Пристройка это объекта капитального строительства

Пристройка к зданию через реконструкцию — требуется ли обследование/приведение к нормам самого здания?

Собственно имеется здание лохматого года постройки. Нужно пристроить крылечко (крытое, с помещениями типа гардероба и сан.узла);
Вряд ли это можно провести капитальным ремонтом, т.к. явно попадает под определение реконструкции.

Вопрос — нужно ли обследовать в данном случае основное здание и приводить его к действующим нормам? Например, выполнять теплотехнический расчет ограждающих конструкций, а если не пройдет — составлять решения по приведению в соответствие и проч(доступ МГН), проч(вентиляция помещений), проч.

По сути ведь здание стоит, действует — все всех устраивает. Но нужно вот это крыльцо.

Если будет значится, как реконструкция придется все делать по полной, в том числе и геологию и обследование

Думается мне, что для начала стоит разобраться потребуется ли прохождение экспертизы (будет ли ГСН участвовать в приемке; не является ли памятником архитектуры), требуется ли получение разрешения на реконструкцию, оценить возможности земельного участка по пристройке (почитать местные ПЗЗ касательно отступов (при реконструкции бывают послабления) ) или всё решится в рамках взаимодействия с управлением архитектуры. Сейчас, насколько я понимаю, Градкодекс при реконструкции разрешает заказчику «выбирать» необходимые разделы для проектирования (раньше реконструкция по объёму проектной документации равнялась новому строительству + обследование)

Собственно имеется здание лохматого года постройки. Нужно пристроить крылечко (крытое, с помещениями типа гардероба и сан.узла);
Вряд ли это можно провести капитальным ремонтом, т.к. явно попадает под определение реконструкции.

Вопрос — нужно ли обследовать в данном случае основное здание и приводить его к действующим нормам? Например, выполнять теплотехнический расчет ограждающих конструкций, а если не пройдет — составлять решения по приведению в соответствие и проч(доступ МГН), проч(вентиляция помещений), проч.

Возможна реконструкция и обследование части здания в месте планируемой пристройки, а не целиком: https://forum.dwg.ru/showthread.php. 2A#post1731114

Сейчас, насколько я понимаю, Градкодекс при реконструкции разрешает заказчику «выбирать» необходимые разделы для проектирования (раньше реконструкция по объёму проектной документации равнялась новому строительству + обследование)

2. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. 12. В состав проектной документации объектов капитального строительства с учетом особенностей, предусмотренных частью 13 настоящей статьи, включаются следующие разделы: . 13. Состав и требования к содержанию разделов проектной документации, представляемой на экспертизу проектной документации и в органы государственного строительного надзора, устанавливаются Правительством Российской Федерации и дифференцируются применительно к различным видам объектов капитального строительства (в том числе к линейным объектам), а также в зависимости от назначения объектов капитального строительства, видов работ (строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства), их содержания, источников финансирования работ и выделения отдельных этапов строительства, реконструкции в соответствии с требованиями настоящей статьи и с учетом следующих особенностей: 1) подготовка проектной документации осуществляется в объеме отдельных разделов применительно к различным видам объектов капитального строительства (в том числе к линейным объектам), а также на основании задания застройщика или технического заказчика на проектирование в зависимости от содержания работ, выполняемых при реконструкции объектов капитального строительства (в случае проведения реконструкции объекта капитального строительства);

стройка — наше все

Вот спасибо! Моя благодарность DJo Frey особенно, столько информации соединено воедино. Действительно системная проблема, действительно есть варианты..
А вот если все это дело назвать «строительство пристройки» — т.е. исключить всякое упоминание о реконструкции, упрощается ли дело?
Итак — выдержки из различных тем, но в одном направлении:
DJo Frey: Сама пристройка по сути должна иметь вид работ — новое строительство
Однако:
gdenisn: Мы хотели изменить название по сути на «Новое строительство» и получить уточненное положительное заключение с «правильным» названием, а экспертиза уперлась и говорит, что это де факто «Реконструкция».
У проектировщиков, соответственно, такое же понимание, что в данном случае, это «Реконструкция».
<. >
То есть, идеально правильное название, по моему мнению, было бы обобщенное «Реконструкция со строительством нового корпуса. » ит.д. и тп. Тогда не возникло бы вопроса ни у минобра ни у экспертизы.

vv_77: Комплексно обследовать все здание все равно надо. Как правило, не отвяжешься. А вот работы уже можно смело разделить на этапы. И проект делать только на 1-й этап. Неоднократно так делали.
Saur: Лучше чтоб в задании на проектировании было указано, утепление стен и перепланировка будкт проводиться слующим этапом проектирования и что то типа того. Мы так делали.

Пытаюсь обобщить все прочитанное. Как мне подсказывают, нужно консультироваться у специалистов экспертизы, к которым и попадет впоследствии проект..

Пытаюсь обобщить все прочитанное. Как мне подсказывают, нужно консультироваться у специалистов экспертизы, к которым и попадет впоследствии проект..

а проект точно должен туда попасть? Это бюджет? Или параметры здания требуют прохождения экспертизы и не попадают под исключения в п.2 ст.49 Град кодекса?
ИМХО, обязательно стоит оценить ситуацию по размещению на земле (есть ли градплан?). Далее: вид «новое строительство» на мой взгляд можно обосновать перед экспертизой, если доказать, что пристройка может автономно функционировать (по аналогии Этапа строительства). Разделить работы на этапы, как написано выше, — в нашей местной гос.экспертизе сразу бы послали подальше (это не этап явно, это профанация и попытка выдать желаемое за действительное) и для наших экспертов не важно было бы, как это прописано в задании на проектирование. Недавний случай: заставили коллег утеплять фасады и менять лифты (со всеми вытекающими противопожарными плюшками), хотя в объеме ТЗ от госзаказчика этих работ не было (и по сути, наверное, тот проект можно было называть не реконструкцией а капремонтом (ничего не пристраивалось: по сути на одном из трёх этажей больницы меняли технологию (без смены функционального назначения) с перепланировкой)

А я не согласен с предыдущими ораторами.
Реконструкция объекта капитального строительства — это реконструкция всего объекта капитального строительства.
Соответственно и изыскания тоже нужны (обследование как минимум, и всего здания), а если пристройка, то добавьте еще геодезию и геологию, а по хорошему еще можно «налипнуть», например, на радиологические изыскания, вдруг вы к больнице что пристраиваете (про гидрометеорологию и экологию умолчу. ).
Наша экспертиза (ГАУИО Ирэкспертиза) навесной фасад считает реконструкцией. Т.к. навесной фасад увеличивает строительный объем здания и меняются ТЭПы. Или, например, замену плоской кровли на скатную тоже считает реконструкцией.
Да в принципе любые работы по устройству чего либо ранее не предусмотренного изначальным проектом можно считать реконструкций.
Порою бредово это смотрится, но всё-таки. Под капремонт тяжело что-то подвести. Особенно печально так с госудаственными объектами. А именно: то пожарные дополнительную лесенку снаружи «попросят», то изменение назначения здания — и привет экспертиза. Косяк в том, что из-за мелких необходимых работ, вылазит необходимость обследовать всё здание, изыскивать всё здание и заходить в экспертизу всем (при государевых деньгах): проект, изыскания, сметы. и стоить это будет много денег по факту. А денег нет.

А вот если все это дело назвать «строительство пристройки» — т.е. исключить всякое упоминание о реконструкции, упрощается ли дело?

Точно упрощается, если пристройка будет автономным зданием по сути — то есть отделено от существующего здания в отдельный пожарный отсек противопожарной преградой 1-го типа и пристройка будет с собственными, отдельными от существующего здания инженерными коммуникациями. Только навряд ли это Ваш путь, как мне кажется, судя по изначальной задаче:

Далее: вид «новое строительство» на мой взгляд можно обосновать перед экспертизой, если доказать, что пристройка может автономно функционировать (по аналогии Этапа строительства).

Реконструкция объекта капитального строительства — это реконструкция всего объекта капитального строительства.

С этим согласен. А реконструкция части объекта капитального строительства — это реконструкция не всего объекта капитального строительства целиком, а его части. В том числе, для заданного топикстартером вопроса — реконструкция части здания в месте строительства пристройки. И наша организация неоднократно делала подобное — реконструкция части здания со строительством пристройки, и проходила успешно госэкспертизы в Ростовской и Московской областях. Обследование существующего здания делалось только в месте пристройки.

Недавний случай: заставили коллег утеплять фасады и менять лифты (со всеми вытекающими противопожарными плюшками), хотя в объеме ТЗ от госзаказчика этих работ не было (и по сути, наверное, тот проект можно было называть не реконструкцией а капремонтом (ничего не пристраивалось: по сути на одном из трёх этажей больницы меняли технологию (без смены функционального назначения) с перепланировкой)

Наша экспертиза (ГАУИО Ирэкспертиза) навесной фасад считает реконструкцией. Т.к. навесной фасад увеличивает строительный объем здания и меняются ТЭПы.

Да в принципе любые работы по устройству чего либо ранее не предусмотренного изначальным проектом можно считать реконструкций.

Согласен с этим. С мутными понятиями Градкодекса РФ что угодно можно назвать реконструкцией или капремонтом.

Порою бредово это смотрится, но всё-таки. Под капремонт тяжело что-то подвести. Особенно печально так с госудаственными объектами. А именно: то пожарные дополнительную лесенку снаружи «попросят», то изменение назначения здания — и привет экспертиза. Косяк в том, что из-за мелких необходимых работ, вылазит необходимость обследовать всё здание, изыскивать всё здание и заходить в экспертизу всем (при государевых деньгах): проект, изыскания, сметы. и стоить это будет много денег по факту. А денег нет.

Наша организация на сегодня при капремонте ничего не перепланирует, таким образом открещиваясь от приведения планировок к современным противопожарным нормам. И раздел ПБ по Постановлению №87 при капремонте не разрабатываем и в экспертизу не приносим. Таким образом бредовость и нецелевое расходование бюджетных средств можно преодолеть: https://forum.dwg.ru/showthread.php. EF%F0%E5%EC%2A https://forum.dwg.ru/showthread.php. EF%F0%E5%EC%2A

—— добавлено через 56 сек. ——

Как мне подсказывают, нужно консультироваться у специалистов экспертизы, к которым и попадет впоследствии проект..

Источник

Как законно оформить пристройку, чтобы не попасть на штраф и проблемы с домом

Одним из достоинств частного дома является возможность изменения его площади в случае возникновения подобной необходимости. Случается, что с расширением семьи, а это не только рождение детей, но и объединение со старшим поколением или подобное, в доме начинает катастрофически не хватать места. Купить или построить новый есть возможность далеко не у всех, тогда пристроить к уже имеющемуся помещение или помещения значительно проще. Что касается технических вопросов, каждый сам решает, какую технологию и материалы использовать при строительстве пристройки. А вот законодательство – одно для всех, как и алгоритм оформления необходимых документов. Рассмотрим основные аспекты легализации пристраиваемой конструкции.

Содержание:

• Что такое пристройка и нужно ли ее оформлять
• Оформление некапитальной пристройки
• Алгоритм действий по легализации пристройки до начала строительства
• Как узаконить уже существующую пристройку

Что попадает под понятие пристройки и нужно ли оформлять эти конструкции документально

По действующему Градостроительному кодексу РФ пристраивание к дому какой-либо конструкции, не входящей в изначальные архитектурные планы и влекущее изменение его исходных ключевых характеристик (площадь, объем) является реконструкцией. А реконструкция дома находится в юрисдикции государственных надзорных органов и регулируется не только Градостроительным кодексом, но и другими нормативно-правовыми актами. Пристройки подразделяются на капитальные и некапитальные.

Капитальная пристройка – жилое или техническое помещение, с одной или более общими с домом стенами, любой площади, для строительства которого задействуется дополнительная земля. Количество этажей пристройки может совпадать с этажностью дома, а может и не совпадать, обычно, в меньшую сторону.

Некапитальная пристройка – второстепенная, нежилая конструкция, не требующая капитального фундамента и меняющая параметры дома незначительно. Это может быть крыльцо, балкон, открытая терраса или веранда, навес и подобное.

И капитальные и некапитальные пристройки должны быть оформлены документально, но алгоритм процесса значительно отличается.

Как оформить некапитальную пристройку

Кардинальных изменений в конструктиве дома из-за некапитальных пристроек не возникает, они не создают опасности для самих жильцов, не нарушают нормативные расстояния и никак не могут ущемить права соседей, поэтому и разрешение на их возведение не требуется. Собственно, сейчас оно не требуется вообще, но с 1 марта этого года в обиход ввели уведомление, которое подается в органы местного самоуправления перед началом строительства. Вот только местные власти могут, как согласовать стройку, так и выдать отказ и, по сути, смысл не изменился. Если речь о некапитальных пристройках и уведомление муниципалам подавать не нужно, но по окончанию строительства их необходимо оформлять через БТИ.

• Предоставить правоустанавливающие документы на участок и дом.
• Написать заявление о внесении изменений в техническую документацию.

В идеале на место выедет комиссия, чтобы удостовериться в параметрах пристройки, по результатам осмотра выдадут акт об окончании переустройства. Оформлять некапитальный пристрой можно как сразу после постройки, так и спустя время, штрафы и санкции за просрочку не предусмотрены. Оставить вообще без оформления теоретически можно, но нецелесообразно – неизвестно как изменится законодательство, лучше иметь на руках весь пакет документов.

Легализация капитальной пристройки до начала строительства

Можно долго перебирать точные формулировки, но любая капитальная пристройка, даже если это будет нежилое помещение, но с общей с домом стеной – реконструкция и должна быть согласована до начала строительства, а не после.

Участник FORUMHOUSE

…Рекомендую сначала рассмотреть юридическую сторону вопроса. Для осуществления «реконструкции» (пристройки), надо сделать проект и получить от местных властей «разрешение на реконструкцию». Если этого не сделать, то получится «самострой», с этим явлением гос-во борется, причем с каждым годом все сильнее.

И хотя разрешение для ИЖС сначала упразднили, а после заменили уведомлением/согласованием, от перемены мест слагаемых сумма не меняется – уведомление о планируемой реконструкции обязательный, а не рекомендованный этап.

ГрК РФ Статья 51.1. Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального строительства или жилого дома (действует с 04.08.2018, ФЗ № 340)

«1. В целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также — уведомление о планируемом строительстве)…».

Как показывает практика, сегодня возможна и удаленная подача уведомления через личный кабинет портала Государственных услуг. Форма заполняется в электронном виде и подается в соответствующем разделе.

Форма уведомления типовая и утверждена органами исполнительной власти, при заполнении потребуется внести следующие сведения.

• ФИО, место жительства заявителя, а также реквизиты паспорта (либо иного документа, удостоверяющего личность).
• Кадастровый номер участка (если он есть), его адрес или описание местоположения.
• На каком основании возникло право на участок.
• Если долевая собственность, перечисляются данные и о других владельцах.
• О виде разрешенного использования участка (ВРИ).
• О виде разрешенного использования объекта капитального строительства (ОКС), жилой или садовый дом.
• Цель подачи уведомления (бланк один, только указывается не строительство, а реконструкция).
• О параметрах планируемой пристройки, в том числе, об отступах от границ участка.
• Графическое изображение расположения планируемой пристройки на участке (с указанием габаритов и расстояний до границ).
• О том, что в дальнейшем пристройка не будет вынесена в отдельный объект капитального строительства (то есть, дом не поделят на самостоятельные части).
• Почтовый адрес и электронная почта (при наличии) для обратной связи.
• Способ, которым заявитель хочет получить ответ.

К уведомлению прилагаются документы на землю, если она еще не регистрировалась в ЕГРН. Если дом находится в границах объекта исторического поселения, потребуется приложить текстовое описание фасадов и графическое изображение. В течение семи рабочих дней (двадцати для исторических поселений) с момента поступления уведомления, местные власти должны провести проверку и либо согласовать реконструкцию, либо отказать в согласовании. При получении согласия можно приступать к строительству, по окончанию которого комиссия от местных властей должна будет принять объект и выдать заключение о соответствии. В реальности же обычно достаточно уведомить местные власти о завершении реконструкции, предоставить техплан и госпошлину за регистрацию. А заявление на регистрацию в Росреестр в течение тех же семи дней подадут сами муниципалы.

Во втором случае придется получать согласие через суд. Если же обойтись без уведомления и построиться на свой страх и риск, можно получить самострой со всеми вытекающими, а это минимум, приведение в соответствие, а максимум – снос.

Участник FORUMHOUSE

Любой «передел, приводящий к увеличению площади» – это реконструкция. «Узаконивать» в итоге вам придется не пристройку, а заново весь дом в измененных координатах. Но без прохождения квеста «уведоми-согласуй» вы рискуете обрести самострой.

Если пристройка никак не задевает права соседей или соседи из тех, с кем можно договориться, то вполне реально жить с таким самостроем десятилетиями. Но вот продать, подарить или завещать нелегально реконструированный дом не получится. Да, в планах власть имущих продление дачной амнистии, но речь в ней будет идти об уже построенных или реконструированных домах. А не о пристройках, возводимых в режиме реального времени в обход действующего законодательства.

Как узаконить уже существующую капитальную пристройку

На данный момент легализовать самострой можно только через суд, при условии, что строительство велось в соответствии с ВРИ, строительными нормативами и в допустимых границах. Для этого владельцу необходимо обратиться в суд с исковым заявлением, ответчиком будет выступать муниципалитет. Если решение в пользу истца, останется только оплатить госпошлину и зарегистрировать изменения. Но и отказы не редкость, особенно, если нарушения все же имеют место быть. А отказ влечет за собой не только снос самостроя, но и выплату штрафа.

Вывод

Исконно наша традиция, надеяться на «авось»:

• продавать не придется;
• соседи хорошие;
• все так живут, и ничего и подобное;

в ситуации с пристройками может стать причиной серьезных проблем. Стоит потратить время и силы на оформление пристройки, будь она капитальная или некапитальная, чтобы сэкономить куда больше этих ресурсов в будущем.

В тему: из б/у морского контейнера получился домик-банька – удобства, опять же, в каркасной пристройке. Преобразить обычную бытовку можно не только внутренними усовершенствованиями, но и за счет пристроенной террасы . В видео – о рубленой бане, ставшей банным комплексом .

Подписывайтесь на канал! Становитесь участником FORUMHOUSE – самого авторитетного отечественного ресурса о строительстве и загородной жизни!

Источник