Настольная книга судебного пристава-исполнителя
Обращение взыскания на объекты незавершенного строительства
Объектами незавершенного строительства считаются здания и сооружения, которые находятся на стадии строительства (возведения) и не могут быть использованы по своему целевому назначению. Внешним признаком такого рода объектов является отсутствие в их отношении подписанного заказчиком и (или) органами государственной власти и местного самоуправления акта ввода объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства, прочно связанные с землей, относятся к недвижимости и могут быть объектом гражданского оборота только при условии государственной регистрации соответствующего права на них (ст. 219 ГК РФ). Объекты незавершенного строительства, не имеющие прочной связи с землей, рассматриваются как движимое имущество — совокупность строительных материалов.
Поиск объектов незавершенного строительства
Как правило, объект незавершенного строительства принадлежит лицу, которому принадлежит земельный участок, или находится на ином праве, чем право собственности (например, на праве аренды), соответственно право собственности и право долгосрочной аренды на земельный участок регистрируется в Росреестре, куда и направляется запрос судебным приставом-исполнителем. Незавершенное строительство также может быть выявлено путем запроса о его наличии у должника и, кроме того, просмотром бухгалтерского баланса должника-организации по строке «незавершенное строительство».
Охрана труда на производстве | Изменения с 1 марта 2022 года | Вебинар
Арест объектов незавершенного строительства
Для наложения ареста судебный пристав-исполнитель выносит постановление о наложении ареста и акт о наложении ареста (описи имущества).
Как и все недвижимое имущество, незавершенное строительство передается под охрану должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом ФССП России заключен договор.
Оценка объектов незавершенного строительства
Для оценки незавершенного строительства в соответствии со ст. 85 Закона об исполнительном производстве в обязательном порядке привлекается специалист. За основу в качестве предварительной оценки, которая указывается в акте о наложении ареста, судебный пристав-исполнитель может взять стоимость участка, на котором находится объект незавершенного строительства.
Реализация объектов незавершенного строительства
При этом, если с объектом незавершенного строительства не совершались сделки, то он, как правило, не зарегистрирован и в Росреестре. Согласно ст.
131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст.
2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому судебному приставу-исполнителю необходимо зарегистрировать права на объект незавершенного строительства.
Вебинар. СУОТ: порядок контроля и оценка результативности функционирования. Охрана труда
Данное положение подтверждается судебной практикой, в частности п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При регистрации объекта незавершенного строительства судебный пристав-исполнитель выносит постановление о проведении государственной регистрации права собственности на имущество должника, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Регистрация объекта незавершенного строительства осуществляется в соответствии со ст. 66 Закона об исполнительном производстве, что уже было рассмотрено выше.
Документ о государственной регистрации права собственности на имущество выдается судебному приставу-исполнителю. Копия документа о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права остается в материалах исполнительного производства.
Реализация недвижимого имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:
ИсточникПравовые вопросы использования объектов незавершенного строительства
Особенности учета и технической инвентаризации объекта незавершенного строительства
При консервации строительства как правило предполагается, что все работы по консервации будет проводить подрядная строительная организация, по устранении причин, повлекших консервацию, работы на объекте будут продолжены, договор строительного подряда не расторгается, а приостанавливается на неопределенный (или определенный) срок, и, следовательно, охрана законсервированных объектов и их поддержание в надлежащем состоянии также может осуществляться силами подрядчика.
Исходя из этого наиболее логичной представляется следующая последовательность действий заказчика:
- 1. Подрядная организация извещается о принятом решении о консервации объектов незавершенного строительства.
- 2. Проводится инвентаризация незавершенного строительства всех объектов выполненных работ. При проведении инвентаризации целесообразно участие представителей генподрядчика, субподрядных строительных организаций, а также генеральной проектной организации.
Порядок проведения инвентаризации регулируется пунктами 3.32-3.35 Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. N 49.
По незавершенному капитальному строительству в описях указывается наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту, по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т.п.
- а) не числится ли в составе незавершенного капитальною строительства оборудование, переданное в монтаж, но фактически не начатое монтажом;
- б) состояние законсервированных и временно прекращенных строительством объектов.
По этим объектам, в частности, необходимо выявить причины и основание для их консервации.
На законченные строительством объекты, фактически введенные в эксплуатацию полностью или частично (в том случае, когда общий объем работ включает в себя строительство нескольких объектов, которые могут быть введены в эксплуатацию и использоваться обособленно), составляются особые описи. Отдельные описи составляются также на законченные, но почему-либо не введенные в эксплуатацию объекты. В описях необходимо указать причины задержки оформления сдачи в эксплуатацию указанных объектов.
На прекращенные строительством объекты, а также на проектно-изыскательские работы по неосуществленному строительству составляются описи, в которых приводятся данные о характере выполненных работ и их стоимости с указанием причин прекращения строительства. Для этого должны использоваться соответствующая техническая документация (чертежи, сметы, сметно-финансовые расчеты), акты сдачи работ, этапов, журналы учета выполненных работ на объектах строительства и другая документация.
Инвентаризация проводится посредством проведения контрольных обмеров. При этом фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными локальных смет, а также данными учета соответствующих служб заказчика и подрядчика.
По результатам инвентаризации вносятся соответствующие исправления в бухгалтерский учет заказчика и подрядной строительной организации. Последнее утверждение предполагает, что по данным инвентаризации незавершенного строительства расхождения с данными учета будут иметь место. Особенностью инвентаризации незавершенного строительства является то, что на практике, как правило такие расхождения имеются. Это обусловлено рядом факторов, которые не относятся к объективным.
Источник«Хранители» незавершенного строительства
Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Наталия Павлова и Максим Кудряшов рассказывают об ответственности сотрудников организации за сохранность незавершенных объектов недвижимости и предоставленного в целях строительства имущества, а также оценивают возможность заключения с ними договоров о полной материальной ответственности в отношении объектов незавершенного строительства в целом.
На балансе организации числятся объекты капитальных вложений, строительство которых ведется как хозяйственным, так и подрядным способом. За объектами незавершенного строительства закреплены специалисты дирекции по капитальному строительству, которые отвечают: за состояние работ по строительству зданий, сооружений и других объектов капитальных вложений; за состояние законсервированных и временно прекращенных строительством объектов; за выполненную проектно-сметную документацию.
Указанные работники являются штатными, с ними заключены трудовые договоры, но договоры о материальной ответственности не заключены. Планируется вменить им ответственность за строящийся объект недвижимости. На кого должна возлагаться ответственность за сохранность объекта, имеющего статус незавершенного строительства, если строительство ведется: а) хозяйственным способом; б) подрядным способом; в) подрядным способом с поэтапной сдачей работ? На кого должна возлагаться ответственность за сохранность проектной документации, имеющей материально-вещественную форму и переданной организации на основании накладной? Является ли факт указания в инвентаризационных описях вышеуказанных специалистов в качестве ответственных лиц основанием для заключения с ними договоров о полной материальной ответственности?
1. Ответственность подрядчика
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ). В соответствии со ст. 705 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором подряда, риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона, а риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик.
Однако применительно к договору строительного подряда установлены специальные нормы:
— риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ);
— заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика (п. 3 ст. 753 ГК РФ).
При этом обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что это обеспечение в целом или в определенной части осуществляет заказчик (п. 1 ст. 745 ГК РФ).
Соответственно, риск случайной гибели или повреждения результата выполненной работы (объекта незавершенного строительства) по договору строительного подряда до его приемки заказчиком несет подрядчик. Риск случайной гибели или повреждения материалов, оборудования, иного имущества, используемого для исполнения договора, в том числе и проектной документации, переданной организации на основании накладной, несет заказчик в случае, если он предоставляет это имущество в соответствии с условиями договора строительного подряда.
В то же время отметим, что все вышеуказанные правила могут быть изменены условиями договора подряда. При этом правила распределения риска случайной гибели или повреждения имущества применяются, если гибель или повреждение возникли случайно, вследствие действия непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
Если повреждение или гибель имущества произошла вследствие несоблюдения подрядчиком обязанностей по сохранности имущества, то на основании ст. 714 ГК РФ подрядчик должен возместить убытки заказчику (смотрите определения ВАС РФ от 26.08.2008 N 10724/08, ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-4727/11).
2. Ответственность работников
Исчерпывающий перечень случаев, когда на работника возлагается полная материальная ответственность, содержится в ст. 243 ТК РФ. В частности, к таким случаям относится недостача ценностей, вверенных работнику на основании специального письменного договора (п. 2 части первой ст. 243 ТК РФ).
Согласно части первой ст. 244 ТК РФ письменные договоры о полной индивидуальной или коллективной (бригадной) материальной ответственности могут заключаться с работниками, достигшими возраста 18 лет и непосредственно обслуживающими или использующими денежные, товарные ценности или иное имущество. На основании части второй указанной статьи постановлением Минтруда России от 31.12.2002 N 85 были утверждены Перечень должностей и работ, замещаемых или выполняемых работниками, с которыми работодатель может заключать письменные договоры о полной индивидуальной материальной ответственности за недостачу вверенного имущества (далее — Перечень), а также типовая форма такого договора.
Следовательно, возможность заключения с конкретным работником письменного договора о полной материальной ответственности не поставлена законодательством в зависимость от того, указан ли данный работник в качестве материально ответственного лица или лица, ответственного за хранение, в первичных учетных документах. Письменные договоры о полной материальной ответственности могут заключаться только с теми работниками и на выполнение тех видов работ, которые предусмотрены в Перечне. Аналогичный вывод содержится в письме Роструда от 19.10.2006 N 1746-6-1. Если договор о полной материальной ответственности будет подписан с работником, занимающим должность или выполняющим работу, не указанную в Перечне, то юридической силы он иметь не будет (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.11.2009 N 18-В09-72).
В соответствии с Перечнем договоры о полной материальной ответственности могут быть заключены с начальниками (руководителями) строительных и монтажных цехов, участков и иных строительно-монтажных подразделений. Отметим, что согласно части первой ст. 244 ТК РФ письменный договор о полной индивидуальной материальной ответственности является договором о возмещении работодателю причиненного ущерба в полном размере за недостачу вверенного работнику имущества. Иными словами, с работником, отвечающим за строительство, возможно заключение договора о полной материальной ответственности именно за материалы, завезенные на строительную площадку, а не в отношении незавершенных объектов недвижимости в целом.
Вместе с тем материальная ответственность работника исключается в случаях возникновения ущерба вследствие непреодолимой силы, нормального хозяйственного риска, крайней необходимости или необходимой обороны либо неисполнения работодателем обязанности по обеспечению надлежащих условий для хранения имущества, вверенного работнику (ст. 239 ТК РФ). Соответственно, если работодатель не исполнил обязанности по обеспечению сохранности вверенного работнику имущества, то это может стать причиной для отказа в удовлетворении требований работодателя о взыскании с работника ущерба (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 16.11.2006 N 52 «О применении судами законодательства, регулирующего материальную ответственность работников за ущерб, причиненный работодателю»).
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.
Источник