Определение прав собственности на объект долевого строительства

Определение прав собственности на объект долевого строительства

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

Признание права собственности на жилые помещения по договору долевого участия в строительстве, инвестирования. Судебная практика

II. О признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве (если получено разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, но по каким-то причинам ответчик не исполняет обязательства)

III. Об отмене решений судов о признании права собственности, нарушающих права и законные интересы других лиц, не привлеченных к участию в деле.

I. Введение

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно п. 2 статьи 27 закона, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Учет расходов в рамках долевого строительства

Учитывая, что заниматься строительством многоквартирных жилых домов по нормам «нового» закона» достаточно жестко регламентирующего отношения между участниками долевого строительства и организациями, привлекающими для этих целей денежные средства граждан, застройщикам не очень хотелось, последние поспешили получить разрешение на строительство, датируемое «до вступления в силу закона».

В итоге, на сегодняшний день, несмотря на то, что закон действует более 4 лет, все еще имеем огромное количество действующих договоров долевого участия в строительстве, возникшие правоотношения из которых регулируются нормами ГК РФ о строительном подряде и нормами закона «О защите прав потребителей».

Нормы указанных законов не обеспечивают исполнение обязательств застройщиками, тогда как ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подобные нормы содержит. Например, имущество, по новому закону (земельный участок, право аренды на него, строящийся дом), в силу закона находится в залоге у дольщиков. Согласно п.п. 1, 2 статьи 13 Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости… При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Признание права собственности в долевом строительстве

Застройщик не передает дольщику квартиру. Что делать?

Что делать, если деньги по договору дольщиком уплачены, объект введен в эксплуатацию, но квартиры гражданам по договору не передаются, право собственности за гражданами не регистрируется (застройщик не предоставляет документы, необходимые для осуществления регистрации права в регистрационную службу), либо при регистрации права в регистрационной службе обнаруживаются противоречия между заявляемыми правами дольщика и уже зарегистрированными правами, и т.д.?

Если говорить о выборе способа защиты права, то требование о признании права собственности всегда более предпочтительно, нежели требование о понуждении контрагента исполнить обязательство в натуре. Удовлетворение иска о понуждении совершить какие-то действия не гарантирует исполнения решения суда, тогда как решение о признании права собственности – достаточное основание для регистрации права в регистрирующем органе. Иск о расторжении договора, взыскании неосновательного обогащения, возмещении убытков тоже с большой долей вероятности не принесет дольщику желаемых последствий в виде возврата уплаченной денежной суммы, поскольку на счетах организации-застройщика никаких денежных средств, скорее всего, обнаружено не будет и решение суда останется неисполненным. Кроме того, сумма, внесенная дольщиком несколько лет назад, с учетом инфляции не будет иметь такую же «стоимость» сегодня.

Формулировка исковых требований дольщика зависит от того, сдан ли в эксплуатацию дом или нет. В первом случае требование будет звучать следующим образом: «прошу признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу… площадью…», во втором – корректнее просить «признать право собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект».

Рассмотрим примеры решений судов именно по искам о признании права собственности на жилое помещение. Примеры взяты нами из свободных источников в сети Интернет, а также любезно предоставлены нашими коллегами.

Рекомендуем другие публикации по теме:

разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года , возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года по искам граждан-дольщиков. Судебная практика . Популярные вопросы . Судебная практика арбитражных судов
• и другие публикации в рубрике Участие в долевом строительстве, инвестирование

Итак, ниже приведены примеры положительных решений, определений и постановлений судов общей юрисдикции в извлечениях по искам граждан о признании права собственности на жилое помещение (квартиру) к организациям, привлекающим денежные средства граждан для строительства жилого дома, которые обязуются передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение

II. Признание права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве

(если получено разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, но по каким-то причинам ответчик не исполняет обязательства)

Суд надзорной инстанции решение суда первой инстанции о признании права собственности оставил в силе

Т. обратился в суд с иском к ЗАО «ИНГРАС-М» об исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве и признании права собственности на квартиру, взыскании с ответчика неустойки.

В обоснование требований истец ссылался на то, что 3 апреля 2003 года между ним и ответчиком был заключен договор N ИМД-32/03 долевого участия в строительстве, по условиям которого он, как дольщик, принимает участие в инвестировании строительства двухэтажной надстройки в жилом доме. Ответчик в установленный договором срок свои обязательства не выполнил.

Ответчик иск признал в части признания за истцом права собственности на квартиру.

Решением суда исковые требования Т. удовлетворены в части признания права собственности на квартиру.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум не находит оснований для удовлетворения надзорной жалобы.

Удовлетворяя исковые требования Т. о признании права собственности на спорную квартиру, суд исходил из признания ответчика иска, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц (извлечение из Постановления Президиума Московского областного суда от 26 июля 2006г. № 449, по делу N 44г-293/06).

Суд, принимая во внимание то, что объект введен в эксплуатацию, а истец выполнил свое обязательство в полном объеме, признал право собственности на квартиру за истцом

Ч. обратилась в суд с иском к ЗАО о признании за ней права собственности на однокомнатную квартиру. В обоснование требований указала, что В 2002 г. ЗАО приобрело в собственность незавершенный строительством объект (детский сад с бассейном). 20.08.2003 г. ЗАО получило разрешение на перепрофилирование объекта под трехэтажный жилой дом.

Ч. был заключен договор об инвестиционной деятельности от 01 марта 2005 г. с ЗАО. По этому договору истица получила однокомнатную квартиру № 47.

Истице в УФРС было отказано в регистрации права собственности по причине противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект. Объект, на который зарегистрированы права ответчика уже не существует, на его месте возведен трехэтажный жилой дом, в котором истица приобрела квартиру. В мэрии г. Новосибирска получено разрешение на ввод в эксплуатацию и изготовлен кадастровый паспорт на данный жилой дом.

В судебном заседании представитель ответчика признал исковые требования в полном объеме, подтвердив доводы истца. Судом признание иска принято.

Суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Статьей 8 Закона РФ «Об инвестиционной деятельности» предусмотрено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Статья 4 данного закона устанавливает, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов и другие лица.

Статьей 740 ГК РФ предусмотрено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию Мэрией разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – жилой части завершенного строительством здания детского сада под жилой дом с помещениями общественного назначения в цокольном этаже.

Принимая во внимание то, что объект введен в эксплуатацию, суд полагает возможным признать право собственности на квартиру за истцом, который выполнил свое обязательство в полном объеме, и данный факт не оспаривался (извлечение из решения Кировского районного суда г. Новосибирска от 13 февраля 2008г.).

Оставлено в силе решение суда о признании права собственности на квартиры за истцами, взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков окончания работ, компенсации в возмещение морального вреда и уменьшении стоимости квартир как последствие нарушения исполнителем сроков выполнения работ

27 сентября 2000 года между Ш. и ООО ПКП «Эколог», а также У. и ООО ПКП «Эколог» заключены договоры на долевое участие в строительстве, по условиям которых ООО ПКП «Эколог» взяло на себя обязательства построить и передать каждому по трехкомнатной квартире в 4 квартале 2002 года.

Районный суд, удовлетворяя исковые требования Ш. и У., обоснованно пришел к выводу, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей». Данный вывод является правильным, основанным на нормах материального права и установленных по делу доказательствах. Истцы являются потребителями работ и услуг, вытекающих из смешанных договоров на долевое участие в строительстве жилья, а ответчик — исполнителем указанных услуг, поскольку между сторонами фактически был заключен договор строительного (бытового) подряда с целью возведения для личных нужд истцов жилых помещений с фиксированной ценой за каждый метр общей площади и данные отношения регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей».

Исходя из изложенного, суд правильно пришел к выводу, что ответчиком в нарушении п. 1 ст. 27 ФЗ «О защите прав потребителей» были нарушены установленные сроки окончания выполнения работы с просрочкой на 8 месяцев, и, учитывая нормы ст. 28 указанного закона обоснованно уменьшил стоимость квартир N 9 и N 10.

В то же время, судом обоснованно удовлетворены исковые требования У. и Ш. в части взыскания с ответчика в их пользу неустойки, т.к. неустойка является мерой юридической ответственности и подлежит применению одновременно с мерами защиты прав потребителя. Учитывая, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд правильно снизил ее, применив нормы ст. 333 ГК РФ.

Обоснованно в их пользу взыскана и компенсация морального вреда, сумма которого определена правильно, исходя из разумности и справедливости, с учетом того, что истцы длительное время не могли пользоваться жилой площадью, длительно испытывали бытовые неудобства (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей», ст. 1101 ГК РФ).

Учитывая, что при заключении договоров на строительство двух квартир, истцы предполагали получить их в собственность, районный суд правильно, исходя из требований ст. 218 ГК РФ признал за Ш. и У. право собственности на оспариваемые квартиры, стоимость которых оплачена в полном объеме (извлечение из определения Пензенского областного суда от 18 июля 2006 года, по делу № 33-1482)

III. Отмена решений судов о признании права собственности, нарушающих права и законные интересы других лиц (не привлеченных к участию в деле)

Суд, принимая признание иска ответчиком, должен проверить, не нарушает ли оно права и законные интересы других лиц, и разрешить вопрос о привлечении этих лиц к участию в деле. Нарушение данной нормы права повлекло отмену судебного решения в части удовлетворения требований одного из истцов о признании права собственности на квартиру

К., Р., Г. обратились в суд с иском к ООО «Компания Мособлстрой N 23» с требованиями о выполнении условий договоров о долевом участии в строительстве и признании права собственности на квартиры в соответствии с этими договорами. В обоснование заявленных требований указали, что исполнили свои обязательства по передаче денежных средств в размере и сроки, определенные условиями заключенных договоров.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования признал.

Решением городского суда требования истцов удовлетворены.

Президиум находит надзорную жалобу подлежащей удовлетворению.

Суд удовлетворил исковые требования только на основании признания иска представителем ответчика ООО «Компания Мособлстрой-23».

В надзорной жалобе указывается, что спорная квартира, право собственности на которую признано решением суда за К., принадлежит Р.И. на основании заключенного 9 декабря 2002 года с ЗАО «Спецстройжилье — XXI век» договора о долевом участии в строительстве жилого дома. Указанная квартира передана Р. застройщиком ЗАО «Спецстройжилье-XXI век» по акту передачи, она отремонтировала квартиру и фактически проживает в спорной квартире.

Из материалов дела видно, что на момент рассмотрения дела суду было известно об утрате ООО «Компания Мособлстрой N 23» статуса застройщика, о заключенных 14 августа 2001 года между ОАО «Корпорацией Главмосстрой» и ЗАО «Спецстройжилье-XXI век» договоре уступки разрешения на строительство и 30 декабря 2001 года между ЗАО «Спецстройжилье-XXI век» и ООО «Компания Мособлстрой N 23» договора подряда на строительство 195-квартирного жилого дома N 2 в мкр. 36 г. Мытищи.

При таких данных суд, принимая признание иска ответчиком, в нарушение требований ст. 39 ГПК РФ не проверил не нарушает ли оно права и законные интересы других лиц, в частности Р.И., и не разрешил вопрос о привлечении этих лиц к участию в деле (Постановление Президиума Московского областного суда от 27 февраля 2008г. № 155)

Суд ошибочно признал за истцом право собственности на квартиру, стоимость которой полностью им не оплачена и как видно из дела, указанная судом квартира была распределена другому инвестору — Б. Однако к участию в деле она не привлекалась

Решением районного суда признано расторжение договора об инвестировании от 22.08.95 недействительным, а также суд признал за М. право на получение квартиры N 63 в собственность после внесения окончательной оплаты ее стоимости. Постановлением президиума областного суда от 15.01.99 из резолютивной части решения районного суда исключено указание: «после внесения окончательной оплаты ее стоимости».

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные постановления в части признания за М. права на получение квартиры N 63.

Указано, что выводы судов сделаны без учета условий договора об инвестировании и строительстве жилья, которые не содержат обязательства о предоставлении истцу именно квартиры N 63, а определяют только тип жилой площади. В силу п. 4.4 договора конкретная квартира (ее номер, место расположения) определяется компанией после сдачи дома государственной комиссии, при этом приоритет имеют инвесторы, соблюдавшие дисциплину платежей.

Как видно из дела, указанная судом квартира была распределена другому инвестору — Б. Однако к участию в деле она не привлекалась, хотя ее права на этой жилье судом существенно нарушены, на что она указывает в жалобе в порядке надзора.

Передав квартиру N 63 М. в собственность, суд оговорил условие этого: после внесения окончательной оплаты.

По материалам дела видно, что истец должен компании сумму, эквивалентную 3957 долларам США, и, исключив это условие, президиум областного суда, по существу, признал за истцом право собственности на квартиру, стоимость которой полностью им не оплачена.

Кроме того, разрешая спор, суд не учел, что жилой дом, по поводу которого возник спор, был принят в эксплуатацию лишь 29 декабря 1998 г., а сведения о государственной регистрации дома отсутствуют в материалах дела.

Между тем в силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (извлечение из определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 1999 года по делу № 7-В99-17).

Источник

Признание права собственности на объект долевого строительства через суд

Признание права собственности на объект долевого строительства через суд применяется в случае невозможности регистрации права собственности в административном порядке — в Росреестре. Обычно такая ситуация возникает тогда, когда застройщик нарушает условия договора долевого участия и обязательный порядок передачи дольщику построенного помещения. В таком положении владелец может обратиться в судебный орган, который может признать право собственности, что позволит зарегистрировать его в Росреестре.

В каких случаях приходится обращаться в суд

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

На основании Федерального закона № 214-ФЗ и Федерального закона № 218-ФЗ для регистрации права собственности на объект, построенный по ДДУ, застройщиком должна быть соблюдена особая процедура. Нарушение хотя бы одного из ее этапов приведет к тому, что участник ДДУ не сможет зарегистрировать право собственности. Участнику ДДУ откажут в регистрации, если застройщик:

• Не зарегистрировал договор долевого участия или уступки в Росреестре;
• Не завершил строительство дома;
• Не смог получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
• Не поставил здание на кадастровый учет;
• Уклонился от передачи объекта дольщику по передаточному акту.

Во всех этих случаях необходимо составить и направить застройщику письменную претензию, а если застройщик не исполняет указанные в ней требования, то обращаться в суд.

Признание права собственности в суде

В делах, в которых истец требует признания права собственности на объект, возведенный по ДДУ, ответчиком всегда выступает компания-застройщик, нарушившая права дольщика.

Выбираем суд

Если в отношении ответчика не начата процедура банкротства, нужно обратиться в суд общей юрисдикции. Первой инстанцией будет являться районный суд. В соответствии со ст. 30 ГПК РФ, необходимо обращаться в суд по месторасположению спорного объекта недвижимости. Если застройщик находится на стадии банкротства следует обращаться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

Составляем заявление

Исковое заявление составляется по правилам, утвержденным ст. 131 ГПК РФ. Заявление должно содержать следующую информацию:

• Название суда;
• Данные об истце, ответчике, третьих лицах;
• Цену иска;
• Подробное описание обстоятельств дела;
• Доказательства, предъявляемые истцом в подтверждение вышеуказанных обстоятельств;
• Исковые требования (признание права собственности);
• Перечень приложенных к иску документов.

В окончании заявления ставится подпись и указывается дата его составления. Заявление нужно предоставить в канцелярию суда, в который обращается истец.

Документы

К иску нужно приобщить документы, которыми истец подтверждает обстоятельства дела и доказывает необходимость удовлетворения своих требований. К их числу относятся:

• Договор долевого участия;
• Квитанции, платежные поручения, чеки, свидетельствующие о выполнении истцом своих обязательств по ДДУ (полной оплате объекта недвижимости);
• Копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию (можно получить в местной администрации);
• Передаточный акт (при наличии);
• Техническая документация на помещение.

Также к иску нужно приложить уведомление о вручении копии иска ответчику, копию паспорта, а также оригинал квитанции об оплате госпошлины.

Госпошлина

Так как иск носит имущественный характер (см. Письмо Минфина от 12.01.2011 № 03-05-06-03/01), то госпошлина при подаче иска в суд общей юрисдикции зависит от стоимости имущества (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Если получен техпаспорт на объект, то для расчета госпошлины применяется указанная в нем инвентаризационная стоимость.

Если техпаспорт не получен, то для определения госпошлины можно использовать стоимость объекта, указанную в договоре долевого участия.

Так как иск по подобным делам связан с защитой потребительских прав, то в соответствии с п. 3 ст. 333.36 НК РФ истец освобождается от оплаты госпошлины, если стоимость имущества не превышает 1 млн. руб. Если цена объекта больше, то при расчете размера госпошлины можно применить вычет в размере 13 200 руб.

Судебное разбирательство

По правилам, установленным ст. 154 ГПК РФ, судебный процесс должен длиться не более 2 месяцев . По его итогам суд выносит решение о полном или частичном удовлетворении требований либо отказе в удовлетворении. Решение вступает в законную силу в течение 30 суток с момента вынесения (ст. 209 и ст. 321 ГПК РФ).

До этого момента любая из сторон вправе обжаловать решение в суде апелляционной инстанции.

Регистрация права собственности

Для проведения государственной регистрации истцу нужно подождать месяц, пока решение не вступить в силу, получить оригинал документа в канцелярии суда, и вместе с другими документами предоставить его в отделение Росреестра или в МФЦ. Срок регистрации права собственности — от 7 до 9 рабочих дней. После истечения указанного срока владелец объекта недвижимости может вновь обратиться в отделение Росреестра или в МФЦ и получить выписку из ЕГРН, которая является правоподтверждающим документом.

Судебная практика

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Судебная практика по делам данной категории в судах общей юрисдикции достаточно велика, так как претензии участников ДДУ к застройщикам являются одним из наиболее распространенных видов гражданских исков по делам о признании права собственности. Примеры судебной практики:

1. Истцу по договору уступки перешло право требования на помещение. Здание было введено в эксплуатацию, однако застройщик уклонился от передачи объекта (квартиры) участнику ДДУ, строительный номер квартиры, указанный в договоре, был изменен. Суд пришел к выводу, что застройщик не исполнил свои обязанности перед участником ДДУ, установленные п. 1 ст. 12 ФЗ № 214-ФЗ, в связи с чем удовлетворил требования истца. Решение № 2-184/2020 2-184/2020~М-69/2020 М-69/2020 от 25 мая 2020 г. по делу № 2-184/2020.
2. Истец обратился с иском к застройщику. Между сторонами был заключен договор долевого участия. Застройщик ввел здание в эксплуатацию и передал объект дольщику. Истец обратился в Росреестр для регистрации права собственности, но получил отказ. В мотивировочной части отказа истцу было сообщено, что регистрация приостановлена в связи с тем, что застройщик не предоставил в орган регистрации разрешение на ввод МКД в эксплуатацию. Суд признал право собственности истца на помещение. Решение № 2-1981/2020 2-1981/2020~М-1039/2020 М-1039/2020 от 22 апреля 2020 г. по делу № 2-1981/2020.
3. Физическое лицо и застройщик заключили ДДУ, истец полностью оплатил объект. Однако регистрация права собственности на объект была признана невозможной, так как застройщик не зарегистрировал договор в Росреестре. Истец просил суд признать право собственности на объект, его требование было удовлетворено. Решение № 2-2171/2020 2-2171/2020~М-336/2020 М-336/2020 от 13 апреля 2020 г. по делу № 2-2171/2020.
4. Истец обратился в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу. Паевые взносы были выполнены истцом в полном объеме, однако условия договора об участии в ЖСК были нарушены — ЖСК вовремя не передал объект истцу. В связи с этим истец просил суд признать право собственности на объект незавершенного строительства, что было удовлетворено судом. Решение № 2-3654/2020 2-3654/2020~М-844/2020 М-844/2020 от 26 мая 2020 г. по делу № 2-3654/2020.

Какие сложности могут возникнуть

Приготовление к судебному разбирательству означает формулировку истцом четких требований к ответчику, подготовку доказательственной базы, выбор судебного органа, составление искового заявления, подбор необходимых для обращения в суд документов. Во время суда истцу нередко приходится подавать ходатайства, давать объяснения и т. д. Каждое из этих процессуальных действий представляет немалую сложность для неподготовленного человека, поэтому многие истцы доверяют представительство в судах адвокатам. В качестве альтернативы можно использовать профессиональную юридическую консультацию, которую можно получить на нашем сайте.

Сколько стоит признать право собственности

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Стоимость услуг юриста складывается из нескольких составляющих:

• Юридической консультации;
• Анализа обстоятельств дела;
• Подготовки претензии застройщику;
• Составления искового заявления;
• Подготовки документов для суда;
• Участия в судебных заседаниях.

Стоимость услуг зависит от статуса юриста и некоторых других нюансов. В среднем, представление интересов заказчика в суде (полный пакет услуг) обойдется в сумму от 50-70 тыс. руб. К этой сумме необходимо добавить расходы на оплату госпошлины и изготовление доверенности на представительство в суде.

Частые вопросы и ответы юриста по теме статьи

Конкурсный управляющий обязан известить дольщиков о начатой процедуре банкротства в течение 15 суток после назначения. Также узнать о банкротстве строительной компании можно в арбитражном суде и на сайте Единого федерального реестра дел о банкротстве.

Может ли застройщик отказать в передаче квартиры дольщику, если тот просрочил выплату разницы в стоимости помещения из-за фактического увеличения площади квартиры в сравнении с условиями договора?

Просрочка по выплате разницы в стоимости из-за увеличения площади квартиры не является основанием для неисполнения условий договора долевого участия. Застройщик должен передать квартиру дольщику.

Если истец взял ипотеку, то в качестве третьего лица следует привлечь банк, так как судебное решение непосредственно влияет на его права и обязанности по отношению к участнику процесса. Также в качестве третьего лица можно привлечь Росреестр, региональную или местную администрацию, однако это не является строго обязательным.

Если квартира не существует как индивидуально-определенный объект, как это бывает при незавершенном строительстве, то можно требовать признания права собственности на долю. Но в таком случае существует риск отказа суда в принятии иска. Позиция Верховного Суда РФ по этому вопросу менялась: в п. 17 Обзора судебной практики ВС РФ от 2013 года утверждалось, что требования о признании права собственности на долю в общей собственности подлежат удовлетворению. Однако в 2019 году в Определении СК по экономическим вопросам ВС РФ № 306-ЭС16-3099(4,5) утверждается, что право общей собственности на недостроенные объекты не возникает, соответственно, нельзя и признать право собственности на долю в нем. Разнородность позиции Верховного Суда говорит о том, что этот вопрос окончательно не урегулирован ни законодателем, ни органами судебной власти.

Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 1-2 дня.

Источник

Выбор способа защиты права собственности на объект долевого строительства.

В публикации было рассмотрено правило, содержащееся в ст. 8.1. ГК и разъясняющее его правило, изложенное в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (в ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Напомню вывод:

Иск о признании права собственности на объект недвижимости может быть заявлен только в том случае, когда возникновение права собственности Законом допускается до его регистрации, и такие основания возникли, или же регистрации ранее они не подлежали вовсе. Спор о наличии или отсутствии вещного права на такой объект, по сути, сводится к спору о правильности записи в ЕГРП.

И вот этот:

По изложенным причинам как ошибка в выборе способа защиты права должны расцениваться требования о признании права собственности иски покупателя к продавцу по исполняемому договору продажи, и даже в тех случаях, когда договор исполнен в части передачи объекта и его оплаты, но продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности.

В этой связи интересными становятся позиции, изложенные в п. 14 и 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015). (далее по тексту Обзор):

14. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

17. Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.
Видим, что позиция ВС сводится к тому, что иск о признании права собственности на объект недвижимости может быть удовлетворён и при условии отсутствия государственной регистрации перехода права.

Сопоставив два изложенных правила, применив правила ст. 8.1. ГК, указывающие при каких условиях может быть удовлетворён иск о признании права собственности, приходим к выводу, что речь в п. 14 и в п. 17 указанного выше Обзора идёт как раз об исключении из принципа внесения, т.е. это как раз тот случай, когда право собственности в силу отдельного указания закона возникает независимо от государственной регистрации.

Посмотрим на обоснование этой позиции в Обзоре.

Так в пункте 14 Обзора ВС ссылается на положения ст. 130 и ст. 218 ГК РФ, т.е. на общие положения о недвижимости как объекте права и общие основания о возникновении права собственности, не содержащие каких-либо изъятий из принципа внесения, позволяющих признавать права на недвижимость в отсутствие факта их государственной регистрации.
Суд, мотивируя решение, пришёл к выводу о том, что, цитирую: «спорное помещение по техническим характеристикам является квартирой в многоквартирном жилом доме, ответчик не выполняет обязательства по вводу дома в эксплуатацию и уклоняется от заключения основного договора, тем самым нарушает права истца на квартиру». Таким образом, ВС указывает на возможность признания права в силу нарушения обязательственных отношений между сторонами.

В пункте 17 Обзора, где речь идёт уже «о признании права собственности на долю в праве в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры» ВС, обосновывая возможность удовлетворения такого иска, ссылается на положения тех же ст. 130, 218 ГК, а также ст. 12, 309, 310 ГК и ст. 3 ГПК.

При этом ВС, оставляя в силе решение Никулинского районного суда города Москвы, которым было признано право на проинвестированную долю жилого помещения в виде квартиры с указанными характеристиками, отвергает выводы апелляционной инстанции о невозможности признания такого права за инвестором, указавшей, что право собственности истца как соинвестора на недвижимое имущество, созданное в результате инвестиционного договора, не может возникнуть ранее распределения долей между участниками инвестиционного проекта. Выполнение соинвестором обязательств по финансированию инвестора, по мнению Московского городского суда, влечет лишь возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций.

При этом, соглашаясь с решением суда первой инстанции, ВС указал, что суд правильно исходил из того, что, подписав с ответчиком договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры и полностью выполнив его условия, в силу ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 4,6,8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ст. 5 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» стала лицом, которому должно принадлежать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.

Следует сказать, что ссылка на положения этих законов не случайна. Так длительное время существовала точка зрения, что положения п. 5 ст. 5 Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», абз. ст.

6 Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», а именно о том, что инвесторы имеют право на «владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений» следует истолковывать как возникновение права собственности в силу содержащейся в норме триады правомочий права собственности (п. 1 ст. 209 ГК).

Однако, в дальнейшем такой подход был отвергнут правовой позицией, содержащейся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем» (далее Постановление № 54). Так суд в абзаце 2 п. 4 Постановления указал следующее:

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
При этом разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении 54 (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве. Что означает, если изложить это другими словами, что признать права собственности гражданина на объект инвестиций до государственной регистрации перехода права собственности, нельзя.

В двух руководящих актах высших судов видим два диаметрально противоположных подхода к разрешению однотипного спора о признании права собственности на объект недвижимости: право собственности инвестора на объект инвестиций по иску о признании признано быть не может до государственной регистрации перехода права собственности, и право собственности инвестора на объект инвестиций может быть признано по иску о признании права и до государственной регистрации перехода права и даже до государственной законченного строительством объекта.

Какой же из подходов является правильным или предпочтительным? Что отличает эти два подхода доктринально?

Представляется, что доктринально правильным является подход, изложенный в Постановлении 54 последовательно подтверждающий правила, изложенные в п. 8.1. ГК, а также положения Постановления совместного Пленума ВАС и ВС № 10/22.

Любые противоречия исключаются, если ответить на вопрос о моменте и субъекте возникновения права собственности на взводимый на земельном участке объект. Из общего правила о единой судьбе земельного участка и возводимого на нём объекте следует, что собственником возведённого на земельном участке объекта становится застройщик этого объекта (в данном случае мы отталкиваемся от того, что между инвестором и застройщиком заключен договор ДДУ, а застройщик должен обладать правом на земельный участок).

Анализ положений «Об участии в долевом строительстве не оставляет в этом никаких сомнений (см., например, ст. 2, ст. 8, ст. 13 указанного Закона).

Напротив, позиция ВС в комментируемом Обзоре основана скорее на желании, не восполняя пробел законодательства, устранить элемент социальной напряженности в таком чувствительном секторе гражданских правоотношений (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, где ВС ссылается на принцип равенства участников оборота, объясняя это тем, что до рассмотрения этого дела, другими судами аналогичные иски были удовлетворены по аналогичным основаниям со ссылкой на Обзор).

Несомненно, мотивы защиты непрофессионального участника оборота заслуживают внимания, но, в свою очередь, такое регулирование создаёт иные сложности, как всегда возникающие остро на стадии банкротства. Так, сложно будет ответить на вопрос о правовом положении собственника в общей долевой собственности на незавершённый строительством объект в процедуре банкротства: его, инвестора, правое положение, возможная судьба объекта сталкивается с интересами кредиторов, которые такого права в силу каких – либо причин не получили.

Становится ли собственник доли обязанным по отношению к кредиторам, возлагаются ли на него соответствующие финансовые обязательства в случае принятия решении я о достройке объекта незавершённого строительства и т.п.

Практикующие юристы, в зависимости от того, на какой стороне им приходится выступить: застройщика или инвестора, конечно же смогут использовать любой подход из изложенных выше, но такая пестрота практики на пользу обороту не работает.

В последнее время в связи с реформированием ГК в СМИ появилось много публикаций по вопросам недвижимости, регистрационной системы, вещных прав и права собственности на недвижимость.

Тем, кто интересуется могу посоветовать публикации, во-первых, Суханова Е.А., Витрянского В.В., а также Бевзенко Р.С., очень хорошо разбирающегося в вопросах недвижимости, М. Церковникова, М. Ерохиной.

Источник