Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка
1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Организация электронных торгов по продаже и аренде имущества на новой платформе
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
(Статья дополнительно включена с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)
Комментарий к статье 239.1 ГК РФ
1. Комментируемая статья (вступает в силу с 01.03.2015) направлена на регулирование вопросов отчуждения такого особого вида недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства.
Следуя принципу о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, п.1 комментируемой статьи закрепляет требование об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов, которые расположены на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, который был предоставлен в аренду по результатам аукциона, если договор аренды этого земельного участка прекращен.
Публичные торги по реализации имущества, заложенного по договору ипотеки
Если речь идет об объектах незавершенного строительства, то очевидно, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, был предоставлен другому лицу (физическому или юридическому) в аренду для строительства. В соответствии со ст.30 ЗК РФ проведение аукциона осуществляется в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Заключение договора аренды для строительства по результатам аукциона означает заключение договора на период осуществления строительства, из чего следует, что период строительства должен соответствовать сроку действия договора аренды. Размещение на земельном участке объекта незавершенного строительства означает незавершение строительства в срок действия договора аренды.
Поэтому установление требования о продаже такого объекта с публичных торгов представляется правомерным. Однако для такой продажи только факта расположения на земельном участке объекта незавершенного строительства недостаточно. Необходимо, чтобы было вынесено решение суда о такой продаже с публичных торгов. Поэтому все же основанием для такой реализации объекта является решение суда.
2. Поводом для вынесения судом решения о продаже объекта незавершенного строительства является обращение в суд с исковым заявлением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности. Предоставление указанным органам такого права является обоснованным, так как именно ими организуется проведение публичных торгов для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также для продажи объекта незавершенного строительства. Так, например, на федеральном уровне таким органом является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
Однако требование вышеуказанных лиц может быть и не удовлетворено, если арендатор земельного участка (собственник объекта незавершенного строительства) докажет, что нарушение сроков завершения строительства было допущено по вине указанных органов, которые могли допустить затягивание сроков ввод объекта в эксплуатацию, например, путем неосуществления технологического присоединения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.
3. Поскольку речь идет о продаже объекта незавершенного строительства с аукциона, то для обеспечения такой продажи, то есть для гарантии, что во время аукциона будут осуществляться «шаги» аукциона, необходимо установление начальной цены, которая, как правило, является рыночной.
В случае если публичные торги признаются несостоявшимися, например, в результате участия в них только одного лица, то объект незавершенного строительства может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
Аналогично порядку прекращения права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать, п.5 комментируемой статьи предусматривает, что все средства от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта. При этом из вырученных денежных средств вычитаются расходы на подготовку и проведение публичных торгов.
4. Если в отношении земельного участка был заключен договор аренды без проведения торгов в целях завершения незавершенного строительством объекта, но при этом срок его истек, а объект не был завершен, то вопросы об отчуждении такого объекта решаются в соответствии с вышеприведенными нормами.
5. Применимое законодательство:
— постановление Правительства РФ от 05.06.2008 N 432.
Установлен порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299.
Документом в частности установлен порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Также определены требования к участникам аукциона и представляемым ими документам, случаи, когда заявитель не допускается к участию в аукционе, порядок проведения аукциона и определение его победителя, порядок оплаты победителем аукциона приобретенного объекта незавершенного строительства и перечисления средств бывшему собственнику объекта.
Источник: Обзор документов, поступивших в Консультант Плюс с 05.12.2014 по 11.12.2014 для строительных организаций, представлен компанией «ПРАВО-Конструкция»
Источникбороться с «долгостроем» по-новому
БОРОТЬСЯ С «ДОЛГОСТРОЕМ» ПО-НОВОМУ
Об отчуждении объектов незавершенного строительства с публичных торгов
Регулирование строительства на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной (далее – публичной) собственности, претерпело серьезные изменения с принятием Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ (далее – ФЗ-171), вступившего в силу с 1 марта 2015 г. Среди прочего изменения коснулись и вопросов оборота объектов незавершенного строительства (далее – ОНС). Рассмотрим спорные аспекты нового регулирования.
В Гражданский кодекс РФ (далее – ГК) была внесена ст. 239.1 о продаже ОНС с публичных торгов по истечении договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности. Земельный кодекс РФ (далее – ЗК) был дополнен нормами об отсутствии преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок и аренде публичных земельных участков для завершения строительства проданных с торгов ОНС. Во исполнение данных положений было принято Постановление Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила).
Толкуя положения ЗК и ГК до внесения рассматриваемых изменений, Высший Арбитражный Суд РФ (далее – ВАС) приходил к выводу, что необоснованный отказ в продлении договора аренды для завершения строительства ОНС невозможен и, более того, даже без продления аренды собственник ОНС мог использовать расположенный под ним земельный участок. Верховный Суд РФ (далее – ВС) демонстрировал более либеральный подход, признавая право приватизации участка под ОНС. То есть до принятия ФЗ-171 регистрация права собственности на ОНС давала застройщику определенные гарантии относительно возможности завершить строительство даже в случае истечения срока аренды участка под ним, а удовлетворение иска публичных органов о возврате участка и освобождении его от ОНС было de facto возможно лишь в исключительных случаях.
ФЗ-171 аннулирует вышеназванные подходы практики и ограничивает аренду публичных земельных участков сроком, первоначально установленным в договоре аренды. В этой части продекларированная законодателем цель стабилизации земельных имущественных отношений, вероятно, будет достигнута. Вместе с тем принятие ФЗ-171 и Правил ставит ряд вопросов относительно статуса ОНС.
Статус ОНС как объекта гражданских прав
В результате внесения данных изменений в законодательстве так и не появилось понятие ОНС. Напомним, в силу ст. 130, 131 и 219 ГК ОНС является объектом недвижимости, право собственности на который возникает с момента регистрации. Практика ВАС признавала это еще до включения ОНС в перечень объектов недвижимости, а сейчас ориентирует также на то, что фактические объекты недвижимости (в силу их тесной связи с землей) до регистрации прав на них являются составной частью земельного участка. Представители доктрины чаще всего разделяют подход практики относительно того, что ОНС как объект гражданских прав возникает исключительно с момента регистрации таких прав.
Из положений ст. 130 ГК вытекает лишь один признак, необходимый для квалификации ОНС в качестве недвижимости, – невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению. В связи с этим некоторые авторы указывают, что ОНС начинают свое существование уже с момента возникновения признака невозможности перемещения. Этот подход представляется необоснованным, так как эксплуатироваться ОНС не может, а отчуждение его возможно лишь после регистрации прав, то есть незарегистрированный ОНС не обладает таким признаком объекта гражданских прав, как самостоятельная экономическая ценность. Однако даже сторонники возможности признания за объектом статуса недвижимости до регистрации прав отмечают, что оборотоспособным ОНС до этого момента не является.
Тем не менее в практике коллегии ВС по гражданским делам имеется «нестандартное» решение, допускающее оборот ОНС без регистрации прав на них. В этом деле суд применил п. 4 ст. 35 ЗК о невозможности отчуждения земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости к строительным конструкциям, права на которые не зарегистрированы, квалифицировав их как ОНС.
Такое решение весьма спорно, так как в силу ст. 219 ГК право собственности на ОНС может возникнуть лишь с момента его регистрации, а в п. 36 постановления Пленума ВС № 10, ВАС № 22 речь идет о возникшем праве собственности, которое по каким-то причинам не было зарегистрировано за собственником (но зарегистрировано за другим лицом). Этот вывод неизбежно приводит к злоупотреблениям, так как позволяет признать ничтожным договор об отчуждении земельного участка, заключенный без нарушения закона.
Суммируя изложенное, есть серьезные аргументы, что ОНС становится объектом гражданских прав и является оборотоспособным при условии регистрации прав на него. Вместе с тем подробный анализ Правил может привести к обратным выводам. Важно отметить, что Правила не содержат какого-либо специального определения ОНС. Подпункт «г» п. 7 Правил устанавливает требования к сведениям об ОНС. В числе таких сведений указаны примерное определение готовности в процентах и кадастровый номер (при наличии).
Ольга УРЮПИНСКАЯ,
советник Dentons
Илья ДУДИН,
младший юрист Dentons
Полный текст статьи читайте в печатной версии «АГ» № 10 за 2015 г.
Источник