Передача объекта долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве – ФЗ № 214, подводные камни

Люди участвуют в долевом строительстве чаще всего по той причине, что для многих – это единственный способ приобрести жилье без существенных затрат. К сожалению, нередки случаи, когда дольщики бывают обманутыми. Разберемся в статье, какими нормами законодательства, наряду с Федеральным законом № 214, регулируется договор долевого участия в строительстве, и какие он имеет подводные камни.

Договор долевого участия в строительстве – законодательная база

Отношения по договору долевого участия в строительстве жилья регулируют несколько нормативно-правовых актов.

1. ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 года.
2. ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 года.
3. ФЗ № 122 «О внесении изменений в некоторые НПА РФ» от 22.08.2004 года.
4. Градостроительный кодекс РФ.
5. ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года.

Согласно законодательству, чтобы стало возможным заключение договора, компания-застройщик должна получить в органах государственной или муниципальной власти разрешение на строительство. Если такое разрешение у застройщика отсутствует, многоквартирный дом не будет введен в эксплуатацию.

🔷Договор долевого участия ➤ДДУ на что обратить внимание в 2019 🔷АСК — квартиры от застройщика

Договор долевого участия может быть составлен только после официальной публикации застройщиком проектной документации и получения разрешения. Регистрировать его можно после получения акта приема-передачи.

Законодатель старается всячески обезопасить дольщиков от мошенничества застройщика. С внесением изменений в законодательство для компаний стало необходимостью обладать правами собственности или аренды в отношении земельного участка, на котором располагается объект.

Также застройщик обязан предоставлять подробную информацию о расходовании денежных средств дольщиков, а в том числе о дебиторской и кредиторской задолженности. Это позволяет контролировать ситуацию и выявлять признаки банкротства застройщика на ранних этапах.

Согласно ФЗ № 214, застройщик обязан застраховать вклады участников долевого строительства. В противном случае он не сможет использовать полученные средства. Если застройщик не выполняет своих обязательств, дольщики вправе требовать собственные деньги обратно.

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве?

Если вы приняли решение поучаствовать в долевом строительстве многоквартирного дома, стоит изучить существенные условия договора, без которых соглашение будет считаться недействительным. К таким условиям относят:

• подробное описание объекта строительства, который в дальнейшем будет передан дольщикам;
• стоимость договора долевого участия, его условия и сроки внесения платежей;
• сроки, в которые многоквартирный дом будет введен в эксплуатацию;
• гарантии на обеспечение жилплощадью;
• методы обеспечения условий договора со стороны компании-застройщика.

Кроме того, существуют менее значительные дополнительные пункты договора долевого участия, которые тоже следует учитывать:

Договор долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве

• условия внесения корректировок в договор в процессе строительства;
• сроки, в которые должны быть решены возможные проблемы в ходе строительства;
• указание на максимальное количество раз сдачи объекта госкомиссии; ;
• сроки оформления жилой площади многоквартирного дома в собственность.

Будьте внимательны! Подписывать нужно документ с наименованием «Договор на участие в долевом строительстве».

Иногда застройщики заключают с дольщиками договор цессии или предварительной купли-продажи – в обоих случаях права на квартиру после введения дома в эксплуатацию будут принадлежать застройщику, даже если дольщик внес полную стоимость квартиры.

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Казалось бы, ничего сложного в условиях договора долевого участия в строительстве нет. Однако недобросовестные застройщики часто умело «играют» словами в документе, оборачивая условия соглашения в свою сторону. Расскажем, какие подводные камни наиболее распространены в договоре долевого участия.

Фактическое изменение качеств объекта

Объект строительства должен быть подробно описан в договоре и проектной документации. Застройщики прописывают количество этажей многоквартирного дома, перечень строительных материалов, инженерные изыскания.

В чем может быть подвох? Часто в договор долевого участия включается пункт о том, что застройщик вправе корректировать проект по своему усмотрению. Наличие этого условия – прямой риск для дольщика получить по факту не то, на что он рассчитывал.

Конечно, отстаивать свои интересы можно в суде. Однако в законе сказано, что дольщик может расторгнуть договор при наличии существенных отклонений от проекта. А вот какие отклонения считать существенными, а какие нет решает судья.

Срыв сроков

В соответствии с ФЗ № 214 в договоре долевого участия указывается два срока – завершения строительства и передачи объекта дольщикам. Но по факту все может происходить иначе.

Некоторые застройщики указывают в договоре только одну дату – передачи объекта. Она может существенно отличаться от даты окончания действия разрешения на строительство. То есть застройщик подразумевает, что разрешение, возможно, придется продлить. Такой подход противоречит закону.

Еще одна хитрость со сроками – длительный промежуток (до года) между окончанием строительных работ и передачей квартир вкладчикам. Это делается, чтобы избежать потока исковых заявлений, если срок ввода в эксплуатацию будет нарушен. По данным Комитета по строительству промежуток не должен превышать полгода.

Увеличение стоимости жилплощади

Запомните, что дольщики не должны передавать никакие средства в качестве авансовых или иных платежей до прохождения процедуры регистрации договора долевого участия в Росреестре. До государственной регистрации гражданин не является в глазах закона дольщиком, поэтому на такие отношения не распространяется действие ФЗ № 214.

Компания-застройщик может включить в договор пункт о возможности одностороннего изменения стоимости. Это прямо противоречит ФЗ № 214, где четко прописано, что цена может быть изменена только по соглашению сторон, если это условие было оговорено в договоре заранее.

Часто в подобных договорах можно встретить указание на то, что при изменении площади квартиры по итоговым замерам в большую сторону, дольщик должен выплатить разницу, при изменении в меньшую – застройщик. Согласно законодательству, покупатель должен получить именно то, на что рассчитывал, так как повлиять на процесс строительства он не может. Потому затраты ложатся на плечи застройщика в любом случае.

Социальные объекты за счет дольщиков

Объект строительства не всегда располагается в месте, оснащенном инфраструктурой. Таким образом, застройщик совместно с властями обязан обеспечить будущих жильцов всеми необходимыми социальными объектами (например, детским садом). Часто строительная компания перекладывает эти расходы на дольщиков.

Однако в ФЗ № 214 регламентированы статьи расходов, которые могут обеспечиваться из средств дольщиков. Строительство социальных объектов в этот перечень не входит.

Выплата за расторжение договора

Договором могут быть предусмотрены дополнительные выплаты для дольщиков, которые изъявили желание расторгнуть соглашение (до 20 % от стоимости недвижимости). Также может быть указание на выплату неустойки, если квартира продается по переуступке.

И то, и другое признано арбитражным судом РФ не законным, так как это прямо противоречит ФЗ «О защите прав потребителей». Человек имеет право отказаться от приобретения товаров или услуг до их получения.

Переуступка также не запрещена законодательно. До подписания акта приема-передачи дольщик обязан уведомить застройщика о переуступке. Если стоимость квартиры полностью выплачена, дополнительных соглашений не требуется. Если нет – договор цессии согласовывается с застройщиком. Уведомить застройщика нужно, а вот платить какие-то дополнительные средства нет.

Отсутствие гарантий

Законодательно предусмотрено два гарантийных срока – пять лет на жилой дом, три года на инфраструктуру. Последний отсчитывается с момента заключения акта приема-передачи. А вот с гарантией на сам дом часто возникают недоразумения. Он считается с той же даты, если иное не указано в договоре. Этой «лазейкой» в законе и пользуются строительные компании.

В договор может быть внесено указание, что гарантия отсчитывается с момента ввода дома в эксплуатацию. А между этой датой и датой передачи ключей дольщикам часто проходит несколько месяцев. Получается, что гарантия будет истекать до фактического использования квартиры.

Обезопасьте себя, изучив не только сам договор долевого участия в строительстве, но и соглашения со страховой компанией или банком. Внимательно читайте то, что собираетесь подписать!

Что делать при возникновении разногласий с застройщиком?

При возникновении разногласий с застройщиком в первую очередь всегда нужно попробовать договориться мирным путем. Если компания согласиться устранить все недочеты, обязательно оформляйте все договоренности письменно с указанием сроков.

При передаче дома дольщикам возможно выявление несоответствия. Если объект недвижимости по каким-либо параметрам не соответствует описанному в договоре долевого участия, необходимо составить акт. В нем максимально подробно описываются все нарушения.

Нередки случаи, когда застройщик срывает сроки ввода в эксплуатацию. Дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке по истечению двух месяцев с момента окончания установленных сроков.

Застройщик может отказаться устранить нарушения. В этом случае нужно обратиться в суд. В исковом заявлении прописывается требование устранить несоответствия и компенсировать материальный и моральный ущерб, а также судебные издержки. Грамотно составить судебный иск вам поможет квалифицированный юрист.

Источник

Передача объекта долевого участия в строительстве

В данной статье содержатся практические советы, на что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве. Все чаще в ДДУ нарушаются права граждан путем внесения застройщиком в договор несоответствующих закону условий. Граждане имеют право на признание подобных пунктов договора не действующими и получение приличной денежной компенсации за нарушение своих прав.

Статья построена по принципу приведения условий договора долевого строительства, которые ущемляют права граждан, и обоснования с точки зрения закона почему застройщик НЕ ПРАВ!

Угроза расторгнуть договор – БЛЕФ застройщика!

Миф№1. Договор участия в долевом строительстве будет расторгнут застройщиков в случае, если гражданин откажется заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства.

Застройщик стремится избежать ответственности при нарушении обязательства о постройке многоквартирного дома в установленные в договоре сроки. Одним из созданных им механизмом, вводящим граждан в заблуждение, является включение указанного условия в договор.

В дальнейшем застройщик просто «угрожает» гражданам расторгнуть договор в одностороннем порядке, если они не согласятся добровольно с продлением сроков строительства. Результатом подписания дополнительного соглашения о продлении сроков строительства является освобождение застройщика от уплаты неустойки в пользу граждан.

Основания расторжения договора об участии в долевом строительстве застройщиком в одностороннем порядке исчерпывающим образом закреплены в ч.ч. 4 и 5 ст. 5, ч.3 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца при условии уплата цены договора путем единовременного внесения платежа, либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца.

Других оснований для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе застройщика не существует и «придумывать» их в договоре долевого строительства застройщик не имеет права. Включение в публичный договор участия в строительстве иных оснований для расторжения сделки в одностороннем порядке по инициативе Застройщика, ущемляет права потребителей и влечет ничтожность оспариваемого соглашения (ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

Вы знаете, что платите за несуществующие метры в квартире?!

Миф №2. Допускается отклонение фактической площади квартиры от общей проектной площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве без корректировки стоимости квартиры.

Довольно часто застройщик прописывает возможность отклонения реальной площади квартиры от проектной, за которую граждане вносят оплату по договору. По мнению застройщика, если площадь уменьшилась, то гражданину не нужно возвращать денежные средства за несуществующие метры жилья. И снимает с себя ответственность застройщик путем включения соответствующего правила в договор.

На самом деле, застройщик не имеет на это никакого права!

Статьей 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены способы определения цены договора с возможностью изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Однако ни один из способов определения цены договора не должен лишать граждан права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади квартиры за всю разницу в площади).

Перечисленные пункты договоров противоречат частям 2, 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве и пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей, ухудшая положение участников долевого строительства как потребителей. Указанными условиями ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене и площади объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона о защите прав потребителей.

Застройщик может оформить передачу квартиры без Вас

Миф №3. Застройщик вправе самостоятельно устанавливать срок принятия гражданами объекта долевого строительства и при его нарушении со стороны гражданина составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик заинтересован максимально быстро и без замечаний со стороны граждан оформить передачу квартир по договорам долевого участия. Односторонний акт передачи квартиры – идеальное решение, позволяющее не учитывать претензии к качеству построенного жилья.

По закону застройщик не имеет права менять сроки и порядок передачи объекта долевого строительства гражданам.

Застройщик до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства (ч. 4 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004).

При уклонении гражданина от принятия объекта долевого строительства (за исключением случаев предъявления претензий к качеству квартиры) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (иной порядок может действовать при досрочном исполнении договора долевого строительства) – ч. 6 ст. 8 федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004.

Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства указанного выше сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, если договор предусматривает досрочный переход объекта долевого строительства к участнику долевого строительства, это признается ухудшением положения участника по сравнению с действующими положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» и ставит участника – потребителя услуг, в более невыгодные условия.

Застройщик послал Вас в третейский суд! Что делать?

Миф № 4. Рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда.

Обращение в третейский суд рассматривает не как обращение за судебной защитой, а как альтернативный способ разрешения спора. Более того, подсудность споров граждан с застройщиками по договорам долевого участия устанавливается по выбору граждан – данное правило носит императивный характер и его нарушение не допускается! (п.2 ст.17 Закона о защите прав потребителей и ч.7 ст.29 ГПК РФ).

Также необходимо учитывать, что участники долевого строительства не участвуют в разработке договора участия долевом строительстве и не могут вносить в него какие-либо изменения при подписании. Фактически такие договоры являются договорами присоединения (п. 1 ст. 428 ГК РФ). Таким образом, третейская оговорка может быть включена по обоюдному волеизъявлению в договор только после нарушения одной из сторон своих обязательств (например, при нарушении застройщиком сроков строительства объекта) – п.3 ст.5 федерального закона от 24.07.2002 № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации».

Поскольку указанные условия договора ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, они однозначно признаются недействительными – п.1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Нарушение прав граждан заключается также в последствиях направления спора на рассмотрения в третейский суд. Так, рассмотрение спора в третейском суде предполагает возложение на гражданина расходов, связанных с осуществлением правосудия третейским судом, в том числе на выплату гонорара третейским судьям, расходов, понесенных третейскими судьями в связи с участием в третейском разбирательстве, а также расходов на организационное, материальное и иное обеспечение третейского разбирательства (глава 4 Федерального закона «О третейских судах в Российской Федерации»). Общий порядок защиты прав потребителей предусматривает освобождение от уплаты государственной пошлины – ч.3 ст.17 Закона о защите прав потребителей.

Выводы

Поскольку действующее законодательство лояльно относится к нарушениям прав граждан со стороны застройщика (предусматривается только административная ответственность с незначительной суммой штрафа), застройщик будет продолжать использовать договор как средство введения граждан в заблуждение относительно своих прав и ответственности застройщика.

comments powered by HyperComments Заполняя поле формы и нажимая на кнопку «Комментировать», я принимаю условия обработки персональных данных и даю согласие на их обработку

Источник

Что нужно знать гражданину при заключении договора участия в долевом строительстве

Долевое строительство, несмотря на свои нюансы, является одним из выгодных с финансовой стороны видом приобретения недвижимости. Если Вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме с целью улучшения своих жилищных условий или просто хотите вложить свободные денежные средства в недвижимость в качестве инвестиций, мы постараемся дать вам несколько практических советов и рассказать про нюансы договора долевого участия в строительстве; или Вы можете доверить столь ответственную работу нам, воспользовавшись услугой «Сопровождение сделок с недвижимостью «под ключ»».

Необходимые документы для застройки

Основным и самым удобным для граждан способом приобретения жилья в строящемся доме является договор участия в долевом строительстве. При заключении данного договора и выборе застройщика необходимо знать, что застройщиком может быть только юридическое лицо, но не любое, а только то, которое получило разрешение на строительство объекта (Статья 51 ГрК РФ — Разрешение на строительство // Форма разрешения на строительство), опубликовало проектную декларацию (подробнее о ней см. далее по тексту) и оформило право собственности (ЗК РФ Глава V. Возникновение прав на землю) или аренды (Земельный кодекс РФ Глава IV.) на земельный участок, на котором будет вестись строительство.

В отсутствие данных документов заключать с таким застройщиком договор не стоит, как не стоит поддаваться на его уверения в том, что со дня на день все необходимые документы будут у него на руках. Лучше либо дождаться доказательств получения таких документов застройщиком, либо начать искать иные варианты. Проектная декларация содержит сведения о застройщике и о проекте строительства и опубликовывается застройщиком в СМИ и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети «Интернет» (обычно на официальном сайте застройщика), не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в Росреестр и в контролирующий орган.

Застройщик освобождается от данной обязанности в случае, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае у застройщика возникает обязанность представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Перед заключением договора участия в долевом строительстве (далее — договор УДС) нужно не только внимательно ознакомиться с проектом договора, но и предварительно проверить надёжность застройщика, в первую очередь проверив своевременность исполнения им своих обязательств при постройке предыдущих домов. Найти информацию о застройщике можно в социальных сетях, СМИ, на сайте застройщика, на различных форумах, посвящённых долевому строительству, на сайтах судебных органов в Вашем регионе, в картотеке арбитражных дел. Также можно ознакомиться с основными сведениями о застройщике, содержащимися в ЕГРЮЛ на сайте Федеральной налоговой службы.

Будьте внимательны

Рекомендуем с большой осторожностью рассмотреть вопрос сотрудничества с застройщиком, если он:

• вместо заключения договора участия в долевом строительстве предлагает заключить иной вид договора, например, договор купли-продажи, предварительный договор участия в долевом строительстве и т.п.;
• отказывается от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;
• навязывает дополнительные услуги (например, заключение предварительного договора, оплата дополнительных услуг, не предусмотренных положениями ФЗ № 214-ФЗ, за счет дольщика);
• включает в текст договора условия об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства либо не указывает или отказывается указать в договоре условия об ответственности застройщика за несоблюдение сроков передачи объекта строительства дольщику, порядок пересчета и цену пересчета лишних квадратных метров и т. п.

Важность сбора как можно более полной информации о застройщике в последнее время приобретает очень большое значение в связи с участившимися случаями нарушения прав дольщиков в этой сфере. Так, по данным Генеральной прокуратуры Российской Федерации, почти повсеместно застройщиками не соблюдаются сроки передачи квартир дольщикам. В России сейчас насчитывается 510 проблемных домов и 42,5 тысячи пострадавших дольщиков.

Также распространены случаи заключения договоров, не предусмотренных законодательством, либо включения в договоры долевого участия в строительстве незаконных условий.

Доверяй, но проверяй

Застройщик обязан предоставить для ознакомления свои учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учёт в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Только обладая всей необходимой информацией о застройщике и объекте строительства можно сделать окончательный выбор в пользу того или иного застройщика, после чего приступить к следующему шагу: заключению договора УДС.

Нюансы заключения договора УДС

Договор УДС (договор участия в долевом строительстве) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Оплата по договору УДС производится только после его регистрации в установленном порядке в соответствующем управлении Росреестра.

В договоре УДС в обязательном порядке должны содержатся следующие существенные условия:

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3. цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. гарантийный срок на объект долевого строительства;
5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Наличие в договоре всех вышеперечисленных существенных условий будет являться гарантией прав участника долевого строительства.

Важно: если договор УДС заключается с гражданином, то на отношения между гражданином и застройщиком распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей».

Что касается возможности внесения изменений в «типовой» договор участия в долевом строительстве, заключить который предлагает застройщик, отметим, что такой договор, как правило, разрабатывается самим застройщиком (чтобы не попасться на удочку недобросовестных застройщиков рекомендуем провести экспертизу договора), и содержит условия, отвечающие прежде всего его интересам. Но это вовсе не означает, что все его условия имеют обязательный характер для дольщика и не могут быть изменены. Напротив, условия могут быть дополнены сторонами конкретного договора долевого участия. Более того, с разными участниками договора могут быть заключены договоры УДС с различающимися условиями. И это не будет свидетельствовать об ущемлении прав и интересов других участников, если договор долевого участия будет соответствовать нормам закона.

Исключением является только условие о сроке передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, который должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Особенности и нюансы долевого строительства

Зачастую бывает так, что застройщик невзирая на всю очевидность несоответствия некоторых условий договора закону и нарушение тем самым прав дольщика, тем не менее не соглашается на изменение условий договора и по сути выставляет ультиматум: либо договор подписывается в таком виде какой есть, либо договор не будет заключён.

Естественно, что дольщик вправе отказаться от заключения договора в предложенном ему виде и продолжить поиски другого застройщика. Но как быть в том случае, если дольщик хочет купить квартиру именно у этого застройщика, поскольку ему нравится этот микрорайон? Или же дольщик к этому моменту получил в банке согласие на кредит на покупку квартиры у этого застройщика?

В такой ситуации в первую очередь необходимо попытаться получить от застройщика письменный отказ от внесения изменений в договор, чтобы в будущем, при оспаривании условий договора УДС в судебном порядке, можно было бы представить доказательства того, что дольщик пытался изменить договор, но застройщик, как более сильная сторона сделки, отказался.

В том случае, если не получается получить от застройщика письменный отказ, то необходимо всё взвесить и решить, заключать договор застройщиком или нет, поскольку в любом случае условия договора, противоречащие закону либо ущемляющие права потребителя, являются недействительными.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче им объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору (стать 15.6 ФЗ № 214-ФЗ). Если ответственность застройщика застрахована, то и доверие к такому застройщику будет выше и гражданину желательно настоять на включении в договор долевого участия соответствующих ссылок с указанием способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Напоследок добавим

Правильный выбор застройщика и грамотное оформление договора участия в долевом строительстве залог Вашего спокойствия и гарантия Ваших прав как будущего собственника жилья!

Конечно, разобраться во всех сложностях, тонкостях и нюансах оформления участия в долевом строительстве рядовому потребителю, не обладающему специальными знаниями и возможностями в данной сфере услуг, очень непросто, он является более слабой стороной по отношению к застройщику — профессиональному участнику строительства.

Поэтому в целях защиты Ваших интересов, минимизации рисков, гарантированного и своевременного получения заветных квадратных метров в будущем рекомендуем всем гражданам, потенциальным участникам долевого строительства, до заключения договора участия в долевом строительстве обращаться к профессиональным юристам, которые смогут не только оказать грамотную юридическую консультацию, но и дать мотивированное правовое заключение по конкретному объекту строительства, помочь в составлении необходимых документов и в целом в сопровождении сделки по заключению договора участия в долевом строительстве. Либо учесть расписанные нами нюансы договора долевого участия в строительстве, так получиться дешевле но рискованнее. В любом случае решать Вам.

Источник