Определение границ строительства объекта

Линии регулирования застройки земельного участка – «инструменты влияния» на строительство

1. Линии градостроительных ограничений – «инструменты влияния» на строительство

Возведение новых объектов капитального строительства (ОКС) сопряжено с соблюдением требований градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок (ЗУ), где будет строиться ОКС.

Градостроительный регламент определяет параметры разрешённого строительства для будущего капитального объекта:

• детализируя размеры земельного участка, на котором он будет возводиться,
• уточняя площадь той части территории ЗУ, которая должна быть отведена под застройку
• устанавливая минимальную величину удаление строения от границ ЗУ
• устанавливая высотность строения

На «градостроительном языке» параметры «звучат» так (статья 38 ГрК РФ):

1. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков
2. в том числе их площадь
3. минимальные отступы от границ ЗУ – в целях определения мест допустимого размещения ОКС (зданий, строений, сооружений):
4. строительство ОКС за пределами таких мест запрещено
5. предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений
6. максимальный процент застройки в границах ЗУ
7. определяется как отношение суммарной площади ЗУ, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ

Минимальные отступы от границ земельных участков – один из видов предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке:

УСТАНОВЛЕНИЕ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. ПРОВОДИМ МЕЖЕВАНИЕ

• устанавливаются в процессе утверждения ПЗЗ и градостроительного зонирования территории поселения:

• в проекте межевания территорий поселения
• отображаются в чертеже градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка

• действуют внутри территории земельного участка, а не его пределами
• используются в целях определения места на ЗУ, где допустимо размещение зданий и сооружений
• устанавливает запрет на возведение зданий и сооружений за пределами отступов от границ ЗУ

• при установленном нулевом отступе от границ ЗУ совпадают с границами ЗУ

Полномочия по проверке соблюдения застройщиками предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции ОКС, установленных правилами землепользования и застройки, отнесены к компетенции уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта РФ или органов местного самоуправления.

Контролем за соблюдением границ, установленных ЛРЗ и КЛ занимаются местные органы власти. В случае нарушения установленных пределов застройщик земельного участка несёт административную ответственность.

Земельные споры: установление границ земельных участков

2. Линии регулирования застройки (ЛРЗ) земельного участка

Разъяснение роли ЛРЗ сделано в федеральном законе и нормативном документе:

• Градостроительный кодекс РФ (подпункт 3 пункта 6 статьи 43)
• Свод правил «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (СП 42.13330.2016 – пункт 3.18)

ЛРЗ – вид градостроительных ограничений в застройке участков, связанный одновременно как с «красными линиями», так и с отступами от них.

Линия регулирования застройки и «красная линия» – не одно и то же. Эти линии совпадают не всегда. Данное обстоятельство – итог, следующий из функционального назначения каждой из линий.

ЛРЗ устанавливаются в проекте межевания территорий поселения.

3. Минимальные отступы от границ участка – это контур «пятна застройки»

Минимальные отступы от границ участка его «пятна застройки», заключённого в контур линии регулирования, определяются градостроительным регламентом той территориальной зоны, к которой относится ЗУ.

Линии регулирования застройки земельного участка:

• устанавливают запрет на строительство вне своих пределов

• выполнение запрета – требование, обязательное для исполнения

• ЛЭП
• ЛС
• газопровода
• водопровода
• дороги
• проезда
• других линейных объектов

1. ЛРЗ отображает место допустимого размещения зданий, строений, сооружений, удалённого от КЛ на линию отступа
2. ЛРЗ обрисовывает контур «пятна застройки»
3. или с учётом отступов от границ ЗУ
4. или с учётом отступов от границ ЗУ и одновременно с исключением границы зоны линейного объекта (объектов)
5. или с учётом отступов от границ ЗУ и одновременно с исключением частей участка, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта:
6. когда, например, часть ЗУ оказалась в защитной зоне выявленного ОКН (объекта культурного наследия)
7. с исключением границы зон линейного объекта/объектов
8. с исключением частей ЗУ, попавших под действие иных линий градостроительного регулирования, устанавливающих запрет на строительство/реконструкцию капитального объекта
9. отступы дома от «красной линии»:
10. от «красной линии» улиц – не менее 5 м
11. от «красной линии» проездов – не менее 3 м
12. отступы хозяйственных построек от «красных линий» улиц и проездов:
13. не менее 5 м
14. должны также соблюдаться требования по расстоянию между жилым домом и хозяйственными постройками, соответствующие санитарно-бытовым и противопожарным требованиям

4. «Красные линии»

Функция КЛ – отделение в градостроительных планах поселений публичных зон и территорий, отведённых под линейные объекты, от участков, предназначенных под строительство.

«Красные линии» действуют за пределами ЗУ:

• это граница, отделяющая от участков проезжую часть улицы:

• существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования
• границы территорий, занятых линейными объектами и/или предназначенных для размещения линейных объектов

• линейные объекты
• полосы отводов линейных объектов
• охранные зоны линейных объектов

5. Роль ГПЗУ

Источником информации о требованиях, действующих в пределах земельного участка, и «подсказчиком» о мерах их соблюдения был и остаётся градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

В нём, кроме правовых сведений об участке, координатах поворотных точек, территориальной зоне ЗУ, градостроительном регламенте, параметрах строительства, есть также сведения:

• о линиях регулирования застройки земельного участка
• о «красных линиях»

Линии градостроительных ограничений отображаются в чертеже ГПЗУ – в виде контуров, обозначающих допустимое место застройки с его отступами от границ участка. Эти линии можно образно назвать «инструментами влияния» на строительство.

«Пятно застройки» на плане изображается в виде контура той части участка, что отведена под строительство. Это место для фундамента будущего строения. Невозможно самостоятельно определить расположение и размеры «пятна застройки».

Без ГПЗУ общую площадь строения (дома) собственник может выбрать сам, как и определить отступ границы участка от КЛ. Но справиться с расположением и размерами «пятна застройки» без знаний:

• правил об отступе от границ
• отметок межевания

будет сложно. Эти правила устанавливаются органом власти и фиксируются в соответствующих документах, в том числе в чертеже ГПЗУ.

Уточнение места расположения «пятна застройки», заключённого внутри ЛРЗ, – один из главных вопросов, на который застройщику нужно обратить внимание при подготовке к строительству.

«Пятно» означает не только место, но и площадь участка под фундаментом будущего строения:

• с учётом «красных линий»
• с возможностью определить расстояние отступа
• с гарантией соблюдения строительных норм и правил

6. Ответственность за пересечение ЛРЗ

Пересечение установленной линии регулирования застройки земельного участка – это выступы построек за пределы ЛРЗ, то есть за границы той территории, что была отведена под «пятно застройки».

Факт пересечения ЛРЗ классифицируется как нарушение «пятна застройки», выделенного на участке в соответствии с градостроительным регламентом.

В регистрации строения, возведённого с нарушением ЛРЗ, будет отказано, ведь для его постановки на кадастровый учёт требуется технический план, который продемонстрирует допущенные нарушения.

Ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности установлена КоАП РФ:

• виновные лица несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ (статья 58 ГрК РФ)
• за нарушение обязательных требований в области строительства виновные лица несут административную ответственность:

• предупреждение
• наложение административного штрафа
• административное приостановление деятельности лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица

• пункты 2 – 3 статьи 9.4 КоАП РФ КоАП РФ КоАП РФ)

Кроме этого, законами субъектов РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение требований законодательства РФ при градостроительной деятельности.

Нарушение строительных норм и правил при пересечении ЛРЗ всегда влечёт за собой негативные последствия:

Источник

Определение границ строительства объекта

При составлении смет на ПИР организация руководствуется Справочниками базовых цен на проектные работы в строительстве. В Методических указаниях по применению Справочников базовых цен на проектные работы в строительстве указано, что в Справочниках учтена стоимость проектирования всех внутриплощадочных инженерных сетей коммуникаций сооружений и устройств электроснабжения, водоснабжения, канализации, теплоснабжения и др., включая присоединения цехов, зданий и сооружений к ним, а также схемы планировочной организации земельного участка (генерального плана и благоустройства) в пределах площадки строительства.

Цена проектирования объектов капитального строительства не учитывает стоимость проектирования инженерных сетей и коммуникаций вне площадки строительства. В соответствии с ответом на вопрос № 14 Главы 1 Сборника разъяснений 2004-2016 под термином «площадка строительства» понимаются границы земельного участка определенные актом о выборе земельного участка в соответствии с п. 5 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ в пределах необходимых для строительства рассматриваемого объекта проектирования. Однако, в Земельном кодексе редакция от 29.07.2017 отсутствует понятие акта выбора земельного участка, нет предварительного согласования размещения объекта, так как на территории Российской Федерации утверждены правила землепользования застройки. В данном акте нет необходимости, если строительный объект возводится на основании генерального плана территории, правил землепользования и застройки о планировке территорий. Для учёта при проектировании стоимости инженерных сетей и коммуникаций вне площадки строительства, просим разъяснить, какими нормативными документами в настоящее время определяются границы площадки строительства.

Справочники базовых цен на проектные работы, разработанные Центром, содержат данные по ценам, составленные на основании нормативных документов, действующих на момент формирования соответствующих справочников базовых цен.

В этой связи с изменением нормативной базы следует уточнять значения ценовых показателей.

В отношении термина «площадка строительства» следует отметить, что конкретное определение данного термина содержится лишь в СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» (приложение А), где указано, что строительная площадка – это: «Ограждаемая территория, используемая для размещения возводимого объекта строительства, временных зданий и сооружений, техники, отвалов грунта, складирования строительных материалов, изделий, оборудования и выполнения строительно-монтажных работ».

Кроме того, в пункте 6.2.1 СП 48.13330.2011 «СНиП 12-01-2004. Организация строительства» определено:

«Границы строительной площадки, расположение постоянных и строящихся зданий, сооружений и временной строительной инфраструктуры указываются на стройгенплане и ситуационном плане, а для линейных объектов – в ситуационном плане и плане полосы отвода».

Источник