Юрист Лебедев Антон Дмитриевич
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Дябин И.А. на предоставленном в установленном законом порядке земельном участке осуществил строительство гаража, 17 октября 2013 г. он зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства.
Учитывая данное обстоятельство, а также то, что договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, признан недействительным по решению суда только 19 декабря 2013 г., указанный объект недвижимости не может быть признан самовольной постройкой.
на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 4 июня 2014 г. по делу
и по иску управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Анишиной В.И., объяснения представителя Дябина И.А. — Шапошникова Д.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
Предмет договора аренды нежилого помещения
пунктом 2 постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 31 января 2013 г. N 394 отменено постановление администрации Балаковского муниципального района от 30 ноября 2012 г. N 5457 «О предварительном согласовании места размещения объекта», которым Дябину И.А. предварительно согласовано место размещения объекта, утвержден акт от 19 октября 2012 г. N 112 о выборе земельного участка для строительства, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: г. . для гаражной застройки; утверждена схема расположения вышеуказанного земельного участка, проведена процедура выделения земельного участка под строительство гаража, с заявителем заключен и зарегистрирован договор аренды земельного участка, зарегистрировано право собственности на неоконченный строительством объект недвижимости (гараж).
Постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 13 сентября 2013 г. N 3487 отменено постановление администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26 декабря 2012 г. N 5826 «О предоставлении Дябину И.А. в аренду земельного участка с кадастровым номером . «.
Дябин И.А. обратился в суд с заявлением о признании недействительными пункта 2 постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 31 января 2013 г. N 394 и постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 13 сентября 2013 г. N 3487.
Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области обратилось в суд с иском к Дябину И.А. о признании отсутствующим права собственности Дябина И.А. на объект незавершенного строительства — назначение нежилое, степень готовности — 17%, место нахождение: . область, г. . район дома N .
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ! Что ВАЖНО знать и помнить про ОБРЕМЕНЕНИЕ!
Решением Балаковского районного суда Саратовской области от 26 февраля 2014 г. заявленные Дябиным И.А. требования удовлетворены. В удовлетворении иска Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 4 июня 2014 г. решение Балаковского районного суда Саратовской области от 26 февраля 2014 г. отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении заявления Дябина И.А. и об удовлетворении иска управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области к Дябину И.А.
Определением судьи Саратовского областного суда от 23 июля 2014 года отказано в передаче кассационной жалобы Дябина И.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 4 июня 2014 г. для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 4 июня 2014 г. и оставлении в силе решения Балаковского районного суда Саратовской области от 26 февраля 2014 г.
По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2014 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 12 марта 2015 г. кассационная жалоба Дябина И.А. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к следующему.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что судом апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела допущено такого рода существенное нарушение норм материального права.
В силу положений части 2 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления.
В соответствии с частями 1 и 4 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 131-ФЗ) по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 48 Федерального закона N 131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.
В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 26 мая 2011 г. N 739-О-О, положение части 1 статьи 48 Федерального закона N 131-ФЗ, регулирующее порядок отмены муниципальных правовых актов и приостановления их действия, основывающееся на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства, направлено на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленной в статье 12 Конституции Российской Федерации, и само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан. При этом оно не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Зарегистрированное право может быть оспорено исключительно в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований для регистрации права, в частности путем оспаривания тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 указанного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме того аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.
Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
Из представленных материалов следует, что постановлением администрации Балаковского муниципального района от 30 ноября 2012 г. N 5457 «О предварительном согласовании места размещения объекта» Дябину И.А. предварительно согласовано место размещения объекта, утвержден акт от 19 октября 2012 г. N 112 о выборе земельного участка для строительства, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: г. . для гаражной застройки; утверждена схема расположения вышеуказанного земельного участка.
Постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26 декабря 2012 г. N 5826 на основании вышеуказанного постановления Дябину И.А. предоставлен земельный участок с кадастровым номером . в аренду сроком на 3 года для размещения гаража.
9 января 2013 г. между Балаковским районом Саратовской области и Дябиным И.А. заключён договор аренды земли N 2, в соответствии с условиями которого Дябину И.А. предоставлен в пользование земельный участок с кадастровым номером . расположенный по адресу: г. . с разрешённым использованием «земельные участки, предназначенные для размещения гаражей», площадью . кв.м. Договор зарегистрирован в установленном порядке 22 января 2013 г.
Судом также установлено, что 13 августа 2013 г. Дябиным И.А. получен кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства N . выданного Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Саратовской области, и за ним зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, степень готовности — 17%, адрес (местонахождение): объекта: . область, г. . район дома .
Пунктом 2 постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 31 января 2013 г. N 394 постановление администрации Балаковского муниципального района от 30 ноября 2012 г. N 5457 «О предварительном согласовании места размещения объекта» отменено.
13 сентября 2013 г. администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области принято постановление N 3487, которым отменено постановление администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 26 декабря 2012 г. N 5826 «О предоставлении Дябину И.А. в аренду земельного участка с кадастровым номером . «.
Удовлетворяя заявленные требования и признавая пункт 2 постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 31 января 2013 г. N 394 и постановление администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 13 сентября 2013 г. N 3487 недействительными, суд первой инстанции, проанализировав положения пункта 3 статьи 3, пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 7, статью 48 Федерального закона N 131-ФЗ, пришел к правильному выводу о том, что отмена ранее вынесенного акта не может противоречить действующему законодательству и произвольно ограничивать гарантированные законом права. При этом суд указал на то, что объем предоставленных гражданам и юридическим лицам гарантий защиты, а также реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий не могут ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов.
Акты органов местного самоуправления, на основании которых возникло и зарегистрировано право аренды земельного участка и право собственности на незаконченный строительством объект недвижимости могут быть отменены только в судебном порядке.
Указав на наличие заключенного между администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области и Дябиным И.А. договора аренды, суд сделал верный вывод о том, что администрация Балаковского муниципального района Саратовской области в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации не вправе во внесудебном порядке отменять постановления, явившееся основаниями заключения зарегистрированного договора аренды земельного участка.
Принимая во внимание, что оспариваемые постановления администрации Балаковского муниципального района приняты с нарушением действующего законодательства Российской Федерации в части процедуры отмены муниципальных актов, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные Дябиным И.А. требования и отказал в удовлетворении искового заявления Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области.
Отменяя решение суда первой инстанции, и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Дябиным И.А. требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Дябиным И.А. не представлено доказательств, подтверждающих наличие противоречий оспариваемых постановлений действующему законодательству. Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, удовлетворение требований Дябина И.А. и признание оспариваемых постановлений недействительными, не влечет для заявителя никаких правовых последствий при наличии решения суда о признании договора аренды в отношении земельного участка недействительным.
Удовлетворяя заявленные управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области требования, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитав, что поскольку договор аренды земельного участка решением суда от 19 декабря 2013 г. признан недействительным, а зарегистрированное право аренды отсутствующим, пришел к выводу о том, что объект недвижимости, возведенный Дябиным И.А., имеет признаки самовольного строения.
Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено, что указанное решение не является преюдициальным при рассмотрении данного дела, поскольку оспариваемые постановления приняты администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области, которая стороной по делу . не являлась, правовая оценка законности постановлений администрации Балаковского муниципального района Саратовской области при рассмотрении указанного дела не производилась.
Кроме того, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Дябин И.А. на предоставленном в установленном законом порядке земельном участке осуществил строительство гаража, 17 октября 2013 г. он зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства. Учитывая данное обстоятельство, а также то, что договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, признан недействительным по решению суда только 19 декабря 2013 г., указанный объект недвижимости не может быть признан самовольной постройкой.
Таким образом, оснований для удовлетворения требований Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании отсутствующим права собственности Дябина И.А. на объект незавершенного строительства у апелляционной инстанции не имелось.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены законного и обоснованного решения Балаковского районного суда Саратовской области, следовательно, апелляционное определение, постановленное с существенными нарушениями норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов Дябина И.А., подлежит отмене.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 4 июня 2014 г. отменить, оставив в силе решение Балаковского районного суда Саратовской области от 26 февраля 2014 г.
ИсточникВ случае, когда на арендуемом земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности
В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящимся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.
В 2012 году уполномоченным органом муниципального образования (арендодатель; далее – администрация) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в целях использования для строительства детского сада. Срок действия договора установлен до 12 марта 2015 г. На данном земельном участке обществом возведен объект до уровня первого этажа. В апреле 2015 года администрация направила обществу уведомление об отказе от договора аренды и предложила обществу освободить и передать земельный участок администрации. Отказ общества освободить земельный участок послужил основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском об освобождении обществом спорного участка на основании ст. 622 ГК РФ.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Суд исходил из прекращения договора аренды с момента истечения срока его действия и отсутствия государственной регистрации обществом права собственности на объект незавершенного строительства с низкой степенью готовности. Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд пришел к выводу, что возврат земельного участка на основании ст. 622 ГК РФ невозможен, поскольку на нем расположен 56 объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях. Постановлением арбитражного суда округа постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям. Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст.
131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
Обществом на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.
Следовательно, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка. Согласно подп. 5 п. 1 ст.
1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей. В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, 57 принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. № 10661 10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. № 14381 10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Таким образом, требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение общества права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Определение ВС РФ № 304-ЭС16-20773
Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79
ИсточникВС РФ поддержал собственников недостроя
Верховный Суд подтвердил возможность продлевать договор аренды для завершения строительства объекта без регистрации прав на него.
25.09.2017 | Новая адвокатская газета | Ольга Звонарева
Эксперты неоднозначно оценили определение ВС РФ. Один указал, что Суд правомерно защитил интересы правообладателя объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности. Тогда как другой назвал спорной позицию о том, что может быть достаточным доказательством наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства.
В 2014 г. общество и Комитет по управлению имуществом города заключили на два года договор аренды земельного участка, на котором впоследствии началось строительство объекта недвижимости. За два месяца до окончания срока общество обратилось в городскую администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды участка без проведения торгов для завершения строительства. Однако администрация, задержав ответ на два месяца, сообщила, что участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов только после представления документов о госрегистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства.
Посчитав, что заинтересованные лица незаконно бездействуют, общество обратилось в арбитражный суд с иском, в котором, в частности, просило обязать администрацию заключить договор аренды сроком на три года. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований. Он руководствовался п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ и исходил из того, что у заявителя отсутствуют права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов по причине непредставления доказательства регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Апелляционный суд отменил это решение, удовлетворив требования общества, однако затем постановление было отменено в кассации, которая оставила в силе решение суда первой инстанции.
Указывая на несоответствие выводов суда первой и кассационной инстанций фактическим обстоятельствам дела, общество, в свою очередь, обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. В результате разбирательства решения первой и кассационной инстанций отменены, а постановление апелляционного суда оставлено в силе.
ВС РФ указал, что п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, на который ссылались суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г., и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.
Как отметила Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», это определение Верховного Суда содержит в себе выводы, ранее уже сформированные судебной практикой. В частности, аналогичные выводы положены в основу Определения ВС РФ от 14 июня 2017 г. № 304-ЭС16-20773, а также содержатся в некоторых данных ранее разъяснениях Высшего Арбитражного Суда РФ.
«Верховный Суд правомерно защитил интересы правообладателя объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности. Обратное означало бы нарушение указанных интересов, а также допущение злоупотребления правом со стороны публичного субъекта, которым ранее земельный участок и был предоставлен под строительство объекта недвижимости. Также занимаемая судами позиция служит целям обеспечения стабильности гражданского оборота», – полагает эксперт.
Наш комментарий:
Дмитрий Загайнов, ИНТЕЛЛЕКТ-С, специально для «Новой адвокатской газеты»:
Верховный Суд своим определением не допустил, чтобы судебная практика пошла по иному пути, нежели того желал законодатель.
Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С Дмитрий Загайнов отметил важность того, что Верховный Суд поддержал позицию, изложенную в судебном акте апелляционной инстанции. «Правовая позиция формировалась при выяснении воли законодателя, который вносил соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ. В частности, анализировалась пояснительная записка к законопроекту, в котором обосновывалась необходимость упрощения процедуры предоставления земельных участков без проведения торгов однократно для завершения строительства при предоставлении такого земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г.», – пояснил он, добавив, что Верховный Суд своим определением не допустил, чтобы судебная практика пошла по иному пути, нежели того желал законодатель.
Тем не менее в отношении незарегистрированных и недостроенных объектов судебная практика противоречива. Как рассказал адвокат, управляющий партнер «Содружества земельных юристов» Денис Литвинов, отношение судов к такой постройке зачастую зависит от конкретных обстоятельств дела, что отрицательно влияет на стабильность и предсказуемость имущественного оборота: «Рассматриваемый судебный акт ВС РФ не вносит ясности в эту сумятицу, так как не содержит обоснованных правовых позиций».
Денис Литвинов отметил, что Верховный Суд рассматривал данное дело практически одновременно с публикацией Минэкономразвития проекта масштабных изменений в Гражданский кодекс РФ в сфере недвижимости, которые в том числе касаются и объектов незавершенного строительства. «Их предлагается считать самостоятельными объектами исключительно после государственной регистрации прав на них, а до этого они будут считаться неотделимыми улучшениями земельного участка и следовать его судьбе. При этом Правительство РФ должно будет нормативно урегулировать перечень признаков, которым должны будут соответствовать объекты незавершенного строительства, для возможности государственной регистрации права на них. Поправки должны вступить в силу 1 января 2019 г. Представляется, что после их вступления в силу застройщик, не уложившийся в срок, на который предоставлен участок под застройку, может лишиться не только участка, но и недостроенного объекта», – сообщил эксперт.
Он также заметил, что в рамках рассматриваемого дела представляется спорной позиция Верховного Суда о том, что достаточным доказательством наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства, позволяющим заявителю претендовать на получение участка в аренду без торгов, является акт проверки Главного управления строительного надзора. «Представляется, что указанный акт не может являться полноценным доказательством наличия у недостроенного объекта признаков недвижимости как таковых, он лишь фиксирует степень готовности объекта (который может и не являться недвижимостью даже после завершения его строительства)», – считает Денис Литвинов.
Источник