Президиум ВАС: возникновение права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием, предоставляющим исключительное право на выкуп земельного участка
Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 «Возникновение права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием, предоставляющим исключительное право на выкуп земельного участка, на котором находится указанный объект»
Общество с ограниченной ответственностью (далее — Общество) на основании договора купли-продажи приобрело в собственность объект незавершенного строительства, готовый на 52 процента. На обращение Общества с заявлением о продаже ему участка, на котором расположен объект, в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса РФ, мэрия ему отказала.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения мэрии об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка и об обязании мэрии в двухнедельный срок направить Обществу три экземпляра проекта договора купли-продажи земельного участка, подписанных уполномоченным лицом.
Как оформить гос.землю в собственность.Три законных способа#ижс #лпх
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, так как сделал вывод о том, что возникновение права собственности Общества на объект, главные конструктивные элементы которого возведены, является основанием для приватизации Обществом спорного участка. При этом суд указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ данный объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, перемещение которого, в силу прочной связи с землей, без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. По мнению суда, объектом незавершенного строительства может быть как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.
Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора мэрия просила их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Проверив обоснованность доводов сторон, Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что заявление мэрии подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Президиум ВАС РФ отметил, что, хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в Законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». К настоящему делу данные случаи не относятся.
Как оформить право собственности на землю?
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Президиум ВАС РФ указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договором аренды земельного участка, дополнительным соглашением к нему и письмом мэрии подтверждалось, что Общество обладало правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды являлось завершение строительства объекта.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой Обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержали.
С учетом изложенного Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции, а также постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, требования Общества оставил без удовлетворения.
ИсточникКак оформить землю в собственность под незавершенным строительством?
Вопрос: Получили землю под ИЖС в аренду от администрации города как нуждающиеся в жилье. Хотим переоформить участок из аренды в собственность. Есть разрешение на строительство, на участке построены баня, гараж, фундамент под дом. Обратились в УМС, нам сказали, что вы не сможете оформить, пока не будет завершенного строительства.
Так ли это? Какие варианты выхода есть?
Ответ: В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
В данной статье не названы объекты незавершенного строительства. Однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений, они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. В связи с этим отказ органов местного самоуправления по заявлениям граждан с просьбой предоставить землю в собственность под объектами незавершенного строительства на основании статьи 36 Земельного кодекса является обоснованным и соответствует действующему законодательству, а также сложившейся судебной практике.
Таким образом, Вы можете достроить объект и потом выкупить землю в собственность. Либо оформить право собственности на объект незавершенного строительства, продать его, а право аренды на землю уступить новому собственнику. После завершения строительства новый собственник выкупит землю в собственность.
Как оформить участок под недостроенным домом?
— Мы несколько лет строим дом, но до конца еще далеко. Между тем, хотелось бы оформить в собственность землю под ним. Как это можно сделать?
— В пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ сказано, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.
Руководствуясь данной статьей граждане и юридические лица, имеющие в собственности какие-либо здания, строения или сооружения оформляют право собственности и на земельные участки, которые занимают данные объекты.
Однако далеко не все и не всегда обращают внимание, что в статье 36 Земельного кодекса объекты незавершенного строительства законодателем не указаны, и у многих граждан и юридических лиц вызывает недоумение и негодование, когда орган местного самоуправления отказывает им в предоставлении в собственность земельного участка, с расположенным на нем, недостроенным магазином, складом и т.п. право собственности на которые у них зарегистрировано в установленном законом порядке, как на объект незавершенного строительства.
До настоящего времени вопрос оформления в собственность земельных участков с расположенными на них объектами незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрированы, оставался весьма спорным. Было непонятно: можно ли все-таки оформить право собственности на земельный участок под объектом незавершенного строительства в порядке статьи 36 Земельного Кодекса или нет? Мнения разделились: одни считали, что оформить право собственности, например, под недостроенным магазином возможно, поскольку когда-нибудь магазин все-таки будет достроен и местная администрация обязана будет предоставить участок, находящийся под этим объектом, другие же считали, что предоставить участок под объектом незавершенного строительства местная администрация не имеет права, поскольку, во-первых, в статье 36 Земельного кодекса указаны только «здания строения и сооружения», а объект незавершенного строительства не относится ни к одному из указанных объектов, во-вторых, из недостроенного объекта недвижимого имущества невозможно определить, что же в конечном итоге будет построено: дом, магазин, административное здание либо что-то иное, а закон четко говорит о том, что земельные участки должны использоваться в соответствии с их целевым назначением, другими словами, предоставили под строительство магазина, значит, только магазин и должен стоять на участке, а не хлебопекарня либо завод по производству топлива.
Однако доводы сторонников первой позиции не соответствуют закону. Законодатель разграничил понятия «здание», «строение», «сооружение» и «объект незавершенного строительства».
Градостроительным кодексом Российской Федерации дается определение термина «объект капитального строительства», который подразумевает под собой здание, строение, сооружение и объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Таким образом, «объект незавершенного строительства» является отдельным видом объекта капитального строительства. В то время как по правилам статьи 36 Земельного кодекса право собственности можно оформить только на те земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения, т.е. объекты, строительство которых завершено. Следовательно, оформить право собственности под объектом незавершенного строительства по правилам статьи 36 Земельного кодекса нельзя.
Данный вывод находит свое подтверждение в сложившейся на сегодняшний день судебной практике. Суды отказывают гражданам и юридическим лицам в удовлетворении требований по признанию незаконными отказов органов местного самоуправления в передаче в собственность земельных участков с расположенными на них объектами незавершенного строительства.
Иркутским районным судом было удовлетворено заявление гражданина Н. о признании незаконным отказа администрации Иркутского районного муниципального образования в передаче в собственность за плату земельного участка, расположенного под недостроенным культурно-оздоровительным центром (готовность строения 9%), право собственности на который зарегистрировано. Однако определением Иркутского областного суда решение первой инстанции было признано незаконным и необоснованным, т.к. незавершенный строительством объект не является зданием, строением, сооружением, собственник которого в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса приобретает право на земельный участок под ним. В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Целью использования гражданином Н. земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства культурно-оздоровительного центра, до момента завершения строительства данного объекта цель договора аренды не является достигнутой, следовательно, право собственности на земельный участок не может быть приобретено до реализации договора аренды.
Когда земельный участок в соответствии с договором аренды предоставляется для целей строительства конкретного объекта, в конечном итоге цель должна быть достигнута — на участке должен быть построен тот объект недвижимого имущества, под строительство которого и предоставлялся участок.
Таким образом, граждане и юридические лица, имеющие в собственности объекты незавершенного строительства, не имеют права оформить право собственности на находящиеся под ними земельные участки до тех пор, пока строительство объекта недвижимости не будет завершено.
Источник