Определение стоимости объекта капитального строительства

Методика 421 – приказы Минстроя России 421 пр и 557 пр

Приказ «Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации» зарегистрирован в Минюсте России за № 59986 от 23.09.2020.

Методика определения сметной стоимости утверждена приказом Минстроя России № 421/пр от 04.08.2020 и включена в Федеральный реестр сметных нормативов (подлежащих применению при определении сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета).

Положения Методики 421 реализованы в сметных сервисах компании СтройСофт

С целью реализации положений Методических указаний по 421/пр разработчики постепенно актуализируют функционал сметных расчетных сервисов. Вы можете организовать своевременное получение актуальных функций подписавшись на годовое обновление. В связи с изменениями в методических указаниях рекомендуем специалистам сметного дела проконсультироваться по номеру +7 (495) 374-88-79.

158 Паскина М.В. Определение стоимости строительства на стадии архитектурного проектирования

Пройти переподготовку к нововведениям вы можете на мастер-классе по составлению сметной документации в актуальной версии ПК Смета РУ.

Основные правовые источники к Методике 421 на сайте Минстроя России

• Скачать Приказ 421 пр от от 04.08.2020 Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации. Официальная страница с Приказом Минстроя России № 421/пр от 04.08.2020.
• Скачать Методику 421 с приложениями.Официальная страница с Методикой 421 Методикой определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации
  О признании не подлежащими применению постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 5 марта 2004 г. № 15/1, приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2012 г. № 220 и признании утратившим силу приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 16 июня 2014 г. № 294/пр). Официальная страница с приказом об отмене МДС 35 — Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации 81-35.2001. Официальная страница с Методикой МДС 35.

Вторая редакция Методики 421 утверждена приказом Минстроя России 557 пр от 07.07.2021

Приказ зарегистрирован на сайте правовой информации за номером: 69860 от 31.08.2022 и номером опубликования: 0001202208310019.

Как проводится оценка недвижимости. Пошаговый алгоритм

Скачать Приказ Минстроя России № 557/пр от 7 июля 2022 года «О внесении изменений в Методику определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденную приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 августа 2020 г. №421/пр»

В соответствии с Приказом Минстроя России от 26.04.2021 г. № 258/пр «О внесении изменений в Методику определения сметной стоимости» при определении сметной стоимости строительства базисно-индексным методом пересчет стоимости отдельных строительных ресурсов, величин накладных расходов и сметной прибыли из базисного в текущий уровень цен с применением индексов к СМР, используемых при пересчете сметной стоимости строительства в целом по объекту, не допускается.

Главной новеллой данных изменений является возможность включения в главу 9 сводного сметного расчета средств на выплату премий работникам подрядных организаций за досрочный ввод объекта в эксплуатацию по контрактам на строительство объектов, в отношении которых Правительством РФ принято соответствующее решение.

Также по решению заказчика в главе 9 сводного сметного расчета сверх затрат, учтенных нормативами накладных расходов, могут быть учтены дополнительные расходы на разработку проектов производства работ для объектов капитального строительства, отнесенных в соответствии с законодательством к особо опасным и технически сложным, в размере 20% от стоимости разработки части (разделов) рабочей документации, на основании которой выполняются строительно-монтажные работы, качественное выполнение которых невозможно без разработки такого ППР.

Кроме этого, в Методике исправлены технические ошибки и недочеты, в том числе и по округлению итогов в локальных сметах.

Письмо Минстроя России от 16.10.2020 г. № 41798-ИФ/09 разъясняет некоторые аспекты введения в действие Методики определения сметной стоимости 421.

В частности указано: сметная документация, утвержденная и прошедшая экспертизу до 5 октября 2020 года, остается действующей и не нуждается в переделке. Допускается пересмотр документации, в соответствии с Методикой 421 по договоренности с застройщиком.

Правилами подготовки нормативных документов, определен рекомендательный характер образцов форм смет приведенных в Методике 421.

Конъюнктурный анализ цен

При отсутствии в ФГИС ЦС данных мониторинга о сметных ценах на материальные ресурсы и оборудование, а также сметных нормативов на отдельные виды работ и услуг допускается определение их сметной стоимости по наиболее экономичному варианту путем конъюнктурного анализа.

Конъюнктурный анализ цен производится на основании (сбора в открытых официальных источниках) информации, подтверждаемой обосновывающими документами. Данные документы должны быть заверены в соответствии с законодательством России, например, подписями уполномоченных лиц (см. Пункты 13-14, раздел Общие положения Методики 421).

МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ, КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, СНОСА ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РАБОТ ПО СОХРАНЕНИЮ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ (ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ) НАРОДОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Разделы Методики 421

• Раздел 1. Общие положения
• Раздел 2. Состав сметной документации и требования к ее оформлению
• Раздел 3. Локальные сметные расчеты (сметы)
• Раздел 4. Особенности определения сметной стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, материальных ресурсов и оборудования при разработке локальных сметных расчетов (смет) ресурсным методом
• Раздел 5. Особенности определения сметной стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, материальных ресурсов и оборудования при разработке локальных сметных расчетов (смет) ресурсно-индексным методом
• Раздел 6. Особенности определения в локальных сметных расчетах (сметах) сметных затрат на оборудование
• Раздел 7. Особенности определения сметных затрат на пусконаладочные работы
• Раздел 8. Объектные сметные расчеты (объектные сметы)
• Раздел 9. Сводный сметный расчет стоимости строительства
• Раздел 10. Особенности определения затрат на выполнение работ, связанных с созданием произведений изобразительного искусства
• Раздел 11. Особенности определения сметной стоимости при внесении изменений в сметную документацию.

Приложения и таблицы к Методике 421

• Приложение № 1. Конъюнктурный анализ (рекомендуемый образец)
• Приложение № 2. Формы локального сметного расчета (сметы) для базисно-индексного метода (рекомендуемые образцы)

• форма сметы для с применением индекса СМР
• форма сметы с применением индексов к элементам прямых затрат

• Таблица 1 (Сметная стоимость СМР, оборудования и прочих затрат)
• Таблица 2 (Сметная стоимость, обоснование — разрабатывается по требованию заказчика в текущем и (или) базисном уровне цен)

• Таблица 1. Строительство объектов капитального строительства
• Таблица 2. Реконструкция объектов капитального строительства
• Таблица 3. Капитальный ремонт объектов капитального строительства
• Таблица 4. Пусконаладочные работы
• Таблица 5. Сохранение объектов культурного наследия

Материал основывается на официальных источниках (minstroyrf.gov.ru, gge.ru, nostroy.ru) и носит ознакомительный характер.

Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.

Источник

Новости

Вашему вниманию предлагается первая попытка систематизации методических наработок по оценке объектов капитального строительства. Авторы надеются на широкое обсуждение материала в профессиональном оценочном сообществе, результатом которого должна стать разработка профильных Методических рекомендаций.

1. Введение

В настоящее время в России осуществляется переход на новую схему налогообложения недвижимого имущества – на смену инвентарной стоимости в качестве налоговой базы пришла кадастровая стоимость.

Специфика кадастровой оценки (использование методов массовой оценки, недостаток и недостоверность информации в исходном перечне объектов оценки, недостаточная квалификация Оценщиков и пр.) приводит к тому, что стоимость ряда объектов недвижимости искажается. Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия:

• при завышении – неоправданно повышается налоговая нагрузка на юридических и физических лиц, что, в конечном итоге, снижает их конкурентоспособность, конкурентоспособность национальной экономики в целом;
• при занижении – бюджеты разного уровня недополучают налоговые поступления, что затрудняет выполнение государством своих функций (реализацию социальных, инфраструктурных и пр. проектов [1]).

Законодательством России предусмотрен механизм «оспаривания» величины кадастровой стоимости, которое может осуществляться как через Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и через суды. Сторона, несогласная с величиной кадастровой стоимости, может подать заявление о ее корректировке – установлении в размере рыночной стоимости, которая определяется в соответствующем отчете об оценке.

С 2013 года оценка рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости стала одним из основных направлений деятельности Оценщиков. А с начала 2015 года в этих же целях началась оценка рыночной стоимости объектов капитального строительства
(далее – ОКС).

Несмотря на кажущуюся простоту ОКС как объекта оценки, у практикующих Оценщиков возникают следующие основные вопросы:

• что такое ОКС и включает ли он земельный участок?
• какие способы оценки рыночной стоимости ОКС существуют?
• как «очистить» стоимость единого объекта недвижимости от вклада земельного участка?
• как учитывать НДС в рыночной стоимости ОКС?
• на что еще обращать внимание относительно «классических» отчетов об оценке недвижимости?

В настоящей статье указанные вопросы рассматриваются применительно к отчетам об оценке, выполненным в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

2. Что такое ОКС и включает ли он земельный участок

По изначальной задумке законодателя (1990-е годы) предполагалось, что будет осуществляться налогообложение единого объекта недвижимости (далее – ЕОН), включающего как земельный участок, так и расположенные на/в нем улучшения. Позднее стало понятно, что без разделения ЕОН на отдельные составляющие не обойтись, поскольку часто земельный участок и улучшения находятся в собственности различных субъектов, земельный участок намного чаще находится в общей долевой собственности и пр. Было принято решение осуществлять взимание налога за недвижимость двумя частями – в виде земельного налога (за земельный участок) и в виде налога на имущество (за улучшения). Грубо говоря, ОКС представляет собой «кирпичи» (строительные материалы и работы по возведению объекта с учетом разного рода накладных расходов, типичных при возведении объектов соответствующего вида).

В настоящее время определение ОКС дано в абз. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса [2] – это здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Отметим, что в налоговом законодательстве понятие ОКС отсутствует.

Рыночная стоимость ОКС не включает стоимость прав на приходящийся на него земельный участок.

Основные аргументы в поддержку данной позиции:

• во-первых, основной целью, для которой определяется кадастровая стоимость, является налогообложение. Очевидно, что схема налогообложения не должна приводить к повторному обложению налогами активов, имеющими сопоставимое социально-экономическое значение. Главой 31 Налогового Кодекса предусмотрен земельный налог, налоговой базой которого является кадастровая стоимость земельного участка. Включение стоимости земельного участка в состав стоимости ОКС приведет к повторному налогообложению земельного участка: напрямую в виде земельного налога, а также в виде части налога на имущество за соответствующий объект недвижимости (земельный участок с расположенными на нем улучшениями);
• во-вторых, «неразрывная связь с землей» является основным критерием, по которому объекты относятся к недвижимости (ст. 130 Гражданского Кодекса [3]). В определении ОКС данный критерий не закреплен;
• в-третьих, из п.п. «г» п. 24 ФСО №7 [4] прямо следует, что стоимость объекта капитального строительства равна разности стоимости объекта недвижимости и стоимости прав на земельный участок.

• если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды – налог на землю должен платиться собственником земельного участка;
• если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды, а собственником земельного участка является государство или муниципальное образование – плата за землю берется в опосредованном виде, в виде арендных платежей, которые так же, как и земельный налог, являются функцией от рыночной (кадастровой) стоимости земельного участка;
• если права на земельный участок не оформлены – это является недоработкой соответствующих органов государственной власти, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного Кодекса [5] «собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка . »;
• ситуация с квартирами является своеобразным юридическим казусом, который должен быть устранен законодательно в ближайшее время. Например, владельцы квартир могут стать плательщиками земельного налога. В любом случае, данный казус не должен изменять единый подход к налогообложению недвижимости.

3. Способы оценки рыночной стоимости ОКС

3.1. Учитывая описанную выше сущность ОКС («кирпичи»), наиболее простым способом оценки стоимости ОКС является применение методов затратного подхода к оценке:

Данная схема расчета характеризуется максимальной простотой. Однако, к сожалению, некоторые правоприменители (Комиссии по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, большинство СРОО), а также суды пока не готовы принимать отчеты об оценке ОКС, в которых реализован только затратный подход к оценке. Это приводит к тому, что в абсолютном большинстве отчетов об оценке реализуются более сложные схемы расчетов, описанные далее.

Оценочное сообщество должно донести свою профессиональную позицию до указанных правоприменителей. В противном случае, возможно вырождение профессиональной деятельности до «ритуальных» бессмысленных действий.

3.2. Через стоимость ЕОН:

При этом стоимость ЕОН может определяться по нескольким подходам к оценке:

Учитывая (1) – (3) имеем:

3.3. Прямое определение стоимости ОКС:

Для затратного подхода к оценке применяется выражение (1), для сравнительного – см. раздел 4 статьи. В доходном подходе к оценке рыночная стоимость ОКС может быть определена напрямую модифицированным методом остатка:

При выборе подходов к оценке рыночной стоимости ОКС следует исходить из целесообразности. Как правило, для типичных ОКС в крупных населенных пунктах или в их ближайших окрестностях можно ограничиться доходным и сравнительным подходами (или даже одним сравнительным), поскольку именно они дают наиболее достоверный результат.

Опытный Оценщик может самостоятельно предложить вариации способов расчета, описанных в п. 3.1 – 3.3, которые будут учитывать специфику конкретной оценочной ситуации (особенности рыночной конъюнктуры, объекта оценки и имеющейся исходной информации).

В целом, при оценке ОКС по сравнению с оценкой «типичных» объектов недвижимости присутствует единственная методическая проблема. В настоящее время в открытых источниках отсутствует информация о ценах ОКС, которые могли бы быть использованы в качестве объектов-аналогов. По этой причине в сравнительном и доходном подходе в качестве объектов-аналогов возможно использование ЕОН с проведением «очистки» их цены от вклада земельного участка – см. далее.

4. Как «очистить» стоимость ЕОН от вклада земельного участка

Обратим внимание, что расчетные модели, предусматривающие «очистку» стоимости ЕОН от вклада земельного участка, обычно характеризуются большей погрешностью, чем модель, описанная в разделе 3.1.

4.1. «Очистка» может быть осуществлена по двум основным схемам:

• «на входе» – цена ЕОН-аналогов уменьшается на вклад стоимости земельных участков еще до внесения корректировок на различие в характеристиках с ОКС-объектом оценки (табл. 1);
• «на выходе» – определяется стоимости ЕОН, включающего оцениваемый ОКС, после чего из нее вычитается стоимость земельного участка, приходящегося на объект оценки (табл. 2 ).

Таблица 1.
«Очистка» цены ЕОН-аналогов от вклада земельного участка «на входе»

Отметим, что схема, описанная в табл. 1, характеризуется ростом сложности расчетов: вместо прямого определения стоимости ЕОН (см. раздел 3.1) определяется стоимость нескольких «побочных» земельных участков и пр.

Таблица 2.
«Очистка» стоимости ЕОН от вклада земельного участка «на выходе»

[1] – нивелированы различия между ЕОН-аналогом и ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС.

4.2. Для получения информации о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, а также проверки достоверности информации в публичных офертах может быть реализован следующий алгоритм.

4.2.1. По адресу и/или ориентиру, указанному в объявлении, находится место расположения объекта-аналога на:

• публичной кадастровой карте Росреестра ( maps.rosreestr.ru );
• картах общедоступных картографических сервисов (например, maps.yandex.ru или google.ru/maps ).

4.2.2. На всех картах включается режим «вид со спутника».

4.2.3. Через сопоставление изображения указанных карт определяется номер кадастрового участка под объектом-аналогом.

4.2.4. Уточняется / проверяется информация по существенным ценообразующим параметрам:

• площадь;
• форма;
• адрес;
• разрешенное использование;
• кадастровая стоимость;

Также по кадастровому номеру на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» можно получить дополнительную информацию (например, дату постановки на кадастровый учет; права и ограничения).

При определенной сноровке на отработку одного объекта требуется около 5 минут.

4.3. Когда отсутствует информация о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, возможно использовать информацию о плотности их застройки (табл. 3) или о доли стоимости земельного участка в цене сопоставимых ЕОН (табл. 4).

Величина плотности застройки может быть получена различными способами, например:

• по результатам уточнения у продавца;
• по фотографиям в оферте о продаже аналогов;
• на основе средней плотности застройки в соответствующем сегменте рынка (при отсутствии более точной информации).

Таблица 3.
«Очистка» цены от вклада земельного участка через плотность застройки

Таблица 4.
«Очистка» цены от вклада земельного участка через долю стоимости

4.4. При выделении стоимости ОКС из стоимости ЕОН необходимо анализировать плотность застройки соответствующего ЕОН на соответствие типичным объектам-аналогам в соответствующем сегменте рынка. Неучет данного фактора способен приводить к существенному искажению итоговой величины стоимости. С методологической точки зрения:

• если применяется сравнительный подход к оценке ЕОН и не вносятся какие-либо корректировки на различие в площадях земельных участков ЕОН-аналогов и земельного участка, относящегося к объекту оценки – результат будет отражать стоимость ОКС объекта оценки с земельным участком, площадь которого соответствует средней или средневзвешенной плотности застройки по аналогам (в зависимости от применяемой Оценщиком схемы согласования скорректированных стоимостей объектов-аналогов).
• если применяется доходный подход к оценке ЕОН и не вносятся какие-либо корректировки на различие в площадях земельных участков ЕОН-аналогов и земельного участка, относящегося к объекту оценки – результат будет отражать стоимость ОКС объекта оценки с земельным участком, площадь которого соответствует типичной плотности застройки на данном сегменте рынка.

4.5. Еще один метод оценки стоимости ОКС, основанный на модифицированном методе выделения для оценки земельных участков, предложен Крайниковой Т.В. и Лейфером Л.А. [6]:

Метод позволяет на основе традиционной процедуры регрессионного анализа, используя исходные данные о ценах продаж (предложений) ЕОН, площади земельных участков и ОКС, определить рыночную стоимость ОКС либо земельного участка.

5. Учет НДС в рыночной стоимости ОКС

Рыночная стоимость ОКС должна включать НДС по наиболее распространенной ставке 18%.

Основные аргументы в поддержку данной позиции:

• согласно ст. 3 Закона об оценке [7], рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену сделки, т.е. суммарные расходы покупателя, связанные с приобретением объекта. Величина рыночной стоимости не зависит от налогового режима конкретных сторон сделки – в ряде источников используется оборот «с учетом всех налогов»;
• наличие/отсутствие НДС – характеристика сделки, а не рыночной стоимости;
• при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя на рынке – наиболее типичной является ставка НДС в размере 18%.

К аналогичному выводу о необходимости учета НДС приходят и другие источники, например:

• Председатель Экспертного совета РОО Козырь Ю.В. [8];
• Оценщики, являющиеся авторами абсолютного большинства отчетов об определении кадастровой стоимости в 2013-2015 годах.

Обратим внимание, что анализ судебной практики позволил выявить одно определение Верховного Суда [9], в котором сделан противоположный вывод о том, что НДС учитывать не надо. Использована следующая аргументация: Федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки ® в п. 34 «Принципы МСО» международных стандартов оценки указано, что рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки ® определение рыночной стоимости без НДС не является нарушением.

Подобное определение видится ошибочным и, вероятно, является следствием того, что авторы анализа не разобрались в природе рыночной стоимости. Так, например, сама фраза «без поправок на какие-либо налоги» допускает неоднозначное толкование, поскольку «очистка» (неучет) НДС может рассматриваться в качестве такой поправки. Оценочному сообществу еще предстоит донести свою профессиональную позицию относительно наличия НДС в составе рыночной стоимости, как это сейчас происходит с вероятностным характером рыночной стоимости [10].

6. На что еще обращать внимание в отчетах об оценке

6.1. В отчете об оценке рекомендуется в явном виде указывать, что результаты оценки могут быть использованы только для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Данную информацию можно указать в задании на оценку, разделе ограничительных условий. В противном случае, возможны осложнения со стороны неквалифицированных и/или недобросовестных пользователей отчета об оценке, например, продажа здания вместе с приходящимся на него земельным участком по стоимости, определенной для ОКС.

6.2. В настоящее время рынок ОКС неразвит, «отсутствуют данные, позволяющие составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами». Во исполнение требований п. 11 ФСО №7 [11] в такой ситуации в качестве результатов «анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов» возможно указать, например:

• для затратного подхода – параметры рынка строительных работ / услуг / материалов (затраты на замещение / воспроизводство объектов-аналогов, величину прибыли предпринимателя);
• для сравнительного и доходного – данные первичного и вторичного рынка о продаже и сдаче в аренду соответствующих объектов недвижимости, а также о стоимости земельных участков.

6.3. При оценке помещений в качестве ОКС может возникать дополнительный методический вопрос – как определить площадь земельного участка, приходящегося на оцениваемый ОКС? Возможны следующие варианты:

• использовать данные свидетельства о праве собственности, в котором прямо указано, какая доля в общей долевой собственности земельного участка принадлежит собственнику ОКС-помещения. Отметим, что данная информация не всегда есть в распоряжении Оценщика;
• разделить площадь земельного участка пропорционально доле площади оцениваемого ОКС-помещения в площади всех улучшений, расположенных на данном земельном участке. В данном случае следует обратить внимание на тип учитываемой площади (общая, полезная, помещения общего пользования), а также сформировать соответствующие допущение / ограничение.

Авторы выражают благодарность Лебединскому Владимиру Игоревичу за помощь в подготовке статьи.

Источник

Определение стоимости объекта капитального строительства

от 4 августа 2020 года N 421/пр

(с изменениями на 7 июля 2022 года)

Документ с изменениями, внесенными:

в Министерстве юстиции

23 сентября 2020 года,

регистрационный N 59986

УТВЕРЖДЕНА
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 4 августа 2020 года N 421/пр

Методика определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации

(с изменениями на 7 июля 2022 года)

I. Общие положения

1. Методика определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации (далее — Методика) определяет единые методы формирования сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — работ по сохранению объектов культурного наследия) на этапе архитектурно-строительного проектирования, подготовки сметы на снос объекта капитального строительства.

2. Согласно пункту 30 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст.16; 2019, N 26, ст.3317) сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (далее — сметная стоимость строительства) — расчетная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия, подлежащая определению на этапе архитектурно-строительного проектирования, подготовки сметы на снос объекта капитального строительства и применению в соответствии со статьей 8.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

3. Положения Методики применяются при определении сметной стоимости строительства объектов капитального строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований составляет более 50 процентов, а также сметной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома (общего имущества в многоквартирном доме), осуществляемого полностью или частично за счет средств регионального оператора, товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива либо средств собственников помещений в многоквартирном доме, и в иных случаях, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Сметная стоимость строительства определяется сметой на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, разрабатываемой в составе проектной документации в соответствии с Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 8, ст.744; 2020, N 18, ст.2916) (далее — Положение N 87), сметой на работы по сохранению объектов культурного наследия, разрабатываемой в составе проектной документации по сохранению объектов культурного наследия, в соответствии с документами в области стандартизации, устанавливающими основные требования к такой проектной документации, разрабатываемыми в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 27, ст.3953; 2021, N 1, ст.62), сметой на снос объекта капитального строительства, прилагаемой к проекту организации работ по сносу объекта капитального строительства, в соответствии с Требованиями к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 26 апреля 2019 г. N 509 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2019, N 18, ст.2245) (далее — смета на строительство).

5. В сметной стоимости строительства учитываются затраты, подлежащие определению на этапе архитектурно-строительного проектирования, подготовки сметы на снос объекта капитального строительства, в том числе стоимость строительных работ, стоимость ремонтно-строительных работ (при выполнении работ по капитальному ремонту), стоимость ремонтно-реставрационных работ (при выполнении работ по сохранению объектов культурного наследия), работ по монтажу и капитальному ремонту оборудования (далее — строительно-монтажные работы, СМР), стоимость оборудования, стоимость прочих затрат, в том числе пусконаладочных работ.

6. Стоимость строительно-монтажных работ и пусконаладочных работ включает прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль, а также для строительно-монтажных работ иные виды затрат, относимые в сметной документации на их стоимость.

Прямые затраты учитывают сметную стоимость материалов, изделий, конструкций (далее — материальные ресурсы), средства на оплату труда рабочих, стоимость эксплуатации машин и механизмов, оплату труда рабочих, управляющих машинами (далее — машинисты), а также стоимость перевозки, погрузки и разгрузки в случаях, установленных пунктом 62 Методики.

Накладные расходы и сметная прибыль определяются в соответствии со сметными нормативами, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов, формируемый в соответствии с Порядком формирования и ведения федерального реестра сметных нормативов, утвержденным приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24 октября 2017 г. N 1470/пр (зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 14 мая 2018 г., регистрационный N 51079) (далее — ФРСН).

7. Смета на строительство разрабатывается с использованием сметных нормативов, а также единичных расценок и составляющих единичных расценок к сметным нормам, сведения о которых включены в ФРСН.

8. При определении сметной стоимости применяются:

а) сметные нормы, в том числе: сметные нормы на строительные работы (далее — ГЭСН), сметные нормы на ремонтно-строительные работы (далее — ГЭСНр), сметные нормы на монтаж оборудования (далее — ГЭСНм), сметные нормы на капитальный ремонт оборудования (далее — ГЭСНмр), сметные нормы на пусконаладочные работы (далее — ГЭСНп), сметные нормы на ремонтно-реставрационные работы (далее — ГЭСНрр);

б) федеральные единичные расценки и отдельные их составляющие, в том числе: федеральные единичные расценки на строительные работы (далее — ФЕР), федеральные единичные расценки на ремонтно-строительные работы (далее — ФЕРр), федеральные единичные расценки на монтаж оборудования (далее — ФЕРм), федеральные единичные расценки на капитальный ремонт оборудования (далее — ФЕРмр), федеральные единичные расценки на пусконаладочные работы (далее — ФЕРп), федеральные единичные расценки на ремонтно-реставрационные работы (далее — ФЕРрр), цены на материалы, изделия, конструкции и оборудование, применяемые в строительстве (далее — ФССЦ), расценки на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств (далее — ФСЭМ), цены на перевозку грузов для строительства (далее — ФССЦпг);

в) территориальные единичные расценки и отдельные их составляющие, в том числе: территориальные единичные расценки на строительные работы (далее — ТЕР), территориальные единичные расценки на ремонтно-строительные работы (далее — ТЕРр), территориальные единичные расценки на монтаж оборудования (далее — ТЕРм), территориальные единичные расценки на капитальный ремонт оборудования (далее — ТЕРмр), территориальные единичные расценки на пусконаладочные работы (далее — ТЕРп), территориальные цены на материалы, изделия, конструкции и оборудование, применяемые в строительстве (далее — ТССЦ), территориальные расценки на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств (далее — ТСЭМ), территориальные цены на перевозку грузов для строительства (далее — ТССЦпг);

г) отраслевые сметные нормы и единичные расценки;

д) сметные цены на эксплуатацию машин и механизмов и на материальные ресурсы и оборудование, применяемые в строительстве в базисном уровне цен, сложившемся на определенную дату (далее — базисный уровень цен).

9. Сметная стоимость строительства определяется в уровне цен, сложившемся ко времени составления сметной документации (далее — текущий уровень цен), а также в случае, указанном в подпункте «б» пункта 10 Методики, — в базисном уровне цен.

10. Сметная стоимость строительства определяется:

а) ресурсным методом — с использованием сметных норм и сметных цен строительных ресурсов в текущем уровне цен, размещенных в федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве, созданной в соответствии с Положением о федеральной государственной информационной системе ценообразования в строительстве, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2016 г. N 959 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, N 40, ст.5741; 2017, N 51, ст.7839) (далее — ФГИС ЦС);

б) базисно-индексным методом — с применением к сметной стоимости, определенной с использованием единичных расценок, в том числе их отдельных составляющих, сведения о которых включены в ФРСН, разработанных в базисном уровне цен, соответствующих индексов изменения сметной стоимости.

До даты перехода на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости строительства в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 23 декабря 2016 г. N 1452 «О мониторинге цен строительных ресурсов» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2017, N 1, ст.184; 2022, N 16, ст.2705) (далее — Постановление N 1452) в случае выполнения расчета базисно-индексным методом при отсутствии в ФЕР, ФЕРр, ФЕРм, ФЕРмр и ФЕРп единичных расценок на отдельные виды работ допускается калькулирование их стоимости с использованием сметных норм, сведения о которых включены в ФРСН, разработанных для применения ресурсно-индексным и ресурсным методами, с одновременным применением информации о сметных ценах на материальные ресурсы и оборудование, машины и механизмы в базисном уровне цен, включенных в ФССЦ и ФСЭМ по состоянию на 1 января 2000 г. в следующем порядке:

— оплата труда рабочих и машинистов, пусконаладочного персонала в текущем уровне цен определяется на основании информации о сметных ценах на затраты труда рабочих и машинистов, размещенной в ФГИС ЦС, с учетом коэффициента инфляции на дату составления сметной документации, определяемого поквартально путем извлечения корня четвертой степени из величины годового показателя инфляции на соответствующий год, согласно данным прогноза социально-экономического развития Российской Федерации, опубликованным Министерством экономического развития Российской Федерации, по строке «Индекс потребительских цен в среднем за год» (базовый вариант) на текущий год;

— при отсутствии в ФСЭМ сметных цен на эксплуатацию машин и механизмов их цены в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 г. определяются с использованием сметных цен на эксплуатацию машин и механизмов в уровне цен по состоянию на 1 января 2022 г. с приведением в текущий уровень цен индексом прогнозных индексов-дефляторов и инфляции по строке «Продукция машиностроения (26, 27, 28, 29, 30, 33)», публикуемых Министерством экономического развития Российской Федерации в составе прогноза индексов дефляторов и индексов цен производителей по видам экономической деятельности (по полному кругу предприятий без НДС, косвенных налогов, торгово-транспортной наценки);

— при отсутствии в ФССЦ сметных цен материальных ресурсов и оборудования их цены в текущем уровне цен определяются в соответствии с пунктом 13 Методики;

— приведение текущих цен на оплату труда рабочих и машинистов, эксплуатацию машин и механизмов, материальные ресурсы и оборудование в базисный уровень цен по состоянию на 1 января 2000 г. осуществляется обратным счетом путем деления их текущих цен на индекс изменения сметной стоимости в соответствии с пунктами 11 и 45 Методики;

— приведенная цена эксплуатации машин и механизмов в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 г. определяется с добавлением стоимости оплаты труда машинистов, приведенной в базисный уровень цен по состоянию на 1 января 2000 г.;

— учет в сметной документации стоимости отдельных видов затрат, определенной указанным способом, выполняется в соответствии с пунктом 38 Методики.

Особенности определения сметной стоимости работ по сохранению объектов культурного наследия на этапе архитектурно-строительного проектирования приведены в разделе XII Методики. Положения раздела XII Методики применяются до включения в ФРСН сведений о соответствующих сметных нормативах на работы по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;

в) ресурсно-индексным методом — с использованием сметных норм, сметных цен строительных ресурсов в базисном уровне цен и одновременным применением информации о сметных ценах, размещенной в ФГИС ЦС, а также индексов изменения сметной стоимости к группам однородных строительных ресурсов и отдельных видов прочих работ и затрат в базисном уровне цен.

11. При определении сметной стоимости строительства ресурсно-индексным методом, в случае отсутствия сметных цен строительных ресурсов в текущем уровне цен в ФГИС ЦС, применяются индексы, указанные в подах «г» — «ж» настоящего пункта Методики. Сметная стоимость строительства базисно-индексным или ресурсно-индексным методами определяется с применением индексов изменения сметной стоимости, сведения о которых последними включены в ФРСН, в том числе:

а) индексы изменения сметной стоимости по видам объектов капитального строительства (далее — индексы по видам объектов), в том числе: рассчитываемые для применения к сметной оплате труда, к сметной стоимости эксплуатации машин и механизмов, к сметной стоимости материальных ресурсов (далее соответственно — элементы прямых затрат, индексы к элементам прямых затрат), рассчитываемые для применения к сметной стоимости строительно-монтажных работ (с учетом накладных расходов и сметной прибыли) (далее — индексы к СМР) в целом по объекту капитального строительства;

б) индексы изменения сметной стоимости, рассчитываемые для применения по видам (комплексам) работ (далее — индексы по видам (комплексам) работ), а также по видам затрат при строительстве;

в) индексы изменения сметной стоимости, рассчитываемые для применения к единичным расценкам или к стоимости элементов прямых затрат единичных расценок (далее — индексы к расценкам, индексы к элементам прямых затрат расценок);

г) индексы к сметной стоимости отдельных материальных ресурсов, оборудования, эксплуатации машин и механизмов или к стоимости однородных групп таких строительных ресурсов (далее — индексы к отдельным строительным ресурсам, индексы к группам строительных ресурсов).

Источник