Порядок возобновления строительства незавершенного объекта

Порядок возобновления строительства незавершенного объекта

Петров Константин Сергеевич 1 , Гущина Вероника Витальевна 2 , Мамилов Исмаил Магамедович 3 , Лебеденко Денис Вячеславович 4
1 Донской государственный технический университет, ассистент, кафедра Городское строительство и хозяйство
2 Донской государственный технический университет, студент 4 курса, кафедра Городское строительство и хозяйство
3 Донской государственный технический университет, студент 4 курса, кафедра Городское строительство и хозяйство
4 Донской государственный технический университет, студент 4 курса, кафедра Городское строительство и хозяйство

Аннотация
Обследование здания или сооружения объекта незавершенного строительства с целью возобновления строительно-монтажных работ является актуальной проблемой на сегодняшний день. Цель обследования «недостроя» представляет собой определения текущего состояния объекта и возможности завершения строительно-монтажных работ. Обследования этих объектов производятся с помощью проведения строительно-технической экспертизы, которая включает в себя инструментальные и визуальные методы. Главной задачей при проведении технического обследования зданий является не только определение отклонений от заданных характеристик конструкций, но и вывод о причинах этих отклонений. Техническое обследование-это единственный путь к определению судьбы некогда «замороженных» объектов.

Библиографическая ссылка на статью:
Петров К.С., Гущина В.В., Мамилов И.М., Лебеденко Д.В. Обследование объекта незавершенного строительства с целью его возобновления // Современные научные исследования и инновации. 2018. № 10 [Электронный ресурс]. URL: https://web.snauka.ru/issues/2018/10/87752 (дата обращения: 13.09.2022).

При прекращении финансирование строительства объектов недвижимости происходит остановка строительных работ. В большинстве случаев не выполняется должная консервация этих объектов, в результате этого объект более подвержен неблагоприятному воздействию окружающей среды. Многолетнее воздействие окружающей среды не проходят бесследно для элементов зданий или сооружений. Негативную роль играют несколько факторов: колебаний температур, атмосферные осадки, динамические нагрузки, изменения геологической и гидрогеологической ситуации участка.

Результатом такого воздействия является уменьшение срока службы конструкций, так как строительные материалы этих конструкций получают повреждение и подвержены разрушению.

Дефекты объектов незавершенного строительства при воздействии окружающей среды представлены на изображениях. Рисунок 1 –биопоражение кирпичной кладки вследствие его увлажнения. Рисунок 2- Разрушение кирпичной кладки. Рисунок 3- выкол бетона, коррозия арматуры.

Рисунок 1.	Рисунок 2.	Рисунок 3.

При планировании возобновления строительно-монтажных работ следует провести обследования здания или сооружения, с целью определения технического состояния элементов конструкция, предусмотреть мероприятия по восстановлению или усилению конструкций, произвести анализ и дать прогноз о возможности безопасной дальнейшей эксплуатации.

Длительный перерыв строительно-монтажных работ оказывает так же влияние на свойство грунтов, степень которого зависит от вида грунтов, расчетной схемы, типа конструкций и время перерыва в работах.

Периодическое воздействие дождевых вод на грунты, при отсутствии дренажа, приводит к постоянному подтоплению котлована, тем самым понижает несущую способность основания. Значительно сказывается это на глинистых грунтах. Их консистенция может быть изменена от твердой до текучепластичной. Так же толщина слоя грунта, на которую будет сказываться отрицательно воздействие воды, зависит от водонепроницаемости грунта, чем она выше, тем больше толщина слоя в котором будут ухудшаться свойства грунта от его увлажнения.

Негативное влияние на свойства грунтов оказывают сезонные замораживания грунтов. В большинстве случаев это приводит к неравномерным осадкам фундаментов и деформации надземных конструкций.

Неравномерные деформации основания нарушают стыки сборных элементов «недостроя». При этом происходит разрушение закладных деталей и сварных швов в стыках, а также местное раздавливание бетона. При неравномерной осадке колонн каркасного здания со статически неопределенными рамами в элементах рамы появляются дополнительные усилия.

В зоне стыка ригеля и стойки, получившей большую осадку, чем соседняя, изменяется изгибающий момент и даже возможна смена его знака. В стойке при этом несколько уменьшается продольное сжимающее усилие. В зоне присоединения ригеля к стойке, получившей меньшую осадку, чем соседняя, изгибающий момент увеличивается, что может привести к разрушению сжатой зоны бетона или большему раскрытию трещин в растянутой зоне ригеля (рисунок 4).

Рисунок 4. Образование и раскрытие трещин из-за неравномерной осадки.

Целесообразно возобновлять строительно-монтажные работы после полного оттаивания грунтов оснований.

При возобновление строительно-монтажных работ следует проводить инструментальные обследования фундаментов и грунтов основания:

• определяют прочность материала фундамента лабораторными и неразрушающими методами;
• определяют влажность материала фундамента и уровень грунтовых вод;
• выполняют лабораторный анализ грунтов, залегающих под подошвой фундамента;
• произвести запрос
• архивных материалов инженерно-геологических изысканий;
• определяют также глубину заложения фундамента.

Под воздействием окружающей среды в бетоне так происходят изменения, а именно различают три вида коррозии. Коррозия первого вида возникает под воздействием пресных вод, происходит выщелачивание бетона.
К коррозии второго вида относятся процессы под действием вод содержащихся химические вещества, вступающие в реакцию с составляющими цементного камня. При коррозии третьего вида происходит накапливание малорастворимых солей в порах и капиллярах бетона, кристаллизация которых вызывает большие напряжения в бетоне и приводит к разрушению.
При выполнении работ по инструментальному обследованию железобетонных конструкций выполняют следующие работы:

• определение марки и класса бетона неразрушающими, а также лабораторными методами;
• определение влажности бетона;
• определение степени карбонизации бетона;
• определение степени коррозии арматурных стержней;
• физико-химические испытания арматурной стали.

Силикатные и керамические кирпичи «недостроя» подвергаются не только физическому воздействию атмосферных вод, но и химической коррозии. Слабо обожженный кирпич при увлажнении теряет свою первоначальную прочность. При открытой верхней поверхности стен, атмосферные воды заполняют пустоты и швы кладки, и при замерзании происходит разрушение кирпича. Зачастую при возобновлении строительно-монтажных работ верхние этажи кирпичной кладки разбирают, так как именно верхние этажи более подвержены снижению прочности и деформативности. Так же при возобновлении методом инструментального контроля определяют прочность кирпичей при изгибе и сжатии, определяют влажность кирпичей.

Наиболее уязвимыми конструкциями в период приостановки строительно-монтажных работ являются деревянные конструкции. В этих конструкциях при действии влаги возрастает влажность и значительно повышается опасность гниения древесины, активно развиваются микроорганизмы. При возобновление строительно-монтажных работ 90 % деревянных конструкций заменяются. Так же, при возобновление строительства, выполняют следующие работы: отбор кернов из древесины; микологическое исследование древесины; испытание образцов на прочность; определение значения влажности деревянных конструкций.

Процесс возобновления работ может затянуться на годы. Как правило, фактическое состояние конструкций объекта отличается от проектного. Единственным способом оценки состояние конструкций объекта незавершенного строительства является строительно-техническая экспертиза.
Обследование объекта производиться инструментальными и визуальными методами.
Главной задачей при проведении технического обследования зданий является не только определение отклонений от заданных характеристик конструкций, но и вывод о причинах этих отклонений. Причинами могут быть, как и неравномерные осадки фундаментов, так и дефекты изготовления и монтажа конструкций. Выявление технического состояния конструкционных материалов, несущих и ограждающих конструкций здания (сооружения), как результат обследования, поможет принять единственное и абсолютно правильное решение о дальнейшей судьбе объекта.

1. Кочерга Е.А., Масуренко А.П. БСТ- Бюллетень строительной техники: -М.,2018.-№7.-С.57 «Возможности мониторинга технического состояния зданий с использованием данных дистанционного зондирования земли»
2. Петров К.С., Дурасов А.Ю. ПРОБЛЕМЫ АВАРИЙНОСТИ В ГОРОДСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ // Инновации в науке: научный журнал. – № 14(75). – Новосибирск., Изд. АНС «СибАК», 2017. – С. 36-37.

Источник

Возобновление приостановленного строительства: для чего необходимо обследование зданий и сооружений

Приостановка строительства встречается достаточно часто и, обычно, связана с перебоями в финансировании.

В случае, если организация вынуждена остановить строительство на срок более 1 года, необходимо уведомить об этом орган местного самоуправления, который выдавал разрешение на строительство и государственный архитектурно-строительный надзор (если он присутствует при строительстве в соответствии с Градостроительным Кодексом), а также провести мероприятия по консервации незавершенного строительства.

В случае, если с момента остановки строительства до его возобновления прошло более 3-х лет, то согласно законодательству Российской Федерации (СП 13-102-2003) необходимо заказать обследование конструкций здания или сооружения (часто называемое строительной экспертизой).

Результатом обследования является технический отчет, заключение специалистов о состоянии строительных конструкций.

В результате обследования определяется категория технического состояния строительных конструкций здания (в соответствии с ГОСТ 31937-2011 нормативное техническое состояние, работоспособное техническое состояние, ограниченно-работоспособное техническое состояние, аварийное состояние). В случае необходимости выполняются поверочные расчеты несущей способности строительных конструкций.

Технический отчет о состоянии строительных конструкций здания является одним из документов, необходимых для продления (или выдачи нового) разрешения на строительство. В случае необходимости в Техническом отчете даются рекомендации или задание на проектирование работ по восстановлению/замене несущей способности строительных конструкций.

Какие практические меры нужно предпринять по результатам обследования незавершенного строительства?

• Очень редко в результате обследования может быть выявлено такое состояние строительных конструкций здания, при котором продолжать строительство нельзя, а построенное ранее необходимо снести.
• Бывают случаи, когда здание или сооружение не претерпело разрушений за время, пока строительство не велось, и в конструкциях нет дефектов и разрушений.
• Наиболее распространена ситуация, когда за время, пока строительство не велось, произошли разрушения и появились дефекты, которые до продолжения строительства необходимо устранить.

Например, на этажах здания были оставлены поддоны с кирпичом, и под их тяжестью прогнулись плиты перекрытий. Если прогиб плит превышает предельно допустимые значения, то в таком случае, плиты подлежат замене.

При отсутствии консервации строительных конструкций наиболее распространенным дефектом является коррозия бетона и арматуры, «выветривание» кирпичной кладки, коррозия стальных конструкций.

Заказать обследование по ссылке >>>

Нужно завершить приостановленное строительство? Закажите коплексное обследование с полным техническим отчетом.
Расчитать стоимость обследования и оформить заявку можно на сайте или по номеру 8 (903) 635-93-90.

Источник

Консультация юриста: как достроить недострой

Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов продолжает юридический практикум на страницах «РБК-Недвижимости». На этот раз эксперт адресовал свою колонку девелоперам, которые по тем или иным причинам столкнулись с «объектом незавершенного строительства».

В современных условиях строительство далеко не всегда удается закончить в запланированные сроки. Причины на то могут быть различные — от непредвиденных технических сложностей и форс-мажорных обстоятельств до банальной нехватки средств.

В результате возникает так называемый «объект незавершенного строительства». Если подобный объект возводился на государственной или муниципальной земле, то зачастую становится невозможным повторно получить разрешения на продление сроков строительства и переоформление земли. Нередко государственные органы вынуждают «счастливого» обладателя недостроя снести уже возведенный им объект и освободить земельный участок.

Хорошей новостью, однако, является то, что последние поправки в земельное законодательство кардинально изменили эту ситуацию, существенно улучшив положение собственников объектов незавершенного строительства.

Суть проблемы

Как известно, собственник здания, строения, сооружения имеет исключительное право на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, на котором эти объекты расположены.

Недостроенные объекты при условии регистрации на них права собственности в ЕГРП могут быть предметом сделок (залог, купля-продажа и др.), но исключительных прав на оформление земли, тем не менее, не обеспечивают.

При заключении государственными или муниципальными органами с коммерческими организациями договоров аренды земельных участков для строительных целей жестко фиксируется срок окончания работ, в который возведение капитальных объектов должно быть завершено. При этом как законом, так и, зачастую, самим договором предусматривается право арендодателя на расторжение соглашения в случае несоблюдения сроков строительства.

Как показывает практика, арендодатели спешат воспользоваться указанными правами даже в тех случаях, когда причиной срыва сроков строительства и несвоевременного освоения участка являются действия тех или иных государственных органов, в том числе и в лице самих же арендодателей. Исключение могут составлять социально значимые для государства объекты жилья, детские сады, больницы и др.

Освободившиеся таким образом земельные участки в дальнейшем используются под государственные нужды либо повторно выставляются на аукцион.

Некоторую защиту застройщиков от подобных ситуаций предоставляет Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Согласно ему, особые преимущества предоставляются собственнику объекта незавершенного строительства, права которого зарегистрированы в ЕГРП до 1 января 2012г. В этом случае собственник вправе требовать заключения нового договора аренды земельного участка на бесконкурсной основе в целях завершения строительных работ.

Однако эта норма никак не защищает интересы многочисленных собственников недостроя, не зарегистрировавших свои права в ЕГРП до 1 января 2012г. Кроме того, в действующей редакции федерального закона не определен новый срок, на который должен предоставляться земельный участок. Остается также неясным и вопрос о том, может ли этот земельный участок выделяться неоднократно в том случае, если его застройщик вновь не уложится в установленный срок завершения строительства объекта.

Государственные органы нередко злоупотребляют образовавшимся пробелом в законодательстве и предоставляют обладателям недостроя земельные участки на срок менее одного года. За столь короткое время в большинстве случаев застройщики так и не успевают завершить строительные работы и снова сталкиваются с теми же трудностями.

С учетом этих недостатков в земельное законодательство были внесены соответствующие поправки, вступающие в силу с 1 апреля 2015г.

Дословно новая редакция закона звучит следующим образом «в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов» (п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Итак, с 1 апреля 2015г. у обладателей объектов незавершенного строительства наконец-то появится возможность эффективной защиты от некорректного поведения арендодателей .

Примеры из практики

Вот несколько примеров, попадающих под указанные законодательные нововведения (при условии, что речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности).

Случай 1. Физическое или юридическое лицо приобрело на вторичном рынке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП до 1 марта 2015г.

Случай 2. Получив до 1 марта 2015г. право аренды земельного участка в целях осуществления строительства, Застройщик, приступив к строительным работам, не смог уложиться в сроки, отведенные на них договором.

Случай 3. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя, однако Застройщик до расторжения договора и не позднее 1 марта 2015г. зарегистрировал в ЕГРП право собственности на объект незавершенного строительства.

Случай 4. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя до 1 марта 2015г., однако после расторжения договора застройщик признал право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке.

Во всех перечисленных примерах обладатели недостроя с 1 апреля 2015г. вправе требовать от государственных и муниципальных органов заключения нового договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства капитальных объектов.

С учетом сказанного я бы рекомендовал всем, кто в настоящее время осуществляет строительство капитальных объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, или владеет объектами незавершенного строительства, воспользоваться этой уникальной возможностью защитить свои инвестиции и обязательно зарегистрировать в ЕГРП право собственности на недострой до 1 марта 2015г.

Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов специально для «РБК-Недвижимости»

Роман Ляпунов HEADS

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Источник