Объект незавершенного строительства как учредительный взнос
Екатерина Кувшинова,
практикующий юрист
При оплате доли в уставном капитале организации учредителем — физическим лицом были внесены в том числе объекты незавершенного строительства со степенью готовности более 80%. Право собственности на указанные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
В дальнейшем организация в рамках общей системы налогообложения передала данные объекты в аренду.
Нужно ли в данном случае учитывать такие объекты незавершенного строительства, как основные средства, и начислять по ним амортизацию в налоговом и бухгалтерском учете? Какие налоговые последствия в отношении таких объектов незавершенного строительства возникают в части налога на имущество организаций?
Если такие объекты незавершенного строительства следует учитывать как основные средства, то перестают ли они являться таковыми в ситуации, когда организация прекращает их использование в арендных правоотношениях?
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
При этом из п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 можно сделать вывод, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимой вещью необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. В п. 16 Информационного письма от 16.02.2001 № 59 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
Судебная практика преимущественно исходит из того, что объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке, может быть сдан в аренду (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2012 № ВАС-14320/12 по делу № А40-106616/11-120-882, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.07.2012 № ВАС-9473/12 по делу № А57-11513/11, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.03.2013 по делу № А75-1666/2012, Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 № Ф10-5756/09(3) по делу № А14-5844/2009/25/19б, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 № Ф03-7965/2009 по делу № А51-2198/2009).
То есть зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости объекты незавершенного строительства обладают достаточной оборотоспособностью для передачи их в аренду. Понятно, использование объектов незавершенного строительства по договору аренды должно соответствовать градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, экологическим и иным нормам, а также требованиям по технике безопасности (с этой точки зрения, возможно, объект незавершенного строительства в силу своей «недостроенности» будет пригоден далеко не для всех видов деятельности арендатора).
В целях исчисления налога на прибыль объекты незавершенного строительства не подлежат амортизации, соответственно, не признаются амортизируемым имуществом (п. 2 ст. 256 НК РФ). При этом каких-либо исключений законодатель здесь не предусматривает.
А вот с точки зрения бухгалтерского учета ситуация не столь однозначна.
Согласно п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т. е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Как видим, определение для целей бухгалтерского учета объекта основных средств не связывается с завершением/не завершением строительства, с наличием/отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Иными словами, если объект незавершенного строительства соответствует перечисленным в п. 4 ПБУ 6/01 условиям, то он должен приниматься организацией к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, с последующим начислением на него амортизации в общем порядке.
Соответственно, согласно ст. 374 НК РФ такой объект незавершенного строительства будет являться объектом налогообложения по налогу на имущество организаций.
Такой подход подтверждается судебной практикой (см., например: Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.09.2017 № Ф09-5209/17 и Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2017 № 309-КГ17-19545 по делу № А60-49363/2016, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14 по делу № А34-1722/2013, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.12.2017 № Ф06-26918/2017 по делу № А65-29358/2016, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.06.2016 № Ф05-8558/2016 по делу № А41-28204/2015 и др.).
Вернемся к условиям поставленного вопроса.
Передача объектов незавершенного строительства в аренду подтверждает, что они уже включены в хозяйственную деятельность и организация извлекает полезные свойства (получает экономические выгоды) при использовании такого имущества.
Исходя из этого, такие объекты, по нашему мнению, должны приниматься организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств (конечно, при соблюдении иных перечисленных в п. 4 ПБУ 6/01 условий), с отнесением их к объектам налогообложения по налогу на имущество организаций.
Последующее прекращение аренды в отношении объекта незавершенного строительства само по себе не свидетельствует, что такой объект утратил способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Соответственно, в данном случае прекращение аренды автоматически не влечет выбытие основных средств (п. 29 ПБУ 6/01).
Иными словами, попав в категорию основных средств в связи с задействованием в арендном бизнесе, объект незавершенного строительства в последующем не перестает быть основным средством при прекращении в отношении него арендных сделок.
ИсточникЯвляется ли объект незавершенного строительства индивидуального жилого дома (30 процентов) зданием, строением или сооружением?
Является ли объект незавершенного строительства индивидуального жилого дома (30 процентов) зданием, строением или сооружением? В связи с этим мне отказано в приватизации земельного участка, хотя объект зарегистрирован в ЕГРП и имеется технический паспорт. Спасибо заранее.
Ответы на вопрос:
вопрос давний и спорный. Судебная практика идет двумя путями — одна признает незавершенку зданием, строением или сооружением разрешает выкуп, другая — наоборот. Выходов также два — достраивать либо обжаловать отказ в выкупе, у каждого суда тоже свое мнение.
Похожие вопросы
ВОПРОС: Как доказать что объектом незавершенного строительства является недостроенный жилой дом, если:
За несколько месяцев до рождения второго ребенка, мы взяли в банке ипотечный кредит и купили недостроенный дом. Средства материнского капитала хотели направить на погашение основного долга и уплату процентов по ипотечному кредиту. Но Пенсионным Фондом было отказано, т.к.в кредитном договоре предметом договора является объект незавершенного строительства; в договоре купли-продажи и свидетельстве о государственной регистрации права указан объект незавершенного строительства.
ВОПРОС: Как доказать что объектом незавершенного строительства является недостроенный жилой дом, если:
технический паспорт на жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства);
в кадастровом паспорте здания определена степень готовности 95 процентов;
проект сделан на строительство индивидуального дома;
разрешение выдано на строительство жилого дома.
Оксана, средства материнского капитала могут направляться на погашение кредитов(как основного долга, так и процентов) на приобретение (строительство) жилых помещений. Поэтому, Вы вправе обжаловать отказ Пенсионного фонда в судебном порядке в течении трех месяцев. Если срок уже прошел, то обратитесь заново. В заявлении укажите подробно Ваши права, предусмотренные п.6.1 Федерального Закона от 29.12.2006г. №256-ФЗ в ред. от 25.12.2008г., приложите копии всех документов, перечисленных Вами в вопросе. Если снова будет отказ, то конечно же обжалуйте, так как он неправомерный.
С уважением! Менкина И.Е.
Земельный комитет отказывает в приобретении земли в собственность.
В 2009 году мною был заключен договор аренды земельного участка под строительство индивидуального частного дома с МОГО г.Ухта Республики Коми на 10 лет. Получены все документы разрешающие данное строительство (Градостроительный план земельного участка, землеустроительное дело по межеванию земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка, разрешение на строительство) В 2012 году начато строительство жилого дома. Построен объект незавершенного строительства на который получены документы (технический план объекта незавершенного строительства, кадастровый паспорт на данный объект, свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства. При моем обращении в Земельный комитет г.Ухта РК с просьбой о приватизации данного участка либо приобретении его в собственность был получен ответ: что данная просьба может быть удовлетворена в случае если я построю дом и введу его в эксплуатацию. ВОПРОС: Правомерен ли отказ Земельного комитета г.Ухта РК в приватизации или приобретении в собственность земельного участка на данном этапе.
Сергей Леонидович,добрый вечер! Отказ неправомерен, обжалуйте в соответствии со ст. 254 ГПК РФ
Так возможен ли выкуп участка под объектом незавершенного стролительства, если да, то какими нормативными актами это регулируется.
ООО отказано в приватизации земельного участка под объектом незавершенного строительства (ООО является собственником указанного объекта) по тому основанию, что в ч.1 ст.36 Земельного кодекса не упомянуты объекты незавершенного строительства. Так возможен ли выкуп участка под объектом незавершенного стролительства, если да, то какими нормативными актами это регулируется. Заранее спасибо.
Исключительное право на выкуп или аренду означает только то, что никому кроме собственников недвижимости, эти участки не могут быть проданы или сданы в аренду.
А вот продавать или сдавать- определяет собственник участка (государство или муниципальное образование в вашем случае).
п.1 ст.36 ЗК РФ не наделяет собственников недвижимости правом требовать продажи им этих участков или предоставляния в аренду.
Такое право предоставлено только юр.лицам, владеющим участками на праве бессрочного постоянного пользования.
п.2 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:
Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.
Замечу, что эта норма противоречит Конституции РФ. Никто не обязан «переоформлять» свои имущественные права (к их числу относится и право постоянного пользования землей), а изъять его можно только по решению суда и в соответствии с законом. Закона же о национализации прав на землю нет. С учетом изложенного, вместо обязанности переоформления получаем только право на такое переоформление.
ИсточникС 1 сентября в России будет действовать новое определение «объект недвижимости»
С 1 сентября 2022 года в России вступают в силу поправки в законодательство, которые дополнили Гражданский кодекс новыми главами с определениями объектов недвижимости. Напомним, что соответствующий закон уже принят депутатами Госдумы и опубликован на портале правовой информации.
По словам автора закона, председателя комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павла Крашенинникова, данный документ позволит снизить число мошеннических схем в сфере недвижимости.
«Нередко в Росреестре регистрируются права собственности на выгребные ямы или асфальтированную дорогу. Как правило, владельцы таких квазиобъектов не имеют прав в отношении земельных участков и таким способом пытаются закрепить свои притязания на чужие владения. Это же касается и зданий, которые возводятся путем сборки на чужом земельном участке и легко могут быть перемещены», — заявил Павел Крашенинников.
Кроме того, данный закон позволит прекратить споры между налоговыми органами и собственниками различных объектов, считает законодатель. Как отмечает Павел Крашенинников, нередко налоговые органы относят к недвижимому имуществу тяжелое промышленное оборудование (например, печи, разливные механизмы для топлива) и облагают налогом имущество как недвижимое — это приводит к недовольству владельцев и множеству судебных разбирательств.
Таким образом, к числу объектов недвижимости отнесены следующие виды собственности: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место или объект незавершенного строительства.
Полного перечня объектов недвижимости в законе нет, однако, указывается, что «к недвижимым вещам будут отнесены здания и сооружения, если они создаются в результате строительства или образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении)».
Как отмечают эксперты, для того, чтобы определить, является ли объектом недвижимости сарай, необходимо выяснить, отвечает ли он признакам недвижимого имущества, указанного в новом законе. Однако, необходимо понимать, что данный факт может быть оспорен в суде, который потребует предоставить разрешительную документацию на строительство сарая.
Эксперты также скептически относятся к тому, что закон позволит прекратить мошеннические действия с недвижимостью. По их словам, даже слово «сарай» может означать совершенно разные объекты недвижимости как по форме, так и по цене. Таким образом, все это снова приведет к обращениям в суды.
Впрочем, как отмечают эксперты, закон все же не так плох, как может показаться, так как он позволит навести хоть какой-то порядок в определении «объект недвижимости».
Источник