Публикации
Отношения между участниками реализации инвестиционно-строительных проектов регулируются различными видами договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных Гражданским кодексом (ГК РФ). Структурирование отношений сторон посредством заключения того или иного вида договора имеет крайне важное значение для минимизации рисков участников, заинтересованных в успешной реализации проекта. Статья рассматривает основные виды договоров, заключаемые в целях реализации инвестиционно-строительного проекта, и содержит рекомендации по ключевым условиям и особенностям заключения таких договоров.
Договоры в области строительства направлены на регулирование отношений между участниками инвестиционно-строительного проекта, ключевыми из которых являются:
(A) отношения между заказчиком-застройщиком (лицом, обладающим правами на земельный участок и обеспечивающим осуществление строительства на этом участке[1]) и инвестором (лицом, финансирующим строительство в целях дальнейшего владения построенным объектом (его частью) и его использования в определенных целях[2]);
6.4. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ
(B) отношения между заказчиком-застройщиком и генподрядчиком, генпроектировщиком (лицами, осуществляющими комплекс работ по строительству объекта или по его проектированию на основании договора строительного подряда или договора на выполнение проектных и изыскательских работ в соответствии с положениями гл. 37 ГК РФ о подряде);
(C) отношения между заказчиком-застройщиком и техническим заказчиком (уполномоченным заказчиком-застройщиком лицом, отвечающим признакам, установленным п.п. 22 ст. 1 ГрК) или инженерной организацией (лицом, осуществляющим в интересах заказчика-застройщика контроль и надзор за строительством в соответствии со ст. 749 ГК);
(D) отношения между заказчиком-застройщиком и публичным партнером (органом власти или подконтрольной ему организацией), связанные с получением прав на земельный участок для строительства, подготовкой градостроительной документации, прохождением государственной экспертизы проектной документации, оформлением разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию и другими подобными вопросами.
Поскольку отношения с органами власти имеют свою специфику (связанную с превалирующим публичным характером таких отношений) и заслуживают отдельного обсуждения, в данной статье мы более детально остановимся на договорах, регулирующих скорее частно-правовые отношения между участниками, указанными выше в подпунктах (А)-(С).
При этом объектом внимания настоящей статьи будут являться отношения по строительству объектов за счет частных инвестиций, поскольку финансирование строительства за счет бюджетных средств имеет свои особенности, обусловленные участием государственных (муниципальных) заказчиков и применением законодательства в сфере закупок для государственных и муниципальных нужд (что целесообразно обсудить отдельно).
1. Договоры между заказчиком-застройщиком и инвестором
При структурировании отношений между заказчиками-застройщиками и инвесторами возникает вопрос, какими нормами права они регулируются и по какой модели могут заключаться такие «инвестиционные» договоры. В поисках ответа участники рынка зачастую обращаются к Закону от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ).
Описание объекта в договоре подряда
Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 8 Закона № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности регулируются заключаемым между ними в соответствии с ГК РФ договором. Смыслом отношений между заказчиком-застройщиком и инвестором являются взаимные обязательства, согласно которым, как правило, инвестор обязуется профинансировать строительство объекта, а заказчик-застройщик принимает на себя обязательства по осуществлению строительства и передаче инвестору в собственность после ввода объекта в эксплуатацию части площадей для дальнейшего использования в коммерческих целях (в том числе для продажи). Но стороны могут определить взаимные обязательства и иным образом – например, обязанности по обеспечению строительства могут быть возложены на инвестора, который при этом принимает на себя обязательства по привлечению квалифицированного генподрядчика (генпроектировщика) и заключению с ними соответствующих договоров. Возможны и другие конструкции.
Как квалифицировать подобные договоры, часто именуемые на практике, как «инвестиционные»?
С одной стороны, ГК РФ не содержит нормы, непосредственно регулирующие «инвестиционный договор» в качестве самостоятельного вида обязательств. В то же время, одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, исходя из которого стороны вправе заключить как предусмотренный, так и не предусмотренный законом (непоименованный в законе) договор, а также договор, включающий в себя элементы различных видов договоров (ст.ст. 1, 421 ГК).
Какой-то период времени в правовой квалификации такого рода договоров существовал некоторый «перекос». Дело в том, что на практике договоры, именуемые сторонами как «инвестиционные», могут отвечать признакам того или иного договора, предусмотренного ГК РФ. В свое время Пленум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 № 54 о спорах в отношении «будущей недвижимости»[3] обратил внимание судов на необходимость устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д. В этом же Постановлении Пленум ВАС дал рекомендации относительно определения правовой природы «инвестиционных» договоров: если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Такие рекомендации зачастую воспринимались буквально. Суды, применяя разъяснения Пленума, как-то «забыли» про принцип свободы договора и про то, что перечень упомянутых в нем договоров для целей определения правовой природы «инвестиционного» договора, не является исчерпывающим.
В результате появилась масса судебных решений, в которых «инвестиционный» договор стал «притягиваться» к тому или иному виду прямо поименованных в ГК договоров – договору простого товарищества, договору купли-продажи будущей вещи или к смешанному договору, содержащему элементы договора купли-продажи и подряда. Дополнительным поводом к этому часто служило использование сторонами таких формулировок, как «стороны договорились совместно действовать в целях строительства…», «вкладами сторон в целях реализации инвестиционного проекта являются…» и т.п.
Такая упрощенная трактовка может нести определенные риски. Например, в случае когда объектом договора является в том числе реконструируемый объект недвижимости (новые площади в котором переходят по условиям договора к инвестору), застройщик, на самом деле не желая передавать существующий объект в качестве вклада в общее имущество, может потерять права на него, если квалифицировать договор в качестве договора простого товарищества. Причина – обязанность передать в общую долевую собственность имущество, которое названо в договоре о совместной деятельности вкладом товарища в общее имущество. Или риски возможных налоговых последствий квалификации «инвестиционного» договора в качестве того или иного вида обязательств.
При этом если обязательства сторон по договору носят возмездный характер, то есть направлены на получение встречного предоставления за исполнение своих обязанностей, такой договор не отвечает основному конституирующему признаку договора о совместной деятельности. Взаимный обмен удовлетворениями между товарищами ( п. 2 ст. 308 Кодекса) не может составлять его основную, превалирующую цель[4].
Или, например, по условиям «инвестиционного» договора земельный участок, находящийся в собственности заказчика-застройщика, предоставляется инвестору в аренду на основании отдельного договора. Соответственно, именно инвестор после оформления права аренды в отношении земельного участка выступает в качестве застройщика (п. 16 ст. 1 ГрК) и заказчика по самостоятельному договору генерального строительного подряда, заключаемому им с привлеченным инвестором генподрядчиком. В таком случае, правовая квалификация договора в качестве договора строительного подряда вызывает сомнения.
То есть на практике участники часто заключают договоры, не предусмотренные гражданским законодательством (непоименованные в ГК РФ договоры). Поэтому крайне важно определить действительный смысл взаимных обязательств сторон и правовой режим в отношении имущества на период и по окончании строительства.
Интересно, что некоторый «перекос» в судебной практике в этой части, очевидно, послужил одной из причин внесения недавних изменений в ст. 421 ГК РФ о свободе договора (в рамках реформирования ГК РФ, в части новелл, касающихся обязательственного права[5]). Смыслом этих изменений, внесенных в положения о свободе договора, является то, что если сторонами действительно заключен непоименованный в ГК договор, к такому договору правила о поименованных договорах не применяются. Однако, это не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п 1 ст. 6 ГК) к отдельным отношениям сторон по непоименованному договору.
Все это необходимо учитывать при структурировании отношений по той или иной модели.
2. Договоры между заказчиком-застройщиком и генподрядчиком (генпроектировщиком)
Договоры генерального строительного подряда составляют основу (базис) структуры взаимоотношений между участниками реализации строительного проекта. Без качественного договора подряда получение требуемого результата строительства и удовлетворение, в конечном итоге, потребностей участников (достижение целей) представляется проблематичным.
Правовая природа договора подряда («наем работ» в римском праве) состоит в том, что подрядчик обязуется создать и передать результат работ заказчику, а заказчик обязуется принять и оплатить этот результат работ.
К существенным условиям договора строительного подряда относятся предмет, сроки выполнения работ (ст.ст. 702, 708, 740 ГК). Взаимные обязательства сторон договора генподряда обусловлены их зонами ответственности, которые следуют из положений гл. 37 «Подряд» ГК РФ и приведены укрупненно в таблице ниже:
ИсточникСтроительный подряд
По договору строительного подряда подрядчик обязан в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 Г К РФ).
Нормативной базой обязательств по выполнению строительных работ являются общие положения о подряде, а также специальные нормы параграфа, посвященного строительному подряду в гл. 37 ГК РФ. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, к отношениям сторон соответственно применяются положения параграфа, посвященного правам заказчика по договору бытового подряда (и. 3 ст. 740 ГК РФ).
Обязательным при осуществлении строительства является соблюдение СНиПов (строительных норм и правил). СНиПы, а также стандарты и технические условия на стройматериалы, детали, конструкции являются нормативно-техническими документами, т. с. актами, регламентирующими технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных работ, а также содержащих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям.
Стороны
Сторонами договора являются заказчик и подрядчик. Заказчиком могут быть любые субъекты гражданского права. Если в качестве заказчика выступает гражданин-потребитель, то договор является договором бытового подряда, а если публичное образование — то договором подряда для государственных или муниципальных нужд. Определенные ограничения могут быть установлены для иностранцев-инвесторов в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 9 июля 1999 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».
Подрядчиком могут быть физические и юридические лица, однако для осуществления строительных работ они должны иметь лицензию.
Спецификой договора строительного подряда является возможность привлечения заказчиком к участию в строительстве инженера (инженерной организации), предусмотренная ст. 749 ГК РФ.
Отношения заказчика с инженером (инженерной организацией), как следует из указанной ст. 749 ГК РФ, основаны на договоре поручения. Им определяется круг обязанностей инженера перед заказчиком. При этом на совершение юридических действий от имени заказчика инженер должен получить от него доверенность, поскольку в этом случае он действует от имени заказчика, в то время как действия фактического характера осуществляются им от своего имени.
Полномочия инженера могут включать контроль и надзор за строительством, дачу обязательных для подрядчика указаний от имени заказчика и др. Необходимость участия инженера может быть вызвана отсутствием у заказчика специальных познаний в области строительства.
Предмет
Предмет договора строительного подряда составляет строительство определенного объекта либо выполнение иных строительных работ.
В п. 2 ст. 740 конкретизируется предмет договора строительного подряда: им может быть строительство или реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если иное не предусмотрено договором, правила о строительном подряде применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.
Договор строительного подряда может предусматривать обязанность подрядчика обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
Таким образом, предмет договора строительного подряда должен быть детализирован в технической документации.
Цена в договоре строительного подряда должна определяться сметой. Учитывая, что в соответствии со ст. 746 ГК РФ оплата производится в размере, предусмотренном сметой, следует предположить, что цена договора является его существенным условием.
Статьей 744 ГК РФ предусмотрено право заказчика вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.
Внесение изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.
Содержание договора строительною подряда
Подрядчик обязан:
- осуществить строительство. Причем строительно-монтажные и иные работы по объекту должны быть выполнены в соответствии с технической документацией и сметой (проект- но-смстной документацией), требованиями строительных норм и правил, других нормативно-технических актов с обеспечением надлежащего качества строительно-монтажных работ и конечного результата работы подрядчика — объекта строительства (п. 1 ст. 748, п. 1 ст. 754 ГК РФ). При осуществлении строительства подрядчик обязан соблюдать требования законов и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 ГК РФ);
- обеспечить стройку необходимыми материалами, в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик (п. 1 ст. 745);
- своевременно устранить недоделки и дефекты, выявленные в процессе приемки строительно-монтажных работ и допущенные по вине подрядчика, а в случаях, предусмотренных договором, устранить по требованию заказчика, и за его счет недостатки, за которые подрядчик не отвечает (п. 1 ст. 757 ГК РФ);
- сдать заказчику в предусмотренный договором срок законченный строительством объект и обеспечить достижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
Заказчик обязан:
- своевременно предоставить подрядчику земельный участок под строительство (п. 1 ст. 747 ГК РФ);
- оказать подрядчику услуги, связанные с энерго- и водоснабжением, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, передавать в пользование здания и сооружения, необходимые для осуществления работ (п. 2 ст. 747 ГК РФ);
- в случае приостановки работ и консервации объекта строительства по независящим от сторон обстоятельствам оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (ст. 752 ГК РФ);
- при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков качества объекта строительства заявить о них подрядчику в разумный срок (п. 4 ст. 754 ГК РФ).
В соответствии со ст. 742 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.
Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ). Однако заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика (п. 3 ст.
753 ГК РФ).
Заказчику предоставлено право осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых подрядчиком работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставляемых подрядчиком материалов заказчика, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Для осуществления данного права, как мы уже говорили выше, заказчик вправе привлечь инженера (инженерную организацию).
Особенностью договора строительного подряда является сотрудничество сторон, которое здесь проявляется в значительно большей мере, чем в других подрядных договорах (ст. 750 ГК РФ). Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нес разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены. Расходы стороны, связанные с исполнением таких обязанностей, подлежат возмещению другой стороной лишь в случаях, прямо предусмотренных договором.
Условия договора подряда на строительные работы
Специфика строительного подряда состоит в относительно длительном цикле и характере работ (возведение и реконструкция зданий и сооружений).
Результатом строительных работ является законченное, подготовленное к эксплуатации производственное предприятие, жилой дом, общественное здание.
По договору строительного подряда подрядчик обязан в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект или выполнить другие работы. Заказчик обязан создать подрядчику необходимые условия для работы, принять результаты работы и уплатить цену.
Существенными условиями данного договора являются его предмет, цена и срок (п. 1 ст. 740 ГК РФ).
Предметом договора могут быть: объект нового строительства, реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия. капитальный ремонт зданий, монтаж технологического оборудования. выполнение пусконападочных работ (п. 2 ст. 740 ГК РФ). Особенности договора строительного подряда:
в лице заказчика выступают специализированные организации, являющиеся представителями тех лиц. для которых строится объект, в качестве подрядчика выступают строительные организации и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. Участниками такого договора могут быть и инвесторы — лица, вкладывающие свои средства в строительство;
- подрядчик обязан соблюдать требования закона об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ (п. 1 ст. 751 ГК РФ);
- заказчик обязан немедленно приступить к приемке выполненной работы (п. 1 ст. 753 ГК РФ), которую он осуществляет за свой счет (п. 2 ст. 753 ГК РФ);
- сдачу и приемку результата работ оформляют актом, обязательно подписанным обеими сторонами договора (п. 4 ст. 753 ГК РФ);
- приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания, если они предусмотрены договором (п. 5 ст. 753 Г К РФ).
Необходимым атрибутом является строительная площадка (содействие заказчика — подрядчику).
Правила по договору, если иное не установлено договором, применяются к работам по капитальному ремонту зданий.
Особое значение имеет техническая документация, смета. Смета определяет цену работ по позициям (частям или этапам работы).
Заказчик вправе по общему правилу отказаться от приемки результата работ, если они имеют неустранимые недостатки (п. 6 ст. 753 ГК РФ).
Если в ходе работы подрядчик обнаружил необходимость увеличения сметных расходов, он обязан сообщить об этом заказчику. Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по независимым от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%. При неполучении ответа в 10-дневный срок, если иной срок не установлен договором, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика.
Заказчик вправе доказывать отсутствие необходимости увеличения сметы расходов, и в случае, если удалось это доказать, он освобождается от дополнительных затрат.
Предупреждение со стороны подрядчика также имеет правовые последствия. Если подрядчик продолжает работы без предупреждения или без ответа заказчика, то он лишается права требовать дополнительную оплату, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика.
Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию. если вызванные этим дополнительные работы по стоимости не превысят 10% сметы и не меняют характер работ, установленных договором.
По общему правилу при строительном подряде обеспечение материалами является обязанностью подрядчика.
Если материалами снабжает заказчик и обнаруживается невозможность использования материалов без ухудшения качества строительства, а заказчик отказывается заменить материалы, то подрядчик имеет право отказаться от выполнения подряда и потребовать оплаты уже выполненной работы.
Договор строительного подряда, в отличие от других видов подряда. характеризуется дополнительными обязанностями.
Заказчик своевременно предоставляет участок под строительную площадку площадью и в состоянии, предусмотренном договором; обеспечивает устройство необходимых коммуникаций (подъездные пути, электроснабжение). Он вправе осуществлять контроль за ходом и качеством работ, соблюдением сроков и использованием материалов, не вмешиваясь в оперативную деятельность подрядчика.
При обнаружении отступления от условия договора, которые ухудшают качество, заказчик немедленно обязан заявить об этом подрядчику.
Консервация строительства
Если по не зависимым от сторон причинам имеют место приостановление работ и консервация объекта, заказчик обязан оплатить в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекратить работы. Риск консервации строительства лежит на заказчике.
Сдача и приемка результатов
Заказчик обязан немедленно приступить к приемке результатов или очереди результата работ при получении от подрядчика сообщения о готовности их к сдаче.
По общему правилу заказчик осуществляет приемку за свой счет.
Нормативными актами предусмотрены случаи участия в приемке представительских органов местного самоуправления или государственных органов власти.
По результатам приемки составляется акт, который подписывается заказчиком и подрядчиком. При отказе делается соответствующая отметка в акте.
Односторонне подписанный акт может быть признан судом недействительным в случае отсутствия в нем оснований мотивов отказа.
Ответственность подрядчика за качество
Подрядчик отвечает за допущенное отступление от требований технических документов, обязательных строительных норм и правил, за недостижение объектом показателей, предусмотренных техническим документом.
Подрядчик не несет ответственность за допущенные незначительные отступления от технического документа, если докажет, что они не повлияли на качество объекта (существует презумпция о недопустимости отступления от технического документа, поэтому факт неухудшения качества нужно доказывать).
Подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его части, неправильной эксплуатации или неправильно составленной инструкции по эксплуатации, разработанной заказчиком или привлеченными заказчиком лицами.
Предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет.
Сдача и приемка работ
Заказчик организует и осуществляет приемку результата выполненных работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором (абз. 1 п. 2 ст. 753 ГК РФ).
Заказчик, получив сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору работ либо выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753).
В случаях, предусмотренных законом, в приемке должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления (абз. 2 п. 2 ст. 753). В частности, обязательным является участие государственной приемной комиссии при вводе в эксплуатацию жилых домов, при приемке работ, финансировавшихся из бюджета, и в других случаях. Обычно приемка строительных работ при участии госорганов осуществляется в два этапа: сначала работу принимает рабочая комиссия с участием заказчика, подрядчика, проектировщика, а затем государственная комиссия при участии заказчика, подрядчика.
Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной стороны от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными (и. 4 ст. 753).
Ответственность подрядчика и качество строительных работ
Подрядчик несет ответственность за допущенные отступления от требований, которые предусмотрены в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах. К этому добавляется особая ответственность за недостижение указанной в технической документации производственной мощности предприятия, а также других показателей объекта строительства. Аналогичное правило установлено и для договоров, предметом которых является обновление, перестройка, реставрация или иная реконструкция здания или сооружения: подрядчик отвечает за снижение и потерю прочности, устойчивости, а также надежности здания, сооружения или его частей (п. 1 ст. 754 ГК РФ).
Вместе с тем подрядчик освобождается от ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации (п. 2 ст. 754). Однако для этого он должен доказать, что такие отступления не повлияли на качество объекта строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 755 ГК РФ подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен (но не уменьшен) соглашением сторон.
Срок обнаружения недостатков, который, в отличие от общеустановленного для договора подряда (ст. 724 ГК РФ) в два года, составляет теперь пять лет со дня передачи результата работ, если более длительный срок не установлен договором.
Источник