Основные характеристики объекта незавершенного строительства

Особенности оценки незавершенного строительства[III]

Сегодня одним из наиболее важных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является конъюнктура рынка объектов незавершенного строительства.

В связи с финансовым и экономическим кризисом размеры инвестиций в строительную отрасль сократились. Большое количество строящихся объектов «заморожены»; многие строительные компании обанкротились, активизировался процесс перехода прав на земельные участки с объектами незавершенного строительства. Поэтому вопросы оценки земельных участков с расположенными на них объектами незавершенного строительства приобретают особую актуальность.

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкрет

ные инвесторы в условиях неблагоприятного экономического и инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам. Практика показывает, что оценка объектов незавершенного строительства по стоимости затрат не отражает интересы участников современного рынка. Поэтому рынок объектов незавершенного, строительства вот уже долгое время находится в стагнации, а объекты незавершенного строительства не могут найти эффективного собственника.

Часть 2. Что скрывает объект незавершенного строительства.

Таким образом, в быстро меняющихся рыночных условиях оценка объектов незавершенного строительства — задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта.

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей: проведения государственного кадастрового учета; постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации; определения реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию; принятия решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства.

Ответ на вопрос о дальнейшем функционировании объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система «не- достроя» позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, чем предполагалось в начале строительства; проведения, в случае необходимости, реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство); покупки или продажи объекта незавершенного строительства. При этом нового владельца, как правило, ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Инвестор более охотно приобретет объект незавершенного строительства при наличии правильно оформленного пакета необходимых документов.

Объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости с момента вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Участники рынка, заинтересованные в определении стоимости объектов незавершенного строительства условно делятся на две группы: а) лица, уже владеющие подобными объектами; б) лица, готовые инвестировать средства в дальнейшее строительство с целью получения выгоды в будущем.

Объекты незавершенного строительства

Для того чтобы финансовые ресурсы, вложенные в строительство, не оказались «деньгами, закопанными в землю», собственнику объекта незавершенного строительства (который уже вложил средства в проект), и инвестору (который только планирует это сделать) необходимо определить все экономические составляющие, которые могут оказать влияние на стоимость реализации рассматриваемого проекта, а также на величину будущей прибыли от него.

К экономическим составляющим можно отнести: реальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства на момент оценки; степень завершенности объекта; величина затрат, необходимая для полного завершения строительства объекта; возможные варианты наиболее эффективного использования будущего объекта, рассматриваемые с точки зрения получения максимальной прибыли; возможные варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, с определением наиболее перспективных и прибыльных сегментов рынка, влияющих на дальнейшую функциональную направленность будущего объекта.

Для оценки незавершенных объектов недвижимости оценщику необходима следующая информация и документы: данные о юридическом положении объекта, включая точный адрес местоположения объекта оценки; сведения об отраслевой принадлежности объекта; смета на строительство объекта; информация о дате начала строительства и предполагаемых сроках окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию, дата фактического прекращения строительства; проектная документация, дата ее утверждения; площадь застройки; сведения о конструктивной системе здания (сооружения); сведения о степени завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности (акты о приемке работ); данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.).

Основными этапами определения рыночной стоимости объектов незавершенного строительства являются: идентификация объекта; осмотр и описание объекта; сбор, систематизация и обобщение информации, необходимой для проведения оценки; расчет рыночной стоимости с использованием методов оценки.

Следует отметать, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т. е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения и т. п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия (в среднем 3—5 лет). Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в часта инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново.

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для объективности оценки незавершенного строительства необходимо правильно классифицировать оцениваемый объект.

Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов незавершенного строительства. Наиболее часто используемой оценщиками является классификация, учитывающая возможность недостроенного объекта приносить доход. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть приносящей доход недвижимостью. При оценке этих типов незавершенных объектов недвижимости, как правило, применяется затратный и доходный подходы.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями [24].

Оценка незавершенных объектов первой группы проводится в основном с применением затратного подхода. Оценка незавершенных объектов второй группы проводится с применением как затратного, так и доходного подхода. Доходный метод также можно применять при оценке объектов с высокой степенью готовности, т. е. при выполненных строительно-монтажных работах.

Оценка незавершенного строительства практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе продаж. Это связано с тем, что использование сравнительного подхода ограничивается неразвитостью рынка купли-продажи объектов незавершенного строительства. Сегодня практически невозможно найти информацию о сделках с аналогичными объектами. При наличии достаточного количества сопоставимых объектов и информации об их стоимости алгоритм оценки аналогичен тому, который применяется при оценке коммерческой недвижимости, с добавлением корректировки на степень готовности.

При оценке методами затратного подхода алгоритм расчета следующий: определяется стоимость прав на земельный участок, далее — стоимость строительства.

При этом важно определить вид затрат: затраты на замещение или затраты на воспроизводство. Затраты на замещение отражают объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания объекта, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Затраты на воспроизводство предполагают использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Затраты на воспроизводство применяются в случае, если какие-либо особые или уникальные характеристики объекта неразрывно связаны с его назначением (например, исторические постройки, церковные здания, промышленные здания, специально предназначенные для индивидуальных видов производства). Затраты на замещение употребляются наиболее часто и применимы для определения рыночной стоимости всех объектов, где

функциональность является определяющим фактором. При оценке применяется несколько способов, при которых следует тщательно учитывать любой элемент существующих усовершенствований, чтобы не учесть его дважды.

Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считаются затраты на воспроизводство, а метод удельных затрат скорее всего будет являться основой проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области строительства и затрат.

Определение уровня затрат оценщиком на российском рынке осложнено отсутствием общедоступных и надежных источников информации по строительным затратам. Западные оценщики используют онлайн-ресурсы, содержащие аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий и усовершенствований. Доступная информация на российском рынке в основном представлена в рублях, курс которого нестабилен. Поэтому надо учитывать процент инфляции. Оценщик может воспользоваться крайне малым количеством подтвержденных данных по строительным затратам, и ему приходится лично собирать данные по строительству из первичных источников.

Рыночную стоимость объекта незавершенного строительства можно определять по следующей формуле:

где С^р — стоимость строительства (для ее определения следует использовать сметно-нормативную базу системы ценообразования, сметного нормирования и систему справочников оценщиков);

П — предпринимательская прибыль, которая формируется за счет разницы между полученным доходом от реализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимостью земельного участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов, связанных с реализацией проекта;

И — совокупный износ.

В свою очередь, стоимость строительства (С^) определяется по формуле

где Суп — справочный укрупненный показатель стоимости строительной продукции;

KKOV — общий корректирующий коэффициент, учитывающий параметры оцениваемого объекта и затраты, связанные с условиями строительства в конкретном районе, по сравнению с нормативами, предусмотренными в справочном показателе;

Ис — индекс изменения стоимости строительства на дату оценки по сравнению со стоимостью, зафиксированной уровнем цен справочного показателя;

Ктч — количество единиц измерения справочного показателя;

Кгот — коэффициент готовности строительной продукции.

Коэффициент готовности определяется отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получение необходимой исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости. Коэффициент готовности можно определять двумя способами.

По первому способу проводится расчет коэффициента готовности по каждому конструктивному элементу в денежном выражении и отнесение полученного значения к сумме затрат на строительство объекта и получение исходно-разрешительной документации. Применение на практике этого способа требует наличия необходимой информации о структуре удельного стоимостного показателя по конструктивным элементам. Такая информация содержится в справочниках оценщика. Для определения коэффициента готовности вторым способом определяют величину затрат, необходимую для завершения строительства, используя справочник оценщика.

Величину физического износа объектов незавершенного строительства рекомендуется определять с использованием метода разбиения, предусматривающего расчет величины физического, функционального и износа от внешнего воздействия. Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального изъяна здания или же как затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства положительный или отрицательный эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффек-

тивных материалов, сложно определить. Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, и стоимость здания будет зависеть также и от возможности изменения назначения здания на конкретной стадии строительства.

Физический износ зависит от степени воздействия погодных условий на элементы незавершенного объекта. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.

Величину физического износа можно определить по результатам строительно-технической экспертизы, но это значительно увеличит общую стоимость работ.

Размер физического износа можно рассчитать как скорректированную величину ежегодных амортизационных отчислений для данного типа здания с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура по формуле

где Ифиз — величина физического износа, %;

Т — период между датой приостановки строительства и датой проведения оценки, год, месяц;

НаМорт — норма амортизации для оцениваемого типа здания (сооружения);

1,1 — величина поправочного коэффициента (от 1,1—1,15) [24].

Оценка незавершенного строительства по данной методике позволяет определить реальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, с учетом строительной и рыночной ценовой ситуации. Кроме того, оценка незавершенного строительства позволяет определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства.

Пример 26. В консалтинговую компанию «СамойлоАГ и Ко» поступил заказ на оценку здания производственного предприятия, не завершенного строительством, в целях принятия решения о его продаже или целесообразности достроя. Срок действия исходно-разрешительной документации (ИРД) закончился. Строительство приостановлено на той стадии, когда внутреннюю планировку помещений можно изменить.

Строительный объем здания составляет 1800 м3, площадь 400 м2. Текущее состояние запроектированного одноэтажного двухпролетного здания: полностью закончены работы по устройству фундамента, каркаса; частично выполнен монтаж панелей наружных стен.

При оценке объекта незавершенного строительства специалист «Самойлов и Ко» использовал метод расчета стоимости строительства по отдельным конструктивным элементам. Он провел обмер возведенных конструкций и составил сметный расчет на их строительство на основе данных справочника оценщика «Промышленные здания», содержащего информацию об удельных стоимостных показателях. Был выбран показатель стоимости строительства на 1 м3. Величина это показателя составила 2192,0 руб.

Следующей задачей, стоящей перед оценщиком, являлся расчет величины затрат на получение нового комплекта ИРД. Эти затраты дифференцируется по регионам и определяются в зависимости от местоположения объекта оценки в процентном отношении от всей стоимости строительства.

Затраты были приняты в размере 0,005 от справочной стоимости строительства здания и составили:

2192,0 руб./м3 • 0,005 = 10,96 руб./м3.

Расчет коэффициента строительной готовности был проведен двумя способами. Для первого способа была применена табличная форма (табл. 25).

Таким образом, коэффициент готовности составил:

865,80:2192 + 0,005 = 0,40.

Для определения коэффициента готовности вторым способом была рассчитана величина затрат, необходимая для завершения строительства, с применением раздела 5 справочника оценщика «Промышленные здания». Затраты, необходимые для завершения строительства объекта, составили 6000 руб./м2 или при пересчете на 1 м3 — 1200 руб. Таким образом, коэффициент готовности, рассчитанный вторым способом, равен:

(2192 — 1200): (2192 + 10,96) = 0,45.

В дальнейших расчетах оценщик использовал среднее значение коэффициента готовности, которое составило 0,425.

Помимо затрат на приобретение ИРД оценщик учитывал стоимость привлечения кредитов для строительства, затраты, связанные с рекламой, маркетингом. Расчет стоимости привлечения кредитов для строительства был проведен, исходя из предложения поквартального получения средств и процентной ставки 10 % в год, затраты на рекламу и маркетинг приняты в размере 5 %, а величина предпринимательской прибыли — в размере 30 %*.

Таким образом, стоимость объекта незавершенного строительства без учета износа составила: стоимость строительства: 2192,0 руб./ м3 • 2000 • 0,425 = 1 863 200 руб.; затраты: на получение ИРД: 1 863 200 • 0,005 = 9316 руб.; на привлечение кредита: 144 486 руб.; на рекламу и маркетинг: 1 863 200 • 0,05 = 93 160 руб.; [IV]

Источник

Оценка незавершенного строительства

Оценка незавершенного строительства представляет собой набор специальных мероприятий по установлению рыночной цены для строительных объектов, которые по разным причинам не были закончены. Количество незаконченных и законсервированных строительных объектов довольно велико, во многом из-за длительной нестабильности экономической ситуации в Российской Федерации. Однако в последнее время интерес к оценке незавершенного строительства постоянно растет, так как подобные объекты зачастую обладают высокой инвестиционной привлекательностью, располагаются в районах с большим экономическим потенциалом. Завершение строительства законсервированных зданий может принести большую выгоду правообладателю. В отдельных случаях здание подлежит ликвидации и для этого необходимо определить так называемую ликвидационную стоимость. Оценка незавершенного строительства производится в самых разнообразных ситуациях:

• Перед покупкой или продажей недостроенного объекта. Причем, инициатором экспертизы может быть как собственник объекта, так и заинтересованный покупатель.
• При переоценке основных средств. Переоценку выгодно осуществлять, если актуальная стоимость основных средств уменьшилась. Это позволяет сэкономить на налоговых выплатах, причем зачастую – весьма ощутимо.
• При оформлении объекта в качестве взноса в уставной капитал предприятия.
• При подготовке пакета документов для презентации предприятия и его активов потенциальным инвесторам.
• Для получения кредитных средств под залог оцениваемого объекта.
• При возобновлении строительства.
• При решении вопроса о демонтаже объекта.

Оценка незавершенного строительства – довольно сложный вид оценочных исследований, так как требует не только доскональных знаний строительных технологий, но также и знаний в области экономики, экологии, геологии и других наук. Оценку должен выполнять компетентный специалист, обладающий большим опытом проведения подобных видов анализа.

Классификация строений, применяемая при оценке незавершенного строительства

В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено. Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом:

• Жилые строения.
• Промышленные здания и здания прочих типов.
• Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций.
• Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины.
• Передаточные устройства (земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее). к передаточным устройствам относятся линии электропередачи, трубо- и водопроводы, линии связи, тепловые и газовые сети, а в последнее время и проводные сети интернет.
• Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства.
• Сооружения различного функционального предназначения (в том числе мосты, эстакады и прочие сооружения).

Документы, которые необходимо представить специалисту по оценке незавершенного строительства

Документы, необходимые для производства оценки незавершенного строительства, условно можно разделить на две группы – документы, содержащие правоустанавливающие сведения, и документы, описывающие техническое состояние объекта. К документам первой группы относятся:

• Инвестиционные договоры.
• Сметы.
• Документы, сообщающие о закреплении права на использование данного земельного участка.
• Документы, сообщающие стоимость объекта на момент его покупки.

К документам второй группы относятся:

• Проектно-сметная документация.
• Кадастровый план участка, на котором находится оцениваемый недостроенный объект.
• Документы, достоверно отражающие сегодняшнее состояние недостроенного объекта. Причем, в данных бумагах обязательно должно быть учтено разделение конструкции объекта на отдельные элементы.

Процедура проведения экспертных мероприятий по оценке незавершенного строительства

При осуществлении процедуры оценки незавершенного строительства квалифицированные и компетентные специалисты опираются на федеральные стандарты оценки (ФСО). Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, процедура проведения оценки незавершенного строительства в обязательном порядке должна содержать следующие этапы:

1. Подписание договора на проведение оценочных мероприятий между инициатором проведения анализа и организацией (или экспертом), проводящим оценку. В договор обязательно должно быть включено задание на оценку.
2. Организация сбора данных, необходимых для проведения оценочных мероприятий, и последующий их анализ.
3. Проведение оценочных мероприятий, определение подхода и методик проведения оценки, производство требующихся расчетов.
4. Обобщение результатов использованных методик и формирование конечной величины стоимости оцениваемого объекта.
5. Формирование отчета о проведенной оценке.

Для заключения договора инициатору проведения экспертизы необходимо обратиться в экспертный центр за получением предварительной консультации. В ходе этого мероприятия можно будет определиться с целями проведения оценки и задачами, которые будут поставлены перед специалистом. В процессе консультации также формулируется задание на проведение оценки, которое непременно вносится в договор. Согласно Федеральному стандарту оценки № 1, задание на проведение оценочных мероприятий должно содержать следующие данные:

• Описание оцениваемого объекта незавершенного строительства.
• Подтверждение имущественных прав на оцениваемый объект.
• Цель проведения оценочных мероприятий.
• Прогнозируемые пути применении полученных результатов оценки, а также ограничения, связанные с этим.
• Вид определяемой стоимости.
• Дата проведения оценочных мероприятий.
• Сроки проведения оценочных мероприятий.
• Существующие ограничения и допущения, на которые ориентируется специалист, проводящий процедуру оценки.

После заключения договора, эксперт приступает к проведению оценочных мероприятий. Инициатору проведения экспертизы необходимо представить все требующиеся документы и сведения об оцениваемом объекте незавершенного строителя. На основе предварительного анализа, специалист подбирает методику оценки и производит все необходимые расчеты. Далее эксперт обобщает полученные результаты и производит вычисление итоговой стоимости оцениваемого объекта незавершенного строительства, согласно тому типу стоимости, который был внесен в задание на оценку.

На последнем этапе специалист по оценке незавершенного строительства формулирует основной результат проведенного анализа – отчет по оценке. В данный отчет входят следующие данные:

• Описание основных фактов и сформулированных экспертом выводов, включающее общие данные об оцениваемом объекте, результаты использованных для вычислений методик и итоговую стоимость оцениваемого объекта.
• Задание на оценку, оформленное в соответствие с требованиями, предъявляемыми Федеральным стандартом оценки.
• Сведения об инициаторе экспертизы и о специалисте, производящем оценочные мероприятия.
• Ограничения и допущения, которые использовал специалист по оценке.
• Использованные стандарты, регламентирующие оценочную деятельность.
• Качественные и количественные характеристики оцениваемого объекта незавершенного строительства.
• Описание исследования конъюнктуры раздела рынка, соответствующего оцениваемому объекту.
• Подробное описание процедуры произведенной оценки в области применения сравнительного, доходного и затратного подходов. Данный раздел должен содержать обоснование применения или отказа от конкретного подхода.
• Результат согласования полученных результатов.

Отчет также сопровождается приложением, в которое входят копии всех документов, представленных инициатором проведения оценки незавершенного строительства. К данным бумагам относятся правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, справки технической инвентаризации, характеристики оцениваемого объекта, заключения специальных видов экспертиз и так далее.

Правовые основы производства экспертизы по оценке незавершенного строительства

Деятельность специалистов по оценке незавершенного строительства полностью федеральным стандартам Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В области оценочной деятельности действия экспертов регламентируются федеральными стандартами оценки (ФСО).

Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО 1) содержит описание основных положений и понятий оценочной деятельности. Третья глава данного документа описывает подходы к проведению оценочных мероприятий. Данных подходов три – доходный, затратный и сравнительный. При проведении оценки используются методики, соответствующие одному из этих подходов.

Как правило, для получения достоверной оценки применяется сочетание методик, соответствующих разным подходам. Глава 4 ФСО 1 содержит важную информацию о требованиях, предъявляемых к процедуре проведения оценочных мероприятий.

Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО 2) регламентирует цели проведения оценки, а также виды стоимости, которые могут быть определены в процессе осуществления оценочных мероприятий. Согласно главе 2 данного документа, основная цель проведения оценки заключается в установлении стоимости оцениваемого объекта. Вид стоимости в обязательном порядке указывается в задании на оценку. Результат оценки представляет собой конечную величину стоимости оцениваемого объекта. Глава 3 данного Стандарта выделяет четыре вида стоимости оцениваемого объекта – рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую.

Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО 3) содержит полный перечень требований, предъявляемых к отчету об оценке. Все требования, внесенные в данный стандарт, разделены на три группы: требования, предъявляемые к оформлению отчета об оценке, требования, предъявляемые к содержанию отчета, а также требования, предъявляемые к отображению информации о тех данных и документах, которые были проанализированы в процессе оценочной деятельности.

Вопросы, на которые отвечает специалист по производству оценки незавершенного строительства

1. Во сколько может быть оценен данный незавершенный строительный объект?
2. Какое количество денежных инвестиционных средств необходимо вложить, чтобы завершить строительство оцениваемого объекта?
3. Какова экономическая и инвестиционная привлекательность района, в котором расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
4. Какова предполагаемая рыночная стоимость оцениваемого объекта в том случае, если он будет завершен?
5. Целесообразно ли произвести завершение строительства?
6. Какова ликвидационная стоимость незавершенного объекта?
7. Что выгоднее с экономической точки зрения – завершить строительство или демонтировать объект?
8. Какова экологическая ситуация в районе, где расположен оцениваемый объект незавершенного строительства?
9. Каковы геологические (сейсмические) характеристики района, в котором находится незавершенный объект?
10. Какова балансовая стоимость оцениваемого объекта незавершенного строительства?
11. Какие разрушения и дефекты появились на объекте незавершенного строительства за время консервации?
12. Каким образом обнаруженные недостатки повлияют на рыночную стоимость оцениваемого объекта?
13. Какова инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта незавершенного строительства?
14. Соответствует ли оцениваемый объект общему плану застройки района, в котором он находится?
15. Отвечает ли функциональное предназначение оцениваемого объекта потребностям жителей района, в котором он находится?

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Источник