Платится ли налог при продаже объекта незавершенного строительства

Продажа объектов незавершенного строительства: налоговые риски

Если у компании нет возможности достраивать ранее начатый объект капитального строительства, его можно продать (налоговые риски, связанные с ликвидацией объекта незавершенного строительства, подробно рассмотрены в предыдущем номере журнала). Как правило, в этом случае редко удается компенсировать понесенные затраты на строительство. Проанализируем налоговые риски, возникающие в этом случае, а также порядок отражения операций в бухгалтерском учете.

Сразу оговоримся, что объекты незавершенного строительства (далее — объекты НС) отнесены законом к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Из сложившейся судебной практики следует, что к объектам НС относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено и которые не являются предметом действующего договора строительного подряда.

При реализации объектов НС отношения сторон квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. А правоотношения сторон регулируются положениями главы 30 ГК РФ (постановления АС Уральского округа от 22.05.2017 № А60-43622/2016, Поволжского округа от 02.02.2017 № А65-5373/2016).

Проблемные вопросы исчисления налога на прибыль

По общему правилу, установленному в подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, доход от реализации имущества уменьшается на цену приобретения (создания) этого имущества.

Если указанная цена превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Как разъяснено налоговиками, доход от реализации здания, строительство которого не закончено, уменьшается на стоимость незавершенного строительства, стоимость работ по договору подряда, так как данные расходы не учитываются как косвенные расходы, расходы по оплате посреднических услуг по реализации указанного имущества (письмо УФНС России по г. Москве от 28.02.2005 № 20-12/12075.1).

Доход от реализации недостроя признается в налоговом учете на дату подписания акта приемки-передачи объекта НС (п. 3 ст. 271 НК РФ). В связи с чем в бухгалтерском учете возникают отложенный налоговый актив (в части продажной цены) и отложенное налоговое обязательство (в части стоимости реализованного недостроя).

Если в налоговом учете возникает убыток от реализации объекта НС, такой убыток не является убытком от реализации амортизируемого имущества и в полном объеме относится на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль текущего периода.

Таким образом, специальный порядок признания убытка от сделки по реализации недостроя, не являющегося основным средством, не применяется (п. 3 ст. 268 НК РФ).

Однако причиной непризнания убытка может быть отсутствие первичных документов по приобретению объектов НС независимо от срока их хранения, поскольку такие расходы не соответствуют п. 1 ст. 252 НК РФ (письмо Минфина России от 15.09.2005 № 03-03-02/84).

Нормами налогового законодательства установлена обязанность организаций в течение четырех лет обеспечивать сохранность данных бухгалтерского учета и других документов, необходимых для исчисления и уплаты налогов, а также документов, подтверждающих доходы, расходы и уплаченные налоги (подп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ).

Согласно норме п. 12 ст. 89 НК РФ на налогоплательщика возложена обязанность в ходе выездной проверки ознакомить сотрудников налогового органа, проводящих проверку, с документами, связанными с исчислением и уплатой налогов, а также предоставить копии таких документов в ответ на требование, направленное в порядке, установленном ст. 93 НК РФ. И если компания создает препятствия к проведению налоговой проверки, умышленно уничтожает первичные документы и регистры учета, не предоставляет налоговикам возможности ознакомится с оригиналами первичных документов, регистров бухгалтерского и налогового учета, подтверждающих соответствие доходов и расходов по налогу на прибыль организаций, суды подтверждают правомерность применения налоговиками подп. 7 п. 1 ст. 31 НК РФ. Это означает, что налоговики могут определить реальные налоговые обязательства расчетным путем на основании анализа имеющейся о налогоплательщике информации из банковской выписки и документов, полученных в ходе проверок его контрагентов (постановление АС Московского округа от 05.06.2017 № А40-128864/2016).

Поэтому для подтверждения размера полученного убытка компания должна в течение четырех лет хранить первичные документы, подтверждающие возникновение убытка при продаже объектов НС.

Проблемные вопросы исчисления НДС

Согласно п. 16 ст. 167 НК РФ моментом определения базы по НДС по сделкам реализации недостроя признается день передачи объекта покупателю с оформлением передаточного акта. Это означает, что исчисление и уплата НДС производится независимо от перехода права собственности от продавца к покупателю. Поэтому в течение пяти дней с момента подписания передаточного акта продавец должен выставить счет-фактуру на переданный объект незавершенного строительства и зарегистрировать в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Спорным вопросом в части необходимости исчисления НДС являются операции по передачи недостроенных жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Дело в том, что реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождена от обложения НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

В пункте 7 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснено, что объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены статьей ЖК РФ.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Согласно позиции Минфина России, неизменной на протяжении ряда лет, реализация жилых домов, не завершенных строительством, не освобождается от обложения НДС (письма от 13.08.2015 № 03-07-11/46755, от 12.05.2012 № 03-07-10/11, от 30.07.2009 № 03-07-11/186).

Для обоснования выводов финансисты обратились к нормам жилищного законодательства, отметив, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом на основании п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Поэтому правовых оснований для применения освобождения от налогообложения, предусмотренного подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, в отношении объекта незавершенного строительства жилого дома не имеется.

Однако налогоплательщики в судебном порядке могут доказывать правомерность применения льготы при реализации жилого объекта НС. Как отмечают суды, из смысла подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ следует, что закон связывает наличие у налогоплательщика права на применение льготы со сферой применения и видом реализуемого имущества, для отнесения объекта недвижимости к жилому дому необходимо исходить из его целевого и функционального назначения.

Если реализованные объекты недвижимости предназначены для проживания, отвечают признаку изолированности, все представленные налогоплательщиком разрешительные и правоустанавливающие документы подтверждают целевое назначение объектов — жилые дома, налогоплательщик не подавал заявления об отказе от освобождения от налогообложения операции по реализации не завершенного строительством жилого дома в порядке, установленном п. 5 ст. 149 НК РФ, суды признают правомерным использование льготы по подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ.

В доказательство применения льготы налогоплательщики представляют кадастровую выписку и кадастровый паспорт на объекты недвижимости, подтверждающие их назначение в качестве жилых домов (постановление АС Московского округа от 17.06.2016 № А40-80423/2015).

Однако есть и иная позиция, выраженная в Определении ВС РФ от 27.04.2015 № 304-КГ15-2879.

Так, высшие судьи, руководствуясь письмом Минфина России от 12.05.2012 № 03-07-10/11, пришли к выводу, что на дату заключения договора купли-продажи в отношении 14-этажного дома объект являлся объектом незавершенного строительства (со степенью готовности 2%), не был введен в эксплуатацию, не был пригоден для проживания, не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе Положением о признании помещения жилым помещением, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (далее — Положение № 47).

Таким образом, отсутствуют объективные обстоятельства, с наличием которых закон связывает применение льготы (фактическое наличие жилого дома, жилого помещения), в связи с чем спорная операция подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке.

Аналогичный вердикт, со ссылкой на позицию высших судей, был вынесен Третьим Арбитражным апелляционным судом (постановление от 19.12.2016 № А74-5546/2016). Из него следует, что на дату заключения договора купли-продажи объект являлся объектом незавершенного строительства (со степенью готовности 40%), не был введен в эксплуатацию, не был пригоден для проживания, не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе Положением № 47. В связи с этим суд признал обоснованным довод ИФНС о том, что ни жилищным, ни градостроительным законодательством не предусмотрен запрет на изменение назначения недостроенного помещения, поэтому наличие льготы в связи с реализацией объекта недвижимого имущества должно определяться по факту реализации уже пригодного к проживанию помещения.

Проблемные вопросы исчисления налога на имущество

Как уже было отмечено в начале статьи, объекты НС отнесены законом к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Исходя из этого, при регистрации объекта незавершенного строительства с целью последующей продажи налоговики могут потребовать уплачивать налог на имущество с объектов НС.

Напомним, что необходимость в регистрации объекта недостроя может возникнуть для последующего заключения договора купли-продажи либо по прямому указанию закона — п. 5 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (при обращении взыскания на строящийся предмет залога).

Сам порядок регистрации объектов НС прописан в ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Нужно ли исчислять налог на имущество в отношении объектов незавершенного строительства?

Напомним, что объектами налогообложения признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

А статьей 378.2 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ, а также в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Согласно ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). При этом к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ).

Таким образом, в силу положений ст. 374 и 378.2 НК РФ объекты незавершенного строительства, в том числе не завершенные строительством жилые дома (и помещения в них), не признаются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций.

Бухгалтерский учет операций по реализации объектов НС

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете операции по продаже объекта НС.

Для того чтобы реализовать объект недостроя, продавец должен в общеустановленном порядке зарегистрировать на него право собственности (ст. 219 ГК РФ, п. 21 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Впоследствии необходимо уже покупателю недостроя зарегистрировать право собственности на данный объект, уплатив государственную пошлину (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Порядок отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с реализацией объектов НС, регламентирован Положениями по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. письмом Минфина России от 30.12.93 № 160), «Доходы организаций» ПБУ 9/99 (утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н) и «Расходы организации» ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н).

До момента продажи объект НС числится у продавца на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств» либо 41 «Товары», субсчет 41-1 «Приобретение объектов НС для перепродажи» (если объект НС приобретался с целью его последующей перепродажи).

Для того чтобы отразить списание объекта недостроя до момента признания доходов и расходов, необходимо использовать счет 45 «Товары отгруженные» с отражением аналитической информации по каждому проданному объекту НС.

Использование счета 45 «Товары отгруженные» обусловлено тем, что недострой передан покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности объекта НС.

Периодом отражения стоимости реализуемого объекта НС является дата подписания между продавцом и покупателем передаточного акта.

Выручка признается в бухгалтерском учете при наличии следующих условий (п. 12 ПБУ 9/99):

— компания имеет право на получение этой выручки (вытекает из договора купли-продажи объекта НС);

— сумма выручки может быть определена;

— имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации, имеется в случае, когда организация получила в оплату актив либо отсутствует неопределенность в отношении получения актива;

— право собственности перешло от организации к покупателю;

— расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

При выполнении вышеперечисленных условий (при переходе права собственности на объект к покупателю при регистрации права собственности) компания-продавец признает выручку от реализации недостроя и, соответственно, расходы, связанные с такой реализацией.

Поступления от продажи объекта НС классифицируются как прочие доходы, а расходы, связанные с реализацией, — как прочие расходы (п. 7 ПБУ 9/99, п. 11 ПБУ 10/99).

Рассмотрим на примере как отразить в учете продажу объекта НС.

Пример

Компания приняла решение о продаже недостроенного склада товаров.

Фактические расходы на строительство склада на момент принятия решения о ликвидации объекта составили 118 000 000 руб.

Продажная цена недостроя составила 100 000 000 руб., в том числе НДС 15254237,29 руб.

На счетах бухгалтерского учета компании операции по строительству и продаже склада товаров отражены следующими бухгалтерскими записями:

Дебет 08-3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 02, 10, 70, 69

— 118 000 000 руб. — отражены затраты, связанные со строительством склада;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 68 «Расчеты по госпошлине»

— 22 000 руб. — отражена госпошлина, подлежащая уплате за регистрацию права собственности на объект НС;

Дебет 08-3 «Строительство объектов основных средств» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

— 22 000 руб. — отнесена стоимость госпошлины на удорожание стоимости НС;

Дебет 68 «Расчеты по госпошлине» Кредит 51 «Расчетные счета»

— 22 000 руб. — перечислена госпошлина;

Дебет 45 «Товары отгруженные» Кредит 08-3 «Строительство объектов основных средств»

— 118 022 000 руб. — отражена стоимость проданного объекта недостроя;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» Кредит 68 «Расчеты по НДС»

— 15254237,29 руб. — начислен НДС с продажной стоимости объекта (100 млн руб.);

Дебет 09 «Отложенные налоговые активы» Кредит 68 «Расчеты по налогу на прибыль»

— 16949152,44 руб. (84745762,21 руб. х 20%) — начислен отложенный налоговый актив (для целей исчисления налога на прибыль отражен доход от реализации недостроя в сумме 100 000 000 руб. – 15254237,29 руб. = 84745762,71 руб.);

Дебет 68 «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77 «Отложенные налоговые обязательства»

— 23 604 400 руб. (118 022 000 руб. х 20%) — начислено отложенное налоговое обязательство (для целей исчисления налога на прибыль отражены расходы в сумме 118 022 000 руб.);

Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит 91-1 «Прочие доходы»

— 100 000 000 руб. — начислена выручка от реализации недостроя;

Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 68 «Расчеты по НДС»

— 15254237,29 руб. — начислен НДС с продажной стоимости объекта (100 млн руб.);

Дебет 68 «Расчеты по НДС» Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

—15254237,29 руб. — зачтен НДС, исчисленный к уплате в бюджет в момент подписания акта приема-передачи недостроя;

Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 45 «Товары отгруженные»

— 118 022 000 руб. — списана стоимость реализованного объекта незавершенного строительства;

Дебет 68 «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 09 «Отложенные налоговые активы»

— 16949152,44 руб. — отражено гашение отложенного налогового актива;

Дебет 77 «Отложенные налоговые обязательства» Кредит 68 «Расчеты по налогу на прибыль»

— 23 604 400 руб. — отражено гашение отложенного налогового обязательства.

В налоговом учете возникает убыток от реализации объекта НС в размере 33276237,29 руб. Как уже было отмечено, он не является убытком от реализации амортизируемого имущества, а поэтому в полном объеме относится на уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль текущего периода.

Источник

Как платить налог при продаже недостроенного имущества?

В 2004 году купил гараж. Сохранилась копия свидетельства о регистрации права на незавершенное строительство гаража с датой покупки 2004 года. В 2018 году подал бумаги — по настоянию председателя гаражного кооператива, на завершение строительства гаража. Никаких бумаг из Росреестра не получал.

В 2021 году продал гараж в связи со сменой жительства. Налоговая требует уплаты налога с продажи гаража. Звонил в Росреестр — определенного ответа не получил. Как быть? Платить налог? Если да, то в каких пропорциях?

Источник

ФНС разъяснила, как получить вычет НДФЛ при продаже недостроенного жилого дома

При участии Юлия Бусыгина

Налогоплательщик продал недостроенный жилой дом, принадлежавший ему на праве собственности. Как определить налоговую базу по НДФЛ в отношении полученного дохода? На этот вопросы специалисты ФНС ответили на своем сайте в разделе «Часто задаваемые вопросы».

Недостроенный дом — это «иное» имущество

Как известно, доходы от продажи недвижимого имущества не облагается НДФЛ, если оно находилось в собственности физлица в течение минимального предельного срока владения или дольше. Если же меньше, то при продаже такого имущества физлицо может получить имущественный вычет в размере до 1 млн рублей. При продаже «иного недвижимого имущества» размер вычета составляет 250 тыс. рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть суммы до 1 млн рублей (до 250 тыс. рублей), полученные от продажи жилой недвижимости (иного имущества), полностью освобождаются от НДФЛ, а сумма превышения является налогооблагаемым доходом физлица.

Специалисты ФНС пояснили, что «незавершенный строительством жилой дом» (далее — НСЖД) не признается «жилым домом», а относится к категории «иное недвижимое имущество». Поэтому в целях определения налоговой по НДФЛ необходимо исходить из следующего.

НСЖД был приобретен продавцом до 1 января 2016 года

Если недостроенный дом был приобретен до 2016 года и находился в собственности налогоплательщика три года и более, то доходы, полученные от его продажи, полностью освобождаются от НДФЛ.

НСЖД был приобретен после 1 января 2016 года

Если недостроенный дом был приобретен после 1 января 2016 года, то действуют иные правила. Напомним, что с этой даты минимальный срок владения недвижимостью составляет три года в том случае, если объект стал собственностью продавца:

• в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• в результате приватизации;
• в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

Также минимальный трехлетний срок владения действует, если реализуемый объект является единственным жильем (начиная с доходов 2020 года).

Во всех остальных ситуациях доходы от продажи указанного имущества не облагаются НДФЛ, если объект находился в собственности физлица не менее 5 лет.

Размер дохода для целей НДФЛ

Если период владения недостроенным домом не позволяет продавцу получить освобождение от налогообложения, то нужно учесть следующее. Для целей НДФЛ размер дохода не может быть меньше, чем кадастровая стоимость реализуемого объекта на 1 января года его продажи, уменьшенная на понижающий коэффициент 0,7 (или в размере, установленном законом субъекта РФ).

При этом сумма налогооблагаемого дохода продавца может быть уменьшена:

• либо на имущественный налоговый вычет (не более 250 тыс. рублей);
• либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением реализуемого объекта, а также связанных с его достройкой и отделкой (в случае наличия таковых).

Получите электронную подпись для входа в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС Отправить заявку

Источник

Налог с продажи незавершенного строительства

Продал земельный участок с незавершенным строительством (дом не сдан в эксплуатацию) за 1250000 рублей. Как я понял что налоговый вычет в данном случае составит 250000. Можно ли воспользоваться вычетом полученным из суммы затрат на строительство (чеки на стройматериал, договор купли-продажи земли, акты выполненных работ подрядной организации)? Если да, то как должны быть оформлены документы (в частности чеки на стройматериалы) чтобы их приняли в налоговой службе.

Я бы не стал платить налог и собирать чеки.

Вы имеете право на 2 налоговых вычета:

• в отношении земельного участка. Его сумма составляет 1 000 000 руб.
• в отношении «незавершенки». Его сумма составляет 250 000 руб.

В результате получается, что дохода, облагаемого налогом, вы не получили. Ваш доход будет равен:

1 250 000 (доход) — 1 000 000 (первый вычет) — 250 000 (второй вычет) = 0 руб.

Единственная проблема, что судя по вашему вопросу, стоимость участка и недостроя в договоре купли-продажи не распределены. В нем установлена общая сумма. Поэтому не понятно какая их них относится к участку, а какая к недострою. Чтобы прояснить ситуацию можно составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи в котором общую сумму разбить (то есть продажная стоимость участка должна быть 1 000 000 руб., а недостроя 250 000 руб.). Это соглашение должно пройти госрегистрацию (в том же порядке, что и сам договор купли-продажи). Есть вариант попроще. Покупатель перепишет свою расписку о получении с вас денег. И стоимость каждого объекта выделит непосредственно в расписке.

Источник