Предоставление в аренду объекта незавершенного строительства

ВС РФ поддержал собственников недостроя

Верховный Суд подтвердил возможность продлевать договор аренды для завершения строительства объекта без регистрации прав на него.

25.09.2017 | Новая адвокатская газета | Ольга Звонарева

Эксперты неоднозначно оценили определение ВС РФ. Один указал, что Суд правомерно защитил интересы правообладателя объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности. Тогда как другой назвал спорной позицию о том, что может быть достаточным доказательством наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства.

В 2014 г. общество и Комитет по управлению имуществом города заключили на два года договор аренды земельного участка, на котором впоследствии началось строительство объекта недвижимости. За два месяца до окончания срока общество обратилось в городскую администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды участка без проведения торгов для завершения строительства. Однако администрация, задержав ответ на два месяца, сообщила, что участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов только после представления документов о госрегистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства.

Аренда объекта незавершенного строительства

Посчитав, что заинтересованные лица незаконно бездействуют, общество обратилось в арбитражный суд с иском, в котором, в частности, просило обязать администрацию заключить договор аренды сроком на три года. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований. Он руководствовался п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ и исходил из того, что у заявителя отсутствуют права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов по причине непредставления доказательства регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Апелляционный суд отменил это решение, удовлетворив требования общества, однако затем постановление было отменено в кассации, которая оставила в силе решение суда первой инстанции.

Указывая на несоответствие выводов суда первой и кассационной инстанций фактическим обстоятельствам дела, общество, в свою очередь, обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. В результате разбирательства решения первой и кассационной инстанций отменены, а постановление апелляционного суда оставлено в силе.

ВС РФ указал, что п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, на который ссылались суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г., и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Как отметила Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», это определение Верховного Суда содержит в себе выводы, ранее уже сформированные судебной практикой. В частности, аналогичные выводы положены в основу Определения ВС РФ от 14 июня 2017 г. № 304-ЭС16-20773, а также содержатся в некоторых данных ранее разъяснениях Высшего Арбитражного Суда РФ.

4 особенности объекта незавершенного строительства

«Верховный Суд правомерно защитил интересы правообладателя объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в публичной собственности. Обратное означало бы нарушение указанных интересов, а также допущение злоупотребления правом со стороны публичного субъекта, которым ранее земельный участок и был предоставлен под строительство объекта недвижимости. Также занимаемая судами позиция служит целям обеспечения стабильности гражданского оборота», – полагает эксперт.

Наш комментарий:

Дмитрий Загайнов, ИНТЕЛЛЕКТ-С, специально для «Новой адвокатской газеты»:

Верховный Суд своим определением не допустил, чтобы судебная практика пошла по иному пути, нежели того желал законодатель.

Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С Дмитрий Загайнов отметил важность того, что Верховный Суд поддержал позицию, изложенную в судебном акте апелляционной инстанции. «Правовая позиция формировалась при выяснении воли законодателя, который вносил соответствующие изменения в Земельный кодекс РФ. В частности, анализировалась пояснительная записка к законопроекту, в котором обосновывалась необходимость упрощения процедуры предоставления земельных участков без проведения торгов однократно для завершения строительства при предоставлении такого земельного участка в аренду до 1 марта 2015 г.», – пояснил он, добавив, что Верховный Суд своим определением не допустил, чтобы судебная практика пошла по иному пути, нежели того желал законодатель.

Тем не менее в отношении незарегистрированных и недостроенных объектов судебная практика противоречива. Как рассказал адвокат, управляющий партнер «Содружества земельных юристов» Денис Литвинов, отношение судов к такой постройке зачастую зависит от конкретных обстоятельств дела, что отрицательно влияет на стабильность и предсказуемость имущественного оборота: «Рассматриваемый судебный акт ВС РФ не вносит ясности в эту сумятицу, так как не содержит обоснованных правовых позиций».

Денис Литвинов отметил, что Верховный Суд рассматривал данное дело практически одновременно с публикацией Минэкономразвития проекта масштабных изменений в Гражданский кодекс РФ в сфере недвижимости, которые в том числе касаются и объектов незавершенного строительства. «Их предлагается считать самостоятельными объектами исключительно после государственной регистрации прав на них, а до этого они будут считаться неотделимыми улучшениями земельного участка и следовать его судьбе. При этом Правительство РФ должно будет нормативно урегулировать перечень признаков, которым должны будут соответствовать объекты незавершенного строительства, для возможности государственной регистрации права на них. Поправки должны вступить в силу 1 января 2019 г. Представляется, что после их вступления в силу застройщик, не уложившийся в срок, на который предоставлен участок под застройку, может лишиться не только участка, но и недостроенного объекта», – сообщил эксперт.

Он также заметил, что в рамках рассматриваемого дела представляется спорной позиция Верховного Суда о том, что достаточным доказательством наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства, позволяющим заявителю претендовать на получение участка в аренду без торгов, является акт проверки Главного управления строительного надзора. «Представляется, что указанный акт не может являться полноценным доказательством наличия у недостроенного объекта признаков недвижимости как таковых, он лишь фиксирует степень готовности объекта (который может и не являться недвижимостью даже после завершения его строительства)», – считает Денис Литвинов.

Источник

10 копеек за «квадрат»: как арендовать землю у государства

Взяв у государства земельный участок в аренду, на нем можно построить дом, а после — выкупить землю. Такая схема действует и в Московском регионе. Жители Москвы и области могут получить право аренды на землю по цене, определяемой аукционом. У победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность.

После этого арендатор может выкупить участок за 40% его кадастровой стоимости. В ряде случаев это можно сделать и без торгов.

На каких условиях можно арендовать землю у государства и сколько придется заплатить — разбираемся вместе с юристами.

Содержание

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

• для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
• для использования надела под ИЖС — 20 лет;
• для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
• земля под фермерское хозяйство — три года.

Закон устанавливает требования к использованию арендованной земли. На арендатора, в частности, может быть возложена функция охраны вверенного участка, его также могут обязать соблюдать специфические правила эксплуатации. «Например, участок с лесом запретят расчищать, а участок в прибрежных зонах нельзя застраивать вовсе. Сельскохозяйственную землю не разрешат использовать для возведения капитального жилья, если таковое займет больше места, чем необходимо для сохранения функционала земли», — говорит Никита Тарновский.

Надо ли платить налоги

Если земельный участок получен на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, земельный налог пользователю платить не нужно, отмечает юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова. «Арендатор не платит налог на землю и НДС за арендные платежи. Но обслуживание, как и в случае с муниципальными квартирами, лежит на том, кто использует участок. Оплата воды, газа, электроэнергии и иных ресурсов, потребляемых на участке, — это обязанность пользователя», — подтвердил Никита Тарновский.

Как формируется цена аренды

Стоимость аренды земли у государства зависит от многих показателей — категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах). Но, как правило, эта стоимость ниже рыночной. «В каждом регионе цены свои, от 0,10 руб. и до 70 руб. за 1 кв. м в зависимости от категории земли и разрешенного использования», — рассказал Никита Тарновский. Например, в Подмосковье базовый размер арендной платы за земельные участки, занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, частным) в границах городов и поселков городского типа (рабочих или дачных), составляет от 0,95 руб. за 1 кв. м.

Размер платы зависит еще и от того, на торгах или без них заключается договор аренды, добавляет Софья Волкова. «Если проводятся торги, арендная плата определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. На аукционе определяется и размер ежегодной арендной платы», — пояснила она.

Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

• ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки;
• не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до принятия решения о проведении аукциона.

По договорам аренды, заключаемым без торгов, стоимость аренды можно рассчитать по формуле: К = А * С, где:

• А — кадастровая цена участка;
• С — специальный коэффициент. Он зависит от статуса арендатора и целевого назначения земли.

Формула обычно указывается в мотивировочной (описательной) части решения об аренде, если заявитель просит обосновать, почему ему посчитали такую цену, отметил Никита Тарновский. «На практике есть несформированные участки, у которых кадастровая стоимость отсутствует, поэтому расчет производится уже после того, как по факту администрацией принято решение. Человек подает заявление, ему предлагают цену, если он согласен, то заключают договор», — пояснил он.

Земля бесплатно

Некоторые категории граждан могут получить землю бесплатно, причем как в аренду, так и в собственность. Это касается льготников — таких категорий граждан, как многодетные семьи, малоимущие и т. д. Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «Дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Подробнее о том, как получить земельный участок почти бесплатно, читайте в нашем материале.

Как найти участок под аренду

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. Информацию о сдаче в аренду земельных участков в Москве можно найти на столичном инвестиционном портале. Сейчас там выставлено более десяти участков в аренду с разным назначением.

Список незанятых участков земли для аренды можно запросить в региональном подразделении Росреестра. Также можно обратиться к кадастровым инженерам региона, где планируется поиск участка под аренду. Найти такие земли можно и самостоятельно, используя Публичную кадастровую карту.

Информация о сдаче в аренду земельных участков обычно размещается на сайтах администраций, департаментов по земельным и имущественным отношениям и публикуется в местных СМИ. (Фото: ronstik/shutterstock.com)

Как взять землю в аренду у государства

Участие в торгах

Есть два основных способа аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Основной — это торги. Они проводятся на трех крупных площадках — официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru), РТС-тендере и площадке «Дом.РФ». Практически во всех субъектах есть регламенты, которые описывают порядок предоставления земельного участка в аренду на торгах. Этот документ можно запросить у местных властей.

В целом процедура проведения торгов несложна и выглядит следующим образом: участники подают заявки, вносят задаток, назначается дата, проходит аукцион. Землю в аренду получает тот, кто предложил самую высокую цену. Чаще всего, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы, эта цифра ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать даже один человек, и их все равно признают состоявшимися — в этом случае цена останется на первоначальном уровне, уточняет Софья Волкова. После торгов земельный участок передается в аренду победителю — краткосрочную на три — пять лет или долгосрочную на 49 лет.

«Аукцион проводят почти сразу — при условии, что участок документарно и кадастрово сформирован, поставлен на учет и имеет доступ к ресурсоснабжению (последнее условие не строго обязательно). Если участок не оформлен, до проведения торгов разрабатывают и утверждают схему его расположения, делают межевание, ставят на кадастровый учет. Все это организует тот, кто выступил инициатором аренды земли», — уточнил Никита Тарновский.

Краткая инструкция: основные шаги для получения земли в аренду от государства

1. Выбрать участок для аренды. Можно обратиться напрямую в муниципалитет или посмотреть информацию на сайте (в Москве это investmoscow.ru).
2. Внести задаток и подготовить комплект документов для участия в торгах:

• заявку, составленную по форме, указанной в лоте;
• паспорт;
• документы, подтверждающие оплату обеспечения заявки на участие в торгах.

3. Принять участие в аукционе и выиграть его. Участникам, которые не выиграли, задаток возвращается в течение трех дней.

4. Заключить арендный договор. Победитель торгов заключает договор с уполномоченным органом (например, местной администрацией). Договор выдается в трех экземплярах — арендатору, арендодателю и для госрегистрации.

5. Зарегистрировать договор аренды. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, предоставив:

• заявления на регистрацию — отдельно от арендатора и арендодателя;
• договор — оригинал и копии;
• кадастровую документацию на участок;
• паспорт;
• документ об уплате госпошлины.

После регистрации документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.

Аренда без торгов

Арендовать земельный участок можно и без аукциона. Как рассказывает Софья Волкова, закон предусматривает случаи, когда торги не нужны. Так могут предоставить участок:

• собственнику объекта незавершенного строительства, чтобы достроить его (однократно);
• собственнику здания на земельном участке, который принадлежит государству;
• лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории;
• гражданину или юрлицу взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.

Без торгов определяется арендатор участка и в случае, когда границы участка не определены. Процедура такова: заявитель обращается к кадастровому инженеру, который готовит схему кадастрового плана территории, и вместе с документами сдает ее в местную администрацию. «Если администрация принимает положительное решение, она обязана сделать публикацию о выделении участка в аренду. Если после публикации пройдет месяц и никто более не изъявит желание на участок, администрацией выдается распоряжение о предоставлении аренды», — разъясняет Никита Тарновский. Если же за месяц найдутся другие претенденты — потребуется аукцион.

Краткая инструкция для получения участка от государства в аренду без торгов:

1. Определить, к кому обращаться по поводу аренды (обычно это муниципалитет, на территории которого расположен участок).

2. Выбрать участок.

3. Подготовить и подать документы.

4. Заключить и зарегистрировать договор в Росреестре.

Выкуп арендованной земли

Арендованный у государства земельный участок в будущем можно выкупить. Иногда такая возможность прописана в самом договоре найма. Но и без этого пункта возможность есть в ряде случаев. «В случае, когда на участке есть постройки, принадлежащие арендатору, тот вправе выкупить участок в любое время. Арендатор имеет приоритетное право выкупа, если земля под постройкой государственная или муниципальная», — поясняет Никита Тарновский.

Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги. Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Источник