Объект незавершенного строительства что это

Методология и данные мониторинга незавершенного строительства в Российской Федерации Счетная палата берет на контроль только то строительство, которое финансируется за счет бюджетных источников,

Что такое объект незавершенного строительства?

Объекты незавершенного строительства — это те объекты, на которых оформлено разрешение на строительство, но отсутствует акт государственной регистрации, а также объекты, строительство которых по каким-либо причинам было приостановлено.

Причинами не завершения строительства могут быть следующие:

1. Нехватка финансирования, то есть отсутствие денежные средств на продолжение строительство. В этом случае строительство объекта приостанавливают на неопределенный срок, до того момента, пока не найдутся инвесторы или иные финансы для продолжения процесса строительства.
2. «Заморозка» строительства. Она может возникнуть в том случае, если строительство некоторого объекта осуществляется не в соответствии с требованиями законодательства и нормативно-технических актов по строительству, а также если на строительной площадке не соблюдается необходимая при этом техника безопасности.

Общие понятия и особенности регистрации

Многие авторы расходятся во мнениях по поводу того, что же именно представляет собой понятие объект незавершенного строительства. Для некоторых авторов объект незавершенного строительства представляется собой некоторую недвижимость, процесс которой не закончен по каким-либо причинам.

Другие авторы предлагают следующее понятие объекта незавершенного строительства – объект в отношении которого ведутся капитальные строительные работы в настоящий момент времени и который должен быть сдан заказчику в определенный срок в соответствии с имеющимся проектом и планом.

Объект, строительство которого не завершено, необходимо регистрировать так же, как и объект, строительство которого закончено или который уже введен в эксплуатацию.

Для регистрации такого объекта необходимо собрать пакет документов, после чего их следует предъявить в органы местного самоуправления по месту нахождения самого объекта.

Перечень документов представляет собой следующие:

1. Акт о нахождении земельного участка в частной либо государственной собственности. Если данный документ по каким-либо причинам отсутствует, то необходимо приложить заявление установленной формы на его получение.
2. Удостоверяющий личность документ. Это может быть паспорт либо водительские права. Также подойдут и ксерокопии этих документов, однако они должны быть обязательно заверены подписью нотариуса.
3. Квитанция о том, что государственная пошлина на участок оплачена.
4. Свидетельство о регистрации объекта в кадастровом реестре.
5. Разрешение на строительство недвижимого объекта.
6. Проект или план объекта, а также другая имеющаяся документация, касающаяся строительства объекта.

Список дополнительных документов, необходимых для официальной регистрации объекта незавершенного строительства указан в статье 51 Градостроительного кодекса РФ.

Важной особенностью регистрации является то, что все документы, предъявляемые для ее осуществления, необходимо подавать как минимум в двух экземплярах, за исключением акта государственной собственности (нужен только оригинал).

Это значит, что необходимо сделать заверенные нотариусом копии подлинных документов.

Оценка объектов незавершенного строительства

Оценка таких объектов необходима во многих случаях и в общем смысле представляет собой более сложную и занимающую больше времени процедуру, чем оценка объектов завершенного строительства. Оценка проводится специальными организациями, которые оказывают услуги в данной области.

Данная услуга является платной и довольно затратной, однако цены и сроки проведения оценки напрямую зависят от масштабов строительства, этапа, на котором оно приостановлено, а также от многих других факторов.

После оценки устанавливается рыночная стоимость недвижимости и это дает возможность лучше использовать оставшиеся ресурсы земельного участка, а также результаты оценки помогут понять, окупится или же нет строительство объекта в будущем времени.

Перечень документов, необходимых для оценки зданий

Для оценки недвижимости необходим пакет документов, который содержит в себе следующие:

1. План и другую проектную документацию недвижимого объекта;
2. Заявление или заявка на оценку стоимости недвижимости;
3. Квитанция об оплате услуг эксперта по оценке, а также другие документы, список которых может варьироваться в зависимости от места проведения оценки, а также ее объемов.

В каких случаях необходима оценка?

Оценка объектов, которые находятся в процессе строительства или строительство которых не завершено необходимо в следующих случаях:

1. Продажа объекта. В этом случае, для того чтобы более точно оценить его стоимость необходимо провести соответствующую оценку с выездом на объект эксперта по оценке всех типов недвижимости.
2. Переоценка основных средств.
3. Изменение информации в уставном капитале предприятия, которому принадлежит данный объект недвижимости.
4. Передаче объекта в другую собственность или объявлении банкротства объекта.
5. Использование данного объекта в качестве залога по кредиту.

В заключение необходимо отметить, что процессы регистрации, оценки, а также других аспектов, связанных с объектами незавершенного строительства, практически не отличаются от таковых с объектами, строительство которых закончено, однако в первом и втором варианте есть свои собственные особенности, с которыми все-таки необходимо ознакомиться, для того, чтобы быть осведомленным в данном деле.

Источник

Объект незавершенного строительства согласно Гражданскому кодексу является недвижимым имуществом так же, как и готовый. Чтобы стать законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продать, сдать в аренду, передать в дар), необходимо поставить его на кадастровый учет. Это делается в рамках единой процедуры: заявление подается на осуществление кадастрового учета, и на регистрацию права собственности. Для этого необходимо представить в ближайший офис МФЦ следующие документы: заявление; технический план (в состав которого входит разрешение на строительство ); правоустанавливающий документ на земельный участок.

Методология и данные мониторинга незавершенного строительства в Российской Федерации

Счетная палата берет на контроль только то строительство, которое финансируется за счет бюджетных источников, за исключением жилья обманутых дольщиков. Объектами незавершенного строительства (ОНС) считаются все объекты, которые сейчас возводятся на территории страны. Эти объекты можно условно разделить на три типа:

• текущее строительство, то есть те стройки, которые планово ведутся и финансируются;
• «брошенные» объекты — это те, строительство которых приостановлено уже более полугода и (или) законсервировано.;
• «долгострой» — это объекты, которые возводятся более пяти лет.

Последние два типа ОНС являются проблемными. Ответственные за завершение их строительства – федеральные органы исполнительной власти, включая службы, агентства и управления, а также органы исполнительной власти регионов и органы местного самоуправления.

Почему это важно?

Среди ОНС, которые финансируются из бюджетов разного уровня, много школ, университетских кампусов, поликлиник, больниц и других социальных объектов, а также дорог, теплотрасс и объектов коммунальной инфраструктуры, спортивных комплексов и стадионов и тд. Из-за того, что такие ОНС не сдаются вовремя, дети в некоторых регионах страны вынуждены добираться в школу на специальном транспорте, а в некоторых местах из-за этого невозможно получить своевременную медицинскую помощь.

Как правило, незавершенное в срок строительство свидетельствует о неэффективном расходовании средств, рисках выявления нарушений в ходе их строительства. Такая ситуация во многом объясняется недостаточно продуманным планированием, которое происходит без учета, региональных, климатических и других особенностей.

Поскольку финансирование строительства идет из бюджетных источников, которые, в свою очередь, формируются в том числе за счет налогов россиян, граждане должны иметь доступ к информации о ходе строительства и о ситуации в этой сфере. Общественное внимание к этому вопросу поможет сделать работу органов власти более эффективной – такой, чтобы улучшения почувствовал каждый гражданин.

Откуда данные? Как группировали регионы и органы исполнительной власти?

Данная информационная панель формируется на основе бюджетной отчетности органов исполнительной власти (ОИВ) федерального и регионального уровней. Ежегодно до конца I квартала года, следующего за отчетным, ОИВ в соответствии с инструкцией Минфина России заполняют специальную годовую форму– «Сведения о вложениях в объекты недвижимого имущества, объектах незавершенного строительства» (форма 0503190). Обновление данных на информационной панели осуществляется, соответственно, во II квартале года, следующего за отчетным, после завершения консолидации, проверки и аналитической обработки указанной бюджетной отчетности.

Группировка федеральных органов исполнительной власти и субъектов Российской Федерации осуществляется по следующим количественным и качественным показателям:

• общий объем вложений и количество ОНС;
• объем вложений и количество объектов, строительство которых приостановлено уже более полугода и (или) законсервировано;
• объем вложений и количество объектов, строительство которых ведется более 5 лет;
• наличие планов поэтапного снижения объемов вложений и количества ОНС.

Для регионов учитываются дополнительно:

• утверждение положения по учету ОНС;
• определение органа исполнительной власти региона, в полномочия которого входит выявление и сокращение незавершенного строительства.

По количественным показателям создается аналитическая таблица, где общий объем вложений и количество объектов незавершенного строительства являются базовыми показателями – каждый из них равняется 100%. Далее от общего объема вложений и от общего количества ОНС вычисляется процент (доля) проблемных строек двух типов.

Далее федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов группируются по количественным показателям от «лучшего» к «худшему», где «лучшим» является меньшая доля проблемных объектов. При этом качественные показатели в составе общих данных о незавершенном строительстве представлены только для ознакомления и не учитываются при группировке.

Подробнее с методикой подсчетов и группировки можно ознакомиться в документе ниже.

Почему некоторых министерств и служб нет в списке?

В анализе ОНС не учитывались объекты, сведения о которых составляют государственную тайну и имеют ограничения к их опубликованию. Раскрытие такой информации может нанести урон безопасности страны.

Что я могу сделать с этой информацией?

Если Вы государственный служащий и работаете в федеральном или региональном органе власти, Вы можете использовать информацию для анализа ситуации в сфере строительства, сравнивать показатели по различным критериям. Такая аналитика позволит эффективнее планировать и распоряжаться средствами бюджета.

Если Вы журналист или блогер, вы можете привлечь внимание к проблеме незавершенного строительства, тем самым помочь сделать работу органов власти более прозрачной, а бюджетное планирование более результативным.

Если вы неравнодушный, активный гражданин, то, ознакомившись с информацией на этой информационной панели, вы можете составить обращение в ответственный орган региона с просьбой разъяснить ситуацию в сфере ОНС. Отправлять обращения нужно не в Счетную палату, а непосредственно в орган исполнительной власти – через специальные формы обращений на сайте или в общественные приемные ведомств. Детальную контактную информацию можно найти на сайте каждого ОИВа.

Кроме того, каждый может рассказать о проблемах в сфере строительства своим знакомым и поделиться ссылкой на эту информационную панель в своих социальных сетях.

Источник

Объектом незавершенного строительства называют любое здание или сооружение, возведение которого не завершено. Законодательство, которое дает четкое определение этому понятию, исключает из него все сооружения временного характера: киоски, навесы и другое. Все объекты , которые не относятся к этой группе, и строительство которых временно приостановлено являются объектами незавершенного строительства . … Объект незавершенного строительства — это недвижимость, которую можно продать, грамотно подготовив все необходимые документы. При переходе прав от одного собственника к другому объект подлежит регистрации в госкадастре. Рейтинг.

Объект незавершенного строительства — это

В правовых документах Российской Федерации трудно найти конкретное определение понятию «объект незавершенного строительства». Для различных процедур используется следующее определение данного понятия.

Объектом незавершенного строительства считается объект, который на данный момент находится в процессе строительства. Этот объект привязан к определенному земельному участку. Его перемещение невозможно без демонтажа. Данный объект не внесен в действующий строительный договор.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Объект незавершенного строительства – что это такое

Термины «незавершенный объект» или «незавершенное строительство» используются во многих законодательных актах или нормативных документах. Но нигде нет точного определения этих понятий.

Чтобы разобраться с определением данных понятий, стоит обратиться к ст. 1 Градостроительного кодекса России, где можно найти определение термина «объект капитального строительства». Уже на основании этого определения можно попытаться определиться с теми терминами, к которым есть много вопросов.

В конце 20 века действовала инструкция, относящаяся к государственному наблюдению за капитальным строительством. В этой инструкции было дано четкое определение того понятия, которое сейчас вызывает споры и вопросы.

В частности, в ней говорилось об объекте незавершенного строительства как о том объекте, на котором продолжаются строительный работы. Так же такое определение относилось к объектам, строительство которых временно не ведется или заморожено и по которым еще не было проведено приемки в установленном законом порядке.

К сожалению, этот документ уже не имеет своей силы с января 2008 года. Хотя именно в нем можно найти самое точное определение термина.

Перечень документов на право собственности объекта незавершенного строительства.

Как оформить незавершенное строительство дома, читайте тут.

По окончании ведения строительных работ на объекте, их результат оформляется определенными актами:

• Актом приемки уже выполненных строительных работ объектов, которые имеют отношение к производственному, жилищному или гражданскому строительству (форма КС-2);
• Актом приемки объекта, на котором завершены строительно-монтажные работы. Данные объекты принадлежат ко всем формам собственности. Это могут быть различные постройки, сооружения, пусковые комплексы, объекты, на которых производились работы по реконструкции, расширению или замене материально-технической базы предприятия. При этом все объекты должны быть полностью готовы к регистрации, эксплуатации и соответствовать утвержденному проекту (форма КС-11).

Все перечисленные акты утверждены постановлением Госкомстата РФ (№ 110 от 11.11.1999 года). Их можно найти в Альбоме унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ на объектах капитального строительства и ремонтно-строительных работ.

Если перечисленные документы еще не подписаны, объект капитального строительства считается незавершенным.

Консервация объекта незавершенного строительства

Часто возведение объектов, удачно начавшись, не может так же удачно завершиться по многим причинам. Иногда вообще проведение строительных работ становится убыточным для заказчика.

В этом случае может применяться заморозка объекта. Имеется в виду приостановка ведения строительства. Заморозка объекта должна быть оформлена в соответствии с требованиями по проведению такой процедуры.

Принимать решение о заморозке объекта имеет полномочия только заказчик строительства. Процедура заключается в написании приказа, где указаны сроки проведения инвентаризации на объекте.

Так же инвестор занимается разработкой документов по консервации данного строительного объекта. Далее о своем решении заказчик уведомляет подрядчика, и они совместно занимаются процедурой консервации строительного объекта.

Следующим этапом является создание комиссии по инвентаризации. Среди состава этой комиссии должны быть как представители инвестора или заказчика, так и представители подрядной и проектной организации.

Целью комиссии является составление инвентаризационной описи объекта. В описи указывается:

• Название объекта;
• Перечисление его основных элементов;
• На какой стадии находятся строительные работы на момент проведения инвентаризации.

Представители подрядной организации и инвестора подписывают Акт о временной остановке строительства (форма КС-17). Таковы требования по официальной процедуре заморозки строительного объекта (Постановление Госкомстата России от 11.11 1999 года № 100.)

В форму КС-17 вносятся данные о смете по объекту, о проведенных работах, о размере затрат заказчика и сумме, предназначающейся на проведение заморозки объекта.

Регистрация объекта незавершенного строительства

Даже если объект строительства не завершен, его нужно зарегистрировать в соответствующих инстанциях. Для регистрации следует подготовить определенный пакет документов. В него должны входить свидетельство о собственности на землю, акт о заморозке объекта, проект строительства и смета по проекту. К пакету документов должен быть приложен технический план объекта, по которому проводится процедура консервации.

В том случае, когда заказчик строил объект на земле, которая находится у него в аренде, ему нужно представить документы, подтверждающие заключение сделки об аренде земли.

Когда заказчик совершил процедуру регистрации официально, соблюдая все требования, он может поступать с объектом по своему усмотрению. Он имеет право на продажу объекта незавершенного строительства.

Но все сделки с объектом могут проходить только при наличии его регистрации. Если регистрация не оформлена, заниматься продажей объекта инвестор не может.

Для того чтобы заниматься консервацией объекта, его последующей регистрацией и возможной продажей, нужно условие выполнения работ на площадке, соответствующих договору.

Если собственник объекта имеет желание его продать, он должен представить технический план строительства, процент завершенных работ, план расположения объекта на земельном участке и характеристику имеющегося имущества.

Когда совершается сделка, производится фиксация цены на недостроенный объект. Сделка может быть зарегистрированной только при выделении ее предмета.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источник

Понятие объекта незавершенного строительства . На сегодняшний день в нашей стране постоянно что-то строится: различные торговые центры, детские площадки, новостройки и многое другое. Для строительства различных сооружений необходим достаточный уровень финансирования. Из-за отсутствия стабильности в денежном секторе многие компании иногда бывают вынуждены на долгое время приостановить процесс. … Признание права на объект незавершенного строительства нельзя оформить. До сих пор не определен правовой статус замороженной постройки. В России по поводу выявления статуса строения часто ведутся судебные тяжбы. Как тогда правильно оформить объект незавершенного строительства ?

Обследование объектов незавершенного строительства

Объект незавершённого строительства — это здание, сооружение, возведение которого не было закончено, однако работы по его строительству, которые уже были выполнены, позволяют считать его отдельным недвижимым объектом.

Для чего необходима экспертиза недостроенного объекта

Основные цели, для которых обследуют недостроенный объект:

• Обнаружение и оценка повреждений.
• Разработка стратегии реконструкции. и целесообразности ремонта.
• Принятие решения относительно сноса здания либо его восстановления.

Такие работы могут проводить специализированные компании, в которых работают разнопрофильные эксперты.
Возобновление строительства на незавершённом объекте зачастую сопровождается следующими техническими проблемами:

• Изменяются характеристики почвы в основании объекта вследствие влияния вод дождевого и талого происхождения, промерзания почв и появления по этой причине значительных деформаций фундамента, а также надземной части объекта.
• Ухудшаются показателей качества (прочность, тепловые параметры, адгезия и др.) объекта вследствие атмосферных воздействий на конструкции, которые не подготовлены к таким воздействиям.
• Невозможно получить конструктивные элементы, которые предусматривает проект, из-за того, что их выпуск прекратился.
• Отсутствует часть документов (либо всех документов) для объекта незаконченного строительства.
• Изменяются функции объекта.

Что входит в экспертизу объекта незавершенного строительства

Обследовать недостроенное сооружение начинают с рассмотрения технических документов, параллельно проводят визуальный осмотр строительных конструкций, измеряют параметры специальными приборами.
Экспертиза объекта незавершенного строительства нужна в таких ситуациях:

• Планируется возобновление строительных работ спустя несколько месяцев либо несколько лет простаивания.
• Разрушены элементы сооружения. Объект находится в аварийном состоянии.
• Планируется реконструкция.
• Изменяется предназначение объекта.

Результатом исследования объекта незаконченного строительства иногда является обнаружение несоответствия здания нормам прочности. К этому приводит физический и моральный износ, а также отсутствие мер, направленных на правильную консервацию. Почти в каждом здании по окончании инструментального исследования фиксируют разрушение в той или иной мере.

Так, конструкция начинает постепенно отказывать спустя от 3-х до 5-и лет постоянного влияния факторов природы, таких как осадки, колебание температуры и ветер.

Экспертиза даёт возможность определять самые безопасные и выгодные в экономическом плане способы решения проблем. Во многих случаях более быстрым и дешёвым оказывается снос старого строения и начало строительства нового.
Последовательность и масштабность экспертизы объекта незавершённого строительства являются индивидуальными в каждой ситуации. Основа для формирования списка необходимых работ — актуальные в текущее время нормативы и техзадание заказчика.

Общая методика экспертизы недостроенных зданий имеет такой вид:

1. Анализируют технические и проектные документы относительно объекта.
2. Осматривают здание и проводят измерение его параметров инструментальным путём. На этом этапе профессионалы фиксируют посредством фотографирования найденные дефекты, забирают пробы стройматериала для исследований в лаборатории, проводят оценку прочности конструкций.
3. Исследуют пробы стройматериала лабораторным путём.
4. Оценивают полученные результаты ручным путём, а также используя профильное ПО.
5. Оформляют техническое заключение относительно состояния, в котором пребывает объект. На этой стадии специалист приходит к выводам насчёт того, безопасен ли ввод объекта в эксплуатацию.
6. Разрабатывается план мер по устранению дефектов, укреплению конструкций, реконструкции строения.

Итоги исследования объекта незавершённого строительства позволяют разработать проект его ремонта. Лишь качественные услуги и точность результатов измерений обеспечивают безопасность эксплуатации и высокую надёжность объекта.

Как проходит обследование недостроенных объектов

Сегодня передовые технологии дают возможность проведения натурных испытаний строительных конструкций посредством пробной нагрузки. Проведение пробных испытаний позволяет определить наибольшие нагрузки на перекрывающие, стеновые и другие конструкции. Нагрузка на конструкции передаётся домкратами либо геотубами.

К испытаниям с пробными нагрузками относятся: трещиноустойчивость, максимальный нормативный прогиб, расчётная нагрузка разрушения либо реальная нагрузка разрушения. Критерии испытаний выбираются в зависимости от целей и задач. Конструкции испытывают относительно пробных нагрузок — это самый прогрессивный способ экспертизы несущих строительных конструкций. С его помощью возможно использование несущих конструкций объекта самым эффективным образом, не неся дополнительные расходы на усиление отдельных частей здания.

К основным этапам экспертизы относятся измерения с помощью специальных инструментов и анализы в лабораториях. В некоторых случаях специалистами проводятся испытания неразрушающего и разрушающего характера в лабораториях. Первый вариант подразумевает, что нет влияния исследования на параметры конструкции, и оно требуется для того, чтобы определить прочность. Испытания разрушающими методами осуществляют, используя высокоточные исследования, чтобы оценить физические свойства определённых элементов.

Для чего нужны обмерные работы и сравнение полученных данных с исходной документацией

Только с помощью тщательного обследования визуальным и техническим путём можно правильно решить, какая судьба оптимальна для объекта незавершённого строительства. В течение последних лет этот процесс стал очень распространённым в РФ. Данную процедуру применяют для окончания строительства объекта, работы по которому пришлось заморозить по какой-то причине.

Дефекты строительных конструкций недостроя

Длительный перерыв строительства влияет на качество почвы в основании, осадок фундамента и искривления надземной части строения. Это влияние определяется разновидностью почвы, расчётной схемой, разновидностями конструкций, степенью законченности строительных работ и длительностью перерыва в них.
Материал, из которого изготовлены конструкции недостроенного либо реконструируемого строения, подвергается влиянию осадков и температурных колебаний сезонности. Конструкции «недостроев» испытывают периодическое влияние осадков, а также замерзание в состоянии насыщения водой. В некоторых условиях степень влияния данных факторов многократно превосходит меру их влияния в условиях нормальной эксплуатации сооружения.

Циклическое влияние вод дождевого и талого происхождение на почву в основании приводит к увеличению её влажности. Когда нет дренажа и планирования территории, а почва отличается малой водопроницаемостью, котлован будет постоянно наполнен водой. Долгое влияние воды ведёт к повышению влажности почвы из-за снижения несущей способности основания. Наиболее ощущается данное влияние на глинистой почве, чья консистенция способна колебаться от твёрдости до текучей пластичности.

Толщина почвы, в границах которой имеет место негативное влияние воды, определяется водопроницаемостью почвы. Чем выше последняя, тем более толстым является слой грунта, в котором долгое увлажнение вызывает ухудшение его механических показателей. Также чем выше уровень ухудшения механических показателей почвы, тем ниже водопроницаемость.

Почему выгодно сотрудничать с ARAKIS

Наша фирма осуществляет все работы, связанные с экспертизой объектов незаконченного строительства. Стоимость определяется особенностями и предназначением конкретного здания, целями экспертизы, индивидуальными особенностями, объёмом и перечнем мероприятий. Наш персонал включает экспертов всех профилей и соответствующую техническую базу, которая состоит из современных приборов и специальных программ. С каждым клиентом мы заключаем официальный договор.

Источник

Объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет, если у него подтверждена определенная степень готовности. Она определяется кадастровым инженером при оформлении технического плана. … В остальном, отличий практически нет. Для незавершенного объекта можно достаточно просто определить рыночную стоимость, продать его или использовать как средство для привлечения инвестиций, завершения работ. ОНС можно поставить на баланс как основное средство, что увеличит активы компании. Комментарий эксперта. Как правило, решение о постановке ОНС на учет принимает заказчик работ, застройщик или иное уполномоченное лицо.

Понятие объекта незавершенного строительства

На сегодняшний день в нашей стране постоянно что-то строится: различные торговые центры, детские площадки, новостройки и многое другое. Для строительства различных сооружений необходим достаточный уровень финансирования. Из-за отсутствия стабильности в денежном секторе многие компании иногда бывают вынуждены на долгое время приостановить процесс. В результате появляется так называемый объект незавершенного строительства. К сожалению, из-за нестабильной экономической ситуации в стране таких сооружений появляется с каждым годом все больше. Но тем не менее компании стараются сделать все возможное, чтобы довести дело до конца и запустить объект в эксплуатацию.

Главным фактором заморозки строительства считается нехватка средств и недостаток финансирования. Подобные ситуации, к сожалению, возникают достаточно часто вне зависимости от того, для какой цели предназначался объект незавершенного строительства. В данном случае строение просто продолжает оставаться в том виде, в котором были прекращены работы. Однако при этом здание не считается завершенным по проекту и не может являться недвижимостью. Именно по этой причине для заказчиков продолжает оставаться актуальным вопрос: можно ли как-то зарегистрировать постройку? В этом мы и попробуем разобраться в данном обзоре.

Основные термины

Что же собой представляет объект незавершенного строительства? В юридической деятельности практически нет постановлений, регулирующих данную сферу.

Признаки, по которым сооружение можно считать незавершенным, приводятся в протоколе Межведомственной комиссии от 1994 года:

• по истечении срока строительства объекта;
• остановка строительства из-за недостаточного финансирования проекта.

Признание права на объект незавершенного строительства нельзя оформить. До сих пор не определен правовой статус замороженной постройки. В России по поводу выявления статуса строения часто ведутся судебные тяжбы. Как тогда правильно оформить объект незавершенного строительства? Без денежных ресурсов на окончание работ иногда встает вопрос продажи сооружения. Ведь при наличии статуса недвижимого имущества цена существенно возрастает. Иначе вы рискуете просто продать объект по стоимости стройматериалов.

Как правильно зарегистрировать?

В 2004 году в ГК РФ были внесены поправки, согласно которым незавершенное строительство можно отнести к недвижимости. Этот статус существенно упрощает вопросы регулирования в этой области. Чтобы правильно зарегистрировать недострой, необходимо осуществить консервацию объекта. Оформление соответствующих документов позволяет значительно сократить расходы. Как же осуществляется процедура консервации?

Консервация объекта

Как же правильно оформляется консервация объекта незавершенного строительства? Такой приказ издается владельцем или организацией, которая осуществляла финансирование строительства. Вместе с подрядчиком проводятся все операции, необходимые для сооружения. На заключительном этапе необходимо создать комиссию по инвентаризации. Членами данного органа являются представители проектных и строительных учреждений, а также заказчик. Необходимо составить описи материально-технических ценностей, составные компоненты постройки, а еще определить степень готовности. После этого создается и подписывается Акт о приостановке строительства. В этом документе описывается информация, касающаяся стоимости осуществления работ, указываются их типы и приводится перечень других затрат.

Как происходит регистрация объекта?

Чтобы оформить регистрацию на объект незавершенного строительства, нужно подготовить большой пакет документов. Кроме акта консервации в него входят:

• свидетельство о собственности на землю,
• заказ на проведение строительных работ,
• разрешение на проведение деятельности,
• сметная документация с подробным описанием сооружения и технический план.

Существует ли способ осуществить регистрацию на дом в случае, когда земля находится в собственности у заказчика?

Если участок сдавался в аренду для постоянного использования, инвестор должен предъявить документы, подтверждающие этот факт. Упомянутые выше акты и договоры представляют собой полный пакет для оформления регистрации. После того как признание собственности на объект незавершенного строительства будет закреплено юридически, со зданием можно осуществлять любые сделки, в том числе и по продаже. Важным условием регистрации является окончание проведения работ на строительной площадке. Если же договор на проведение работ все еще действует, то передать объект другому владельцу не получится. В случае осуществления продажи недостроенного здания необходимо предоставить технический план объекта незавершенного строительства. Здесь должна быть определена степень готовности здания. Также необходимо предоставить характеристику продаваемого имущества и план его расположения на участке. При заключении сделки нужно зафиксировать стоимость недостроя и определить его признаки. Сделка по купле-продаже не может быть проведена, если ее предмет не определен.

Уплата налогов

Согласно существующему законодательству Российской Федерации, налог на недвижимость выплачивается в том случае, если рассматривается готовое здание. Объект незавершенного строительства непригоден для использования. Это означает, что для недостроенных сооружений налог не уплачивается. Однако иногда все-таки встречаются случаи, когда такие объекты облагаются налогом. Ярким примером можно назвать сдачу в аренду незавершенного объекта. Подобный способ распоряжения имуществом говорит о том, что оно готово к использованию. Тогда его переводят в категорию основных средств, что автоматически означает уплату налогов.

Объект можно застраховать. Причем это касается не только здания, но и оборудования, находящегося на стройке. Страхование могут осуществлять собственники для защиты от финансовых потерь. Эта операция выполняется на начальном этапе. Главное, чтобы она не была связана с недостаточным финансированием объекта незавершенного строительства.

Как происходит списание?

Есть и еще один вариант развития событий. Если было принято решение не достраивать сооружение или нет необходимости оформлять собственность на объект незавершенного строительства, может быть выполнено списание материальных ценностей. С этой целью владелец или инвестор должен оформить официальный документ о ликвидации сооружения. При этом создается комиссия, которая выполняет все необходимые процедуры по списанию. В первую очередь нужно определить все материальные ценности и компоненты, которые могут быть использованы в дальнейшем.

Также следует собрать всю необходимую техническую документацию. После этого может быть создан акт о списании. При этом предназначение объекта незавершенного строительства никак не влияет на юридическое оформление статуса здания. Несмотря на конечные цели работ, в случае недостатка финансирования вы все равно можете оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Оформление права собственности

Учет недвижимого имущества в России ведется сразу в двух базах: в кадастровой палате и в Госреестре. В последнем учитываются здания и содержится информация о собственниках. В кадастровой палате фиксируются сведения о земельных участках, а также ведется учет объектов незавершенного строительства. Чтобы зарегистрировать объект в каком-либо из этих органов учета, потребуются определенные затраты на изготовление технического плана сооружения.

Регистрация объекта

Чтобы поставить незавершенную постройку на учет, нужно обратиться напрямую в кадастровую палату или подать заявление через МФЦ. Для выполнения всех необходимых действий по регистрации вам потребуется технический план и паспорт. Срок готовности документов указывается в расписке, выдаваемой при получении документов. Можно поставить на учет недострой через официальный портал Росреестра. Для этого необходимо выбрать в представленном перечне данную услугу и ввести сведения, запрашиваемые системой. При отправке заявления к нему прилагается электронная версия технического плана. Владельцу незавершенного строительства следует обратиться с документом, подтверждающим личность, техническим планом и паспортом объекта в местное отделение многофункционального центра или Росреестра. Данная услуга на сайте будет называться «регистрация прав на недвижимость».

Как продать объект незавершенного строительства?

Продажа недвижимости предусматривает наличие права на ОНС. Однако сегодня уже нет необходимости оформления свидетельства о праве. Достаточно просто предоставить выписку из ЕГРП. Продажа выполняется на основе договора купли-продажи, составляемого согласно общим требованиям. Если помимо объекта незавершенного строительства продается и участок земли под ним, допустимо оформлять один договор. Сама сделка регистрируется в Росреестре или МФЦ. При этом собственнику нужно будет заплатить госпошлину, размер которой на сегодняшний день составляет ориентировочно 2000 рублей.

Для оформления сделки при себе нужно иметь паспорта и договор. Чтобы правильно составить заявление, можно воспользоваться помощью регистратора. После этого владелец и покупатель подписываются на расписке, по которой последний может получить выписку из ЕГРП на свое имя.

Передача объекта незавершенного строительства

При передаче незавершенного сооружения составляется акт. Его подписывают все участники сделки. Данный документ обязательно прикрепляется к договору купли-продажи. Как правило, в акте говорится преимущественно о том, что покупатель согласен с техническим состоянием приобретаемого им недостроя и не имеет претензий к продавцу. Здесь же отражается и момент совершения сделки.

Нужно ли регистрировать недострой?

Согласно действующей налоговой политике нашего государства, на собственника недвижимости автоматически ложится обязанность уплаты налогов за недвижимость. Если же объект незавершенного строительства не зарегистрирован должным образом, то и уплату налогов по нему производить не нужно. Именно по этой причине люди достаточно часто до последнего оттягивают момент регистрации недостроя.

Есть ли случаи, когда постановка на учет является обязательной? Процедура регистрации необходима, к примеру, если речь идет о возведении дома на участке, выделенном для многодетной семьи. Если учитывать, что для возведения такого дома могут устанавливаться определенные сроки, доказательством того, что на участке ведется строительство, будет являться кадастровый паспорт. Тариф сегодня определяется по региональной стоимости. По сравнению с инвентаризационной, она намного ближе к рыночной.

В обязательном порядке объект незавершенного строительства должен иметь некоторые отличительные особенности. Одной из них является наличие непосредственной связи с землей. Перемещение в пространстве данного объекта без нанесения ущерба его целостности является невозможным. Ведь фундамент дома нельзя разобрать без разрушения.

Таким образом, можно четко разграничить здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Раньше часто возникали спорные ситуации по вопросам определения статуса торговых конструкций и киосков. Они устанавливаются без крепления в землю, поэтому не могут быть отнесены к ОНС.

На протяжении долгого времени отсутствует четкое определение ОНС как объектов недвижимости. Однако сегодня уже часто встречаются случаи, когда через подачу заявления в суд осуществляется признание объектов строительства незавершенным строительством. Для подачи заявления не нужно привязываться к конкретно взятой территории. Вы можете написать его в любом удобном для вас отделении.

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства? Выше был приведен полный перечень документов, необходимых для проведения этой юридической процедуры. Однако иногда возникают ситуации, в которых гражданам может быть отказано в регистрации права собственности. Но не стоит отчаиваться раньше времени. В этом случае есть способ решения проблемы – подать в суд заявление о неправомерности действий. В случае вынесения положительного решения стоит повторно подать заявление о регистрации. При этом ко всем необходимым для регистрации документам прикладывается решение суда.

Определяем степень готовности

Признание права собственности на объект незавершенного строительства будет невозможным без определения степени его готовности. Этот вопрос должен быть особенно хорошо знаком дольщикам замороженных проектов многоквартирных домов. Дело в том, что квартира по закону может перейти в собственность только в том случае, если был составлен акт приема-передачи. Закон предусматривает возможность оформления права на объект незавершенного строительства при готовности от 80 %.

Для расчета степени готовности можно использовать следующую формулу:

Здесь Cr – это степень готовности здания в процентах, Ob – объем выполненных работ в стоимостной оценке, Cc – стоимость работ по смете в рублях.

Иногда степень готовности рассчитывается по другой формуле: Сг = ∑ Beci х ci /100. Здесь Cr – это степень готовности объекта, Beci – величина удельного веса элемента строения, ci – доля построенной части конкретно взятого элемента, i – порядковый номер элемента. Согласно данной формуле, каждому элементу присваивается свой номер, а также указывается удельный вес, или, иначе говоря, процент от общего объема работ. Если для всех элементов степень готовности составляет 100 %, то постройка будет признана полностью завершенной.

Многих сегодня интересует, как оформить право собственности на квартиры в недостроенном доме. Для этого необходимо подать в регистрационный орган заявление о передаче возможности владения, договор о долевом участии и документы, подтверждающие внесение денежных средств.

Как ввести ОНС в эксплуатацию? При успешном завершении строительства жилого помещения здание и объект незавершенного строительства могут быть сданы.

В этом случае необходимо выполнить следующие действия:

• обратиться в кадастровую палату для постановки объекта на учет;
• получить согласование в газовой, пожарной и электроснабжающих организациях;
• оплатить все необходимые пошлины;
• подать заявление в местный орган исполнительной власти.

Заключение

При строительстве недвижимых объектов нередки случаи приостановки работ в силу возникших обстоятельств. Такие недостроенные сооружения и называют ОНС. Что же можно сделать с такой недвижимостью? В данном обзоре мы разобрались, как оформить собственность на объект незавершенного строительства.

До сих пор нельзя окончательно выделить правовой статус таких построек. При этом отсутствие средств на завершение строительства может привести к необходимости продажи объекта. Если он будет иметь статус недвижимого имущества, его стоимость существенно возрастет. При продаже оформляется передаточный акт объекта незавершенного строительства. В этом случае вопросы регулирования данной сферы существенно упрощаются.

Источник

Объект незавершённого строительства — это здание, сооружение, возведение которого не было закончено, однако работы по его строительству , которые уже были выполнены, позволяют считать его отдельным недвижимым объектом . Для чего необходима экспертиза недостроенного объекта . Основные цели, для которых обследуют недостроенный объект : Обнаружение и оценка повреждений.