Оценка объектов незавершенного строительства это

Оценка незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства ‒ это весьма привлекательная для потенциальных инвесторов недвижимость, вне зависимости от стадии ее готовности. Связано это с тем, что такие объекты занимают определенную территорию земельного участка.

Распространенной современной практикой является приобретение (продажа) незавершенных строительных объектов. Несмотря на неготовность к эксплуатации, данная недвижимость является товаром. При продуманных вложениях такая покупка может окупиться в кратчайшие сроки.

Перед совершением подобных сделок осуществляется оценка стоимости незавершенного строительства. Данная процедура позволяет определить реальную цену постройки. Актуальная рыночная стоимость объекта после проведения оценочной экспертизы отражается в отчете об оценке. Заказать изготовление данного документа можно в организации, специализирующейся на оценочной деятельности.

Оценка стоимости объектов незавершенного строительства ‒ это одно из направлений работы нашей фирмы. Независимую экспертизу в нашей конторе проводят исключительно опытные оценщики с профильным образованием.

Для чего нужна оценка объектов незавершенного строительства

Основные обстоятельства, по которым требуется независимая экспертиза для определения цены постройки:

• предполагаемая процедура купли-продажи объекта;
• принятие наиболее оптимального решения в отношении последующей эксплуатации постройки в зависимости от затрат и потенциальной прибыли;
• поиск потенциальных инвесторов для вложения средств в объект;
• прочие виды сделок.

Разновидности недостроенных объектов и применяемые подходы к оценке

Чаще всего в качестве недостроенных зданий выступают торговые центры, либо многоквартирные дома. Наши эксперты применяют комплексные подходы к оценке таких объектов, в частности используют доходный и затратный метод.

В общем случае незавершенные строительные объекты можно поделить на 2 типа:

1. Сооружения, обладающие универсальной планировкой. Их достаточно просто реализовать, поскольку можно переделать почти под любые помещения. При проведении независимой экспертизы в отношении таких построек используется и затратный, и доходный метод.
2. Недострой, планировка которого не предполагает внесение изменений. К этому типу можно отнести, к примеру, недостроенные жилые здания. Такие объекты можно использовать исключительно по изначально запланированному назначению. К их оценке преимущественно применяется затратный подход.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства ‒ это процедура, которую можно доверить исключительно профессионалу, ведь в ходе ее проведения важно не только выбрать правильный подход, но и учесть текущую ситуацию на рынке. Только в этом случае можно выявить актуальную цену постройки.

Оценка незавершенного строительства: основные трудности

Довольно часто оценка объектов незавершенного строительства связана с различными проблемами. Они существенно осложняют оценочную экспертизу. К основным затруднениям, возникающим при определении стоимости объектов, можно отнести:

1. Неоднозначный юридический статус. К примеру, по бумагам объект может находиться в собственности у нескольких собственников, а фактическое разделение между ними может быть никак не определено.
2. Быстрый износ постройки. Особенность недостроенных зданий часто заключается в отсутствии в них важных элементов конструкции. Вследствие этого они быстро подвергаются износу, в частности этому способствуют различные природные факторы. К примеру, здание без крыши будет страдать от обильного воздействия осадков.

Кроме этого, затруднять оценку могут и постоянно изменяющиеся условия на рынке.

Какая документация требуется для оценки объектов незавершенных строительства

Заказчик услуги должен подготовить:

• документацию, подтверждающую аренду или право собственности в отношении объекта;
• инвестиционные соглашения;
• разрешительную документацию, в том числе разрешение на строительство;
• кадастровый план земли;
• проектную документацию;
• документ, отражающий балансовую стоимость объекта (для собственников ‒ юр. лиц);
• смету;
• бумагу, свидетельствующую о стадии готовности сооружения.

В зависимости от ситуации, могут потребоваться дополнительные бумаги к вышеприведенному списку. О точном перечне бумаг, требуемых для проведения оценки объекта незавершенного строительства, заказчика услуги обязательно оповестит независимый эксперт.

Как происходит оценка недвижимости незавершенного строительства

Оценка объекта недвижимости незавершенного строительства ‒ это сложный многоэтапный процесс, требующий участия квалифицированного специалиста. Из каких этапов состоит оценочная экспертиза:

1. Определение категории, к которой относится постройка. Объект может быть отнесен к промышленным, жилым зданиям, либо к постройкам общественного назначения. Каждая группа объектов имеет свои особенности в оценке.
2. Определение юридического положения объекта. В соответствии с российским законодательством, незавершенные строительные объекты могут быть отнесены к категории недвижимости. Однако данный статус возможно получить лишь после прохождения гос. регистрации.
3. Выявление текущего технического состояния постройки. На данном этапе оценка незавершенного строительства предполагает исследование параметров недвижимости, определение износа ее составляющих и выявление степени завершенности строительства конструктивных элементов. Также оценщик оценивает все дефекты строительства и проверяет качество выполненных работ.
4. Расчет финансовых потерь на завершение строительных работ. Особенности оценки незавершенного строительства таковы, что требуется определить затраты, необходимые для окончания работ по возведению постройки. Они складываются из стоимости покупки постройки и оплаты строительных работ.
5. Выявление оптимального способа использования объекта. Оценка незавершенного строительства невозможна без данного этапа. На практике оценщик обычно рассматривает 3 возможных способа ‒ снос недвижимости, ее доведение до полноценного состояния и внесение изменений в ее конструкцию в соответствии с новым проектом.
6. Исследование правовых отношений между владельцем постройки и прочими лицами, связанными со строительством объекта. Особое внимание специалист по оценке удаляет исследованию взаимоотношений продавца недвижимости как с проектировщиками, так и с поставщиками и подрядчиками.
7. Рыночная оценка незавершенного строительства. Подготовка экспертного заключения и передача его заказчику. На данном этапе производится оценка незавершенного строительства жилого дома в соответствии с выбранным подходом. В экспертном заключении отражаются все используемые в ходе проведения экспертизы методики и алгоритмы.

Наши услуги по оценке незавершенного строительства

Наша компания возьмется за независимую экспертизу любой степени сложности. Оценка объектов незавершенного строительства обойдется для заказчика услуги в 5000 руб. и более. Стоимость независимой экспертизы зависит от сложности недостроенной недвижимости. Срок оказания услуги ‒ от 5 дней.

Отчет об оценке после проведения независимой экспертизы наши специалисты передают заказчику в печатном или электронном виде. Экспертное заключение является легитимным документом и может быть использовано для предъявления в инстанциях различных уровней.

Срок действия отчета составляет 6 месяцев. После завершения этого периода предоставленные данные о стоимости объекта незавершенного строительства становятся неактуальными, и появляется необходимость в повторной экспертизе.

Почему стоит обратиться к нам

Каждому клиенту, заказавшему независимую экспертизу у нас, мы гарантируем:

• достоверность результата оказания услуги;
• персональный подход с учетом Ваших требований;
• соблюдение требований законодательства при осуществлении оценки;
• доступные цены на наши услуги;
• высокое качество выполненных работ.

Заказать оценку незавершенного строительства Вы сможете прямо сейчас, позвонив по контактному номеру, либо оставив заявку в форме обратной связи на сайте. Наши сотрудники в ближайшее время свяжутся с Вами для согласования условий сотрудничества.

Источник

Оценка незавершенного строительства

Объектами незавершенного строительства считаются различные здания и сооружения, строительство которых было по тем или иным причинам законсервировано. Функциональная принадлежность таких построек может быть самой разнообразной. Это могут быть и жилые дома, и производственные здания, разнообразные объекты благоустройства и прочее. Не считаются объектами неоконченного строительства самовольные постройки и временные сооружения, например, ларьки, киоски, навесы и т. п.

Наименование услуги	Срок подготовки отчета, дней	Стоимость услуг, руб
Оценка незавершенного объекта (здание, сооружение)	8-10	от 12 000
Экспертиза строительных работ (объем, качество) незавершенного объекта	10-15	от 20 000

Цели оценки незавершенного строительства

Действующие законы позволяют считать недостроенные сооружения недвижимостью (ст. 130 ГК РФ.) наравне с законченными строениями. Поэтому, любая законодательно зарегистрированная незавершенная постройка может выступать в качестве товара, пригодного для продажи или покупки. Однако, чтобы осуществить сделку по купле-продаже, потребуется определить точную рыночную стоимость конкретного недостроенного объекта. Помимо этого, оценка незавершенного строительства необходима, если требуется:

• приватизировать государственную собственность;
• поставить объект на баланс компании;
• оформить залог при кредитовании;
• переуступить права;
• застраховать сооружение;
• внести его в уставной капитал;
• разрешить судебный спор в отношении конкретной постройки;
• оценка рациональности использования занятой постройкой земельной площади.

Для адекватной оценки объекта незавершенного строительства, лучше всего положиться на мнение профессиональных оценщиков, поскольку процесс оценки многогранен, требует учета множества нюансов и наличия специальных знаний в этом вопросе.

Сложность оценки объектов незавершенного строительства

Нередко незавершенные строения связаны с целым рядом проблем самого разного толка. Такие проблемы значительно усложняют производство оценки. К ним относятся:

• сложное финансовое состояние;
• сложное юридическое состояние. Например, у объекта может быть несколько владельцев, а долевое разделение между ними не урегулировано;
• быстрый износ недостроенного здания. Заброшенные долгострои быстро подвергаются износу и различным видам повреждений, вследствие отсутствия у конструкций важных частей. На состоянии недостроенных объектов отрицательно сказываются внешние природные факторы, способствуя их повреждению. Например, внутренние конструкции здания не имеющего крыши, будут постоянно подвергаться усиленному воздействию влаги.

Оценка рыночной стоимости «незавершенки» сложна так же и по причине постоянно изменяющихся рыночных условий, которые делают наиболее значимыми то одни, то другие направления.

Этапы определения стоимости недостроя

Этапы работы по оценке объекта незавершенного строительства во многом будут зависеть от целей проведения данной процедуры. В целом же, работа начинается с уточнения специалистами информации о законном владельце конкретного объекта. Помимо этого, эксперт обязательно поинтересуется, вследствие чего было остановлено или «заморожено» возведение данного сооружения.

К самым распространенным причинам прекращения строительства относятся:

• финансовые затруднения инвестора. Они могут быть связаны, например, с падением спроса на недвижимость;
• серьезные недочеты, обнаруженные в проектировании постройки;
• чрезвычайные обстоятельства правового, финансового или технического толка.

Только узнав истинную причину, по которой было прервано строительство, оценщики смогут выяснить то, как выгоднее всего его можно будет использовать недостроенное сооружение в дальнейшем. Выявление этих причин поможет специалистам учесть все риски, а оценка незавершенного строительства будет выстроена основании самых объективных данных.

Далее специалисты определяют, к какому классу можно отнести незавершенную постройку. Условно их подразделяют на:

• здания общественного предназначения;
• жилые дома;
• производственные постройки.

В свою очередь производственные объекты могут быть:

• зданиями особого назначения, чей профиль нельзя изменять, поскольку он строго регламентирован;

• сооружениями универсального функционирования.

Дальнейшее производство оценки предполагает изучение сметной документации. Специалисты сопоставляют сметную стоимость строительных материалов и проделанных работ с фактической.

Следующим этапом, по которому проходит оценка незавершенного строительства, будет выявление технических характеристик исследуемого объекта. Такими характеристиками являются:

• Размеры незавершенного строения (имеются в виду физические параметры).
• Стадии готовности главных элементов конструкции. К ним относятся: фундамент, стены, пол, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование.
• Степени износа каждого из элементов и анализ возможности их дальнейшего функционирования. Если необходимо, то просчитывание стоимости приведения поврежденных систем в функциональное состояние.

Проанализировав все правовые и технические аспекты, проведя подробный осмотр и описание «незавершенки», эксперты приступают к выявлению лучших способов последующей ее эксплуатации. Этот этап считается одним из самых важных, поскольку он в значительной мере способен повлиять как на сумму финансирования, требуемую для окончания строительства, так и на потенциальную стоимость готового объекта. Естественно, специалисты выберут самый выгодный вариант последующего использования, проанализировав возможности готового строения выступать в качестве недвижимости, приносящей реальный доход.

Практика показала, что, определяя будущее предназначение постройки, чаще всего приходится выбирать один из трех вариантов. А именно:

• окончание строительства по плану, предусмотренному проектной документацией;
• изменение проекта и функционального назначения строения на основе ранее существовавших конструкций,
• снос или демонтаж недостроенного сооружения, с последующим возведением на его месте нового здания, или нахождение для данного участка земли иное применение.

Если предпочтительным оказывается последний вариант, то интерес для новых инвесторов будет представлять исключительно земельная площадь. Мало того, стоимость данной площади может оказаться невысокой, поскольку незавершенную постройку придется снести или демонтировать, а это увеличит сумму расходов покупателя.

Выбор метода оценки

Сравнение практически никогда не попадает в разряд предпочтительных методов оценки «незавершенок». Поскольку количество выставленных на продажу сооружений подобного вида, обычно, очень невелико. К тому же, недостроенные сооружения, как правило, имеют довольно значительные отличия друг от друга, не позволяющие корректно их сравнивать.

Производство оценки по методу затратного подхода оказывается наиболее адекватным выбором, когда наилучшим способом будущего использования неоконченной постройки признается окончание строительства по изначально задуманному проекту. Затратный метод позволяет специалисту-оценщику найти компромисс интересов покупателя и продавца. Поскольку основным желанием продающей стороны является возвращение потраченных на постройку сооружения средств, то он будет доволен, если сумма результатов подсчета будет близка к сумме его затрат. Выгода покупателя состоит в том, что ему не придется тратить время на строительство уже существующих частей сооружения.

Оценка объекта незавершенного строительства по доходному методу применяется тогда, когда лучшим вариантом дальнейшей эксплуатации постройки будет признан ее снос или полная реконструкция с перепрофилированием. Компромиссное решение между продавцом и покупателям в этом случае найти труднее. Ведь подающая сторона всегда будет стремиться к максимально возможному возмещению своих расходов, а покупатель, не имея возможности сэкономить на строительстве хотя бы части сооружения, будет высчитывать только свои потенциальные расходы и доходы и ориентироваться на них при выявлении стоимости. Подобные ситуации иногда требуют применения затратного метода, но доходный метод все-таки будет предпочтительнее, потому что именно этот метод учитывает и реальное состояние объекта и перспективы его дальнейшей эксплуатации.

Следует учесть, что оценка объекта незавершенного строительства может включать все вышеперечисленные методы. Они могут применяться экспертами и в различных комбинациях. Выбор наиболее эффектного метода оценки будет зависеть от индивидуальных особенностей состояния конкретного строения.

Перечень необходимых документов

Для проведения оценки объекта незавершенного строительства в Москве и Московской области следует подготовить документы о:

• госрегистрации права на конкретный недостроенный объект;
• законном обладании земельной площадью;
• разрешении на строительство;
• остаточной стоимости (если владелец юрлицо);
• существовании всех текущих обременений (включая долговые, залоговые и иные обязательства);
• стадиях на которой было прервано строительство сооружения в целом, и каждой из основных его систем в отдельности;
• строительном проектировании с пояснительными записками.

Данный перечень не окончателен, может быть отредактирован (сокращен или дополнен) в связи с индивидуальными особенностями процедуры оценки.

О компании «Гильдия Независимых Консультантов»

Для оперативной и высокопрофессиональной оценки объектов незавершенного строительства обратитесь в «Гильдию Независимых Консультантов». В нашей компании, помимо квалифицированных оценщиков, работают также строительные эксперты — это сертифицированные специалисты с большим опытом работы в данной сфере. Это позволяет нам самостоятельно проводить строительный аудит выполненных объемов работ и делает нашу оценку максимально достоверной. Кроме того, своим клиентам мы гарантируем:

• эксклюзивный подход, с учетом всех пожеланий наших заказчиков,
• доступность и адекватность цен на предоставляемые нами услуги;
• ответственность за качество выполняемой нами работы;
• четкое следование букве закона, при проведении оценочных работ;
• стопроцентную достоверность результатов нашей работы;

Источник

Оценка незавершённого строительства

Незавершённым строительством считаются объекты, которые были возведены не до конца. По тем или иным причинам строительные работы законсервированы и объект не введён в эксплуатацию. Функциональное назначение таких объектов может быть самым разным. Но главное, чтобы они строились в соответствии с разрешением и проектной документацией. Самовольные постройки не получат статус объектов незавершённого строительства.

Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства

Вся деятельность специалистов по оценке регламентирована федеральными стандартами. На сегодняшний день действует три федеральных стандарта оценки (ФСО):

• ФСО 1 содержит основные положения оценочной деятельности, подходы, на основе которых определяют метод оценки и требования к проведению самой процедуры оценки.
• ФСО 2 определяет цели и стоимость оценочных мероприятий. Третья глава данного стандарта выделяет рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую стоимость объекта.
• ФСО 3 содержит требования к оформлению и содержанию отчёта оценки, а также к отображению информации о проанализированных документах.

Цели оценки незавёршенного строительства

130-я статья ГК РФ определяет незавершённые постройки как объекты недвижимости. То есть, наряду с готовыми домами и квартирами, они могут быть проданы, подарены или завещаны. Но, чтобы заключить сделку купли-продажи недостроенного здания нужно определить его рыночную стоимость. Это и является главной задачей процедуры оценки незавершённого строительства. Помимо этого, оценка необходима для:

• Приватизации госсобственности.
• Оформления залога для кредита.
• Постановки объекта на баланс компании.
• Переуступки прав.
• Страхования здания.
• Внесения его в уставной капитал.
• Судебного разбирательства относительно постройки.
• Определения рациональности использования земли, на которой находится постройка.

Процесс оценки довольно сложен. Он требует учёта множества специализированных нюансов, поэтому для проведения процедуры оценки нужно привлекать профессионалов.

В чём заключается сложность оценки объектов незавершенного строительства?

Практически с каждым таким строением связано множество специфических проблем, которые влияют на оценку и саму процедуру её проведения. Такими проблемами являются:

• Сложный юридический статус объекта – долевая собственность, разделение долей в которой не урегулировано в соответствии с законом.
• Финансовые сложности строительства.
• Быстрый износ и разрушение недостроенных зданий.

Дополнительно рыночную оценку незавершённого строительства усложняет переменчивость самого рынка. Меняются цены и факторы, влияющие на стоимость объектов.

Этапы определения стоимости незавершённого строительства

Перечень стадий оценки может отличаться в случае различных строений. Но начинается любая оценка с уточнения данных законного владельца объекта, а также причин «заморозки» строительства.

Обычно такими причинами являются:

• Финансовые проблемы инвестора.
• Технические недочёты проекта.
• Юридические и иные чрезвычайные обстоятельства.

Уточнить реальные причины остановки строительства важно для понимания того, как этот объект будет использоваться в будущем. Таким образом, специалисты оценки учтут все риски и рыночные факторы, и дадут наиболее объективную оценку.

Следующий этап оценки – определения класса постройки:

• Здания общественного назначения.
• Жилые дома.
• Производственные здания.

Производственные объекты могут быть универсальными и особого назначения. Профиль зданий особого назначения нельзя менять, так как он определён документацией на объект.

Следующая стадия оценки незавершённого строительства – сравнение данных сметной документации с фактическим использованием стройматериалов и выполненными работами.

Важным элементом оценки является определение технических параметров постройки:

• Размеры здания.
• Стадия готовности элементов конструкции.
• Степень износа этих элементов и возможность их функционального использования, либо стоимость восстановления их функциональной составляющей.

После оценки всех технических и правовых параметров незавершённого строительного объекта, оценщики определяют лучшие способы его последующего использования. Именно этот этап является наиболее важным, поскольку определяет размер финансовых вложений, необходимых для завершения строительства, и потенциальную рыночную стоимость здания.

Важно понимать, что специалисты, проводящие оценку незавершённого строительства, выбирают наиболее выгодный для заказчика оценки вариант коммерческого использования объекта.

На практике обычно выбор будущего назначения объекта производится среди трёх вариантов:

• Окончание строительства в соответствии с планом.
• Изменение проекта и функционального назначения постройки, с учётом уже возведённых элементов конструкции.
• Снос недостроя для последующего строительства на его месте нового объекта, либо для иного использования данного земельного участка.

В последнем случае инвесторы будут рассматривать только землю, а её стоимость ниже, чем участка с постройкой (даже незаконченной). Кроме того, сам демонтаж постройки также стоит денег. Эти расходы лягут на плечи владельца участка, либо на будущих инвесторов, но в этом случае стоимость участка станет ещё ниже.

Выбор метода оценки объекта незавершённого строительства

Есть несколько основных методов, каждый из которых имеет свою специфику применения.

Сравнительный метод редко применяется для оценки незавершённого строительства, потому что подобных строений на рынке немного и каждое из них имеет специфические отличия. Из-за этих отличий сравнение становится некорректным методом.

Затратный метод – этот способ оценки наиболее эффективен и позволяет учесть интересы покупателя и продавца здания. Продавец заинтересован в возврате потраченных на строительство денег. А выгода покупателя в том, что он получает уже частично возведённое сооружение и ему не нужно тратиться на строительство уже готовых элементов здания.

Затратный метод подходит для оценки строений, которые будут завершены в соответствии с планом и будут использоваться по назначению.

Доходный метод применяется в случаях, когда оцениваемая постройка будет снесена или полностью реконструирована с изменение назначения. В этом случае продавцу и покупателю довольно сложно прийти к компромиссу, поскольку финансовые потери обоих существенно возрастают. Поэтому и считается, что оптимально применять именно доходный метод оценки, который учтёт реальное состояние постройки и перспективы его дальнейшего использования.

Выбор метода всегда определяется индивидуальными особенностями незавершённой постройки. Иногда используются все три метода в той или иной комбинации.

Необходимые документы

Проведение оценки объекта незавершённого строительства требует предварительного сбора следующих документов:

• О регистрации прав собственности на объект.
• О владении землёй.
• Разрешения на строительство.
• Остаточной стоимости (если владелец юридическое лицо).
• О наличии обременений.
• О стадиях, на которых прервано строительство.
• Строительный проект с пояснительными записками.

Кроме этих документов могут потребоваться дополнительные. Какие именно – зависит от специфики объекта.

Источник