Самовольная постройка: некоторые аспекты применения судами ст. 222 ГК РФ
В настоящее время весьма актуальными являются вопросы, связанные с применением судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и сносом самовольных построек. Особенно острая ситуация складывается в г. Москве и Московской области, в связи с чем именно в данных субъектах Российской Федерации зачастую суды формально подходят к рассмотрению вопроса о признании постройки самовольной и ее сносе. Попробуем в данной статье рассмотреть отдельные вопросы, которые помогут защитить в суде свою компанию от необоснованных исков административных органов.
1) Итак, первое, на что следует обратить внимание при рассмотрении дела по иску о признании постройки самовольной и ее сносе, — вправе ли лицо, подавшее такой иск, обращаться в суд с требованиями о признании постройки самовольной и ее сносе. огласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка — легализация самостроя в 2021 году
Из содержания ч. 1 ст. 222 ГК РФ нельзя сделать однозначный вывод о том, кто же вправе предъявлять иски о признании постройки самовольной и ее сносе. Судебная практика, складывающаяся в различных субъектах Российской Федерации, также показывает, что суды дают различную, а иногда и прямо противоположную оценку вопросу о том, вправе ли лицо, обратившееся в суд с иском о признании постройки самовольной и ее сносе, предъявлять подобного рода иски. Представляется, что за защитой своих нарушенных возведением самовольной постройки прав могут обращаться, во-первых, собственники или иные законные владельцы земельных участков, на которых осуществлено такое самовольное строительство, а во-вторых, органы, специально уполномоченные законами или подзаконными актами на осуществление контроля за соблюдением градостроительного законодательства и строительных норм и правил.
В Постановлении ФАС МО от 15 декабря 2004 года по делу N КГ-А41/11431-04, например, указано, что фактом возведения самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором такая постройка возведена, или граждан, поскольку нарушения строительных норм и правил безопасности, допущенные при возведении самовольной постройки, создали угрозу их жизни или здоровью. Следовательно, и правом на защиту нарушенных прав путем предъявления иска с требованием о сносе самовольной постройки обладает в первую очередь собственник или иной законный владелец земельного участка. Аналогичная позиция изложена и в Постановлении ФАС МО от 9 июля 2007 года по делу N КГ-А41/6169-07.
В случае, когда иск о признании постройки самовольной и ее сносе предъявлен не собственником или иным владельцем земельного участка, следует обратить внимание суда на то, что истец должен доказать факт нарушения его прав возведением самовольной постройки. Кроме того, необходимо исследовать полномочия лица, обратившегося в суд с подобным иском, поскольку зачастую различные административные органы требуют сноса самовольных построек, не имея на то соответствующих полномочий. Такая позиция признана арбитражными судами состоятельной. Так, например, Постановлением ФАС МО от 9 марта 2006 года по делу N КГ-А40/1400-06 признаны законными и обоснованными решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 сентября 2005 года N А40-27484/05-9-250 и Постановление Девятого арбитражного суда от 5 декабря 2005 года по делу N 09АП-13329/05-ГК об отказе в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки, мотивированные тем, что у истца отсутствует право на предъявление иска о сносе постройки, так как им не доказано, что он является лицом, чьи права нарушены возведением спорной постройки.
2) Обращаясь с исковым заявлением о признании постройки самовольной и ее сносе, истец основывает свои требования на ст. 222 ГК РФ.
Необходимо помнить, что конструкция ст. 222 ГК РФ позволяет признать самовольной постройкой только недвижимое имущество.
Учитывая данное обстоятельство, истец в рамках рассмотрения дела в суде должен представить соответствующие документальные доказательства, позволяющие с точностью идентифицировать спорную постройку, ее технические и строительные характеристики, а также подтвердить, что спорный объект относится к объектам недвижимого имущества. В свою очередь, суд, применяя ст. 222 ГК РФ, должен установить, о каком имуществе идет речь — движимом или недвижимом. Кроме того, при рассмотрении дела суд должен исследовать вопрос: капитальный или временный характер носит постройка, поскольку данное обстоятельство входит в предмет доказывания по спорам о признании постройки самовольной и ее сносе.
Непредставление истцом в материалы дела допустимых и достоверных доказательств, позволяющих однозначно сделать вывод, что спорный объект относится к объектам недвижимости, является для суда основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку в таком случае к правоотношениям не может быть применена ст. 222 ГК РФ. Аналогичная позиция четко изложена в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 5 декабря 2006 года по делу N Ф03-А51/06-1/4367, Постановлении ФАС МО от 7 мая 2007 года по делу N КГ-А40/2978-07, Постановлении ФАС МО от 18 апреля 2006 года по делу N КГ-А40/3009-06.
3) Из необходимости доказывания, что постройка относится к объектам недвижимости, вытекает объективная необходимость доказывания самого факта наличия какого-либо спорного объекта по указанному в исковом заявлении адресу.
Зачастую при рассмотрении дела в суде истцы в лице управ районов или соответствующих земельных органов, подтверждая факт наличия объекта недвижимости и его площадь, ссылаются на различные акты обмера площади земельного участка, акты проверки земельного участка, акты обследования земельного участка, схематические чертежи. Суды в решении об удовлетворении требований о сносе самовольной постройки также ссылаются на указанные акты и чертежи (например, Постановление ФАС МО от 27 августа 2007 года по делу N КГ-А40/8342-07), несмотря на то, что такие документы являются недопустимыми доказательствами и не могут подтверждать наличие или отсутствие какого-либо объекта недвижимости.
Учитывая изложенное, при рассмотрении представленных доказательств необходимо особо обратить внимание суда на следующее. Во-первых, при обмере земельного участка и составлении актов обмера (проверки, обследования) земельного участка соответствующий орган должен уведомить юридическое лицо, в отношении которого проводится проверка, о дате и времени проведения такой проверки с тем, чтобы обеспечить юридическому лицу возможность направить своего законного представителя для участия в процедуре обмера участка и составления актов. В данных актах должны быть указаны фамилия, имя, отчество законного представителя юридического лица и его должность. Акты должны быть подписаны законным представителем юридического лица, который участвовал в процедуре обмера, а в случае его отказа от подписи — в акте должна быть сделана соответствующая отметка, которая удостоверяется подписями не менее чем двух лиц.
Во-вторых, в соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Сделанные должностными лицами земельных органов схематические чертежи, на которых изображена спорная постройка, не могут являться допустимыми доказательствами, поскольку федеральным законодательством указанные лица не наделены соответствующими полномочиями по техническому учету и инвентаризации объектов капитального строительства, в связи с чем акты обмера (проверки, обследования) земельного участка не могут подтверждать наличие или отсутствие какого-либо объекта недвижимости.
В соответствии с п. 5 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (утверждены Приказом Госстроя России от 31 мая 2001 года N 120) все объекты градостроительной деятельности подлежат государственному техническому учету и инвентаризации, независимо от формы собственности и назначения и должны быть учтены в Едином реестре.
При этом федеральным законодательством определен исчерпывающий перечень органов, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию. Так, в п. 2 Постановления Правительства РФ от 10 сентября 2004 года N 477 установлено, что государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. А техническую инвентаризацию, согласно п. 2 Приказа Минэкономразвития и торговли России от 5 апреля 2005 года N 70, вправе осуществлять только те организации, которые аккредитованы в установленном порядке Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости или его территориальными органами на осуществление технической инвентаризации.
В Едином государственном реестре объектов градостроительной деятельности по результатам проведенной инвентаризации учитываются в том числе самовольно возведенные, завершенные строительством объекты (части объектов).
Согласно п. 8 вышеуказанных Правил ведения Единого реестра только выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности является доказательством наличия объекта градостроительной деятельности, в том числе самовольно возведенного, по определенному адресу, в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и иных характеристик, на определенную дату. Таким образом, при рассмотрении дел по искам о признании постройки самовольной и ее сносе необходимо требовать от истца представления допустимых доказательств, подтверждающих факт наличия самовольно возведенного объекта недвижимости по определенному адресу, в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности на определенную дату. В данном случае таким документом является выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности.
На практике же истцы обычно представляют в материалы дела огромное количество недопустимых доказательств в виде справок различных административных органов, актов, схем и чертежей, сделанных неуполномоченными лицами, на основании которых суды выносят недостаточно обоснованные решения. Однако такие решения могут быть отменены судами вышестоящих инстанций, поскольку, применяя ст. 222 ГК РФ и удовлетворяя исковые требования о сносе самовольной постройки, суд должен конкретизировать объект недвижимости, подлежащий сносу, определить его место нахождения, указать его координаты. Недопустимо также и указание в решении суда ориентировочной площади постройки, поскольку суды тем самым нарушают права и законные интересы ответчика. Такая же позиция изложена в Постановлении ФАС Уральского округа от 20 июня 2006 года по делу N Ф09-1745/06-С6, в Постановлении ФАС МО от 3 марта 2003 года по делу N КГ-А40/176-03.
Кроме того, необходимо иметь в виду, что градостроительные и земельные правоотношения регулируются не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов Российской Федерации. В этой связи стоит сказать, что для поиска дополнительных оснований для отказа в удовлетворении необоснованного иска о признании постройки самовольной и ее сносе, необходимо проанализировать и законодательство субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен объект недвижимости.
Например, в соответствии с ч. 9 ст. 61 Закона г. Москвы от 03.03.2004 N 13 «Об основах градостроительства в г. Москве» градостроительный объект признается самовольной постройкой судом на основании заключений органов государственной экспертизы, органов государственного надзора. Исходя из данной нормы, истец должен представить в материалы дела заключения органов государственной экспертизы и надзора, которые позволили бы достоверно установить, какой именно объект является предметом спора.
4) Следующее обстоятельство, входящее в предмет доказывания по делам, вытекающим из исков о признании постройки самовольной и ее сносе, является принадлежность самовольной постройки и ее строительство (возведение) именно ответчиком, а не каким-либо третьим лицом.
Закон в данном случае достаточно четко устанавливает правило, в соответствии с которым наступают неблагоприятные последствия строительства самовольной постройки. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Таким образом, если лицо приобрело здание или часть здания (помещения в здании), в котором было осуществлено самовольное строительство или к которому прежним собственником были самовольно достроены пристройки или иные капитальные строения, то суд в таком случае, исходя из ч. 2 ст. 222 ГК РФ, не может возложить на такое лицо обязанность по сносу самовольной постройки.
По общему правилу ответственность и неблагоприятные последствия в случае нарушения лицом каких-либо установленных законодательством норм наступает при наличии вины, за исключением случаев, специально оговоренных в законе. В данном случае законодатель руководствовался общими правилами наступления неблагоприятных последствий. Для того чтобы возложить на лицо обязанность снести самовольную постройку или обязанность возместить материальные затраты, связанные с таким сносом, необходимо доказать, что данное лицо осуществило самовольное строительство, т.е. произвело действия по возведению постройки.
Суд при рассмотрении дела должен исследовать вопрос о том, когда и кем спорная постройка была возведена, установить фиксированный состав, границы, площадь постройки, а также проверить и достоверно установить факт ее принадлежности ответчику. На данном этапе для защиты своей позиции в суде ответчик может заявить ходатайство о назначении проведения строительной экспертизы для установления даты возведения и площади строения, являющегося объектом самовольной постройки (см.: Постановление ФАС МО от 3 марта 2003 года по делу N КГ-А40/176-03).
В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Таким образом, истец должен представить в материалы дела относимые и допустимые доказательства возведения спорной пристройки именно ответчиком, в противном случае у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований о признании постройки самовольной и ее сносе и суд должен отказать в удовлетворении иска со ссылкой на недоказанность истцом факта возведения постройки именно ответчиком.
Арбитражная практика, складывающаяся в различных федеральных округах, подходит к данному вопросу однозначно. Анализ постановлений федеральных арбитражных судов округов позволяет сделать вывод, что суды, применяя ч. 2 ст. 222 ГК РФ, предопределяют одно из обязательных условий удовлетворения исков о признании постройки самовольной и ее сносе — факт доказанности истцом строительства (возведения) самовольной постройки именно ответчиком.
Такая позиция содержится, например, в Постановлении ФАС МО от 14 мая 2007 года по делу N КГ-А40/3876-07, Постановлении ФАС МО от 19 июля 2006 года по делу N КГ-А40/6385-06, Постановлении ФАС МО от 28 мая 2007 года по делу N КГ-А40/4555-07, Постановлении ФАС МО от 21 августа 2006 года по делу N КГ-А40/7584-06, Постановлении ФАС МО от 17 июля 2006 года по делу N КГ-А40/6385-06, Постановлении ФАС Уральского округа от 20 сентября 2004 года по делу N Ф09-3071/04-ГК, Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 28 июля 2004 года по делу N Ф04-5296/2004(А45-3364-36), Постановлении ФАС Центрального округа от 2 июля 2007 года по делу N А36-2815/2006, Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 ноября 2005 года по делу N А33-23249/04-С2-Ф02-5928/05-С2, Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 5 сентября 2007 года по делу N А43-9826/2006-41-223, Постановлении ФАС МО от 26 июля 2005 года по делу N КГ-А40/6423-05.
5) Рассматривая вопросы применения ч. 2 ст. 222 ГК РФ, необходимо обратить внимание также на следующий важный момент. Нередки случаи, когда, руководствуясь ч. 2 ст.
222 ГК РФ, истцы формулируют свои исковые требования следующим образом — «обязать ответчика снести постройку, а в случае неисполнения решения в течение 10 дней (или иного определенного срока) с момента его вступления в законную силу предоставить право истцу снести указанную самовольно возведенную пристройку за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов». Действительно, ч. 2 ст. 222 ГК РФ предусматривает два вида неблагоприятных последствий осуществления самовольного строительства — либо возложение на лицо, осуществившее самовольную постройку, обязанности ее снести; либо обязанности возместить затраты, понесенные иным лицом, осуществившим снос постройки, по вступившему в законную силу решению суда.
Суды, удовлетворяя иски о признании постройки самовольной и ее сносе, часто в резолютивной части решения обязывают снести постройку, а в случае неисполнения решения в течение 10 дней (или иного определенного срока) с момента его вступления в законную силу предоставляют право истцу снести самовольно возведенную постройку за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов. Такой подход является неправильным, поскольку требование истца в части предоставления ему в случае неисполнения решения суда в течение 10 дней (или иного определенного срока) с момента его вступления в законную силу за счет ответчика права сноса самовольно возведенного строения фактически является изменением способа исполнения решения и одновременно с обязанием ответчика снести здание не может быть удовлетворено.
В случае неисполнения ответчиком решения суда истец вправе изменить способ его исполнения в установленном процессуальным законодательством порядке. Необходимо помнить, что решение суда не может быть принято под каким-либо условием, в данном случае под условием его неисполнения.
Аналогичная позиция четко изложена в Постановлении ФАС МО от 1 февраля 2007 года по делу N КГ-А40/13683-06. Такая арбитражная практика дает основания для обжалования решений судов первой инстанции, принятых под условием, в вышестоящие инстанции. Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 марта 2008 года.
ИсточникРосреестр Татарстана о порядке узаконения самовольных построек
Начальник отдела государственной регистрации недвижимости физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстана Эндже Мухаметгалиева приняла участие в видеоконференции, проведенной Министерством юстиции Республики Татарстан, для сотрудников органов местного самоуправления на тему: «Правовое регулирование вопросов, связанных с самовольным строительством».
В ходе мероприятия представитель Росреестра Татарстана акцентировала внимание на основных положениях Федерального закона, которым с 4 августа 2018 года был введен уведомительный порядок оформления объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовых домов, и ответила на вопросы, связанные с оформлением тех объектов недвижимости, которые были возведены до указанной даты, но права на которые не были зарегистрированы.
Предлагаем Вашему вниманию наиболее часто задаваемые вопросы и ответы на них.
Как можно зарегистрировать право собственности на жилой дом старой постройки, который уже стоит на кадастровом учете, при условии, что право на землю оформлено надлежащим образом?
На основании части 10 статьи 40 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
На объекты ИЖС для постановки на государственный кадастровый учет до 01.01.2017г. требовалось получение разрешения на строительство.
Согласно части 4 статьи 8 Федерального закона от 29.12.2004г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» до 01.03.2020г. не требуется получение разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
При проведении государственным регистратором прав правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов на такие объекты, изучается вопрос, является ли данный объект самовольной постройкой и земельный участок, на котором создан этот объект недвижимости, действительно был предоставлен соответствующему лицу для целей индивидуального жилищного строительства. Кроме того, запрашиваются сведения из уполномоченного органа, выдавалась ли разрешительная документация.
Государственный регистратор прав запрашивает сведения о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома в уполномоченном органе, если сведения о нем отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, либо рекомендует заявителю представить разрешение на строительство в случае поступления ответа из указанного органа об отсутствии такого документа (сведений о выдаче документа).
В случае если индивидуальный жилой дом закончен строительством до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (30 декабря 2004 г.) в качестве разрешительных документов государственным регистратором могут быть запрошены (представлены заявителем) копия документа (в том числе архивная) или архивная выписка из документа, выданного в порядке, действовавшем в период строительства объекта и подтверждающего разрешение на осуществление строительства такого объекта.
В отношении индивидуального жилого дома, законченного строительством до 1991 г., государственным регистратором могут быть запрошены (представлены заявителем), в том числе архивные копии:
— документ о предоставлении, приобретении земельного участка с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять застройку;
— договор о предоставлении земельного участка под застройку, о праве на застройку и т.п., заключенного с уполномоченным органом государственной власти в порядке, действовавшем в период строительства такого объекта.
Кроме того, в случае если объект индивидуального жилищного строительства построен до 2000 года, направляется запрос в Бюро технической инвентаризации для получения сведений о зарегистрированных на указанный объект недвижимости правах по состоянию на 1 января 2000 года. При поступлении ответа о зарегистрированном праве заявителю рекомендуется представить правоустанавливающий документ, на основании которого право было зарегистрировано органом технической инвентаризации, с уплатой госпошлины.
В случае если разрешительная документация уполномоченным органом не выдавалась и поступили ответы на запросы об отсутствии таких документов, такой дом имеет признаки самовольной постройки. В этом случае рекомендуем обращаться в суд за признанием права собственности на постройку.
Однако судебная практика по признанию прав на самовольные постройки без обращения в исполнительные органы о получении разрешительной документации сводится к отказам, в связи с этим в досудебном порядке рекомендуем обратиться в орган местного самоуправления (ОМС) за получением разрешительной документации (в настоящее время с уведомлением об окончании строительства). Если ОМС направит заявителю уведомление о соответствии построенного объекта, то заявитель может обратиться в Управление за государственной регистрацией права собственности на жилой дом на основании правоустанавливающих документов на земельный участок.
В случае если разрешительная документация имеется, то правообладатель обращается в Росреестр Татарстана самостоятельно. Право собственности на такие объекты ИЖС регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором возведен данный объект ИЖС.
Как поставить на кадастровый учет и оформить в собственность давно построенный индивидуальный жилой дом? Право на земельный участок под домом зарегистрировано.
В случае если объект ИЖС (старой постройки) не стоит на государственном кадастровом учете и отсутствует разрешение на строительство, то в соответствии с введенным с 04.08.2018г. Законом №340-ФЗ уведомительным порядком до 1 марта 2019 г. необходимо было направить в ОМС уведомление о планируемом строительстве. Если такое уведомление до указанной даты было направлено и получено уведомление о соответствии планируемого строительства, то далее следует направить уведомление об окончании строительства, приложив к нему необходимые документы. В соответствии с положениями части 1.2 статьи 19 Закона о регистрации орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС, представленный застройщиком технический план и т.д.) при отсутствии указанных в Градостроительном кодексе РФ оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенного объекта ИЖС.
Если уведомление о планируемом строительстве до 1 марта 2019 г не было направлено, то в связи с отсутствием разрешения на строительство такой жилой дом имеет признаки самовольной постройки, поэтому придется обращаться в суд за признанием права собственности на него.
Является ли здание самовольной постройкой, если в период строительства истек срок действия договора аренды земельного участка, и строительство было завершено без продления срока аренды. Как затем зарегистрировать право на такую постройку?
В соответствии с положениями части 2 статьи 40 Закона о регистрации государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется в случае, если на момент государственной регистрации прав на такие объекты истек срок действия договора аренды, предоставленного для целей строительства данных объектов, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок договора аренды не истек.
Полагаем, что если уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности получено до истечения срока действия договора аренды, то такой объект не будет являться самовольной постройкой.
Если же здание введено в эксплуатацию (завершено строительство) после истечения срока действия договора аренды и уведомление об окончании строительства направлено после истечения такого срока, то данный объект является самовольной постройкой. Соответственно, право собственности на такую постройку можно будет зарегистрировать на основания решения суда.
Возможно ли строительство индивидуального жилого дома с количеством этажей более чем три при условии наличия разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства?
В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции от 03.08.2018г.) объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Таким образом, строительство объекта ИЖС с количеством надземных этажей более чем три и высотой более двадцати метров будет являться нарушением градостроительного законодательства. Такая постройка будет признана самовольной.
Распространяется ли понятие «самовольное строительство» на незавершенные строительством объекты недвижимости?
Да, распространяется. В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. В случае если такой объект имеет признаки, указанные в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, то он может быть признан самовольной постройкой.
ИсточникОбъект незавершенного строительства может быть самовольной постройкой
Мы делаем сложные дела простыми. Опыт адвокатов более 8 лет. 96% успешных дел!
Чем мы можем Вам помочь?
Признание права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ)
Признание права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ) — способ узаконивания объекта недвижимости, который состоит в том, что он вводится в гражданский оборот (легализуется).
Самовольное строительство по своей природе является правонарушением, о чем вполне конкретно высказался однажды Конституционный суд РФ. Разумеется, за правонарушением должна следовать ответственность. Причем не только административная, но и гражданско – правовая. Именно поэтому действующее нормативное регулирование узаконивания самовольных построек (признания права собственности) исходит из введения самовольной постройки в гражданский оборот только при определенных условиях.
Стоит заметить, что действительно, введение в оборот объектов, которые изначально были построены с нарушениями, может повлечь весьма серьезные последствия в виде причинения вреда не только лицу, построившему ее, но и другим лицам.
Прежде всего, стоит определиться с самим термином. В настоящее время под самовольной постройкой понимается объект недвижимости (дом, строение, здание, сооружение и др.). Причем, самовольной постройкой может быть признан и объект незавершенного строительства. Практике известны случаи признания права собственности на фундамент объекта недвижимости как на самовольную постройку.
Однако, кроме данного обязательного критерия, самовольная постройка должны обладать также хотя бы одним из альтернативных:
- Земельный участок, на котором возведена постройка, не был отведен для этих целей (в данном случае необходимо обращаться к понятиям градостроительного и земельного права: целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование).
- Создание постройки без необходимых разрешений (разрешение на строительство – также понятие Градостроительного кодекса РФ. Следует учитывать, что есть перечень случаев, в которых разрешение на строительство получать не требуется).
- Существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (имеет значение именно существенность нарушения. Под строительными нормами понимаются СНиП – так и не ушедшие в небытие вследствие замены техническими регламентами).
Только когда постройка обладает такими критериями, она может быть признана самовольной.
Постройка не является объектом гражданских прав, она не может быть отчуждена ни при каких условиях. По наследству сама постройка не передается, но передается право на иск о признании права собственности на нее.
В настоящее время, несмотря на указание закона об административном порядке, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом (нельзя считать таким порядком дачную амнистию из-за разных юридических составов). Однако фактически ряд самовольных построек легализуются через процедуру дачной амнистии.
Закон в настоящее время устанавливает возможность признания права собственности на самовольную постройку для лица, который обладает участком:
- на праве собственности,
- на праве постоянного (бессрочного) пользования,
- на праве пожизненного наследуемого владения,
- на праве аренды под застройку (введено судебной практикой).
редусмотрен ли законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора при узаконении самовольной постройки?
Обязательное обращение в компетентные органы для получения разрешения на строительство и (или) ввода в эксплуатацию объекта в соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 не является досудебным порядком урегулирования спора, поэтому отсутствие документов, подтверждающих такое обращение при умолчании о нем в самом заявлении, не является основанием для оставления без движения в связи с тем, что досудебный порядок урегулирования должен быть предусмотрен федеральным законом или договором сторон. Гражданское дело в данном случае должно быть возбуждено в любом случае.
Подсудность дел о признании права собственности на самовольную постройку
Поскольку споры о признании права собственности на самовольную постройку связаны с правами на недвижимость, мы обязаны исходить из правил об исключительной подсудности, в соответствии с требованиями статьи 30 ГПК РФ, предусматривающими, что такие споры должны рассматриваться по месту нахождения спорного объекта.
Что же касается родовой подсудности, то на основании статьей 23, 24 ГПК РФ, такие споры подсудны, как правило, районному суду. При этом следует учитывать, что споры при цене иска не превышающей пятидесяти тысяч рублей подсудны мировым судьям. Споры наследников о признании за ними права собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 относятся на основании абзаца 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ к подсудности районного суда в любом случае.
Особое или исковое производство?
Как правило, авторами указывается, что приобретение права собственности на самовольную постройку возможно только в исковом производстве.
Однако возможно ли установить в особом производстве юридический факт владения и пользования самовольной постройкой на праве собственности? С одной стороны, перечень юридических фактов, которые можно установить, в соответствии со статьей 264 ГПК РФ не является закрытым, а пункт 6 части 2 статьи 264 ГПК РФ напрямую предусматривает возможность установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом.
Но с другой стороны, в связи с тем, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, сам факт владения и пользования ей не имеет юридического значения. От этого факта не зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан и организаций. Кроме того, право на самовольную постройку не может появиться раньше решения суда о признании на нее права собственности, на основании которого постройка вводится в оборот. Однако после вынесения такого решения постройка уже не будет являться самовольной. Даже в том случае, когда заявитель утратил правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества, который невозможно установить во внесудебном порядке, заявляется требование о признании права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02), которое рассматривается в исковом порядке.
Стоит отметить, что закон не исключает возможности оспорить действия (бездействие) органов власти, связанные с отказом в выдаче разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию. Более того, согласно абзацу 2,3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Причем, следует заметить, что постановление не требует, чтобы такой отказ был обязательно оспорен, хотя случаи отказов судами с иске о признании права собственности на самовольную постройку в связи с неоспариванием действий (бездействия) органов власти в судебной практике встречаются нередко. При оспаривании действий (бездействия) органов государственной власти следует учитывать процессуальные особенности производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, такие как особенности распределения бремени доказывания, субъектный состав.
Какие обстоятельства необходимо доказать по спорам о признании права собственности на самовольную постройку?
Рассмотрим предлагаемые в научной литературе и судебной практике факты и проанализируем их с точки зрения требований закона и доказывания конкретными доказательствами:
1. Спорный объект должен быть объектом недвижимого имущества. Данное требование следует из самого определения самовольной постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ). Позиция, изложенная в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 подтверждает, что самовольной постройкой может быть признан объект незавершенного строительства, поскольку относится к недвижимым вещам.
В практике встречаются случаи признания самовольной постройкой фундаментов объектов недвижимого имущества (Определение Московского областного суда от 21.12.2010 по делу N 33-24571).
Отнесение объекта к недвижимому имуществу зачастую вызывает немало вопросов. Ряд критериев, данных для определения имущества как недвижимого в судебной практике, позволяет суду самостоятельно определять, является ли объект недвижимым имуществом. Однако часто возникает необходимость проведения судебно — строительной экспертизы по делу для разрешения данного вопроса. Заключение судебно-строительной экспертизы в данном случае является основным доказательством при возникновении сомнений относительно определения постройки как недвижимого имущества.
Следует отметить, что в судебной практике существуют особые подходы по отношению к определенным объектам. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ не признал недвижимостью гидротехническое сооружение, несмотря на противоположное заключение эксперта. Представляется, что данный подход может быть использован и в судах общей юрисдикции.
2. Налицо должны быть признаки самовольности постройки. Данное обстоятельство означает, что в обязательном порядке должен быть доказан также один из следующих признаков самовольной постройки:
1) создание на участке, не отведенном для этих целей (создание ее на участке с нарушением статьи 7 Земельного кодекса РФ, содержащей требования о целевом назначении земельного участка либо с нарушением главы 4 Градостроительного кодекса РФ, нарушающего требования градостроительного зонирования). Данный факт подтверждается, как правило, выписками на земельный участок из государственного кадастра недвижимости;
2) создание без получения необходимых разрешений (в соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, при этом следует учитывать, что не на все объекты недвижимости выдача разрешения является обязательной, исключения обозначены в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). Данный факт подтверждается документами, полученными на основании запросов в органы местного самоуправления и Росреестр;
3) создание с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (нарушением СНиП, норм Градостроительного кодекса РФ, технических регламентов и других актов). Данный факт подтверждается заключениями уполномоченных государственных органов, органов местного самоуправления, проектных, строительных организаций о соответствии строения СНиП. Пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 также разъяснил, что при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или наличии сомнения в их достоверности суд назначает экспертизу.
3. Принадлежность земельного участка истцу на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, а также отведение земельного участка под строительство или иные цели, подразумевающие возможность возведения на нем построек.
Стоит отметить, что возможность признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном по договору аренды для строительства, не содержится в статье 222 ГК РФ, однако такое положение было выработано в судебной практике, как было указано выше.
Данный факт может быть, в частности, подтвержден свидетельством о праве собственности на земельный участок, выписке из государственного кадастра недвижимости, постановлениями о предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, договорами аренды земельного участка.
4. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. Под такими лицами, как правило, понимаются субъекты иных вещных прав, в том числе сервитута на земельный участок, лица, обладающие им на праве аренды и в силу других обязательственных правоотношений, владельцы смежных земельных участков. Как правило, вывод об отсутствии нарушений их прав суд устанавливает на основании их опроса в судебном заседании. Также возможно предоставление заключений компетентных органов, проектных организаций, заключений специалиста.
5. Сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В зависимости от назначения объекта, в суд должны быть представлены документы от органов строительного, санитарного, пожарного, экологического надзора и других. На основании данных документов устанавливаются существенные нарушения СНиП по законодательству, действовавшему на момент создания постройки (пункты 24, 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22). Возможно предоставление заключения специалиста или назначение экспертизы.
6. Принятие истцом мер по узакониванию самовольной постройки во внесудебном порядке (к получению разрешения на строительство). Требование об установлении данного факта основано на пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22. Хотя, представляется, что такая точка зрения не соответствует закону, так как возлагает дополнительную обязанность, не предусмотренную федеральным законом.
В подтверждение данного факта могут быть предоставлены документы, подтверждающие обращение в компетентные органы, а также ответы этих органов.
7. Застройка производилась истцом и (или) по поручению истца, но за его счет. Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ устанавливается обязанность истца возместить расходы на постройку лицу, не обладающим земельным участком на требуемом праве, но который ее фактически возвел. Истец не будет возмещать такие расходы, если возводил постройку сам либо по поручению за свой счет.
Данный факт может быть подтвержден путем предоставления договоров подряда, смет, чеков, ордеров и других документов. Возможно предоставление сторонами отчетов оценщиков.
8. Постройка не имеет собственника. Самовольная постройка не может иметь собственника, в связи с тем, что не является объектом гражданских прав. В то же время, самовольная постройка может возникнуть в результате реконструкции объекта недвижимости, в таком случае, в Едином государственном реестре прав могут содержаться сведения о собственнике на объект, существовавший до реконструкции.
Факт подтверждается предоставлением или запросом выписок из ЕГРН, сведений БТИ, предоставлением свидетельств о праве собственности.
9. Постройка индивидуально определена. Данное требование относится ко всем искам о признании права собственности, так как право собственности может быть признано только на самостоятельный, индивидуально-определенный объект. Подтверждается копией технического паспорта на постройку, выданного органом государственной технической инвентаризации.
10. Наличие соглашения или судебного решения о порядке пользования земельным участком. Данное обстоятельство необходимо устанавливать с целью выявления случаев возникновения общей собственности на земельный участок, как было указано выше.
Выявляется путем предоставления таких документов, выписок ЕГРН, выписок ГКН, направления запросов в архив суда (в случае вынесения решения об определении порядка пользования земельным участком).
Особенности судебного разбирательства по делам об узаконении самовольных построек
В судебной практике выработаны требования, согласно которым, в случае признания иска о признании права собственности на самовольную постройку со стороны ответчика, суд обязан, несмотря на это, фактически рассмотреть дело по существу до конца, и, только убедившись в отсутствии нарушений прав других лиц, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствии нарушений правил о целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, может принять признание иска (см. например, Обобщение практики Костромской области за второе полугодие 2007 года по вопросам, связанным с признанием права собственности на самовольную постройку). В случае если самовольная постройка не соответствует данным критериям, суд отказывает в принятии признания иска. Такое требование о фактическом рассмотрении дела по существу связано с возможностью искусственного создания сторонами спора с целью признания права собственности за истцом.
В судебном заседании может быть заявлен встречный иск о сносе самовольной постройки в соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, а также о возмещении расходов на постройку лица, фактически осуществившего ее на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ.
Для доказывания ряда фактов по данной категории споров, как правило, привлекаются лица со специальными знаниями в области строительной деятельности (эксперты, специалисты).
Несмотря на регулирование данных отношений в ГК РФ одной статьей, эта категория споров является межотраслевой и соединяет в себе, кроме норм Гражданского кодекса РФ, нормы земельного, градостроительного, административного права.
Для успешного проведения процедуры узаконения самовольной постройки рекомендуем обратиться за подробной консультацией к юристу.
Мы проводим платные юридические консультации и оказываем юридические услуги по судебному представительству в городе Екатеринбурге и других городах. Вы можете воспользоваться формой и задать вопрос юристу на нашем сайте. Если вам нужен юрист или адвокат по самовольным постройкам и узакониванию самовольных строений, позвоните нам по телефону. Консультация юриста с помощью онлайн — консультанта осуществляется бесплатно. Мы защитим ваши права или посоветуем квалифицированного, опытного, надежного, компетентного в конкретном вопросе адвоката или юриста.
Госпошлина по делам о признании права собственности на самовольную постройку
Стоит заметить, что иск о признании права собственности на самовольную постройку является иском имущественного характера, подлежащим оценке. Следовательно, государственная пошлина должна быть исчислена по правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ. Размер государственной пошлины должен рассчитываться на основе инвентаризационной стоимости индивидуализированного объекта.
Источник