Передача объекта незавершенного строительства от подрядчика к заказчику

Как подрядчику защитить свои интересы с недобросовестными заказчиками?

В последнее время всё больше подрядчиков вынуждены обращаться в суд с требованием о взыскании стоимости выполненных работ. Ситуация, при которой заказчик платит аванс, а потом отказывается от подписания актов выполненных работ и от их оплаты, стала типичной. Выступая в суде на стороне подрядных организаций, я всё чаще вижу ошибки, допускаемые моими клиентами, которые, порой, не соблюдают элементарных правил предосторожности. О том, какие меры следует предпринимать подрядчику, пойдёт речь в данной статье.
Закон даёт подрядчику широкие возможности выступать в отношениях с заказчиком с позиции сильной стороны.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

1. Приостановление работ.
Наиболее распространённой проблемой, с которой сталкиваются подрядчики – это задержка исполнения встречных обязательств со стороны заказчика. Например, заказчик поздно предоставляет строительную площадку, оборудование, техническую документацию, задерживает выплату аванса и так далее. Всё это приводит к тому, что подрядчик не укладывается в сроки выполнения работ.

Налоги и бухучет заказчика и подрядчика при строительстве объекта. Часть 1


В этой ситуации подрядчику необходимо:
1. вручать заказчику письма, в которых излагать просьбу, совершить определённые действия,
2. документально фиксировать дату исполнения заказчиком встречных обязательств.
В будущем это поможет вам отбиться от претензий заказчика по поводу просрочки сроков выполнения работ.

Статья 719 Гражданского кодекса даёт подрядчику право не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей препятствует исполнению договора подрядчиком.
Здесь есть одна важная тонкость, которые не все учитывают. Для того, чтобы воспользоваться правами, указанными в данной статье, необходимо доказать, что пока заказчик не выполнил свои обязательства, приступить к работе было не возможно. Одно дело когда, заказчик не предоставляет строительную площадку, и совсем другое, когда заказчик не платит аванс. Во втором случае, приостановку работ подрядчиком суд может признать противоправной и расценить это, как односторонний отказ от обязательств, взыскав с подрядчика убытки.
Для того, чтобы подрядчику защитить свои интересы, в договоре необходимо предусматривать право подрядчика приостановить работы в случае невыполнения обязательств заказчиком, включая выплату аванса, выдачу необходимой документации и так далее. В этом случае доказывать невозможность выполнения работ, в случае невыплаты аванса, подрядчику уже не придётся, так как это право прописано у него в договоре.
Иногда, подрядчик не может приступить к выполнению работ, пока другие подрядные организации не закончат свой этап работ. Поэтому, если вы знаете, что помимо вас на объекте будут работать другие подрядные организации, в договоре необходимо предусматривать условие о приостановке работ со ссылкой на иные подрядные организации.

Отражение объектов незавершенного строительства в 1С


Закон не предусматривает письменную форму извещения о приостановке работ, в случае неисполнения заказчиком своих обязанностей, но некоторые судьи считают такую форму извещения обязательной, а потому заказчика желательно письменно предупреждать о приостановлении работ.

Независимо от исполнения заказчиком своих обязательств, подрядчик обязан приостановить работы, уведомив об этом заказчика, до получения от него указаний, во всех случаях, когда есть угроза годности или прочности результатов выполняемой работы, невозможность ее завершения в срок, повреждения либо гибели объекта строительства таких как: непригодность материала, технической документации, способа выполнения работ, необходимость дополнительных работ (п. 1 ст. 716, п. 3. ст. 743 ГК РФ).
Многие подрядчики совершают следующие ошибки:
1. устно уведомляют о приостановлении работ,
2. не получив от заказчика письменных указаний, возобновляют работы.
Необходимо помнить, что, если работы будут выполнены некачественно, то вы не сможете взыскать с заказчика их стоимость, не имея на руках уведомления о приостановлении и письменных указаний заказчика об их выполнении.

2. Изменение цены работ.
Цена работ может быть приблизительной либо твёрдой.
Заказчик не вправе уменьшать твёрдую цену, если работы выполнены качественно и в полном объёме. Особенно это касается государственных и муниципальных заказчиков.
Заключая контракты, подрядчики сталкиваются с проблемой, когда заказчик отказывается согласовывать акты выполненных работ, мотивируя это тем, что затраты подрядчика в них завышены и предлагают подписать акты на меньшую сумму.
В соответствии с пунктом 4.1. статьи 9 Закона размещении заказов цена государственного или муниципального контракта является твердой и не может изменяться в ходе его исполнения, за исключением случаев установленных данным Законом.
Многие подрядчики, ошибочно рассуждают: «подпишем акты на меньшую сумму, а после оплаты, взыщем в суде разницу».
Ни в коем случае не нужно подписывать акты на сумму, меньшую, чем цена договора. Пусть лучше заказчик не подпишет вам акты, чем вы подпишите их на меньшую сумму.
Дело в том, что, подписывая акты выполненных работ на меньшую сумму, вы, тем самым, даёте согласие на уменьшение цены договора. В итоге, суд может отказать вам в иске, указав, что стороны изменили цену договора.
Отказ заказчика от согласования актов выполненных работ в силу того, что их стоимость ему кажется завышенной, является абсолютно неправомерным, а потому, подрядчик сможет взыскать с заказчика стоимость работ по контракту в полном объёме.

В отличие от заказчика, подрядчик вправе требовать увеличения стоимости работ в случае существенного возрастания стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора (абз. 2 п. 6 ст. 709 ГК РФ).
В сфере строительства, подрядчик вправе требовать в судебном порядке пересмотра сметы, если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 % (п. 3 ст. 744 ГК РФ).

3. Односторонний отказ и расторжение договора.
Многие путают право на односторонний отказ с правом на расторжение договора, что приводит иногда к неблагоприятным последствиям.
В отличие от одностороннего отказа, расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо по решению суда. Необходимо знать, когда вы вправе заявить односторонний отказ, а когда потребовать расторжение договора в судебном порядке.
Подрядчик вправе требовать расторжение договора в судебном порядке в случае не согласия заказчика с увеличением стоимости работ, вызванной объективными причинами.
Некоторые подрядчики допускают ошибку, заявляя о расторжении договора не обращаясь в суд. Такие действия являются односторонним отказом, и заказчик может взыскать с подрядчика убытки.
Подрядчик вправе заявить односторонний отказ в определённых случаях:
1. в случае неисполнения встречных обязательств заказчиком, если это приводит к невозможности выполнения работ подрядчиком (п. 2 ст. 719 ГК РФ),
2. в случае, когда после предупреждения подрядчика об обстоятельствах, которые грозят годности или прочности результата работ, заказчик не примет необходимых мер (п. 3 ст. 716 ГК РФ),
3. в случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов и оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены (п. 3 ст. 745 ГК РФ),
4. во всех случаях, когда это предусмотрено договором.
Заявляя отказ в первом и во втором случае, закон даёт подрядчику право взыскать с заказчика убытки в размере цены контракта.
В свою очередь, заказчик тоже вправе заявить односторонний отказ в случае, когда подрядчик, без всяких причин, не приступает к выполнению работ или выполняет их очень медленно, а также в случае, когда подрядчик не устраняет недостатки.
Если же заказчик необоснованно заявляет односторонний отказ, то подрядчик также вправе потребовать с него убытки в размере разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу (ст. 717 ГК РФ).

Читайте также:  Акт разногласий объект строительства

4. Право подрядчика на удержание.
В случае неоплаты со стороны заказчика, подрядчик имеет право на удержание результата работ, а также принадлежащих заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика (ст. 712 ГК РФ).

Таким образом, у подрядных организаций имеются серьёзные инструменты воздействия на заказчика. Главное уметь правильно их применять на практике. В заключение, назову три основных правила, которые неукоснительно должны соблюдаться всеми подрядными организациями в строительной сфере.

Работая с заказчиками, необходимо следовать трём главным правилам:
1. Все изменения и дополнения стороны должны согласовывать в письменном виде.
Особенно это касается дополнительных работ. Помните: если заказчик письменно не согласовал объём, виды и стоимость дополнительных работ, то вы выполняете их за свой счёт, если только не докажете, что их невыполнение грозило повреждению либо гибели объекта строительства.
В судебных спорах, большинство проблем и трудностей можно было бы избежать, если бы подрядчики соблюдали данное правило. Соблюдать данное правило нужно, прежде всего, подрядчику. При этом, направляя письмо заказчику, необходимо документально фиксировать факт его вручения. Направляя документы по факсу или электронной почты, вы не докажете факт его вручения. Вручая документ нарочно, необходимо, чтобы на документе стоял штамп организации, так как наличии подписи работника не достаточно.
2. Полномочия представителей заказчика должны подтверждаться в письменном виде.
Особенно это касается процедуры строительного контроля. Со стороны заказчика контроль осуществляют либо его сотрудники, либо специалисты по найму. В первом случае необходимо требовать приказ о назначении лица, уполномоченного осуществлять контроль. Во втором случае необходимо требовать договор между заказчиком и инженером технадзора, в котором должны быть прописаны полномочия последнего.
3. Необходимо всегда письменно извещать заказчика о дате приёмке работ, с указанием места и времени.
Многие подрядчики направляют в адрес заказчика акты формы КС-2 и справку формы КС-3 на подписание, письменно не извещая заказчика о готовности к сдаче результата работ, что является распространённой ошибкой.
Прежде чем, направить акт выполненных работ на подписание, подрядчик должен письменно известить заказчика о готовности к сдаче результата работ, указав дату, время и место. В ряде случаев суды отказывают подрядчикам в удовлетворении их требований, если они не могут доказать, что заказчик был извещён о дате приёмки работ.

Руководитель юридического отдела
Группы Компаний «АВАЛЬ» Н.В. Лебеденко

Юристы ГК «АВАЛЬ» оказывают услуги представительства в суде и защитят Ваши интересы в суде в случае споров с недобросовестными заказчиками.

Актуальность информации уточняйте у специалистов ГК АВАЛЬ по телефону (343) 222-10-20

Источник

Договор строительного подряда как инвестиционный договор в строительстве

Правовой формой использования инвестором труда третьих лиц для создания нового объекта недвижимости, прочно связанного с землей, выступает договор строительного подряда.

Согласно ст. 740 ГК РФ «по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену».

Прежде всего необходимо констатировать, что инвестор как сторона инвестиционного правоотношения в договоре строительного подряда выступает заказчиком строительства.

Вложение труда при подрядном способе строительства осуществляет в интересах инвестора подрядчик, что выражается в исполнении долга, принятого им на себя по договору — создать для инвестора посредством производства работ новый объект прав.

Отметим, что «приобретение «права на действие» еще не есть осуществление самого действия» [25. С.117], поэтому само заключение договора строительного подряда еще не является подтверждением инвестиций в строительство до момента начала исполнения работ подрядчиком — заключая договор, заказчик приобретает право на совершение подрядчиком работы. Лишь с началом выполнения работ осуществляется погашение долга подрядчиком, объект прав заказчика перестает существовать (потребляется) в результате исполнения обязательства.

Объекты строительства всегда физически связаны с земельными участками, на которых они возводятся, и именно «прочность» этой связи является основанием отнесения их к числу объектов, признаваемых ст. 130 ГК РФ недвижимым имуществом. Физическая иммобилизация здания на земле требует правового регулирования такой связи двух самостоятельных объектов гражданских прав.

Действующее российское законодательство не связывает возможность возведения строений и определение права собственности на них исключительно с правом собственности на земельный участок, однако вне зависимости от того, какое вещное или обязательственное право принадлежит лицу, желающему осуществить постройку, это право должно предоставлять ему соответствующие правомочия по застройке.

Сегодня возможность приобретения права собственности на самовольную постройку предоставлена исключительно лицам, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где расположена постройка, — возникновение права на постройку обусловлено принадлежностью права на землю [8. С.119].

В развитие общей нормы о праве на построенный объект п. 1 ст. 747 ГК РФ императивно устанавливает обязанность заказчика предоставить для строительства земельный участок, что согласно ст. 263 ГК РФ может сделать только собственник участка или лицо, получившее в установленном порядке разрешение собственника на застройку.

Кроме того, право возводить на предоставленном земельном участке строения с приобретением на них права собственности закон прямо закрепляет за лицами, обладающими земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 266 ГК РФ) и постоянного пользования (ст. 269 ГК РФ).

Наличие у заказчика прав на землю закреплено законодателем в качестве одного из оснований получения им разрешения на строительство [4].

Таким образом, ключевым вкладом инвестора в строительство всегда является его право на застройку земельного участка.

Говоря об инвестировании права застройки, необходимо акцентировать внимание на следующем. В соответствии с пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства выступает деление земель на категории по целевому назначению.

Эта норма ограничивает свободу выбора инвестора при определении цели использования участка, поскольку возможные ее варианты предопределены категорией земель, к которой он относится. Кроме того, в рамках категории земель производится зонирование территорий (п. 2 ст. 85 ЗК РФ), а правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Читайте также:  Временный порядок приемки в эксплуатацию самовольно построенных объектов строительства лнр

Поэтому в соответствии со ст. 40, 41 ЗК РФ инвестору необходимо не просто иметь право на застройку земельного участка, но и необходимо, чтобы правовой режим этого участка позволял использовать его для реализации задуманного инвестором проекта по строительству конкретного объекта.

Для строительства большинства объектов Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает необходимость проведения инженерных изысканий (ст. 47) и подготовку архитектурно-строительного проекта (ст. 48). В соответствии с п. 16 ст. 1, ст. 47 и ст.

48 ГрК ответственность за обеспечение выполнения инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства возложена на застройщика, осуществляющего строительство на принадлежащем ему земельном участке, т.е. применительно к терминологии инвестиционной деятельности на инвестора.

С учетом сказанного вкладом инвестора в строительство выступают права на результаты работ по инженерным изысканиям и на архитектурный проект, основанный на этих результатах.

Так же, как и без земельного участка, строительство невозможно без применения материалов и оборудования.

В ст. 745 ГК РФ прямо предусмотрено общее правило, согласно которому работы выполняются иждивением подрядчика, однако договором строительного подряда могут быть предусмотрены иные варианты материально-технического обеспечения строительства — иждивением заказчика в целом или в определенной части, что не влияет на квалификацию договора.

Под объектом строительства в соответствии с п. 2 ст. 740, ст. 741, 742 ГК РФ мы понимаем строящееся здание, сооружение или иной объект.

Закон не связывает действие договора подряда исключительно с обязательствами по возведению объекта, например ст. 740 и 755 ГК РФ прямо указывают на возможность включения сторонами в договор обязательств, исполнение которых может осуществляться после завершения строительства и регистрации права собственности заказчика как на завершенный, так и на незавершенный строительством объект [10. С.158]. Как справедливо отметил М.И. Брагинский, «отношения сторон могут продолжаться и после сдачи результата работ».

Действие договора подряда, так же как и консервация объекта, никак не связаны с признанием недвижимой вещью, например, ОНС или готового строения и не являются признаком недвижимых вещей.

Особенность правового статуса объектов незавершенного строительства должна быть выражена в следующем.

Во-первых, моментом возникновения права собственности на объект незавершенного строительства может быть признан момент создания объекта незавершенного строительства.

Во-вторых, регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна производиться по желанию заказчика в любое время до завершения строительства, а также в обязательном порядке — в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Один из принципиальных для инвестиционной сущности договора строительного подряда вопросов — принадлежность права на ОНС — в ГК РФ прямо не урегулирован, что стало поводом для дискуссий в правовой науке.

Отметим, что инвестиционная направленность данного договора, выраженная в его цели — создании вещи для заказчика, правоведами не подвергается сомнению, вместе с тем правовое положение ОНС в период исполнения подрядчиком принятых обязательств оценивается неоднозначно.

В соответствии со ст. 729 ГК РФ именно заказчик при расторжении договора до приемки объекта вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы, а подрядчик имеет право лишь на компенсацию произведенных затрат.

Единственное, в чем подрядчик может препятствовать заказчику, так это в приемке объекта, и здесь вопрос удержания ОС перекликается с вопросом о правовом значении приемки заказчиком объекта от подрядчика.

Для регистрации права собственности заказчика на ОНС приемка заказчиком объекта от подрядчика по акту не имеет значения, а для завершенных объектов имеет значение в тех случаях, когда для создания объектов требовалось разрешение на строительство.

С учетом изложенного представляется, что в рамках договора строительного подряда передача ОС подрядчиком имеет иной смысл по сравнению с передачей вещи приобретателю в соответствии со ст. 223, 224 ГК РФ. Законодатель неслучайно в ст. 753 ГК РФ указывает, что сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, и не упоминает о «вручении вещи», тем более, что п. 2 ст. 224 ГК РФ дает основания полагать, что правило о моменте вручения вещи как о моменте приобретения права собственности относится к приобретению вещи по договору о ее отчуждении, коим договор строительного подряда не является.

Полагаем, что подрядчик, являясь держателем ОС, не имеет защиты своего владения и обладает только обязательственными правами в отношении заказчика по оплате выполненной работы.

Рассматривая вопрос о субъекте права на объект строительства, нельзя не коснуться существующего мнения о том, что до прекращения договора подряда объект находится в общей собственности заказчика и подрядчика. Такую позицию, в частности, считает предпочтительной С. Гришаев [14. С.126].

Вопрос о том, каким образом и на каком этапе строительства право собственности подрядчика на предоставленные материалы прекращается, а у заказчика возникает право собственности на завершенный или незавершенный объект строительства в нормах, посвященных строительному подряду, не отражен.

Исходя из общей нормы ст. 235 ГК РФ, право собственности может прекратиться при:

1) отчуждении собственником своего имущества другим лицам;

2) отказе собственника от права собственности;

3) гибели или уничтожении имущества;

4) утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В качестве основания прекращения права собственности подрядчика на материалы закон не предусматривает использование их подрядчиком при строительстве объекта для заказчика. Нельзя считать таким основанием и отказ от права собственности, поскольку подрядчик не уклоняется от владения, пользования и распоряжения имуществом (ст.

236 ГК РФ), а напротив, принимает активное участие в определении его судьбы. Кроме того, не может быть основанием прекращения права собственности подрядчика на материалы их гибель. Как правило, законодатель использует понятие случайной гибели (ст. 595, 600, 696, 742 ГК РФ) и редко указывает просто на гибель вещи (п. 1 ст.

352 ГК РФ), что позволяет сделать вывод, что гибель вещи происходит не вследствие целенаправленных действий собственника, а в результате случая [18. С.183].

Таким образом, дальнейшему анализу подлежат два основания прекращения права собственности — уничтожение вещи и ее отчуждение.

В результате проведенного анализа из предложенного ГК РФ перечня оснований прекращения права собственности в качестве основания прекращения права собственности подрядчика на материалы осталось неисключенным одно — отчуждение имущества собственником третьим лицам (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Обязательство заказчика оплатить подрядчику стоимость предоставленных им материалов возникает на основании договора строительного подряда. Однако в соответствии со ст. 740 ГК РФ обязательство подрядчика по обеспечению строительства материалами и встречная обязанность заказчика по их оплате не являются конститутивными признаками подрядного договора, поскольку строительство может обеспечиваться заказчиком в полном объеме. Значит, обязательство по оплате материала возникает не собственно из подрядного договора, предметом которого является выполнение работ с достижением определенного результата, а только такого подрядного договора, в который в соответствии со ст. 745 ГК РФ включен дополнительный элемент — элемент отчуждения подрядчиком принадлежащих ему материалов.

На подрядчика, предоставившего материал, возлагается ответственность за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (ст. 723, ст. 745 ГК РФ). Так же, как и на продавца товара, на подрядчика возлагается ответственность за обремененность их правами третьих лиц (ст. 460 и п. 2 ст.

Читайте также:  Перечень выполненных объектов строительства

703 ГК РФ).

В тех случаях, когда речь идет о правовом регулировании использования материала подрядчика для создания вещи по договору бытового подряда, законодатель конструирует нормы о предоставлении материала еще ближе к институту купли-продажи. Так, абз. 1 п. 1 ст. 733 указывает не просто на предварительную оплату работ, как ст. 746 ГК РФ, а на предварительную оплату именно материалов, а абз.

2 п. 1 ст. 733 ГК РФ говорит о возможности предоставления материала в кредит, что предусмотрено ст. 488 ГК РФ [8. С.121]. Как обоснованно заметил В.А.

Лапач, в российском законодательстве вопросы прикрепления движимых вещей к земельному участку не находят должного правового регулирования и представляют собой «частное проявление очень интересной, практически весьма важной и почти неисследованной (по крайней мере в отечественной цивилистике) проблемы правосоздающего или правоизменяющего соединения вещей» [19. С.349]. Основанием возникновения права собственности заказчика на объект, вне зависимости от того, кто предоставляет материал, представляется возможным указать правосоздающую иммобилизацию материалов на земельном участке.

Данное основание не имеет сегодня адекватного отражения в ст. 218 ГК РФ, однако признается Законом о государственной регистрации прав, требующим для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только документы на земельный участок и описание объекта недвижимости (ст. 25 и ст. 25.2).

Таким образом, при строительстве иждивением подрядчика инвестор не покупает у подрядчика материалы, а компенсирует подрядчику стоимость материалов, утраченных им во исполнение принятой перед инвестором обязанности — обеспечить строительство своими материалами. Инвестиционный взнос в интересах инвестора в данном случае так же, как и в отношении самих работ по строительству, вносит подрядчик на основании соответствующего обязательства, включенного в договор подряда.

Завершая характеристику договора строительного подряда как инвестиционного договора, необходимо обратить внимание на то, что субъекты, поименованные законодателем «заказчиками», в действительности могут обладать различным правовым статусом.

Источник

Статья 747. Дополнительные обязанности заказчика по договору строительного подряда

1. Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

2. Заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги.

3. Оплата предоставленных заказчиком услуг, указанных в пункте 2 настоящей статьи, осуществляется в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда.

Комментарий к статье 747 ГК РФ

1. Коммент. ст. конкретизирует закрепленную п. 1 ст. 740 ГК обязанность заказчика «создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ». Одним из таких условий является предоставление подрядчику земельного участка для строительства. Для этого заказчик должен приобрести вещные или обязательственные права на данный участок в установленном законодательством порядке.

В частности, в соответствии со ст. 30 ЗК предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исключительно на аукционах, за исключением указанных в законе случаев.

В соответствии с коммент. нормой именно заказчик отвечает за юридическую чистоту земельного участка, в том числе за возможность его использования для строительства соответствующего объекта.

2. Передача подрядчику земельного участка (строительной площадки) оформляется специальным актом, с датой подписания которого обычно связывается начало течения срока строительных работ. Задержка с передачей площадки может служить основанием для пересмотра условий договора о сроке и цене строительства.

Во избежание споров целесообразно определять в договоре все необходимые параметры строительной площадки. На все время строительства строительная площадка находится под контролем подрядчика, который обязан обеспечить на ней необходимый порядок.

3. Для создания подрядчикам необходимых условий для строительства заказчики нередко принимают на себя встречные обязанности, примерный перечень которых содержится в п. 2 ст. 747. Из данного перечня видно, что речь идет о таких действиях заказчиков, которые могут быть ими совершены без особого ущерба для себя и ведут к удешевлению строительства. Так, если заказчик располагает собственными подъездными путями, то безусловно целесообразно, чтобы ими мог пользоваться и подрядчик при доставке на объект строительных материалов, техники и иного необходимого ему имущества.

Впрочем, по согласованию с подрядчиком заказчик может принимать на себя выполнение любых обязанностей, пусть даже не связанных с имеющимися у него возможностями и резервами.

4. Из п. 3 ст. 747 следует, что все оказываемые заказчиком услуги подлежат оплате подрядчиком. Правда, слова о том, что оплата услуг «осуществляется в случаях и на условиях, которые предусмотрены договором строительного подряда», создают впечатление того, что оплата может и не производиться, если договор ее не предусматривает. В действительности же стороны могут договориться лишь о том, что стоимость услуг заказчика засчитывается в счет стоимости строительных работ, или сформировать общую смету с учетом стоимости оказываемых заказчиком услуг. Однако от этого услуги заказчика не перестают быть возмездными со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Другой комментарий к статье 747 Гражданского Кодекса РФ

Обязанность по предоставлению подрядчику земельного участка во владение для строительства является одной из ключевых обязанностей заказчика. Это связано с тем, что к окончанию строительства у заказчика должны быть все основания зарегистрировать право собственности на возведенный объект недвижимого имущества. Именно обладатель права на земельный участок вправе получить разрешение на строительство, а также ввести объект в эксплуатацию — непременные условия регистрации права собственности на соответствующий объект. В этом смысле заказчик по договору строительного подряда является застройщиком как субъектом градостроительной деятельности, что позволяет называть его на практике заказчиком-застройщиком.

В противном случае, т.е. при наличии у подрядчика соответствующего права на земельный участок, на котором осуществляется строительство, подрядное обязательство смешивается с иными договорами, например с договором купли-продажи будущей вещи. При таком подходе по завершении строительства именно подрядчик будет вправе зарегистрировать право собственности на возведенный объект. В силу же заключенного с заказчиком договора подрядчик лишь будет обязан передать имеющееся у него право на земельный участок и право собственности на возведенный на этом участке объект недвижимого имущества заказчику. Очевидно, что при таком подходе говорить о договоре строительного подряда не приходится — он растворяется в договоре купли-продажи будущей недвижимости.

Комментарии и консультации юристов по ст 747 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 747 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Источник
Рейтинг
Загрузка ...