Правила по оценке объектов незавершенного строительства

Порядок оценки стоимости объекта незавершенного строительства

Покупка недостроенного дома, квартиры к новостройке набирает популярность. Иногда у владельцев появляется необходимость продать имущество до запланированной даты сдачи дома в эксплуатацию. В таком случае требуется оценка стоимости объектов незавершенного строительства.

Для чего требуется процедура?

Недостроенными зданиями могут быть объекты:

• Промышленные предприятия.
• Торговые центры.
• Высотные дома.

Они не относятся к категории недвижимости, пока не будет получен заключение государственной комиссии. Но при этом сооружения приносят высокий доход каждому участнику строительства (владельцу, компании).

Оценка объекта незавершенного строительства определяет реальную цену здания. При правильных инвестициях затраты быстро окупаются. Осуществляется процедура в следующих случаях:

• Планируется покупка или продажа.
• Владелец стремится рационально распоряжаться недвижимостью. Ему необходимо быть в курсе трат на строительство, возможной прибыли.
• Хозяину необходимо найти покупателей, инвесторов, быстро решить, как далее использовать объект.

Учет стоимости незаконченной стройки дома происходит также в таких ситуациях:

• Владелец обанкротился.
• Создаются новые отделы и холдинги фирмы.

Процесс оценивания незаконченного здания

Во время процедуры эксперты учитывают стандарты оценки. Процесс состоит из следующих этапов:

• Заказчик и эксперт подписывают договор на осуществление мероприятия. В документе указывается основное задание на проведение процедуры.
• Собирается и анализируется информация, нужная для оценочного мероприятия.
• Проводится оценка здания, определяются подходы, способы проведения экспертизы.
• Клиенту озвучиваются результаты применение методов.
• Формируется окончательная величина цены оцениваемого дома.
• Создается отчет о проведенном мероприятии.

Для подписания договора заказчик обращается в экспертную фирму. Там ему предлагается предварительная консультация. Клиент указывает эксперту основные цели для проведения оценивания. После этого специалист ставит задачи, которые ему придется выполнить. Во время консультации все важные моменты процедуры фиксируются в договоре.

Задание по оценке здания содержит такую информацию:

• Описание внешнего вида незавершенного дома.
• Подтверждение, что клиент является владельцем объекта.
• Главная цель установки стоимости здания.
• Пути использования результатов процедуры, ограничения, которые касаются здания.
• Тип определяемой цены.
• Дата, когда была проведена оценка.
• Срок выполнения мероприятия.
• Ограничения, допущения. На них ориентируется эксперт, который проводит оценку.

После подписания договора специалист подготавливается к осуществлению процедуры. Заказчик предоставляет оценщику необходимую информацию, данные о здании, которое не достроено.

На основе анализа, который проводится заранее, специалист выбирает способ оценки. Также делаются предварительные расчеты. В самом конце эксперт озвучивает заказчику результаты проверки, вычисляет итоговую цену дома.

Почему выбирают «РООСКОНСАЛТГРУП»?

Компания считается крупной государственной, коммерческой организацией, работающей в разных сферах. Специалисты «РООСКОНСАЛТГРУП» найдут подход к каждому клиенту, оперативно и грамотно решат поставленные задачи.

Хотите получить помощь квалифицированного эксперта? Обращайтесь к специалистам фирмы.

Источник

Правила по оценке объектов незавершенного строительства

II. Определение кадастровой стоимости здания, объекта

8. Кадастровая стоимость здания (за исключением случая, предусмотренного пунктом 9 настоящего Порядка) определяется путем умножения площади здания:

а) на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для кадастрового квартала, в котором расположено такое здание;

б) на наименьшее из средних значений удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для кадастровых кварталов, смежных с кадастровым кварталом, в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте «а» настоящего пункта);

в) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для населенного пункта, в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения здания в границах населенного пункта);

г) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для муниципального района (городского округа), в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «в» настоящего пункта, и расположения здания в границах населенного пункта или в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения здания вне границ населенных пунктов);

д) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для муниципальных районов (городских округов), граничащих с муниципальным районом (городским округом), в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «г» настоящего пункта);

е) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «д» настоящего пункта).

9. В случае изменения площади здания, в сведениях ЕГРН о которых содержится кадастровая стоимость, их кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади.

10. Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с проектируемым назначением здания, сооружения, строительство которых не завершено, «жилое», «нежилое», «многоквартирный дом» (за исключением случаев изменения проектируемого значения основной характеристики и степени готовности объекта незавершенного строительства) определяется путем умножения степени готовности объекта незавершенного строительства на показатель, определяемый в соответствии с правилами определения кадастровой стоимости зданий, предусмотренными пунктом 8 настоящего Порядка, с использованием значений удельных показателей кадастровой стоимости для назначений зданий, которым соответствует проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, объекта незавершенного строительства.

11. В случае изменения степени готовности объекта незавершенного строительства, в сведениях ЕГРН о котором содержится кадастровая стоимость, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению степени готовности.

12. В случае изменения проектируемого значения основной характеристики объекта незавершенного строительства, в сведениях ЕГРН о котором содержится кадастровая стоимость, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению такого значения.

Источник

Теория, методология и практика оценки (ТМПО)

Это площадка для размещения и обсуждения (в том числе пред – и послепубликационного) материалов на темы теории, методологии и практики оценки. А так же для их квалифицированного вежливого и корректного обсуждения.

Это электронный протожурнал.

Если кто – либо хочет обсуждения некоторой проблемы, то пусть он будет любезен изложить её развёрнуто, покажет что было сделано до него на эту тему, почему вопрос не был решён и что автор думает на эту тему сам.

При сём, с уважением,

Слуцкий Александр Анатольевич,
к.т.н., вице-президент, член Совета Национальной ассоциации оценочных компаний финансовых рынков (НАОК)
12.07.2015

Слуцкий А.А. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, НЕ ЗАВЕРШЁННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ

• Под объектом, не завершённым строительством, далее понимается объект недвижимости, оценка которого производится до момента государственной регистрации прав собственности на него и постановки его на кадастровый учёт в степени готовности 100% (без указания степени строительной готовности).
• Объект недвижимости, строительство которого приостановлена по разным причинам, является частным случаем объекта, не завершённого строительством.
• В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объекты, не завершённые строительством, являются объектами капитального строительства.
• В соответствии с п. 10 Статьи 40. «Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства» Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» « … Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости». Таким образом, объект, не завершённый строительством, считается таковым с момента получения разрешения на строительство, обязательным условием чего является получение прав на земельный участок.

• В большинстве случаев оценка рыночной стоимости объектов, не завершённых строительством, представляет собой частный случай оценки единых объектов недвижимости, состоящих из земельного участка и улучшений, расположенных на нём.
• В оценке объектов, не завершённых строительством, применимы все три подхода к оценке.
• Базой для оценки рыночной стоимости объектов, не завершённых строительством, является рыночная стоимость нового (не имеющего физического и, как правило, функционального, износа) объекта — аналога со 100%-ной степенью готовности.
• Определение рыночной стоимости нового объекта — аналога со 100%-ной степенью готовности, может осуществляться [1]

• сравнительным подходом через определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости с последующим выделением рыночной стоимости земли [2];
• доходным подходом через определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости с последующим выделением рыночной стоимости земли;
• затратным подходом на основе стоимости замещения (или воспроизводства) с учётом прибыли предпринимателя или внешнего обесценения.

• если в отношении земельного участка его владелец не имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если объект не соответствует установленным требованиям;
• если сохранение объекта нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

• Специфической особенностью оценки рыночной стоимости объектов, не завершённых строительством, являются

• учёт степени строительной готовности объекта, не завершённого строительством, относительно 100%-ной готовности;
• учёт повышенного физического износа объекта, не завершённого строительством, после остановки строительства (если таковое имело место).

1. Учёт степени строительной готовности в оценке объектов, не завершённых строительством

• Для любых объектов – на основании степени строительной готовности

В данном случае рыночная стоимость объекта, не завершённого строительством, определяется по следующей формуле

[1] См. Слуцкий А.А., Слуцкая И.А. (2018), Критический обзор методов оценки единых объектов недвижимости, Бюллетень RWAY, №277 (апрель), http://tmpo.su/sluckij-a-a-sluckaya-i-a-kriticheskij-obzor-metodov-ocenki-edinyx-obektov-nedvizhimosti/

[2] Оценка рыночной стоимости единого объекта недвижимости, не завершённого строительством, через подбор продаваемых или проданных объектов, не завершённых строительством, хотя и является возможной в принципе, но не является принятой практикой оценки.

Источник