. Почему, когда речь идет о государственных финансах, мы делаем все ровно наоборот?
Вторая — контроль строительных работ. Он, конечно, существует. Но осуществляется местными строительными надзорами, в которых (особенно в регионах) большой дефицит специалистов. Поэтому, если начинаются отставания от графика, они становятся очевидными, когда ситуация уже выходит из-под контроля.
Какие решения здесь могут быть приняты? Опять-таки очень простые.
1. Не должен ценовой критерий быть самым значимым при выборе подрядчиков на строительство объектов (с учетом наличия госэкспертизы необходимо подумать вообще над необходимостью данного критерия).
2. Контроль строительных работ, конечно, должен проводиться в цифровом виде, чтобы получать данные о строящихся объектах в режиме реального времени и принять меры до наступления точки невозврата.
Безусловно, это не все проблемы бюджетных строек, которые приводят к появлению объектов незавершенного строительства. Но если устранить хотя бы эти, то риск их появления снизится в разы.
Источник