Можно ли передать объект незавершенного строительства в аренду по предварительному договору и взимать плату за его использование? С какого времени арендатор может начать фактическое использование данного объекта?
Объект незавершенного строительства является результатом незаконченного процесса строительной деятельности, это здание или сооружение, не принятое по каким-либо причинам в эксплуатацию, на кадастровый и технический учет*(90).
Если объект недвижимости, не завершенный строительством, не является предметом действующего договора строительного подряда и собственнику необходимо совершить с ним сделку, права на этот объект подлежат государственной регистрации*(91).
Правом собственности на незавершенное строительство лицо обладает и до государственной регистрации, она требуется лишь для подтверждения права, без чего данным объектом невозможно распорядиться. Нужно отметить, что во всем, что не связано со спецификой незавершенного строительства, участие таких объектов в гражданском обороте подчиняется общему для недвижимости режиму (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Поэтому если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за его фактическим владельцем, нет препятствий сдавать объект в аренду по обычному договору аренды недвижимого имущества. Иными словами, нет причин, чтобы объект незавершенного строительства передавался в аренду именно по предварительному договору. Тем более что предварительный договор аренды не может предусматривать внесение арендных платежей, а также фактическое использование объекта арендатором. В предварительном договоре речь может идти лишь о заключении в будущем основного договора аренды объекта недвижимости, пусть даже не завершенного строительством.
ИсточникОбъект незавершенного строительства не может быть сдан в аренду
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 29 ноября 2016 г. N 64-КГ16-7
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Гетман Е.С., Романовского С.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Бондаря А.В. к администрации Корсаковского городского округа о признании решения об отказе в предоставлении земельного участка недействительным, возложении обязанности предоставить земельный участок в аренду, взыскании судебных расходов по кассационной жалобе Бондаря А.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Бондарь А.В. обратился в суд с названным иском к администрации Корсаковского городского округа, просил признать незаконным решение от 9 октября 2015 г. об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью <. >м2 для индивидуального жилищного строительства по адресу: <. >, обязать ответчика предоставить данный земельный участок в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома, взыскать с ответчика судебные расходы.
В обоснование иска указал, что на основании постановления мэра городского округа от 18 июня 2009 г. ему предоставлен в аренду земельный участок сроком на три года, договором аренды предусмотрено его преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора аренды на новый срок. Истцом получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома сроком до 28 июня 2021 г., данный дом находится в состоянии возведения, однако до истечения срока договора аренды истец не обратился к ответчику с заявлением о его продлении на новый срок. Впоследствии на обращение о заключении с нового договора аренды администрация городского округа ответила отказом по мотиву отсутствия для этого оснований и предложила освободить земельный участок от находящихся на нем строений и сооружений. Истец, руководствуясь положениями новой редакции п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, полагал, что ему не может быть отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду однократно, для завершения строительства жилого дома.
Решением Корсаковского городского суда Сахалинской области от 12 февраля 2016 г. иск удовлетворен частично: признано недействительным решение администрации Корсаковского городского округа от 9 октября 2015 г. об отказе Бондарю А.В. в предоставлении в аренду земельного, на администрацию Корсаковского городского округа возложена обязанность предоставить Бондарю А.В. в аренду земельный участок с кадастровым номером <. >, площадью <. >м2, расположенный по адресу: <. >, для завершения строительства индивидуального дома, с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г. решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения исковых требований Бондаря А.В., в этой части постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 28 октября 2016 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения в кассационном порядке.
Судом при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением мэра Корсаковского городского округа от 18 июня 2009 г. N 591 Бондарю А.В. на основании его заявления предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером <. >, площадью <. >м2, по адресу: <. >.
Постановлением Бондарю А.В. предписано, в том числе, заключить договор аренды земельного участка, зарегистрировать его в органе УФРС по Сахалинской области, оформить разрешение на строительство (л.д. 7).
17 июля 2009 г. администрация Корсаковского городского округа и Бондарь А.В. заключили договор аренды N 1799 данного земельного участка, зарегистрировав его в УФРС по Сахалинской области 2 октября 2009 г.
Срок действия договора определен с 1 июля 2009 г. по 1 июля 2012 г., по истечении срока действия, как предусмотрено п. 1.4 договора, он считается расторгнутым (прекращенным).
Как следует также из п. 1.4 и п. 3.2.5 договора, по заявлению арендатора, надлежащим образом исполняющим свои обязанности, при прочих условиях имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора аренды на новый срок, подав по истечении срока действия договора заявление о заключении нового договора аренды на новый срок (л.д. 9 — 12).
28 июня 2011 г. Бондарь А.В. оформил разрешение N <. >на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке сроком действия до 28 июня 2021 г. (л.д. 8).
На земельном участке Бондарем А.В. возведен одноэтажный недостроенный жилой дом на бетонно-ленточном фундаменте из бруса, без подвала; недостроенный индивидуальный жилой дом соответствует требованиям строительных норм и правил, не нарушает правила землепользования и застройки сельских поселений, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 20 — 25).
До истечения срока действия договора аренды земельного участка от 17 июля 2009 г. N 1799 Бондарь А.В. с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался.
17 сентября 2015 г. Бондарь А.В. обратился к главе муниципального образования Корсаковского района с жалобой, в которой просил решить вопрос о заключении с ним договора аренды земельного участка на срок до окончания строительства жилого дома в соответствии с условиями прежнего договора аренды и Земельным кодексом Российской Федерации (л.д. 16 — 17).
В письме от 9 октября 2015 г. N 05-15307 исполняющий обязанности мэра Корсаковского городского округа отказал Бондарю А.В. в продлении договора аренды земельного участка, сославшись на положения подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому гражданин — арендатор земельного участка имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в случае, если заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, и п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что из буквального содержания условий договора аренды следует, что им не предусмотрено правило о пролонгации срока действия договора путем подачи соответствующего заявления за определенный срок до окончания срока его действия, а лишь заключение нового договора аренды на новый срок с преимущественным правом на это прежнего арендатора.
Суд, руководствуясь положениями подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах, установив, что к Бондарю А.В. требования об изъятии земельного участка в установленный срок уполномоченным органом не заявлялись, ранее кому-либо земельный участок для завершения строительства не завершенного строительством объекта не предоставлялся, пришел к выводу, что основания для отказа Бондарю А.В. в заключении договора аренды земельного участка в указанных им целях у ответчика отсутствовали.
При этом суд также указал, что исполняющий обязанности мэра Корсаковского городского округа отказал Бондарю А.В. в продлении договора аренды земельного участка, тогда как Бондарь А.В. просил заключить с ним договор на новый срок, а не продлить, поскольку он уже является прекращенным.
Проверяя законность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции с данными выводами суда не согласился, указав, что поскольку договор аренды N 1799 от 17 июля 2009 г. между администрацией Корсаковского городского округа и Бондарем А.В. прекратил свое действие по истечении срока аренды 1 июля 2012 г., истец арендатором земельного участка не является, документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, истцом не представлено, у администрации Корсаковского городского округа отсутствуют основания для заключения с истцом нового договора аренды этого же участка в обход процедуры торгов.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.
Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении дела судом установлено, что Бондарь А.В. возвел не завершенный строительством жилой дом на основании соответствующего разрешения от 28 июня 2011 г. сроком действия до 28 июня 2021 г., что не оспаривалось сторонами.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом не представлено документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, является неправильным, поскольку Бондарь А.В. является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, и земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суд апелляционной инстанции не дал оценки тому обстоятельству, что договор аренды от 17 июля 2009 г. предусматривал его (Бондаря А.В.) преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены постановления суда апелляционной инстанции.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а дело — направлению на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Сахалинского областного суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Источник