Передача объекта незавершенного строительства

Как продать недостроенный дом

Что попадает под определение «недостроенный дом», и как его продать. Подготовка, документы, порядок заключения сделки при продаже недостроя или земельного участка с ним.

• Покупка и продажа
• Другие рубрики

Все рубрики

Продать недострой – означает передать объект незавершенного строительства и землю под ним другому лицу. Но этот дом пока не оформлен в вашу собственность, поэтому при продаже недостроенного здания есть свои особенности. Объект незавершенного строительства имеет низкую ликвидность, поэтому для его реализации придется приложить усилия и установить объективную цену. Рассмотрим это от этапа подготовки до момента заключения сделки.

Подготовка недостроенного дома к продаже

Недостроенный дом представляет собой объект незавершенного строительства – здание, на возведение которого получено разрешение и проведена часть работ по сооружению, но не выполнен ввод в эксплуатацию.

Редевелопмент объекта незавершенного строительства — Дмитровка, Пковская,17 (МАХ «АТлант-М»)

Как подготовить участок с недостроем к продаже

Недостроенные дома на неблагоустроенной территории выглядит не особо привлекательно. Из-за этого продать такую недвижимость бывает достаточно сложно. Поэтому перед продажей сделайте следующее:

• уберите территорию – избавьтесь от сорняка, уберите из виду бетономешалки, инструмент и остатки стройматериалов, мусор, грязь;
• оградите двор и установите входную группу – даже самое простое ограждение позволит покупателю визуально оценить размеры участка, увидеть его границы, а территория будет выглядеть благоустроенной;
• приведите участок в порядок – если двор разрыт техникой, выровняйте его, сделайте территорию удобной для осмотра.

Так недострой не будет выглядеть заброшенным объектом. А чтобы дать возможность покупателю понять, каким он будет в конечном итоге, подготовьте эскиз строящегося дома.

Документы для продажи недостроенного дома

Пакет документов будет зависеть от параметров недостроя. Если это объект площадью до 300 кв.м, вам понадобится:

• строительный паспорт;
• уведомление о начале строительства в ГАСК;
• подтверждение права собственности на участок;
• эскизный проект объекта.

Продавая недострой площадью от 300 квадратов, подготовьте такие бумаги:

• проект дома;
• декларация о начале строительства;
• условия и ограничения по застройке участка;
• договоры на авторский надзор, технадзор и разработку технической документации;
• подтверждение права собственности на землю.

В зависимости от индивидуальных обстоятельств будут нужны и другие бумаги, например, согласие мужа/жены, доверенность и др.

Объекты незавершенного строительства

Как продать недострой с земельным участком

Подготовив объект и собрав документы, переходите непосредственно к его продаже.

Как найти покупателя на недостроенный дом

Чтобы заинтересовать покупателя, придерживайтесь следующих рекомендаций:

• Не завышайте цену – как правило, недострой покупают в связи с отсутствием возможности приобрести уже готовый дом. Поэтому здесь ключевым моментом выступает цена объекта или участка.
• Сделайте привлекательное объявление – хоть дом и не достроен, покажите, как он будет выглядеть на момент ввода в экспулатацию, приложив эскизы и качественные фотографии участка. Разместите предложение на DOM.RIA.
• Дайте максимум информации – укажите о возможности беспроблемного подключения коммуникаций, опишите степень готовности дома, технологию строительства и другие ключевые моменты.

Так вы сможете быстрее найти покупателя на недостроенный дом. В связи с низкой ликвидностью объекта при некачественно составленном предложении или необъективной стоимости продажа дома затянется на годы.

Продажа дома недостроя на этапе котлована

Формат заключения договора купли-продажи может зависеть от того, насколько готов недостроенный дом. Если он находится на стадии котлована или начальных этапах возведения стен, каркаса – как правило, по документам оформляется купля-продажа самого участка. На деле вы передаете новому владельцу не только землю, но и недостроенное на ней здание.

В связи с таким порядком у покупателя возникают некоторые риски, так как пока еще стройматериалы на территории принадлежат вам. Поэтому после совершения сделки ему можно попытаться через суд сразу оформить право собственности на недострой. Владелец оформляет на объект новый пакет документов и завершает строительство.

Продажа недостроя высокой степени готовности

В случае готовности дома более чем наполовину при его продаже можно попробовать оформить объект в собственность через суд. 331 статья ГК не разрешает использовать недостроенное здание по назначению, но при этом не запрещает оформить его в собственность. Процедура проводится на основании Порядка регистрации имущественных прав на недвижимость и Закона №1952-IV от 04.02.2019, в ст. 27-1 которого перечислены документы, на основании которых недострой можно зарегистрировать в реестре прав:

• подтверждение права собственности на участок;
• разрешительные документы;
• результаты технической инвентаризации.

Обратитесь с перечнем бумаг в Центр предоставления админуслуг. Получив правоустанавливающие документы на объект, вы уже можете продавать его как недвижимость. Теперь при заключении сделки вы продаете не саму землю, а недостроенный дом с участком.

Как продать недострой: особенности оформления земельного участка

Если вы продаете новострой, земля под ним должна быть вашей. Совершить операцию с объектом на участке, взятом в аренду или постоянное пользование не получится.

Поэтому предварительно нужно заняться приватизацией земли. После этого вы сможете продать или участок, или оформить в собственность недострой и продать его.

Налоги при продаже недостроенного дома

Независимо от того, продаете ли вы недостроенный дом или земельный участок с недостроем, операция облагается налогами так же, как и при продаже любой другой недвижимости. В случае совершения сделки по продаже имущества первый раз в отчетном году и при условии, что вы владеете отчуждаемым объектом более 3 лет – налог на доход физических лиц не платится (1 пункт 172 статьи Налогового кодекса). В другом случае НДФЛ составит 5% от суммы сделки. Кроме этого налога уплачивается военный сбор 1,5% и госпошлина – 1%.

Таким образом, продажа недостроенного дома осложняется тем, что здание не введено в эксплуатацию, а поэтому по документам оно – не собственность продавца. Но в зависимости от состояния и готовности объекта вы сможете в определенном порядке передать его другому лицу.

Источник

Андрей Иванов проинспектировал объекты незавершенного строительства в микрорайоне «Гусарская баллада»

В рамках работы по ликвидации объектов незавершенного строительства глава Одинцовского округа проинспектировал два недостроенных объекта в микрорайоне «Гусарская Баллада» — жилой дом на улице Триумфальная и детский сад на улице Дениса Давыдова. Строительство 12-этажного жилого дома остановилось в 2015 году на уровне 2-4 этажей. Разрешение на строительство не оформлялось. Как сообщил Андрей Иванов, в прошлом году администрация округа обратилась в территориальное управление Росимущества по Московской области с тем, чтобы снести объект и привести в порядок территорию. По итогам было принято мировое соглашение – земли под объектом передадут в муниципальную собственность.

«Строительство жилого дома остановилось ещё в 2015 году, разрешение на него не оформлялось. В прошлом году мы обратились в Росимущество и на сегодняшний день уже есть положительное решение о передаче земельного участка в собственность Одинцовского округа. Ожидаем, что уже в октябре начнётся процедура передачи, а весной 2023 года мы снесём руины», — сообщил Андрей Иванов и поручил предусмотреть в проекте бюджета на будущий год затраты на снос проблемного дома.

Строительство детского садика на 110 мест также остановилось в 2015 году. Как сообщил заместитель главы администрации Одинцовского округа Александр Тесля, в августе территория под объектом была передана в муниципальную собственность, зарегистрировано право собственности. В настоящее время ведется формирование земельного участка, в соответствии с проектом планировки ориентировочная площадь – порядка 35 соток. Глава Одинцовского округа поручил параллельно провести экспертизу состояния здания.

«До конца года нам нужно найти решение по данному объекту – достраиваем или сносим. Если экспертиза покажет, что незавершенный садик находится в аварийном состоянии и непригоден для эксплуатации, то в бюджете на следующий год необходимо предусмотреть средства на его снос. Но учитывая существующий дефицит мест в дошкольных образовательных учреждениях, хотелось бы здание сохранить, достроить и ввести в эксплуатацию. Визуально мы видим, что объект довольно добротно возведен: толстые стены, железобетонные конструкции. Поэтому очень важна качественная экспертиза», – подчеркнул Андрей Иванов.

Как сообщалось ранее, по эффективности ликвидации объектов незавершенного строительства Одинцовский округ входит в тройку муниципалитетов-лидеров Московской области. Так, за 4 года в округе удалось ликвидировать 544 недостроя. Из них 419 объектов — снесено. В реестре муниципалитета остается ещё 156 объектов. По каждому из них профильные службы администрации ведут кропотливую работу.

Добавьте издание «Вести Подмосковья» в свои источники в Яндекс.Новости или Google.News, либо Яндекс.Дзен.

Быстрые новости в Telegram-канале издания «Вести Подмосковья». Не забудьте подписаться, чтобы быть в курсе событий.

Источник

Правильная индивидуализация недвижимости в договорах

Сделки с недвижимостью занимают далеко не последнее место в нашей жизни и имеют ряд особенностей. Одной из них является необходимость государственной регистрации таких сделок (например, договор ипотеки, договор аренды на срок не менее 1 года), либо прав, возникающих на их основании (в частности, при продаже, дарении и т.д.). Однако, говоря об особенностях, присущих только сделкам с недвижимостью, не стоит забывать и об общих требованиях, касающихся согласования предмета договора.

Так, в договоре продажи недвижимости обязательно должны быть указаны сведения, позволяющие конкретизировать, какое именно недвижимое имущество продается. При отсутствии этой конкретизации условие о предмете договора является несогласованным, а сам договор, как следствие, — незаключенн ым. То же самое касается и иных сделок с недвижимостью, в том числе, пользующегося большой популярностью договора аренды.

Ненадлежащая идентификация объекта недвижимости, даже если стороны договора фактически прекрасно понимают, что за объект они имеют в виду, тем не менее, препятствует регистрации либо самого такого договора, либо прав, переходящих на его основании, в ЕГРН. Причина тому очевидна – договор попросту не считается заключенным, а права по нему не могут быть «засилены» государством в лице Росреестра.

Какие идентификаторы недвижимости существуют?

Прежде чем разбираться в вопросе надлежащей индивидуализации того или иного объекта недвижимости в договоре, необходимо понимать, какие идентификаторы недвижимости в принципе существуют. И здесь имеются особенности в зависимости от того, о каком виде объекта недвижимости идет речь. Действующее законодательство выделяет несколько видов объектов недвижимости, среди которых можно смело выделить такие как: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс и предприятие как имущественный комплекс.

Для всех видов недвижимости общим идентификатором является кадастровый номер – неизменяемый и не повторяющийся во времени и на территории РФ номер недвижимости, присваиваемый органом регистрации прав. Формирование кадастрового номера происходит с учетом местонахождения объекта недвижимости и строится по принципу «субъект РФ : район : кадастровый квартал : порядковый номер в кадастровом квартале».

Отсюда возникает и второй идентификатор недвижимости — адрес, по которому также имеется возможность провести ее индивидуализацию.
Все необходимые идентификаторы и характеристики можно увидеть в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах на него.

Так, в отношении земельного участка такая выписка должна содержать:

• вид объекта недвижимости (земельный участок);
• кадастровый номер и дату присвоения этого номера;
• сведения о площади;
• сведения о его кадастровой стоимости;
• кадастровые номера расположенных в пределах участка объектов недвижимости;
• сведения о категории земель и о разрешенном использовании земельного участка;
• сведения о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях земельного участка и др.

В отношении здания выписка должна содержать информацию о его назначении и наименовании, количестве этажей, годе постройки, используемых при его строительстве материалах, перечне помещений и (или) машино-мест, входящих в состав этого здания, а также о кадастровом номере земельного участка, на котором оно расположено.

Соответственно, выписка из ЕГРН на помещение или машино-место также содержит кадастровый номер здания, в состав которого входит это помещение или машино-место.

Выписка в отношении сооружения в зависимости от его типа (в случае, если это линейный объект) содержит сведения о его протяженности или объеме в кубических метрах, если такое сооружение не измеряется в квадратных метрах. Особенностью выписки из ЕГРН на объект незавершенного строительства будет являться указание в ней на степень его готовности в процентах.

Что признается надлежащей индивидуализацией объекта недвижимости в договоре?

Стоит отметить, что в вопросе идентификации недвижимости в договоре ГК РФ довольно категоричен, а судебная практика на протяжении долгого времени как бы пытается смягчить подход законодателя. Еще в 2011 году ВАС РФ, разъясняя положения ст. 554 ГК РФ, указал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии) . И этот подход представляется верным, ведь уже сам по себе кадастровый номер – это уникальный номер объекта недвижимости, исключающий всяческие сомнения относительно того, какой именно объект недвижимости стороны действительно имеют в виду.

Но тут же возникает новый вопрос – а во всех ли случаях достаточно только кадастрового номера? На практике может оказаться не все так просто. Так, в некоторых случаях регистраторы при анализе условий договора в отношении помещения со ссылкой на ст. 554 ГК РФ просят стороны указывать кадастровый номер здания, в состав которого входит такое помещение, и приостанавливают регистрацию на этом основании. Такое требование можно назвать сугубо формальным и не отвечающим тенденциям судебной практики, но во избежание подобных ситуаций советуем не пренебрегать таким указанием в тексте договора.

Еще одной особенностью обладают договоры купли-продажи зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства относительно указания в них сведений о земельном участке, на котором они расположены, и о правах продавца на этот земельный участок. Указание в договоре продажи недвижимости сведений о земельном участке под ней и о правах продавца на такой земельный участок направлено на избежание правовой неопределенности между сторонами договора.

Ярким примером обоснования такого требования является одно из дел Арбитражного суда города Москвы. ДГИ г. Москвы обратилось в суд с иском к ООО (покупателю) о взыскании задолженности по договору купли-продажи здания. Компания обратилась со встречным иском о признании договора купли-продажи незаключенным.

Суды трех инстанций в удовлетворении первоначального иска отказали, встречный иск ООО удовлетворили, признав договор незаключенным. Причиной такого вывода судов стало именно отсутствие в договоре указания о том, на каком земельном участке расположено здание, и о правах продавца (ДГИ г. Москвы) на этот земельный участок. Доводы продавца, что между сторонами был заключен договор об отчуждении здания без передачи в собственность земельного участка под ним, и что земельный участок в силу закона является федеральной собственностью (т.е. продавец не является его собственником), судами были отклонены. Отсутствие такого указания в тексте договора, по мнению судов, порождает правовую неопределенность между сторонами относительно предмета договора.

Противоположную и, как видится, более обоснованную позицию занял Арбитражный суд Уральского округа в 2017 году по аналогичному спору. На сей раз ответчиком выступило Управление Росреестра по Свердловской области, отказавшее в регистрации перехода права собственности на несколько объектов недвижимости по той же причине – неуказанию в договоре купли-продажи сведений о земельном участке и о правах продавца на этот земельный участок.
В рамках этого дела также было установлено, что у продавца отсутствовали права на землю под проданным зданием. В этой связи суды констатировали незаконность отказа регистрирующего органа, отметив, что при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако, учитывая отсутствие безоговорочного единообразия судебной практики в данном вопросе, советуем включать сведения о земле и о праве продавца на нее в договоры продажи зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства.

Особенности индивидуализации в договорах будущей недвижимости и частей объектов недвижимости

Особого внимания требуют случаи, когда стороны заключают договор в отношении недвижимости, которая по тем или иным причинам не имеет кадастрового номера либо конкретных характеристик, подлежащих отражению в ЕГРН. Это актуально, например, для договоров в отношении недвижимости, которая будет создана в будущем, или же для целей представления части недвижимости в аренду. Применительно к будущей недвижимости в 2011 году ВАС РФ дал разъяснения, что ее индивидуализация может быть проведена, например, путем указания ее местонахождения, ориентировочной площади либо согласно данным проектной документации.

При этом даже если такие условия о предмете договора не позволяют с достаточной степенью точности установить конкретное имущество, стороны могут уточнить ее характеристики постфактум. Например, в акте приема-передачи во исполнение договора купли-продажи будущей недвижимости (т.е. после того, как она будет создана и готова к передаче покупателю).

На практике нередко возникали вопросы относительно индивидуализации части объекта недвижимости для целей передачи этой части в аренду. В частности, зачастую при регистрации таких договоров аренды регистраторы просили представить технический план соответствующей части земельных участков, зданий, сооружений или помещений для их постановки на кадастровый учет. Такие требования регистраторов суды, тем не менее, признавали и признают незаконными.

В свое время еще ВАС РФ указывал, что на государственную регистрацию договора аренды можно представить документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимости, пользование которой будет осуществляться арендатором. В 2016 году Президиум ВС РФ также поддержал данную позицию и дополнительно указал, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Многочисленная судебная практика учитывает данные правовые позиции высших судов и встает на сторону арендодателей и арендаторов.

Таким образом, для целей представления в аренду не всего объекта недвижимости, а лишь его части подготавливать и представлять регистратору технический план на нее не нужно, а достаточно лишь отразить графически и (или) текстуально такую часть в договоре аренды и обозначить ее площадь. Тем не менее, вне зависимости от особенностей того или иного объекта недвижимости и во избежание недопониманий со стороны органов Росреестра в договорах с недвижимостью рекомендуем максимально полно отражать все ее характеристики, а не ограничиваться только кадастровым номером.

Источник