ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Заключительным этапом долевого строительства является приёмка квартиры в новостройке дольщиком от застройщика. Нормативные требования к сроку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства содержатся в статье 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон 214-ФЗ).
Согласно данной норме нарушением будут являться только те случаи, когда объект долевого строительства будет передаваться позднее срока, который предусмотрен договором. Если же объект долевого строительства будет передан участнику долевого строительства ранее срока, указанного в договоре (а такие случаи встречаются в практике), это не будет являться нарушением застройщиком взятых на себя обязательств.
В то же время данное положение не согласуется с п. 3 статьи 8 Закона 214-ФЗ, в соответствии с которым после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Причем представляется, что в договоре должна быть не только указана сама возможность досрочной сдачи, но и установлены ее возможные сроки.
Срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Однако данное положение также имеет свои особенности. Так, единый срок сдачи объекта долевого строительства может распространяться как на весь объект долевого строительства, так и на его отдельные части — блок-секции (она должна иметь отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования).
- срок, в течение которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства;
- срок, в течение которого участник долевого строительства должен приступить к принятию объекта долевого строительства после получения сообщения о завершении строительства.
В соответствии со статьей 190 ГК срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Кроме того, срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
- указать календарную дату такого срока, т.е. путем конкретного определения числа, месяца и года передачи объекта долевого строительства;
- указать на период времени, который должен истечь с момента заключения договора участия в долевом строительстве. При этом этот период времени может исчисляться годами, месяцами, неделями, днями или часами;
- указать на событие, которое должно неизбежно наступить.
Передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в течение 2-х месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока.
Следует отличать передачу объекта строительства от подрядчика к застройщику и передачу этого же объекта от застройщика к участнику долевого строительства. Это два разных процесса, которые могут не совпадать по времени.
Акт, которым оформляется сдача-приемка построенного объекта (реконструированного, отремонтированного) по договору между заказчиком (застройщиком) и лицом, осуществляющим строительство, предусмотрен п. 4 статьей 753 Гражданского кодекса (ГК): «Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами». На практике это оформляется подписанием акта по форме №КС-14 (утверждено Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве»).
Таким образом, изначальным документом, позволяющим застройщику начать передачу объекта долевого строительства, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В настоящее время большой перечень документов и согласований не позволяет сократить сроки для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Действующим законодательством предусмотрен следующий порядок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Так, в соответствии с частью 5 статьи 55 Градостроительного кодекса (ГСК) орган, выдавший разрешение на строительство, в течение 10 дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан провести осмотр объекта капитального строительства и обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 статьи 55 ГСК.
После представления всех необходимых документов орган, выдавший разрешение на строительство, обязан принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин принятого решения. На практике установленный 10-дневный срок соблюдается редко. Срок передачи объекта участнику долевого строительства в договоре может составлять в лучшем случае три месяца, в худшем — более длительный период времени.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет, что строительство выполнено в полном объеме в соответствии с разрешением на него, а также то, что построенный объект соответствует градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
На практике бывают случаи, когда застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, подписывается документ о передаче объекта дольщику, однако реально объект передается участнику долевого строительства либо же становится пригодным для использования по целевому назначению значительно позже.
Участник долевого строительства может запросить у застройщика документы, подтверждающие тот факт, что договоры с водо- и энергоснабжающими организациями были заключены в то же время, когда и осуществлялась передача квартиры по акту.
ИсточникКак передается строительная площадка подрядчику?
Договор строительного подряда дополнительно имеет массу сопутствующих документов.
Дорогомиловский районный суд г. Москвы рассматривал немало различных дел, которые касались именно неправильной передачи строительной площадки подрядчику. То есть, следуя из судебной практики, можно уверенно сказать о том, что все должно быть оформлено правильно именно документально, тогда никаких проблем у вас не возникнет. В процессе передачи строительной площадки обязательно оформляется специализированный акт передачи.
Акт приема-передачи
Как правило, данный документ составляется в произвольной форме, тем не менее, он должен содержать в себе такую информацию:
• Соответствие плану участка;
• Все сведения о праве заказчика на участок;
• Адрес участка, кадастровый и регистрационный номер, кадастровая стоимость;
• Сведения о площади, сведения сервитуты, информация о разрешении использования участка;
• Информация о разрешении на застройку, данные о качестве земельного участка и свойствах земли, сведения о подведения коммуникаций, любую другую информацию, которая может повлиять на реализацию договора.
Передача строительной площадки
Подписание акта о передаче строительной площадки считается моментом начала срока строительства. Головинский районный суд г. Москвы неоднократно рассматривал дела, касающиеся данного аспекта. Так что, у вас есть возможность просмотреть судебную практику и получить информацию по данному вопросу. Как вы понимаете, просрочка или же задержка передачи площадки, может стать основой пересмотра всех условий договора и даже цены строительств.
Акт составляется в произвольной форме, тем не менее, он является дополнительным документом, поэтому, в обязательном порядке должен быть пронумерован, номер должен быть указан и в основном договоре.
Обязанность заказчика
Заказчик должен обеспечить юридическую чистоту земельного участка. Это очень важный фактор, который впоследствии влияет на процесс регистрации прав собственности. Таким образом, становится понятно, что заказчик должен иметь право на данный участок.
Ведь только обладатель права на землю имеет впоследствии право на получение разрешения на осуществление строительства. После, если все документы оформлены правильно, можно будет без проблем ввести готовый объект в эксплуатацию.
Обязанности подрядчика
Передача строительной площадки производится в четко определенное время, указанное в договорах. Также в течение всего времени обустройства площадки, подрядчик должен осуществлять процесс контроля, который формирует необходимые аспекты охраны техники, хозяйственных объектов и материалов.
Подрядчик также должен соблюдать все установленные требования по охране окружающей среды. Обратите внимание на то, что за данные нарушения предусмотрена уголовная и административная ответственность, которая возлагается исключительно на подрядчика и на заказчика она не может быть переложена.
Источник