Предоставление в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства

Всегда ли можно оформить в собственность земельный участок под объектом недвижимости?

Статья 36 Земельного кодекса РФ предусматривает предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, собственнику зданий, строений и сооружений, расположенных на таком земельном участке.

При этом законодатель не определяет что такое здание, строение и сооружение, соответственно правообладатели земельных участков трактуют статью 36 ЗК РФ произвольно и пытаются приобрести в собственность земельный участок под объектами, которые либо не являются зданиями, строениями, сооружениями, либо под объектами, которые не соответствуют целям предоставления земельного участка.

В настоящий момент практика судов общей юрисдикции Свердловской области и практика Арбитражных судов единообразна по этому вопросу.

Наиболее показательным является Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 г. № 12668/2012 по делу А32-6529/2010. Указанный судебный акт прямо предусматривает, что законом не предусмотрено предоставление в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, т. к. он не поименован в статье 36 ЗК РФ. Постановление Президиума ВАС по другому делу от 01.12.2009 № 6811/09 по делу № А51-6986/0834-156 указывает на отсутствие оснований для предоставления в собственность земельного участка собственнику разрушенного здания, строения, сооружения. Право приобрести земельный участок под разрушенным объектом возникает только после восстановления соответствующего здания, строения, сооружения.

Признать право собственности на объект незавершенного строительства

Если же на земельном участке имеются только здания или иные объекты вспомогательного назначения, то земельный участок может быть предоставлен в собственность только в целях эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007).

Подтверждение высказанной выше позиции практикой судов общей юрисдикции.

Органы муниципальной власти, например, Администрация Городского округа Ревда, имеют практику предоставления в собственность земельных участков под объектами недвижимого имущества, не являющимися зданиями, строениями, сооружениями. При проверки законности заключенных договоров купли-продажи земельных участков прокуратурой заявляются иски о признании договоров ничтожными.

Так, 21.02.2011 г. Заочным решением Ревдинского городского суда Свердловской области (дело №2-151 «в»/2011) был признан недействительным договор купли-продажи земельного участка между Администрацией городского округа Ревда и физическим лицом. В качестве обоснования признания сделки недействительной суд сослался на статьи 36 и 39 ЗК РФ, указав, что нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю (например, договор аренды), на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом выкупа земельного участка.

Как оформить гос.землю в собственность.Три законных способа#ижс #лпх

При фактическом отсутствии объекта недвижимого имущества на земельном участке отсутствуют основания для предоставления участка в собственность.

По делу 2-2564/2012, вынесено решение 19.07.2012 г. Белокурихинским городским судом Алтайского края о признании сделки по продаже земельного участка недействительной.

Гражданину был предоставлен земельный участок в аренду под строительство жилого дома, выдано разрешение на строительство жилого дома. При этом, обращаясь заявлением о предоставлении участка в собственность, гражданин представил документы, якобы свидетельствующие о возведении дома и регистрации права собственности на него. Однако, как было выяснено, дом не возводился, соответственно, при отсутствии жилого дома на земельном участке отсутствуют и основания для представления участка в собственность.

На основании изложенного, давайте подытожим, каким образом можно получить земельный участок в собственность в соответствии со статьей 36 ЗК РФ: необходимо возвести тот объект недвижимого имущества, для целей которого предоставлен земельный участок. При этом объект должен быть именно возведен, сдан в эксплуатацию (за исключением случаев предусмотренных законодательством); на возведенный объект должно быть зарегистрировано право собственности.

Иногда цель использования земли меняется, — например, после уступки права аренды новый арендатор желает возвести иное здание или строение, чем предусмотрено в разрешении. В этом случае необходимо (если это возможно) пройти процедуру смены разрешенного использования земельного участка.

Источник

О приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства

Из содержания статьи 36 ЗК РФ следует, что, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане и юридические лица – собственники таких объектов недвижимости как здания, строения и сооружения. О приватизации земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства, в этой норме ничего не сказано.

Практика арбитражных судов по данному вопросу достаточно единообразна и идет по пути буквального толкования указанной нормы статьи 36 ЗК РФ.

В одном из постановлений по конкретному делу Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал следующее: «Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках.
Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.
Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса по рассматриваемому вопросу дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.
Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».».

В то же время Верховный Суд Российской Федерации по одному из дел указал на возможность более широкого толкования статьи 36 ЗК РФ.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 22 февраля 2012 г. № 71-В11-13 указала следующее: «Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что заявитель является собственником незавершенного строительством объекта, расположенного на спорном земельном участке, у него не возникает право на приобретение земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так как данной нормой предусмотрено приобретение прав на земельный участок собственниками зданий, строений и сооружений.
Между тем, в силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
При наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.».

Надо отметить, что при разрешении указанного спора Судебная коллегия обратила внимание на то обстоятельство, что администрацией муниципального района уже было принято решение о предоставлении земельного участка заявителю в собственность. Без сомнения, это обстоятельство в данном случае имело положительное значение для удовлетворения требований заявителя.

Вместе с тем, представляется, что как в данном конкретном деле, так и в целом для судебной практики самостоятельное значение имеет разъяснение Судебной коллегии о том, что нет оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, который является объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте.

Источник