При определении стоимости объекта недвижимости незавершенного строительством основным является

При определении стоимости объекта недвижимости незавершенного строительством основным является

II. Определение кадастровой стоимости здания, объекта

8. Кадастровая стоимость здания (за исключением случая, предусмотренного пунктом 9 настоящего Порядка) определяется путем умножения площади здания:

а) на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для кадастрового квартала, в котором расположено такое здание;

б) на наименьшее из средних значений удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для кадастровых кварталов, смежных с кадастровым кварталом, в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпункте «а» настоящего пункта);

в) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для населенного пункта, в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения здания в границах населенного пункта);

Основные подходы к оценке недвижимости

г) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для муниципального района (городского округа), в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «в» настоящего пункта, и расположения здания в границах населенного пункта или в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» и «б» настоящего пункта, и расположения здания вне границ населенных пунктов);

д) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для муниципальных районов (городских округов), граничащих с муниципальным районом (городским округом), в котором расположено здание (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «г» настоящего пункта);

е) на минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости зданий соответствующего назначения для субъекта Российской Федерации (в случае отсутствия значений удельных показателей кадастровой стоимости, указанных в подпунктах «а» — «д» настоящего пункта).

9. В случае изменения площади здания, в сведениях ЕГРН о которых содержится кадастровая стоимость, их кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади.

10. Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства с проектируемым назначением здания, сооружения, строительство которых не завершено, «жилое», «нежилое», «многоквартирный дом» (за исключением случаев изменения проектируемого значения основной характеристики и степени готовности объекта незавершенного строительства) определяется путем умножения степени готовности объекта незавершенного строительства на показатель, определяемый в соответствии с правилами определения кадастровой стоимости зданий, предусмотренными пунктом 8 настоящего Порядка, с использованием значений удельных показателей кадастровой стоимости для назначений зданий, которым соответствует проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, объекта незавершенного строительства.

Виды Выписок из ЕГРН их отличия! Все о Выписках из ЕГРН.

11. В случае изменения степени готовности объекта незавершенного строительства, в сведениях ЕГРН о котором содержится кадастровая стоимость, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению степени готовности.

12. В случае изменения проектируемого значения основной характеристики объекта незавершенного строительства, в сведениях ЕГРН о котором содержится кадастровая стоимость, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению такого значения.

Источник

Оценка незавершенного строительства и производства

Сегодня одним из наиболее важных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является конъюнктура рынка объектов , возведение которых не закончено. Инвестиционный потенциал этого рынка огромен. Незавершенное строительство или производство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей.

Основные сведения об оценке объектов с незавершенным строительством

Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать недострой на открытом рынке более предприимчивым собственникам.

Объекты оценки

Оценка незавершенного строительства проводится в отношении таких объектов, как :

• Квартиры
• Загородные дома, коттеджи
• Нежилое, офисные здание и помещения
• Промышленные объекты

Цели оценки

Рыночная оценка стоимости объектов незавершенного строительства и производства производится для следующих целей:

1. Постановка на баланс организации.
2. Определение реальной рыночной стоимости объекта, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.
3. Принятие решения о дальнейшем использовании такого объекта. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система “недостроя” позволяет построить на своей основе завершенного иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад.
4. Реорганизационная трансформация (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство)
5. Покупка или продажа недостроя. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет такой объект вместе с приведенным в порядок пакетом документов.
6. Для эффективного управления земельными участками, на котором они находятся. В большинстве случаев ценность составляют именно земельные участки, на которых располагаются такие заброшенные стройки.

Особенности оценки объектов незавершенного строительства

Для того, чтобы рассчитанная стоимость была объективной, необходимо правильно классифицировать объект. Как правило, оценку незавершенного строительства проводят в отношении к таким объектам, как здания или сооружения, которые в последствии (при завершении стройки) могут приносить доход. Используется несколько способов классификации.

Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. С этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

Здания и сооружения производственного назначения, которые участвуют в оценке производства, свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Для объектов, относящихся к первой группе, используется, в основном затратный подход, для второй группы как затратный, так и доходный подход. При этом виде услуг практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе продаж.

Проведение оценки объектов незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости недостроенного объекта, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, данный вид оценочных услуг может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен недострой.

Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения и т.п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет. Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново.

Практика показывает, что рыночная оценка любого недостроя по затратам на завершение стройки, не отражает интересы участников современного рынка. Поэтому данный рынок вот уже долгое время находится в стагнации, а сами объекты не могут найти эффективного собственника. В быстро меняющихся рыночных условиях определение стоимости этих объектов – задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта.

Оценка незавершенного производства

Если вам необходима такая услуга как оценка незавершенного производства, то вы тоже можете обратиться к нам. Этот процесс весьма трудоемок и связан с решением серии специфических оценочных задач. В нем требуется учесть очень большое число разнообразных факторов:

• сроки завершения производства определенного объекта,
• затраты на завершение или утилизационной стоимости уже произведенного объекта,
• объемы выпуска,
• проектные мощности
• и др.

Специфика оценки незавершенного производства имеет свои особенности, с которыми вы также можете ознакомиться на странице оценка предприятия.

Документы для оценки

Полный перечень документов вы можете посмотреть на этой странице

Если Вам необходима выполнить оценку объектов незавершенного строительства, то Вы можете обратится к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!

Источник

Оценка объекта незавершённого строительства

Объекты незавершённого строительства (ОНС) в любой степени готовности являются привлекательными для потенциального инвестора уже по той причине, что они занимают определённый земельный участок.

1. ОНС, подлежащие оценке

Как объект оценки ОНС значительно отличаются от уже построенного, так как на их стоимость влияют иные факторы. Поэтому подбор метода её выполнения следует выполнять с учётом особенностей.

Чтобы выбрать оптимальный вариант оценки незавершённого строительства и корректно его использовать, следует обязательно учитывать типологию ОНС.

Согласно статьям 131 и 130 ГК РФ ОНС являются недвижимым имуществом и требуют обязательной регистрации на них права собственности.

К недвижимому в данном контексте относят объекты, связанные с определённым земельным участком, которые невозможно переместить без причинения им несоразмерного ущерба.

Рассматриваемый объект должен соответствовать имеющейся проектной документации и иметь разрешение на строительство. В противном случае лицо, занимавшееся его возведением, не имеет юридического права распоряжаться данным ОНС (основание статья 222 ГК РФ первый пункт).

Право собственности требуется обязательно регистрировать только на объект, не являющийся предметом конкретного договора стройподряда (основание пункт 16 информационного письма №59, опубликованное Президиумом ВАС. Дата публикации, 16.02.01).

Если эти пункты не выполнены, то ОСН нельзя рассматривать как объект оценки (например, определять его стоимость с целью последующей продажи).

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

2. Этапы оценки

Существует два основных подхода к установлению рыночной стоимости конкретного объекта незавершённого строительства.

1. Объект рассматривается с точки зрения того, что это лишь переходная стадия движимого имущества (стройматериалов) в недвижимое (готовый объект).
2. ОНС считается нетоварной формой капитала, который авансирован в строительство.

Приступая к оценке, необходимо иметь в виду оба подхода.

2.1 Определение класса ОНС

Объект следует рассматривать с учётом фактического качественного состояния:

• ОНС возводился согласно срокам, установленным действующими нормативами;
• Продолжительность работ превысила указанные сроки;
• Стройка была временно приостановлена на сроки менее года, от одного до трех лет, свыше 3 лет;
• Объект был законсервирован на те же сроки;
• Работы были прекращены в те же сроки.

Подобная систематизация позволяет правильно вычислить износ объекта незавершённого строительства.

2.2 Расчёт премии, на которую может претендовать покупатель, за вероятные риски приобретения ОНС

В ходе выполняемой оценки требуется найти наиболее оптимальный для нового владельца, вариант использования ОНС. На это влияют следующие факторы:

• Назначение объекта незавершённого строительства (жилой дом, производственное помещение, общественные здания);
• Возможность его перепрофилирования. Особое внимание, в этом случае, требуется обращать на производственные объекты, так как ряд из них имеет заданную функциональность и перепрофилированию не подлежит.
• Процент готовности к сдаче (согласно проекту);
• Физическое состояние;
• Время, в течение которого ведётся строительство ОНС;
• Конструктивные решения, использованные в строительстве ОНС;
• Площадь участка, которая не занята ОНС. Проводя оценку незавершённого строительства, требуется обязательно учесть затраты покупателя, которые он вынужден будет нести:
• На переоформление документов;
• Разработку новой сметной документации;
• Осуществление технических экспертиз;
• Прокладку и подключение инженерных коммуникаций, влияющих на конечную стоимость. Часто основной причиной, по которой приобретается объект незавершённого строительства, является наличие конкретного земельного участка. Поэтому при оценке требуется просчитать и обосновать самое эффективное его последующее использование. Если изначально возводилось предприятие, и подобный вариант является единственным возможным способом его последующей эксплуатации, премия сделки (за риск), которая является основной составляющей стоимости, обязательно должна учитывать:
• изменения, произошедшие в требованиях, предъявляемых к подобному бизнесу;
• потребность в диверсификации клиентской базы, сбытовой сети, ассортимента продукции;
• иные проблемы, касающиеся предпринимательства, возникшие за время нахождения объекта в незавершённом виде (например, изменение экономического окружения). Если объект незавершённого строительства имеет определённую гибкость в части его использования после того, как строительство завершится, то требуется просчитать все возможные варианты и выбрать оптимальное решение (с обязательным просчётом вероятных рисков по нему). По любому из вариантов фактическая ситуация, сложившаяся на рынке, должна обязательно учитываться в используемых методах, приёмах и инструментарии, выбранном, чтобы определить стоимость.

3. Особенности оценки ОНС

Оценка объекта незавершённого строительства предусматривает предварительное обоснование выбранного метода, либо адаптацию и частичную модификацию методик, используемых при оценках готовых объектов недвижимости.

С этой целью чётко определяют специфические особенности, присущие конкретному ОНС как объекту оценки и как товару. Некоторые из них совпадают с применяемыми для готовых объектов. Например:

• долгосрочный этап вложения средств;
• существенные затраты, понесённые на подготовку данного строительства;
• необходимость в выходе на рынок земли (участок);
• прямая зависимость от фактической инвестиционной активности в данном регионе.

При рассмотрении объекта незавершённого строительства как предмета оценки обязательно следует обратить внимание на:

• потребность в точном выявлении степени его готовности;
• фактический износ (в первую очередь, те, которые не прошли консервацию);
• наличие достоверных сведений о сроках завершения работ;
• меньшая вероятность прогноза ожидаемой доходности, чем для готового объекта.

Данный перечень вероятных проблемных точек, свойственных незавершённому строительству, грамотный оценщик сможет обязательно расширить и дополнить.

4. Основные методы проведения оценки

Наиболее часто стоимость определяют, используя метод, так называемого, «затратного подхода», требующий:

• предварительного уточнения методик, которые будут использоваться для определения износа незавершённого объекта;
• установления базовых параметров в случае использования на конкретном ОНС;
• установления видов износа, допустимых в каждом конкретном случае.

При этом процент готовности ОНС вычисляется по показателю стоимости незавершённого строения, по степени его физической готовности (устанавливается в рамках выполняемой технической экспертизы).

Такой вариант выбирается в случае, когда оптимальное использование — дальнейшее строительство согласно проекту (с возможными внесениями в него частичных изменений непринципиального характера).

В этом случае главной задачей оценщика является достижение компромисса интересов между продавцом и покупателем. Поэтому стоимость, незначительно ниже фактических затрат продавца, скорее всего, устроит обе стороны.

А вот если по расчётам оптимальным вариантом дальнейшего использования ОНС является не строительство, а его полный снос, то компромисс найти будет значительно сложнее.

В этом случае целесообразно обратиться к доходному методу. Он предусматривает расчёт фактической стоимости ОНС путём дисконтирования имеющихся денежных потоков. Такой подход обоснован тем, что моделировать поток приходится при отсутствии любой ретроспективной информации о доходности и каких-либо оснований, подтверждающих стабильность возможных будущих доходов.

Метод дисконтирования потоков денежных средств требует предварительного решения ряда проблем, имеющих методический характер. С учётом выбранного варианта, по которому будет использован объект, требуется учесть риски, которые могут помешать его реализации в ходе завершения строительных работ и последующего использования объекта.

При выборе любого варианта горизонт прогнозирования предусматривает расчёт обоснования на две основные фазы:

• инвестиционную, включающую время полного завершения строительства.

Используется один из двух подходов. В первом случае оценщиком за основу принимаются нормативные сроки, за которые возводятся подобные объекты с последующей их корректировкой, учитывающей степень фактической готовности. Во втором, по аналогии, берётся усреднённое время строительства (анализ статистики), которое корректируется с учётом процента фактической готовности ОНС.

• эксплуатационную (за требуемую величину принимается срок эксплуатации объектов до капремонта).

5. Выводы

Инвестирование в подобные объекты привлекательно для покупателя:

• Повышенным уровнем защиты от фактической инфляции;
• Приобретением участка земли;
• Возможностью разнопланового использования достроенного объекта.

Минусом вложений можно считать:

При оценке следует учитывать масштабность предстоящих инвестиций в строительство посредством выбора устраивающей ставки дисконта.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Источник