Определение стоимости объектов незавершенного строительства

Содержание

Определение стоимости объектов незавершенного строительства

регистрационный N 53245

УТВЕРЖДЕН

приказом Минэкономразвития России

от 24 сентября 2018 года N 514

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости

I. Общие положения

1. Настоящий Порядок устанавливает правила определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях:

а) осуществления государственного кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;

б) внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о ранее учтенном объекте недвижимости;

Государственная кадастровая оценка объектов незавершенного строительства

в) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением сведений:

о значении площади (в отношении земельного участка, здания, помещения, машино-места);

о проектируемом значении основной характеристики (в отношении объекта незавершенного строительства);

о степени готовности (в отношении объекта незавершенного строительства);

о категории земель (в отношении земельного участка);

о виде разрешенного использования (в отношении земельного участка);

о назначении, проектируемом назначении (в отношении здания, помещения, объекта незавершенного строительства);

об основной характеристике (в отношении объекта незавершенного строительства);

о кадастровой стоимости объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса (в отношении единого недвижимого комплекса).

2. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка (далее — определение кадастровой стоимости), осуществляется уполномоченными лицами территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, или в случае принятия решения таким органом о наделении полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с частью третьей статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) — уполномоченными лицами подведомственного такому органу бюджетного учреждения (далее — уполномоченные лица) в течение 10 рабочих дней с момента возникновения основания определения кадастровой стоимости.

Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2010, N 30, ст.3998; 2011, N 1, ст.43; N 49, ст.7024; 2014, N 23, ст.2928; N 30, ст.4226; 2016, N 27, ст.4294.

3. Результаты определения кадастровой стоимости отражаются в акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащем сведения в объеме, предусмотренном статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», за исключением сведений, предусмотренных пунктами 3, 4, 6, 7, 14-20, 22, 24, 26 части 4 и пунктами 1, 2, 5-8, 14-16, 18-20, 22-24 части 5 указанной статьи, а также сведения:

Оценка незавершенного строительства

об основании(ях) определения кадастровой стоимости, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка;

о пункте настоящего Порядка, в соответствии с которым определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости;

об удельном показателе кадастровой стоимости объектов недвижимости, использованном при определении кадастровой стоимости;

об определенной в соответствии с настоящим Порядком кадастровой стоимости;

об уполномоченном лице, его утвердившем (фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии), должность).

Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст.4344; 2016, N 27, ст.4294; 2017, N 31, ст.4796; 2018, N 32, ст.5134.

4. Акт определения кадастровой стоимости объектов недвижимости составляется на бумажном носителе или в форме электронного документа, утверждается уполномоченным лицом.

5. Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с настоящим Порядком используются средние и минимальные значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденных в соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности (далее — удельные показатели кадастровой стоимости).

6. В предусмотренных настоящим Порядком случаях использования наименьшего из средних значений удельного показателя кадастровой стоимости такое значение удельного показателя выбирается из соответствующих средних значений удельных показателей кадастровой стоимости.

7. При отсутствии удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных в соответствии со статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности, в случае, предусмотренном подпунктом «а» пункта 13 настоящего Порядка, для определения кадастровой стоимости используются рассчитанные в соответствии с настоящим Порядком значения удельных показателей кадастровой стоимости.

II. Определение кадастровой стоимости здания, объекта незавершенного строительства

8. Кадастровая стоимость здания (за исключением случая, предусмотренного пунктом 9 настоящего Порядка) определяется путем умножения площади здания:

а) на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для кадастрового квартала, в котором расположено такое здание;

б) на наименьшее из средних значений удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для кадастровых кварталов, смежных с кадастровым кварталом, в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте «а» настоящего пункта);

в) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для населенного пункта, в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения здания в границах населенного пункта);

г) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для муниципального района (городского округа), в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «в» настоящего пункта, и расположения здания в границах населенного пункта или в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения здания вне границ населенных пунктов);

д) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для муниципальных районов (городских округов), граничащих с муниципальным районом (городским округом), в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «г» настоящего пункта);

е) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «д» настоящего пункта).

9. В случае изменения площади здания, в сведениях ЕГРН о которых содержится кадастровая стоимость, их кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади.

10. Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с проектируемым назначением здания, сооружения, строительство которых не завершено, «жилое», «нежилое», «многоквартирный дом» (за исключением случаев изменения проектируемого значения основной характеристики и степени готовности объекта незавершенного строительства) определяется путем умножения степени готовности объекта незавершенного строительства на показатель, определяемый в соответствии с правилами определения кадастровой стоимости зданий, предусмотренными пунктом 8 настоящего Порядка, с использованием значений удельных показателей кадастровой стоимости для назначений зданий, которым соответствует проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, объекта незавершенного строительства.

11. В случае изменения степени готовности объекта незавершенного строительства, в сведениях ЕГРН о котором содержится кадастровая стоимость, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению степени готовности.

12. В случае изменения проектируемого значения основной характеристики объекта незавершенного строительства, в сведениях ЕГРН о котором содержится кадастровая стоимость, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению такого значения.

III. Определение кадастровой стоимости помещения, машино-места

13. Кадастровая стоимость помещения (за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящего Порядка) определяется путем умножения площади помещения:

Источник

Оценка незавершенного строительства

Под услугой оценки незавершенного строительства подразумевается целый спектр мероприятий. Они проводятся с целью установления истинной рыночной стоимости объекта, возведение которого не было завершено.

Сегодня таких построек в нашей стране довольно много. Одни были не завершены в силу нестабильной экономической обстановки, другие – из-за случаев мошенничества. Однако в последние годы наблюдается возобновление интереса к таким объектам. Многие подрядчики желают завершить их возведение.

Ведь по большей части они представляют собой весьма заманчивые инвестиционные объекты, завершенные как минимум наполовину. Расположение их, как правило, весьма привлекательно и отличается существенным потенциалом.

Случаи когда могут потребоваться оценочные работы по незавершенному строительству

Требуется купить или продать недостроенный объект
Если есть необходимость в проведении переоценки. Это окажется выгодным, если их стоимость изменилась с течением времени
Во время оформления объекта как взнос в уставной капитал компании
Во время подготовки пакета документов при проведении презентаций для потенциальных инвесторов
Если собственник решил получить кредит и в виде залога предлагает банку недостроенный объект
Если было решено возобновить строительство объекта, либо вовсе его демонтировать

На практике, таких случаев значительно больше. Специалисты нашей компании готовы взять на себя все обязанности по проведению данной разновидности оценки. Эта процедура сложная и трудоемкая. Она потребует знания многих тонкостей – не только связанных со строительными технологиями, но и экономическими нюансами, геологическими, экологическими науками.

Классификация строений во время проведения оценочных работ

Учитывая, что в нашей стране стоит множество недостроенных объектов, возникает необходимость в их классификации. Ведь они в свое время замысливались для применения в самых разных сферах и возводились на самых разных территориях, включая некогда режимные.

Общепринятой сегодня считается следующая классификация:

Постройки жилого назначения
Здания промышленного характера
Объекты недвижимости РЖД
Всевозможные скважины – для добычи нефти, природного газа, артезианской воды и т.д.
Устройства передаточного назначения. Сюда отнесли трубопроводы, тепло- и газосети, линии связи и электропередачи
Недвижимость, которую можно рассматривать в качестве объекта благоустройства
Функциональные постройки. Например, мост, эстакада и т.п.

Данный подход считается исчерпывающим и учитывающим все многообразие недостроенных объектов.

Пакет документов, необходимых для предъявления оценщику

Для того чтобы процедура оценки недостроенных объектов была проведена максимально быстро и безо всяких бюрократических препонов, потребуется собрать соответствующий пакет документов.

В его состав входят:

Инвестиционный договор
Сметная документация
Документация, подтверждающая право использования участка земли под недостроенным объектом
Документация, сообщающая стоимость оцениваемого объекта в момент его приобретения
Проектная документация
Кадастровая планировка земельного участка, на котором располагается незавершенный объект строительства
Документация, в которой будет максимально точно отражаться настоящее состояние данного объекта. При этом совершенно необходимо точно разделять общую конструкцию на раздельные составляющие элементы

В зависимости от конкретной ситуации, список может быть изменен. Наши специалисты готовы взять на себя все заботы по сбору всей необходимой документации и ее представления в соответствующие инстанции.

Как проходит процедура оценочных мероприятий

Во время проведения всех необходимых процедур по оцениванию объектов незавершенного строительства наши специалисты опираются на соответствующие федеральные критерии оценки. Как предписывает существующий Закон, процедура должна состоять из определенных этапов:

Заключение договора проведения оценочного мероприятия между заказчиком и исполнителем оценочных работ
Сбор объективной информации, необходимой для объективного оценивания, и ее последующий анализ
Непосредственно оценка согласно выбранному подходу и методикам оценивания
Вывод итоговой стоимости оцениваемого объекта с полным и детальным его обоснованием
Составление отчетности о проделанной оценке

При этом задание для осуществления оценочных мероприятий должно включать в себя информацию:

Описание объекта, подлежащего оценке
Подтверждение прав на владение данным объектом
О цели, с которой планируется проводить данные оценочные мероприятия
О прогнозируемых способах использования результатов оценочной экспертизы. Здесь следует указать, для каких целей не будут использованы эти результаты, иные ограничения
О виде определяемой стоимости объекта
О дате начала и завершения проведения мероприятий по оценке

Наш эксперт проведет предварительную аналитическую работу. Также он подберет оптимальный для конкретного случая метод проведения оценки, проделает расчетные работы. Затем им будут обобщены результаты, осуществлено вычисление окончательной стоимости незавершенного строительного объекта – с учетом нюансов.

На завершающем этапе выполнения условий контракта специалистом формируется окончательный результат и выдается заказчику. Данный документ обладает доказательной ценностью, например, в случае судебного разрешения спора.

В отчет включаются следующие данные:

Перечень фактов и выводов, сделанных специалистом. Сюда включены общие данные касательного оцениваемого объекта и итоги по примененным в данном случае методикам
Информация об итоговой стоимости объекта
Задание, для оценки, которое оформляется в соответствии со всеми требованиями Федеральных стандартов
Информация о заказчике – то есть о лице, который выступает в качестве инициатора проведения оценочной экспертизы
Информация о самом эксперте, который выполнял оценочную процедуру
Допущения и ограничения, использованные специалистом во время оценочных работ
Информация по применяемым методикам оценки и стандартам, на которые опиралась оценочная деятельность на каждом этапе выполнения работ
Информация о количественных и качественных показателях самого объекта, подвергаемого оценочным работам
Результаты проведенных исследований рыночной конъюнктуры по оцениваемому недостроенному объекту в данный момент времени
Окончательный вывод по полученным результатам

Согласно Федеральным стандартам, в данном отчете должно присутствовать специальное приложение. Оно включает копии документации, предоставленной лицом, инициирующим оценочные мероприятия. Перечень этой документации уже был приведен выше.

Правовая база

Правовая база, согласно которой следует регулировать оценочную деятельность — это соответствующие Федеральные стандарты.

В стандартах содержится информация о положениях и главных понятиях оценочных операций. Здесь же – в частности, в третьей главе, описываются допустимые подходы к осуществлению мероприятий по оценке. Таковых подходов различается три:

Доходный
Сравнительный
Затратный

В каждом случае нужно прибегать к тому или иному подходу с целью объективизации оценочных выводов. Однако на практике экспертам приходится нередко объединять эти подходы и в различной степени их сочетать между собой.

В Федеральных стандартах разъясняются цели, с которыми проводятся оценочные работы, разновидности стоимостей, определяемые во время проведения мероприятий по оценке.

В частности, во второй главе в качестве главной цели осуществления оценочных мероприятий указывается установление действительной стоимости недостроенного объекта. В третьей же главе приводится разделение видов стоимости: рыночная, ликвидационная, инвестиционная, а также кадастровая.

В сборнике Федеральных стандартов имеется список пунктов, который должен присутствовать в отчетной документации после проведения всех необходимых оценочных мероприятий.

Данные требования разделяются на 3 группы:

Правила оформления отчета
Содержание отчета
Информация о данных и документации, которые подвергались анализу во время осуществления работ по оценке

Даже составление итогового отчета является весьма трудоемким процессом, не терпящим халатного и небрежного подхода. Потому настоятельно не рекомендуется обращаться за помощью в компании-однодневки.

Чем руководствуется специалист по оценке

Во время проведения оценочных мероприятий эксперту необходимо ответить на некоторые вопросы. Согласно данным на них ответам и будет строиться окончательный вывод о цене объекта оценки.

К таковым вопросам обычно относят:

Во сколько можно оценить данный объект?
Какие инвестиционные вливания потребуется произвести для завершения строительства?
Насколько район, в котором расположен объект, является инвестиционно привлекательным?
Во сколько можно будет оценить объект после того, как его строительство будет завершено?
Есть ли смысл вообще проводить строительство до конца?
Во сколько можно оценить ликвидационную стоимость данного объекта?
Будет ли выгодным завершить строительство, либо окончательно демонтировать объект?
Как обстоят дела с экологией, сейсмической безопасностью в районе расположения объекта?
Какой ущерб был нанесен объекту в результате простоя после прекращения строительных работ?
Обладает ли данный объект инвестиционным потенциалом в принципе?

От того, насколько правильно будет поставлен сам вопрос и будут даны ответы на него, будет напрямую зависеть степень объективности оценки.

Источник