Порядок строительства объекта капитального строительства многоквартирного

Как узаконить многоквартирный дом: риски, чем грозит незаконное строительство, инструкция по узакониванию

На землях ИЖС по закону можно строить дома, не предназначенные для разделения на несколько самостоятельных объектов. То есть, несмотря на то, что из законодательства убрали требование, что такой дом рассчитан на проживание только одной семьи, разделить его на квартиры нельзя технически. Многоквартирный дом – это жилые помещения, полностью отделенные друг от друга. То есть каждая из таких частей – самостоятельный объект.

По закону, под многоквартирным домом понимают здание, соответствующее следующим критериям:

• Две или более квартир.
• Места общего пользования и совместные помещения вне квартир.
• Инженерные коммуникации.
• Выход на придомовую территорию.

Места общего пользования и придомовая территория находятся в коллективной долевой собственности жильцов.

Строить МКД можно на землях со следующим ВРИ:

• Малоэтажное жилое строительство. На таких землях можно строить дома не выше четырех этажей.
• Среднеэтажное жилое строительство. Здесь разрешено возводить МКД до восьми этажей.
• Высотная жилая застройка. На таких участках строят дома выше девяти этажей. Они могут быть разделены на 20 и более квартир.

Если строительство ИЖС ведут в уведомительном порядке, то для многоквартирного дома нужно разрешение на строительство. Без него постройка дома будет незаконной.

Построить многоквартирный дом на землях ИЖС в уведомительном порядке не получится. Во время проверки комиссия отметит несоответствие, и вы получите отказ. Чтобы строить многоквартирный дом, нужно изменить категорию земли и получить разрешение.

Возможные риски

Необходимость узаконить уже построенный многоквартирный дом нередко возникает у покупателей квартир. Дело в том, что застройщик обходит закон, а с проблемами сталкиваются жильцы. Существуют разные варианты, когда может возникнуть подобная ситуация:

1. Дом был построен без получения разрешения. Застройщик распродает квартиры. Жильцы начинают оформлять их в собственность и узнают, что на их дом не было разрешения и он не введен в эксплуатацию. То есть юридически его не существует. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, обязательно проверяйте все документы. Но если вы уже стали обладателем квартиры в незаконно построенном доме, придется обращаться в суд. Не всегда судьи встают на сторону истцов. Дом может быть признан самостроем. Застройщика обязывают снести дом и возместить ущерб жильцам. Но при таком исходе возврата денег можно ждать очень долго.
2. Дом строят как ИЖС, но фактически его можно разделить на квартиры. После этого он оформляет его в собственность и продает доли. В результате покупатель получает не квартиру, а долю в общей собственности. Отстаивать свои права тоже придется через суд. Например, можно подать иск о признании дома многоквартирным. Но и в этом случае нет гарантий, что решение будет в вашу пользу.

Такие схемы используют потому, что для законного строительства многоквартирного дома на участке ИЖС требуется не только изменить категорию земель. Чтобы получить разрешение, участок должен соответствовать требованиям:

• Иметь все необходимые коммуникации, рассчитанные на МКД.
• Иметь всю инфраструктуру.

Чтобы эти требования были соблюдены, нередко нужно переделывать инфраструктуру. Это требует дополнительных затрат.

Чем грозит незаконное строительство МКД

Когда застройщик оформляет дом на себя, а потом уже продает в нем доли, процедура регистрации может пройти спокойно. Но у регистратора могут возникнуть сомнения. Например, в технических документах на дом явно видно, что он многоквартирный. Росреестр приостановит регистрацию. Если после проверки будет доказано, что дом многоквартирный, его эксплуатация будет запрещена.

Дом потребуют освободить.

Администрация имеет право подать иск о признании дома незаконным. На застройщика будет наложен штраф до 1 млн рублей для юрлиц. Кроме того, всегда есть риск того, что суд примет решение о сносе дома. Ответчик получает постановление со сроками сноса, все демонтажные работы он проводит за свой счет. Игнорировать постановление не получится.

Его исполнение проконтролируют местные власти.

Если МКД был оформлен застройщиком в собственность, и он начал продажи квартир, последствия могут наступить уже у покупателей:

• В таких домах продают не квартиры, а доли. Собственник доли имеет ограниченные права.
• Попытка восстановить свои права через суд – это риск того, что дом признают незаконным и потребуют снести. Жильцы рискуют потерять свои деньги. Если в добровольном порядке застройщик деньги не возвращает, опять потребуется судебное разбирательство. Но и в этом случае срок возврата может быть очень длительным. В результате вы можете остаться и без жилья, так как дом незаконный, и без денег.
• Инженерные коммуникации не соответствуют потребностям МКД. В этом случае часто возникают проблемы с обслуживанием.

Застройщик не имеет права отказать в предоставлении документов. Перед заключением договора вы можете запросить у него разрешение на строительство и выписку из ЕГРН на земельный участок. В выписке будет указан вид разрешенного использования земли. Проверить ВРИ можно и самостоятельно. Выписку из ЕГРН может получить любой гражданин, а не только собственник ЗУ.

Получить консультацию специалиста можно в компании «Геомер групп». Для записи позвоните по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Как узаконить самовольно построенный МКД

Сначала нужно изменить вид разрешенного использования земли. ВРИ выбирают в зависимости от особенностей дома. Это позволяет решить проблему с нецелевым использованием земельного участка, но не делает дом законным. После решения вопроса с ЗУ, можно приступать к узакониванию самого МКД.

Признание возникновения права собственности

Сделать это может владелец участка. Нужно подать иск в суд о признании права собственности. В суде нужно доказать:

• Дом соответствует строительным нормам.
• Строительные материалы отвечают требованиям по качеству и безопасности.
• Инженерные коммуникации соответствуют нормам для МКД или есть возможность для их подключения.
• Здание не опасно для жизни или здоровья людей.
• Его постройка не нарушила интересов третьих лиц.

Доказательствами правоты истца будут согласования с коммунальными службами, договоры с подрядчиками, проектная документация, сертификаты на стройматериалы. Суд назначит строительную экспертизу, чтобы подтвердить безопасность здания.

Несмотря на то, что признание МКД законным через суд возможно, чаще всего такой дом признают самостроем. Такие объекты подлежат сносу за счет застройщика.

Узаконивание дома в долевой собственности

Даже если дом зарегистрирован, и жильцы владеют долями, признать его незаконным могут контролирующие органы. В этом случае администрация обращается в суд с иском признать дом самостроем.

Можно попытаться узаконить дом, зарегистрированный как ИЖС, не дожидаясь иска от контролирующих органов. Для этого он должен соответствовать характеристикам блокированной постройки:

• Не выше трех этажей.
• Не более 10 блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.
• Блоки разделены стенами, не имеющими проходов.
• Каждый блок имеет свой выход на придомовую территорию.

Если дом не соответствует этим требованиям, можно провести его реконструкцию. После того, как требования к БЖД соблюдены, можно каждый блок ставить на учет как ИЖС на основании техплана.

Заказать технический план на дом вы можете в компании «Геомер групп». Стоимость подготовки – от 12 тыс. рублей, в зависимости от площади.

Через 10-15 дней вы получите на руки готовый техплан. После этого можно подать в местную администрацию заявление об изменении наименования дома с ИЖС на БЖД. Если местные власти отказали, можно подать иск в суд об установлении нового статуса дома.

ВРИ земельного участка в этом случае нужно менять на «блокированная жилая застройка». Иначе изменить статус дома и узаконить его не получится.

Источник

ВС перечислил юридически значимые обстоятельства по спорам, связанным с самовольными постройками

Суд пояснил, что необходимость сноса такого объекта связана с соблюдением требований о получении необходимых в силу закона согласований на его строительство и установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать его использованию

По словам одного эксперта «АГ», комментируемое определение Верховного Суда можно отнести в копилку решений, которые формируют критерии разрешения споров о самовольном строительстве. Другая полагает, что ключевой фактор в подобных спорах – это предельные параметры разрешенного строительства на земельном участке, которые определяются его площадью.

30 августа Верховный Суд вынес Определение № 18-КГ22-52-К4 по спору о сносе по требованию сочинской администрации самовольной постройки в виде недостроенного объекта капитального строительства, обладающего признаками МКД.

В марте 2019 г. Магисарвар Халикова обратилась в Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации Сочи с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома на своем земельном участке. Администрация выдала ей уведомление о параметрах будущего объекта недвижимости: предельная высота – 12 м, количество этажей – 3, площадь застройки – 498 кв. м. Вопреки этому Магисарвар Халикова стала строить на своем земельном участке категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных и садовых домов)» четырехэтажный жилой дом гораздо большей площади. Этот дом, как и земля под ним, были зарегистрированы за женщиной и Меружаном Муселимяном на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому.

В январе 2020 г. муниципальная проверка выявила факт возведения капитального объекта незавершенного строительства без получения необходимых согласований и разрешений общей площадью свыше 1,4 тыс. кв. м. Кроме того, результаты проверки выявили наличие у объекта признаков многоквартирного дома. В связи с этим сочинская администрация обратилась с иском к Халиковой и Муселимяну о признании самовольной постройкой четырехэтажного капитального объекта, его сносе и аннулировании прав ответчиков на него в ЕГРН.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований со ссылкой на имеющееся в деле заключение судебной строительно-технической экспертизы о том, что спорный объект недвижимости отвечает требованиям градостроительных и строительных норм и правил, а его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Апелляция и кассация поддержали это решение.

Тогда городская администрация обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд, и Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ согласилась с ее доводами. При этом Коллегия напомнила, что необходимость сноса самовольной постройки продиктована как соблюдением требований о получении необходимых в силу закона согласований, разрешений на ее строительство, так и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такого объекта ввиду его несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил при его возведении и возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, в частности прав смежных землепользователей, правил землепользования и застройки.

Такие обстоятельства, заметил ВС, являются юридически значимыми по спорам, связанным с самовольной постройкой, они подлежат установлению и определению в качестве таковых судом в силу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, однако в рассматриваемом случае нижестоящие суды не установили их. Кроме того, вопрос о соответствии площади спорного объекта недвижимости предельным параметрам, установленным Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, судами не исследовался и на обсуждение поставлен не был.

Верховный Суд также отметил, что нижестоящие инстанции проигнорировали довод истца о том, что на земельном участке ответчиков в территориальной зоне «ОЦ-1» (жилая и общественно-деловая зона до 12 м) не может располагаться спорный объект общей площадью 1,4 тыс. кв. м с площадью застройки земельного участка 498 кв. м, поскольку с учетом установленного Правилами коэффициента использования территории общая площадь возведенного на таком земельном участке здания не должна превышать 417,6 кв. м, а максимальная площадь застройки земельного участка также ограничена соответствующим коэффициентом застройки.

В определении отмечено, что выданное Магисарвар Халиковой уведомление от 16 апреля 2019 г. предусматривало строительство трехэтажного индивидуального жилого дома на земельном участке с предельными параметрами, а не многоквартирного жилого дома с гораздо большей площадью. При этом в деле отсутствовали сведения о выдаче уведомления, разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию объекта капстроительства на земельном участке ответчиков.

Кроме того, ВС обратил внимание: несмотря на то, что при назначении по делу судебно-технической экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о том, обладает ли спорный объект капитального строительства признаками многоквартирного жилого дома, в представленном в материалы дела экспертном заключении ответа на этот вопрос не содержится. При этом эксперт, делая вывод о том, что площадь застройки спорного объекта недвижимости и минимальный отступ от границ земельного участка соответствуют градостроительным нормам, не учел, что прежний участок земли, принадлежавший ответчику, прекратил свое существование в результате его раздела и образования нового земельного участка с площадью 696 кв. м, на котором расположен спорный объект недвижимости. «Между тем вопрос о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы в соответствии с положениями ст. ГПК РФ судами первой и апелляционной инстанций на обсуждение сторон поставлен не был, в связи с чем условия для установления фактических обстоятельств дела созданы не были», – заключил ВС и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

ВС: Объектом общего имущества супругов может являться лишь имущество, находящееся в свободном обороте

Верховный Суд указал, что, так как возведенное нежилое строение является самовольной постройкой, оно не может быть объектом гражданских правоотношений, а потому не включается в состав совместно нажитого имущества, подлежащего разделу

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что определение Верховного Суда можно отнести в копилку решений, которые формируют критерии разрешения споров о самовольном строительстве. «Фактически ВС напомнил судам о том, что сам факт наличия прав у застройщика на земельный участок и его разрешенный вид использования, предусматривающий строительство жилого дома, не означают право строить любой объект недвижимости на участке. Нелишним будет вспомнить Определение ВС РФ № 18-КГ20-34-К4 от 11 августа 2020 г. В комментируемом определении описан целый ряд несоответствия спорного объекта разрешенным параметрам возводимого объекта (в первую очередь площади), независимо от создания угрозы жизни и здоровью граждан, которые на удивление были проигнорированы судами нижестоящих инстанций. Вместе с тем самый тонкий момент, связанный с отнесением спорного объекта к многоквартирным домам Верховный Суд, по сути, оставил на разрешение эксперта», – полагает он.

Как заметил Николай Сапожников, в определении ВС не разъяснено, является ли признак объемно-планировочного решения всех многочисленных помещений, которые возможно использовать в качестве жилых, с выходами только в общее помещение (коридор), когда в помещениях у лестничных площадок на всех этажах размещены счетчики учета электроэнергии с номерным изображением предположительных квартир или обособленных помещений, достаточным для безусловного отнесения объекта к многоквартирному жилому дому.

Старший юрист КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Валентина Бойко полагает, что ВС конкретизировал юридически значимые обстоятельства, на которые судам необходимо обращать внимание по делам по спорам, связанным с самовольной постройкой. «Ключевой фактор – это предельные параметры разрешенного строительства на земельном участке определяются его площадью, особенно это важно для собственников земельных участков. Если разрешение на строительство было получено для участка одной площади, и после межевания площадь участка, на котором непосредственно находится объект, уменьшилась, то судами должны устанавливаться обстоятельства соответствия параметров объекта относительно образованного земельного участка», – подчеркнула она.

Юрист отметила, что позиция ВС, обозначая практику, которая складывается и в настоящий момент, с одной стороны, направлена на предупреждение злоупотреблений со стороны собственников земельных участков и стимулирование строительства объектов на существующих земельных участках, в отношении которых получены разращения на строительство, без их дальнейшего значительного изменения, под риском признания объекта самовольной постройкой: «С другой стороны, она также направлена на соблюдение принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан при регулировании использования и охраны земель, прежде всего, в интересах всего общества».

Источник