12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
На практике возникает вопрос: допустима ли сдача в аренду объекта или части объекта незавершенного строительства, поскольку возможность эксплуатации такого объекта по какому-либо функциональному назначению ставится под сомнение?
12.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть объект незавершенного строительства сдан в аренду, в судебной практике существует две позиции.
Позиция 1. Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду.
Примечание: В приведенном ниже Постановлении объект незавершенного строительства, переданный в аренду, находился на праве хозяйственного ведения у арендодателя, а право собственности было зарегистрировано за другим лицом.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009(19187-А75-39) по делу N А75-547/2009
«. Исследовав и оценив представленные доказательства, суд первой инстанции установил, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 23.12.2005 N 6, закреплено за истцом на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 72НК N 169964, выданным 05.06.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.
Передача основных средств в аренду
На момент заключения договора аренды от 23.12.2005 N 6 не было согласия собственника на передачу поименованных в нем помещений во владение и пользование ответчика.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В качестве объекта аренды в договоре аренды от 23.12.2005 N 6 (пункт 1.1.) указано нежилое помещение N 51, 52 площадью 34,2 кв.м., находящееся на втором этаже здания по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Энгельса, 1, ТДЦ «Гостиный двор», что позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
То обстоятельство, что на момент заключения договора здание, в котором находится являющееся объектом договора помещение, не было в установленном порядке сдано в эксплуатацию, не свидетельствует о том, что предмет договора не согласован.
Истец не обосновал документально свой довод о том, что после сдачи здания в эксплуатацию параметры указанного в договоре помещения изменились, либо изменились настолько, что его невозможно идентифицировать по данным, содержащимся в пункте 1.1 договора.
Таким образом, основания для признания договора аренды незаключенным отсутствуют.
То обстоятельство, что на момент передачи объекта аренды и подписания сторонами договора аренды, здание ТДЦ «Гостиный двор», в котором находятся арендуемые ответчиком помещения N 51, 52, еще не было принято как законченный строительством объект, не влечет признание договора аренды незаключенным. «
БУХУЧЕТ ДЛЯ НАЧИНАЮЩИХ 047 Состав незавершенного строительства
Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05
«. Объектом аренды является складское помещение общей площадью 8535,9 кв. м, принадлежащее арендодателю на праве собственности.
Суд установил, что регистрация договора аренды была произведена на основании документов, необходимых для регистрации сделок с объектом незавершенного строительства, что подтверждается копией регистрационного дела, представленной ответчиком.
Довод истца относительно того, что объектом аренды явилось незавершенное строительство и регистрация сделки произведена с нарушением ст. ст. 20, 25 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признан судом несостоятельным.
Статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.
Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на которое, в силу ст. 219 ГК РФ, возникает после регистрации в установленном законом порядке.
Суд установил, что право собственности истца на объект аренды было зарегистрировано 22.01.1999. Договор аренды от 02.07.1998 N 77-х был зарегистрирован 18.02.1999. «
Позиция 2. Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду, в связи с чем договор аренды указанного объекта недвижимости является незаключенным.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 по делу N А56-49787/04
«. Между закрытым акционерным обществом «Спортивный клуб «Питер-Гольф» (далее — ЗАО «СК «Питер-Гольф», арендодатель) и ООО «Гольф-клуб «Бельведер» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 09.04.2004 N 025-а (л.д. 11-15).
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в возмездное срочное пользование арендатору недвижимое имущество (нежилой фонд) — часть объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 78:19360А:0:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б.
Передаваемая в аренду часть объекта расположена на первом этаже упомянутого здания и состоит из комнат N 24, 25, 35, 36, 37, 39, 42 общей площадью 58,6 кв.м.
Арендодатель владеет указанными помещениями на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права частной собственности от 28.11.2003 (пункт 1.2. договора).
Между ООО «Гольф-клуб «Бельведер» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Фрегат» (далее — ООО «Фрегат», арендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 09.04.2004 (л.д. 24 — 27). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить в возмездное срочное пользование арендатору недвижимое имущество (нежилой фонд) — часть объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 78:19360А:0:26), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б, передаваемая в аренду часть объекта расположена на первом этаже упомянутого здания и состоит из комнат N 24, 25, 35, 36, 37, 39, 42 общей площадью 58,6 кв.м.
Между ЗАО «СК «Питер-Гольф» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Юридическое бюро «АВАНТ» (далее — ООО «ЮБ «АВАНТ», покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 16.06.2004 (л.д. 26 — 27). Согласно пункту 1 продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве частной собственности объект незавершенного строительства нежилого значения, кадастровый номер 78:19360А:0:26, площадью 2316,3 кв.м, этажность 1, мансарда, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, д. (дворец Бельведер), лит. Б.
Между ООО «ЮБ «АВАНТ» (продавец) и ООО «КЦ «МАС» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 30.07.2004 (л.д. 28 — 29). Согласно пункту 1 продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве частной собственности указанный выше объект незавершенного строительства нежилого значения.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.08.2004 ООО «КЦ «МАС» принадлежит на праве частной собственности объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговой парк, (дворец Бельведер), лит. Б (л.д. 30).
Полагая, что ответчиком нарушены условия договора аренды от 09.04.2004 N 025-а по передаче спорных помещений истцу, исходя из предусмотренной договором обязанности арендодателя выплатить штрафную неустойку, ООО «Гольф-клуб «Бельведер» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Кроме того, спорный объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию, соответственно он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей. «
12.2. Вывод из судебной практики: Если объект незавершенного строительства, переданный в аренду, изменяется в результате строительства, договор аренды может быть признан незаключенным.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007
«. Иск основан на статьях 432, 607, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что на момент оформления арендных отношений между обществом с ограниченной ответственностью «Дженнифер-Иваново» (правопредшественником Общества) и Предпринимателем здание N 2/1 по улице Красной Армии являлось объектом незавершенного строительства, а поэтому помещения в нем не могли быть предметом аренды и не использовались Обществом по назначению. Полученное ответчиком по незаключенной сделке в виде арендной платы и капитальных вложений является неосновательным обогащением.
Как видно из документов и установил суд, Предприниматель (арендатор) и ООО «Дженнифер-Иваново» (арендодатель), позднее реорганизованное в Общество, заключили договор от 01.07.2004 аренды нежилых помещений общей площадью 230 квадратных метров, расположенных в здании N 2/1 по улице Красной Армии города Иваново, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями и обозначенных на техническом плане под литерами Б1, В1 и Г1, для организации арендатором розничной торговли и складирования товарных запасов сроком на 11 месяцев. Передача объекта найма оформлена контрагентами актом приема-передачи от 01.07.2004.
На момент заключения сделки Предприниматель являлся собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 260 квадратных метров (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2003 серии 37 ВВ N 112831). Данный факт установлен в ходе судебного разбирательства по иску Общества к Предпринимателю о признании договора аренды от 01.07.2004 недействительным. Доказанные обстоятельства, отраженные в судебных актах по N А17-829/9-2005, имеют преюдициальное значение для настоящего спора в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По договору аренды от 01.07.2004 объектом имущественного найма выступали строящиеся площади. Законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Вместе с тем изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть признан незаключенным.
При разрешении спорной ситуации суд установил, а материалами дела подтверждается, что Общество фактически использовало предоставленные Предпринимателем в аренду нежилые помещения по оговоренному сделкой коммерческому назначению: с целью открытия магазина «Дженнифер» произвело подготовительные мероприятия (в том числе заключило договор с ООО «Тринити» на выполнение монтажных, отделочных работ и поставку торгового оборудования), организовало розничную торговлю товаров в магазине. Общество добросовестно исполняло обязанность по внесению арендных платежей, представляющих собой форму оплаты арендодателю за право пользования переданным в аренду имуществом. «
ИсточникАренда недостроенного объекта недвижимого имущества в 2020 г. Часть 2.
В договоре аренды будущей недвижимости необходимо указать допустимый порядок использования недвижимости. Например, арендатор вправе использовать здание в качестве офиса или он может заасфальтировать земельный участок и использовать его как автостоянку.
Обратите внимание, что по общему правилу здания и сооружения можно использовать только после того, как арендодатель получит разрешение на ввод в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ).
За нарушение этого требования арендодателя и (или) арендатора могут привлечь к административной ответственности. Однако арендодатель может передать арендатору объект до ввода в эксплуатацию для ремонта и отделки (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
В такой ситуации рекомендуется согласовать:
• какие работы вправе провести арендатор и будет ли арендодатель возмещать их стоимость. По общему правилу арендатор сохраняет у себя в собственности отделимые улучшения и имеет право на возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений после прекращения договора (п. п. 1, 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• срок, в который арендодатель должен ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать свое право собственности на него. После этого арендатор сможет использовать объект по назначению и зарегистрировать договор аренды.
Представляется, что можно допустить арендатора на будущий земельный участок (например, находящийся на момент подписания договора в составе другого участка) для того, чтобы он подготовил землю к использованию. Например, отремонтировал забор на земельном участке или очистил его от мусора.
5. Срок договора и его государственная регистрация
В договоре аренды будущей недвижимости можно указать любой срок, если закон не предусматривает иное (п. п. 1, 3 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако договор аренды недвижимости сроком не менее года подлежит регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст.
26 Земельного кодекса Российской Федерации).
До регистрации договора аренды нужно зарегистрировать право собственности на объект. Для арендатора это означает, что до регистрации он не сможет ссылаться на договор в спорах с третьими лицами (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, арендодатель продал здание, которое вы арендуете.
Если долгосрочный договор зарегистрирован, арендатор может остаться в здании на тех же условиях (п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если такой договор не зарегистрирован, то новый собственник может заставить арендатора освободить объект, если арендатор не докажет, что он знал или должен был знать об аренде (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).
В такой ситуации арендатору выгодно предусмотреть в договоре:
-срок, в который арендодатель обязуется обеспечить регистрацию своего права на недвижимость, и неустойку за просрочку;
-срок, в который стороны подадут документы на регистрацию, и неустойку за просрочку;
-право арендатора взыскать с арендодателя штраф, если он до регистрации заключит договор с третьим лицом о передаче здания, например, в собственность или в аренду.
Если в договоре аренды указаны приблизительные характеристики недвижимости, то после государственной регистрации права собственности стороны могут заключить дополнительное соглашение и описать в нем уже готовый объект с итоговыми характеристиками.
Источник