КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Классификация объектов недвижимости – это тип упорядочивания информации о недвижимости, допускающий компоновку по тем или иным признакам. Требуется для проведения кадастрового и инвентарного учёта, нормирования мероприятий по их целесообразному использованию.
Всякая деятельность на рынке недвижимости опирается на классификацию. На основе таковой проводится ревизия муниципальной и государственной собственности.
Мониторинг использования земель по целевому назначению, проектирование градостроительных зон и иные виды работ по землеустроительству – осуществляется планово, с опорой на контекстуальную основу категорий земель и регламента использования зданий и сооружений.
Данная тенденция деятельности, вопреки потребности в формировании групп тех или иных типов и видов, не имеет чёткой основы. Иногда допускаются разночтения, применяемые в той или иной специфической области использования.
Общие сведения
Классическое разделение опирается на следующие ориентиры компоновки:
- по происхождению;
- функциональному назначению;
- по формам собственности;
- по масштабности;
- готовности к использованию.
При этом рынок не работает по заданному стандарту формирования групп, а подстраивает их формирование под собственные потребности.
Поэтому выделяют следующие разновидности классификации, соответственно с применяемыми методами.
Фацетный метод – выявляет характеристики объектов и сопоставляет их по группам соответственно с наиболее часто встречающимися общими свойствами. Отличается линейным характером, но допускает формирование подклассов, подгрупп и т.п.
Иерархический метод – многоступенчатое деление и сопоставление. На низшей ступени объекты сопоставляются по одним характеристикам, а на более высокой – по иным. Получается гибкая система, допускающая рассмотрение каждой учётной единицы с различных ракурсов.
Каждая группа определяется в контексте совокупности свойств, опираясь на те характеристики, которые выявились в результате определения их сущности, создающей между ними единство, допускающее оперирование недвижимостью.
При этом главные свойства или характеристики опираются на базовые основания, служащие основой их синтеза.
В их число попадают характеристики, выявленные при помощи аналитической исследовательской деятельности специалистов теоретиков, опирающихся на практическую основу, диктуемую рынком или иными социальными институтами, к которым относится структура власти, а так же система регистрирующего органа, налоговой и иных служб и уполномоченных учреждений.
Базовая основа происхождения
Маркетинговая основа включает дифференциацию земель и жилых зданий на элитный продукт, бизнес-класс, эконом-класс. А так же здания и помещения, участвующие в производственной деятельности государства или муниципалитета или предназначенные для извлечения прибыли.
На этой основе формируется представление об эффективности использования того или иного объекта.
- Градостроительные ориентиры зон застроек и расположенных зданий, различающиеся по степени износа (ветхости) и элитарности районирования застроек.
- Технические характеристики и виды рынков: первичный и вторичный рынки жилья.
- Дифференциация по видам объектов недвижимости: здания различной этажности, частные дома,гаражи, стоянки, промышленные здания, торговые и культурно-спортивные комплексы и т.п.
Перечисленные характеристики пересекаются при классификации, ориентируясь на целевое назначение компонентов.
Они входят в различные перечни объектов, выставляя в каждом из них те качества, которые требуются для использования.
Классификация по происхождению
Под происхождением имеется в виду два типа базовых характеристик, которые определяются в каждом принципе классификации, дополняясь более узкими специфическими свойствами. К ним относятся:
- Естественные, возникшие в результате природных причин, из числа земель, разделённых по категориям и иным принципам использования и участия в обороте (изъятых ЗУ из оборота).
- Искусственные, к которым относятся здания и сооружения, возникшие посредством деятельности человека.
Любая существующая недвижимость относится к тому или иному типу. В более узком смысле естественные природные контексты или недвижимость по природе, включают в себя следующие комплексы:
- земельные массивы, разделённые по видам разрешённого использования;
- массивы лесов;
- водные ресурсы;
- особо охраняемые зоны;
- использующиеся под туристические зоны и зоны отдыха;
- пригодные для разработки недр;
- земли, изъятые из оборота и т.п.
К искусственным относятся все рукотворные объекты, которые дифференцируются по отдельным многочисленным признакам.
По функциональному назначению
Это самые многочисленные и дробные качества дифференциации, на их основании подразделяются на жилые и нежилые помещения, а здания распределяются по видам функционирования, используясь под те или иные цели.
В их числе земли, которые утрачивают статус природных комплексов в момент соприкосновения с человеческой деятельностью, адаптирующей их под те или иные мероприятия, и предусматривающие извлечение пользы путём обработки или возведения капитальных и иных строений.
Например, дифференциация участков по целевому использованию: под ЛПХ или ИЖС, имеет внутреннюю структуру, обусловленную кодами разрешённого использования (см. Участок под индивидуальное жилищное строительство). Наделы под личное подсобное хозяйство могут подразделяться на луга, пастбища, земли под сады и огороды.
То же касается участков под застройку, где нет унифицированного регламента.
Если речь идёт об искусственных объектах, то функциональные характеристики имеют обширный перечень:
- жилые и нежилые здания, помещения;
- жилые здания с нежилыми помещениями нижних этажей;
- частный сектор;
- торговые комплексы;
- офисные центры;
- культурно-спортивные центры;
- гостиницы и пансионаты;
- парки, кинотеатры и зоны отдыха;
- дачные посёлки;
- школы, детские сады и т.п.
Функциональное назначение закладывается при выборе участка под строительство и составлении строительного проекта (см. Документы на строительство дома).
Не соответствие планируемым целевым функциям, служит причиной отказа регистрации и утверждения строительного проекта.
По формам собственности
Каждый объект недвижимости имеет владельца и является собственностью физического или юридического лица, либо состоит на балансе у региональной администрации или содержится за счёт федерального бюджета.
Аналогично типам собственников, в число которых входят и балансодержатели, выделяются формы собственности:
- государственная;
- муниципальная;
- коммерческая;
- индивидуальная.
В зависимости от того, кому принадлежит недвижимость, выстраивается гражданско-правовая цепочка взаимодействия. Например, собственником земель является государство, которое передаёт наделы, закреплённые за региональными территориями, местным муниципалитетам.
Но полноправными собственниками таковые не являются, так как делегированное полномочие перешло к ним на основании постоянного бессрочного пользования.
При этом в их ведении распоряжение массивами. Но – в соответствии с государственным законодательством, а так же при предоставлении полной отчётности. Поэтому муниципалитеты играют роль уполномоченных посредников.
В свою очередь они вправе вести имущественное управление, передавая недвижимость предприятиям и гражданским лицам:
- в собственность;
- в аренду или наём.
По масштабности
Масштабность – свойство объектов, определяющее их способность к дальнейшей реорганизации путём разделения или объединения.
Например, жилые и нежилые помещения имеют способность объединяться в здание. А здание допускает только разделение на помещения.
То есть основой и базой классификации, в данном случае, выступает учётная единица.
В целом их допускается комплектовать следующим образом:
- земельный массив;
- земельный участок;
- частный дом с участком, коттедж;
- дачный домик, дачный участок;
- комплексы промышленных строений и сооружений;
- здание для промышленных целей;
- многоквартирный многоэтажный дом;
- малоэтажный дом;
- отдельная квартира;
- секция или подъезд, этаж секции;
- комплекс административных сооружений;
- офисное помещение;
- торговый комплекс;
- торговое помещение.
Данный перечень далеко не полон.
На основании этого номера комплекс или его доля, часть вносятся в учётные кадастровые записи Росреестра, либо подлежат инвентарному учёту (см. Все о кадастровом учете земли и домов).
По готовности к использованию
На этом базовом основании выделяют здания и помещения, допускающие или не допускающие его эксплуатацию (см. Как принять новостройку у застройщика). На основании данных базовых характеристик, вся имеющаяся на рынке недвижимость делится на следующие типы:
Готовые капитальные строения, приобретшие данный статус после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию. Получают разрешение на беспрепятственное использование по целевому назначению.
Недостроенные объекты считаются таковыми с момента утверждения и получения на руки выписки из градостроительной документации, разрешающей возведение капитального строения, до момента ввода в эксплуатацию.
Если недостроенное здание вступает в стадию «замораживания», что требует документального обеспечения, оно утрачивает изначальный статус.
Такое положение действует в отношении тех объектов, которые выставляют на торги, в том числе – по причине банкротства предприятий (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).
К данной категории классов принято относить так же:
- Здания или помещения, требующие реконструкции или капитального ремонта.
- Аварийные строения, требующие сноса.
В данную стадию объекты вступают только после комиссионного обследования и оформления соответствующей документации, констатирующей недопустимость использования по назначению (см.Акт обследования объектов недвижимости).
ИсточникОбъекты недвижимости
Под термином » объект недвижимости» следует понимать любой земельный участок, а также все виды зданий и построек, которые являются собственностью государства, предприятия, юридического или физического лица.
Недвижимостью называется любой объект, представленный как вид имущества, которое в законодательном порядке признано недвижимым.
К нему относятся все объекты, перемещение которых невозможно выполнить без нанесения им значительного ущерба или даже разрушения. Вот почему все здания, сооружения и даже незавершенные постройки в равной степени имеют право именоваться объектами недвижимости. В этом случае не имеет значение ни стилистика постройки, ни особенности ее архитектуры .
Современные объекты недвижимости
А вот сооружения, имеющие историческое или важное культурное значение, такие, как церкви, храмы , соборы, старинные замки и тому подобное можно лишь условно отнести к объектам недвижимости по той причине, что они не подлежат свободной продаже, а являются культурным наследием государства и находятся под его охраной.
Храм Спаса на Крови в Санкт — Петербурге находится под защитой Государственной инспекции с 1968 года
Типы объектов недвижимости
Все объекты недвижимости делятся на два типа:
- Природные объекты — это объекты недвижимости естественного происхождения ( лесные угодья, земельные участки, водные объекты и участки недр). Естественные объекты являются природной недвижимостью.
- Искусственные объекты — это различные виды построек и сооружений ( частные и многоквартирные дома, коммерческие объекты и общественные здания, инженерные сооружения и многие другие).
Давайте более детально ознакомимся с каждым видов объектов недвижимости и рассмотрим характерные особенности их использования.
Основные признаки недвижимости
Среди основных отличительных признаков недвижимости можно выделить следующие:
- Высокая цена — стоимость большинства объектов недвижимости достаточно высока. Недаром для многих людей приобретение собственного жилья является одной из важнейших покупок за всю жизнь.
- Невозможность перемещения — объекты недвижимости не представляется возможным свободно перемещать в пространстве без нанесения им значительного ущерба.
- Привязанность к земле — практически каждый объект недвижимости прочно связан с землей, как юридически и законодательно, так и чисто физически ( здания и сооружения построены на земле, участки недр находятся в толще земли и так далее).
- Долговечность инвестирования — во всем мире покупка объектов недвижимости считается одним из самых надежных и долговременных видов капиталовложения.
- Уникальность — каждый объект недвижимости является неповторимым по своим основным физическим характеристикам. Даже одинаковые, на первый взгляд, типовые постройки тоже имеют значительные различия и характерные особенности ( местоположение, роль в инфраструктуре и другие факторы).
- Потеря ценности по мере износа — большинство искусственных объектов недвижимости постепенно теряют свою стоимость по мере износа и старения построек. Однако это не относится к объектам культурно — исторического наследия государства, ведь с течением времени значение и ценность таких сооружений только возрастает.
- Повышение стоимости ранее построенных зданий или земельных участков происходит в том случае, если рядом начинается строительство новых зданий.
- Государственный контроль — все деловые операции и сделки по недвижимости находятся под строгим контролем государства. Для того, чтобы сделка по купле или продаже недвижимости была признана законной. она должна быть совершена только с помощью органов и лиц, уполномоченных государством.
- Полезность для человека — объекты недвижимости представляют определенную пользу для людей. Их используют в качестве жилой площади или для многих других целей.
Свойства объектов недвижимости
Все без исключения объекты недвижимости обладают определенным свойствами:
- Фундаментальность — любой из объектов недвижимости нельзя сломать, потерять или украсть. Именно поэтому многие деловые люди считают недвижимость одной из самых выгодных сфер инвестирования.
- Полезность — каждый объект недвижимости должен удовлетворять потребности собственника.
- Уникальность — каждый объект недвижимости имеет свои собственные характеристики и является неповторимым.
- Стационарность — все объекты недвижимости тесно связаны с землей.
- Ликвидность — объекты недвижимости характеризуются низкой ликвидностью ( то есть, скорость продажи недвижимости невысока по сравнению со многими другими видами товаров).
Общая классификация недвижимости
Цели владения:
- Коммерческая ( ведение бизнеса)
- Жилищная — в качестве жилого помещения для проживания семьи владельца
- Инвестирование — покупка недвижимости с целью выгодного вложения финансовых средств.
Готовность к эксплуатации
- Введенные в эксплуатацию
- Нуждающиеся в капитальном ремонте, полной или частичной реконструкции
- Незаконченные постройки
Возможность воспроизведения
- Невоспроизводимые объекты недвижимости, к которым относятся земельные участки и месторождения полезных ископаемых.
- Воспроизводимые объекты — многолетние насаждения, а также различные здания и сооружения.
Искусственные объекты ( постройки)
Общественная недвижимость:
- Больницы
- Поликлиники
- Театры
- Музеи
- Дома культуры
- Библиотеки
- Школы
- Высшие учебные заведения
- Вокзалы
Все общественные здания и сооружения являются местами, открытыми для свободного доступа граждан. В большинстве из них предусмотрен бесплатный вход.
Кировский железнодорожный вокзал
Коммерческая недвижимость:
- Предприятия в качестве имущественных комплексов тоже являются объектом недвижимости. При этом в состав производственного предприятия может входить несколько единиц недвижимости различных видов. Это административные здания и производственные сооружения ( цеха), водные объекты и многолетние насаждения, инженерные и транспортные сети, а также многочисленные хозяйственные постройки и склады.
- Здания и сооружения, основным назначением которых является бизнес, организация деловых встреч, ведение переговоров и так далее.
- Офисы — объекты недвижимости коммерческого назначения, предназначенные для размещения штата сотрудников компаний, фирм и так далее. В роли офиса небольшой фирмы может выступать даже малогабаритная квартира, оборудованная соответствующим образом.
- Рестораны и кафе — также являются объектами коммерческой недвижимости и служат в качестве мест общественного питания.
- Магазины — отдельные сооружения или выделенные для аренды квадратные метры в общем здании торговых центров.
- Гаражи для аренды
- Склады
Жилая недвижимость
Жилье — это строение, предназначенное для проживания человека. Жилье оборудовано всеми важными и жизненно необходимыми удобствами.
По характеру застройки, особенностям планировки и месту расположения жилые объекты можно условно разделить на несколько типов:
По размерам, техническим и функциональным характеристикам можно выделить следующие виды жилья:
- Вторичное жилье
- Загородный дом
- Дача
- Многоквартирный дом
- Квартира
- Комната
- Индивидуальный ( частный) дом
Естественные ( природные) объекты
Важным естественным объектом недвижимости является земля. Причем, земля выступает в двух различных аспектах:
- Земля — это земельные участки, на которых в будущем запланировано строительство.
- Земля — это обособленные природные комплексы, которые предназначены для их дальнейшего освоения и эксплуатации.
Сделки по продаже земли осуществляются под строгим контролем государства
Во все века и времена земля считалась главной ценностью, показателем богатства и благосостояния. Недаром известный американский писатель Марк Твен писал: » Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит». Вот поэтому с глубокой древности шла ожесточенная борьба за лучшие земли — территорию и природные ресурсы.
Войны за плодородные земли шли с глубокой древности
Среди объектов природной недвижимости можно назвать следующие:
В разных странах мира действуют свои законы относительно продажи природных богатств — в частности, возможности их свободной покупки и продажи гражданами. Однако в большинстве стран все вышеперечисленные объекты природной недвижимости находятся в собственности государства.
Продажа земельных участков за городом под строительство
Объекты недвижимости : 1 комментарий
Объектом продажи является участок, занимаемый зданием, сооружением, помещением, которое находится в собственности покупателя земельного участка, а для предприятий — участок в границах территории предприятия-землепользователя.
Источник