Общая проектная площадь объекта долевого строительства что это такое

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

Когда вы покупаете квартиру в строящемся доме, нужно иметь в виду, что площадь квартиры при приемке, скорее всего, будет отличаться от той, что вы уже оплатили по договору. За лишние метры придется доплатить, а если квартира окажется меньше ожидаемой, то застройщик вернет разницу в деньгах. Фактическую площадь определяют сотрудники БТИ, делая замеры. О деталях этой процедуры и расчетов рассказывает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Кто делает обмер квартир и как это происходит?

Обмерами квартир занимаются кадастровые инженеры компаний, имеющих соответствующую лицензию. У таких специалистов есть необходимое оборудование и инструменты, они знают методику, по которой определяется площадь и заполняются документы. Когда дом готов, застройщик приглашает инженера на объект. Обмеры жилых помещений идут параллельно с вводом дома в эксплуатацию.

Таким образом, когда вы принимаете объект, фактическая площадь квартиры уже известна, и, подписывая акт приемки, вы соглашаетесь с указанными значениями. Поэтому рекомендуем обращать на это внимание и быть готовыми к тому, что за квартиру придется доплатить или, напротив, получить от застройщика денежные средства, если площадь меньше проектной.

ПЛОЩАДЬ ЛОДЖИИ И БАЛКОНА: входят ли они в общую площадь квартиры?

На сколько фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной?

Чаще всего расхождения между проектной и реальной площадями квартир встречаются в домах, созданных по индивидуальному проекту. Так, в монолитном доме «погрешность» может достигать 10 кв. метров. В типовых сериях новостроек разница между фактической и реальной площадью не так велика – до 1 кв. метра. Вообще, в соответствии с п. 1.1 ст.

9 214-ФЗ, допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик вправе потребовать в суде расторгнуть ДДУ, сославшись на существенные изменения проектной документации. Никакими другими нормативными актами изменения площади квартир не регулируются.

В большинстве случаев необходимость произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости при обнаружении «лишних» или «недостающих» квадратных метров прописывается в договорах долевого участия. Иногда, чтобы избежать дополнительной бумажной волокиты из-за очень незначительных расхождений в метраже, застройщики предусматривают пункт о пересмотре цены только при существенных отклонениях в площади — более 0,5 кв. метра.

По какой цене придется доплачивать?

Если площадь после обмера не совпадает с указанной в ДДУ и надо сделать перерасчет, застройщик должен сообщить вам об этом в письменном виде. Вне зависимости от того, сколько квартиры в доме стоят в данный момент, эти дополнительные расчеты производятся по стоимости кв. метра, указанной в ДДУ.

Можно ли оспорить результаты обмера?

Случаи, когда реальная площадь жилья отличается от проектной, нередки. Но, как правило, конфликтных ситуаций по данному поводу не возникает. Наша практика показывает, что договориться с клиентами легко. Однако на рынке бывают ситуации, когда покупатели не соглашаются с результатами обмеров. В таком случае клиент вправе оспорить результаты обмеров в суде.

Учет расходов в рамках долевого строительства

Никто из застройщиков не может этому препятствовать.

Источник

Квартира больше, чем по договору. Надо ли доплачивать застройщику?

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?

Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?

Татьяна, без изучения договора нельзя точно ответить, можете ли вы не платить и стоит ли идти в суд. Давайте разберемся, что вообще говорит закон по поводу доплат за превышение площади в новостройках.

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Почему фактическая площадь больше проектной

Когда вы покупаете у застройщика строящееся жилье, вы покупаете то, чего еще не существует. Право собственности на квартиру возникает только тогда, когда застройщик ее построил, прошел государственную проверку и сдал жилье властям, потом передал вам по акту, а вы свои права на жилье зарегистрировали у государства. До этого всего у вас есть только право требовать у застройщика передать вам квартиру когда-нибудь в будущем, когда он ее построит.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации ( БТИ ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

В панельных домах отклонения по площади встречаются реже, потому что все детали дома делает завод. А вот в монолитных и кирпичных домах часто появляются какие-то погрешности в размерах. Это еще не значит, что застройщик хотел вас обмануть. Возможно, разница возникла из-за допустимых отклонений при монтаже.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Любое требование доплатить, если вы уже внесли всю сумму за квартиру, — это повод как минимум разобраться. Возможно, платить вам ничего не придется, а если застройщик будет настаивать, то еще останется вам должен.

Что написано в договоре

Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

В любом случае изменение цены — это повод внимательно прочитать договор. Нужно разобраться, что конкретно там написано по поводу отклонений в площади. Хотя читать договор, конечно, нужно до его подписания.

Если у вас в договоре написано, что площадь квартиры может измениться и вы обязаны доплатить, у застройщика больше шансов получить от вас эти деньги. Это работает и в обратную сторону. Если застройщик передал вам жилье, площадь которого меньше, чем вы покупали, можно требовать с него разницу.

Бывает, что застройщики хитрят и пишут, что при увеличении площади вам надо доплатить, а при уменьшении возвращать они вам ничего не будут. Это незаконно. Вы как потребитель должны иметь с застройщиком равные права. Если он с вас может требовать, то и вы с него.

Стоит ли обращаться в суд

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры. Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты.

А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ . Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если условие об изменении площади и цены было в договоре. Фактически вы заранее согласились на доплату и понимали, что площадь может измениться и стоить это будет вот столько денег. Можно попробовать обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку. Может быть, он предложит вам другую квартиру меньшей площади или такую, где БТИ не нашло отклонений и доплата не нужна. Как минимум попросите скидку.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру. Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора. А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Если в договоре подробно описано, как и когда вы должны доплатить, по размерам все сходится, а вы не платите после требований застройщика, с вас могут взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты. Суды часто становятся на сторону дольщиков, но если документы оформлены правильно и требование о доплате соответствует договору, могут поддержать и застройщика. Вот решение Промышленного районного суда Ставрополя по делу, где с дольщика взыскали и доплату, и неустойку в похожей ситуации.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если доплата не оговаривалась в договоре. Не спешите идти в суд. Сначала проверьте расчеты. Может потребоваться экспертиза. Вдруг застройщик увеличил площадь за счет того, что плохо утеплил стены или сэкономил на шумоизоляции. Это повод требовать от застройщика компенсацию, неустойку и моральный ущерб.

Так что неизвестно, кто кому останется должен.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа. Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег. Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права.

Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Но если договориться не получилось, доплачивать вы не хотите и по договору не обязаны, поищите юриста, который специализируется на таких спорах. Судебная практика неоднозначная, но есть много примеров, когда в разных ситуациях дольщики шли до конца и выигрывали.

По закону у вас есть право расторгнуть договор и забрать деньги. Например, если превышение площади оказалось существенным — больше 5%. Или проект изменили без вашего согласия.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Как оформить доплату

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил). Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади. Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

При оплате удостоверьтесь в правильности реквизитов оплаты. В назначении платежа обязательно сошлитесь на номер основного договора долевого участия и его дату. Во-первых, эти документы потом пригодятся вам для получения налоговых вычетов. Во-вторых , недобросовестный застройщик не сделает вид, что вы ничего не платили.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Проектная и фактическая площадь объекта долевого строительства, или К вопросу о неосновательном обогащении застройщика

Проблема защиты прав дольщиков в связи с недобросовестными действиями застройщика в последнее время является объектом пристального внимания как со стороны лиц, вкладывающих или вложивших денежные средства в долевое строительство, так и со стороны органов публичной власти. Предпринимаются разные попытки решения этой проблемы, которые в основном сводятся к усилению императивных предписаний, касающихся застройщика. Вместе с тем следует обратить внимание на гражданско-правовые способы защиты, которые позволяют защитить дольщика на этапе передачи застройщиком законченного объекта долевого строительства. Речь идет о возможности предъявления к застройщику кондикционного иска в связи с возникшим неосновательным обогащением.

Почему возникает неосновательное обогащение? Исходя из определения договора участия в долевом строительстве, которое закреплено в ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», на застройщике лежит обязанность после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику. Объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче.

На момент заключения договора участия в долевом строительстве должен быть определен конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Обязательно указывается также цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика. Несложно заметить, что на момент заключения договора участия в долевом строительстве и выполнения строительных работ стороны определяют цену исходя из проектной площади жилых и нежилых помещений, т.е. размеров, которые указаны в поэтажных планах дома. Однако на момент исполнения обязанности застройщика речь идет о передаче не проектных материалов, а конкретного объекта с фактической площадью, которая, как правило, отличается в меньшую сторону от проектной. Фактическая площадь объекта определяется в техническом паспорте помещения, составляемом бюро технической инвентаризации.

Цена по договору участия в долевом строительстве есть сумма, которая охватывает фактические затраты на создание объекта долевого строительства, включая стоимость затраченных материалов, иные расходы застройщика. Следовательно, меньшая в сравнении с проектной фактическая площадь помещений указывает на то, что затраты застройщика оказались ниже, чем предполагалось изначально, на момент заключения договора.

Эта разница в цене для некоторых дольщиков является ощутимой. Так, если предположить, что в среднем по стране стоимость одного квадратного метра жилой площади составляет 30 тыс. руб., разница между проектной и фактической площадью в два квадратных метра дает уже сумму в 60 тыс. руб. Известны случаи, когда разница между проектной и фактической площадью достигала больших размеров. Отсюда возникает вопрос: за что платит дольщик? Получается — за метры, которые должен был передать, но не передал застройщик.

Такая ситуация возникает потому, что нормы Закона о долевом строительстве весьма несовершенны. Замечено, что Закон представляет собой яркую иллюстрацию того, как в целом позитивное и необходимое регулирование может быть нивелировано крайне низким уровнем юридической техники, а сам закон можно использовать в виде пособия по курсу законотворческого мастерства в качестве прекрасного образца того, как нельзя писать законы [1].

Полагаем, что в случае оплаты дольщиком цены по объекту долевого строительства исходя из проектных размеров и получения от застройщика объекта по фактической площади меньше проектом заданной можно вести речь о неосновательном обогащении застройщика. Объектом обогащения является площадь, образуемая в виде разницы в размерах проектной и фактической площади помещений. Неосновательность обусловлена тем, что такое сбережение застройщика законом о долевом строительстве прямо не предусмотрено. Оно также не может быть предусмотрено договором, поскольку входит в противоречие с императивными требованиями Закона о долевом строительстве в части прямой обязанности застройщика передать конкретный объект в виде жилого или нежилого помещения. В структуре цены договора подобное обогащение нельзя отнести ни к затратам на создание объекта долевого строительства, ни к денежным средствам на оплату услуг застройщика.

Можно предположить, что возникает обязательство, при котором лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано его возвратить (п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)).

Поскольку возвратить в натуре имущество невозможно в силу конструктивных особенностей строения, в этом случае застройщик должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент приобретения (п. 1 ст. 1105 ГК РФ). Если обратиться к материалам судебной практики, подход о неосновательности обогащения судами также поддерживается.

Например, при рассмотрении дела было установлено, что инвестор заключил с застройщиком договор об инвестировании строительства нежилого помещения на первом этаже жилого дома. Условиями договора были определены цена и площадь помещения. Поскольку фактически застройщик передал помещение меньшей площади, чем установлено в договоре, инвестор обратился с иском в суд о взыскании разницы в стоимости оплаченного и фактически переданного помещения. Суд удовлетворил иск на основании ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ, указав, что в пользу инвестора подлежит взысканию сумма как неосновательное обогащение . Аналогичное решение принимается по спорам, связанным с исполнением договора строительного подряда, когда суд, руководствуясь ст. 1102 ГК РФ, удовлетворяет требование заказчика-застройщика о взыскании с подрядчика стоимости неотработанного аванса, указывает, что заказчик-застройщик перечислил подрядчику денежные средства, в сумме превышающие стоимость фактически выполненных работ .

См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 1 августа 2008 г. N Ф03-А04/08-1/2382.

См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 2 октября 2009 г. N А32-18493/2008.

Возникновение неосновательного обогащения на стороне застройщика обусловлено следующими особенностями. Во-первых, оно возникает всегда, поскольку этому способствует уровень развития технологии строительного производства.

Следует обратить внимание, что строительство — достаточно сложный и трудоемкий процесс, в котором даже при соблюдении всех обязательных требований к технологии проведения работ добиться установленной проектом точности размеров вновь возводимого строения не представляется возможным. Даже актами технического нормирования допускаются погрешности или отклонения при выполнении работ. Все это указывает на невозможность полного совпадения проектной и фактической площадей. Во-вторых, вина застройщика в том, что происходит несовпадение проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, не оказывает влияния на возникновение неосновательного обогащения, его добросовестность или недобросовестность может находиться лишь в прямой зависимости от размера неосновательно сбереженного. В-третьих, следует учитывать, что неосновательное обогащение может возникнуть не только на стороне застройщика, но и на стороне дольщика, когда ему передается объект долевого строительства по фактической площади, превышающей проектную площадь.

Поскольку здесь возникновение неосновательного обогащения носит объективный характер, поведение застройщика не имеет значения, так как нормы о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ). В связи с этим возможный способ защиты от притязаний дольщика в части взыскания неосновательного обогащения многие застройщики видят в предъявлении встречного иска о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным, поскольку стороны не определили предмет.

Основной аргумент при предъявлении подобного иска сводится к следующему. При определении предмета договора участия в долевом строительстве, поскольку строение как таковое еще отсутствует, необходимо добиться максимально определенной степени детализации объекта долевого строительства через установление его индивидуальных признаков. Так как полное совпадение проектной и фактической площадей обеспечить нельзя, то застройщики полагают, что на момент заключения договора нельзя определить все индивидуализирующие как вещь признаки объекта долевого строительства, или установить предмет. Аргумент достаточно серьезный, только он не позволяет полностью освободить застройщика от исполнения обязанности передать объект долевого строительства либо вернуть неосновательное обогащение, если дольщик уже исполнил обязанность по оплате.

Обогащение признается неосновательным, если его правовое основание отпало впоследствии, что вытекает из сущности самого обогащения [2]. Отпадение правового основания означает исчезновение обстоятельств, позволяющих вести речь о юридической основательности приобретения (сбережения) имущества [3]. При несогласованности предмета договора участия в долевом строительстве как существенного условия не возникает юридического факта, что не указывает на отпадение правового основания. Однако при доказанном факте, что денежные средства перечислены дольщиком застройщику, можно утверждать, что отсутствует правовое основание их перечисления. В этом случае также возникает неосновательное обогащение, поскольку, как справедливо отмечают специалисты, происходит увеличение имущества одного лица за счет имущества другого путем перехода благ денежной ценности из одного имущества в другое, т.е. получение имущественной выгоды за чужой счет [4].

Таким образом, несовпадение проектной площади объекта долевого строительства с фактической не должно исключать возможности защиты дольщика через применение кондикционного иска. Во избежание этого при подписании договора участия в долевом строительстве, очевидно, стороны должны предусмотреть механизм уточнения и перерасчета цены за объект долевого строительства на момент подписания акта передачи.

1. Сарбаш С.В. Юридическая техника закона об участии в долевом строительстве // Основные проблемы частного права: Сб. ст. к юбилею д.ю.н., проф. А.В. Маковского / Отв. ред. В.В. Витрянский, Е.А. Суханов.

М.: Статут, 2010.

2. Гражданское право: Учебник / Под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ ИНФРА-М, 2007. Т. 2.

3. Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2008. Т. 4: Обязательственное право.

4. Новак Д.В. Неосновательное обогащение в гражданском праве. М.: Статут, 2010.

Источник