ПРАВА СОБСТВЕННИКА НЕЗАВЕРШЕНКИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД НЕЙ
Дог. аренды заключен в 2002г. как раз для строительства, того, что щас недостроено, в следующем году аренда кончается, хотим выкупить землю, предварительно зарегистрировав незавершенку.
где-то прочитала, что ст. 36 ЗК не распространяется на незавершенку, т.к. это не недвижка?
#4 Adr Adr —>
Не лисичка, не хорек, юркий ласковый зверек
#5 Мучача Мучача —>
#6 dalex dalex —>
#7 maus34 maus34 —>
летучая мышш (цы)
Adr
Диля, обсуждали ж:
1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
На незавершенку 36-я не распространяется.
Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка
#8 -ЛарНик-
На незавершенку 36-я не распространяется.
#9 Adr Adr —>
Не лисичка, не хорек, юркий ласковый зверек
#10 maus34 maus34 —>
летучая мышш (цы)
Adr
Спешал фо ююю)))
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 19 ноября 2003 года Дело N Ф03-А59/03-2/2130
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Ли Алексея Суниековича и Ли Андрея Суниековича на постановление от 23.05.2003 по делу N А59-3367/02-С24 Арбитражного суда Сахалинской области по заявлению Ли Алексея Суниековича и Ли Андрея Суниековича о признании незаконным бездействия Администрации города Южно-Сахалинска, третьи лица: Комитет по управлению государственным имуществом Сахалинской области, Комитет по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска, Управление архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска.
В соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление постановления в полном объеме откладывалось до 19.11.2003.
В Арбитражный суд Сахалинской области обратились индивидуальный предприниматель Ли Алексей Суниекович и Ли Андрей Суниекович о признании незаконным бездействия Администрации города Южно-Сахалинска по предоставлению в долевую собственность земельного участка N 4764, расположенного в городе Южно-Сахалинске по восточной стороне проспекта Мира, между улицами Емельянова и Пограничной, и об обязании администрации вынести решение о предоставлении указанного земельного участка в долевую собственность.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению государственным имуществом Сахалинской области.
Решением от 20.01.2003 заявленные требования удовлетворены.
Суд исходил из того, что земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, подлежит продаже собственникам данного объекта в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Объект незавершенного строительства, где может быть подвох?
Постановлением апелляционной инстанции от 23.05.2003 отказано в удовлетворении заявления в части обязания администрации вынести решение о предоставлении земельного участка в долевую собственность, ссылаясь на то, что у собственников объектов незавершенного строительства отсутствует исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых расположены указанные объекты.
Решение суда о признании незаконным бездействия администрации суд апелляционной инстанции оставил без изменения по мотивам того, что администрацией был нарушен установленный срок рассмотрения заявления и принятия соответствующего решения об испрашиваемом земельном участке.
До принятия постановления к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска, Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Южно-Сахалинска.
В кассационной жалобе индивидуальные предприниматели Ли Алексей Суниекович и Ли Андрей Суниекович просят отменить постановление апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении их заявления, ссылаясь на то, что судебный акт принят без учета требований статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускающей отказа в предоставлении земельных участков в собственность.
Проверив законность состоявшихся по делу судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены постановления апелляционной инстанции.
Как следует из материалов дела, за индивидуальными предпринимателями Ли Алексеем Суниековичем и Ли Андреем Суниековичем 22.10.2001 зарегистрировано право долевой собственности на объект незавершенного строительства, расположенный в городе Южно-Сахалинске, по проспекту Мира, 231, приобретенный по договору купли-продажи от 16.10.2001, о чем выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации.
Под данный объект незавершенного строительства (культурный центр, в дальнейшем — торгово-культурный центр) по договору N 3113 от 20.06.2002 индивидуальным предпринимателям представлен в аренду земельный участок.
При рассмотрении дела судом установлено, что в связи с изменением назначения возводимого объекта под размещение в нем торгово-культурного центра и изменением генерального плана застройки подлежат корректировке границы земельного участка, предоставленного под строящийся объект первоначальным его назначением для размещения в нем культурного центра.
Отказывая в удовлетворении требований заявителей о предоставлении им в собственность испрашиваемого земельного участка, на котором расположен вышеуказанный объект незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции, правильно применив законодательство, пришел к обоснованному выводу об отсутствии у заявителей исключительного права на спорный участок до окончания строительства объекта и соответственно установления размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости.
Согласно статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых расположены перечисленные объекты. При этом границы и размеры земельных участков определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также с учетом красных линий, границ смежных земельных участков и естественных границ.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объекты незавершенного строительства не относятся к объектам недвижимости, а следовательно, в юридическом смысле не являются зданиями, строениями и сооружениями.
Таким образом, нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства не влечет возникновения у собственника объекта прав на приобретение данного земельного участка в собственность. Доводы кассационной жалобы о неприменении судом статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не могут быть приняты во внимание, поскольку в данном случае невозможность приватизации земельного участка (отказ в приватизации) обусловлена прямым действием статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановление апелляционной инстанции от 23.05.2003 по делу N А59-3367/02-С24 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства
В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства. На основании ст. 55 ГрК РФ право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию.
Правила приобретения земельного участка под объектом незавершенного строительства
- на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей;
- на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей;
- на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей;
О выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства
Относительно проблем, возникающих при оформлении договоров об ипотеке, то необходимо отметить, что в соответствии со статьей 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия его собственника. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).
Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства
- Если срок договора аренды истек, а объект в эксплуатацию не сдан, у органа местного самоуправления или органа государственной власти, в чьем ведении находится участок, появляется право на обращение в суд с иском об изъятии данного объекта незавершенного строительства с последующим его выставлением на торги. Данным правом администрация может воспользоваться в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ, ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
- По результатам рассмотрения иска администрации судом выносится решение об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ). В указанном требовании должно быть отказано судом, если собственник объекта незавершенного строительства докажет, что нарушение сроков строительства произошло по вине госорганов, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
- Если администрация не заявила в суд соответствующее требование в течение 6 месяцев с момента окончания срока аренды, или судом отказано в иске, или торги не состоялись, земельный участок может быть однократно предоставлен в аренду собственнику объекта незавершенного строительства сроком до трех лет для завершения строительства (пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, пп. 6 п.8 ст. 39.9 ЗК РФ).
- Если торги не состоялись, объект незавершенного строительства в течение двух месяцев может быть приобретен в собственность публичного образования по начальной цене аукциона, которая определяется как рыночная стоимость соответствующего объект (п. 4 ст. 239.1ГК РФ)
- Если объект незавершенного строительства, изъятый у первого собственника, приобретен с публичных торгов, новому собственнику земля для завершения строительства предоставляется без торгов на срок, необходимый для завершения строительства и определенный пунктом 9 ст.39.8 ЗК РФ в новой редакции.
Возможно ли предоставление (выкуп) земельного участка под объектом незавершенного строительства
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Президиум ВАС: возникновение права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием, предоставляющим исключительное право на выкуп земельного участка
Общество с ограниченной ответственностью (далее — Общество) на основании договора купли-продажи приобрело в собственность объект незавершенного строительства, готовый на 52 процента. На обращение Общества с заявлением о продаже ему участка, на котором расположен объект, в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса РФ, мэрия ему отказала.
Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства
«1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Судьба земельного участка под объектом незавершенного строительства
Изучив судебную практику арбитражного суда по данному вопросу пришла к выводу, что выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства невозможен, поскольку земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы закона.
Источник