Проектная документация объекта долевого строительства
в Министерстве юстиции
27 декабря 2018 года,
регистрационный N 53193
УТВЕРЖДЕНА
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 11 октября 2018 года N 653/пр
(В редакции, введенной в действие
с 28 декабря 2019 года
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 19 сентября 2019 года N 556/пр. —
См. предыдущую редакцию)
от «____» ______________ 20___ года
В соответствии с частью 2.1-1 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» заключение, предусмотренное частью 2.1 указанной статьи (далее — заключение), выдается застройщику органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющим государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, с использованием единой информационной системы жилищного строительства в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной подписью.
20.04.19 Круглый стол №1: реформа долевого строительства, новые правила финансирования(счета эскроу)
Наименование проекта строительства:
Адрес объекта капитального строительства:
Указывается адрес объекта капитального строительства в соответствии с разрешением на строительство данного объекта.
Разрешение на строительство N ____________
(наименование уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, осуществляющих выдачу разрешения на строительство)
Настоящее заключение подтверждает право застройщика на привлечение денежных средств
участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного(-ых) дома(-ов) и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, а также соответствие застройщика и проектной декларации (в редакции от «____» ______________ 20___ года) о
(наименование проекта строительства)
Данные о соответствии застройщика и проектной декларации указанным требованиям приведены в приложении к настоящему заключению.
Должностное лицо, уполномоченное на выдачу заключения
(фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии)
Приложение
к заключению о соответствии застройщика
и проектной декларации требованиям,
установленным частями 1.1 и 2 статьи 3,
статьями 3.2, 20 и 21 Федерального закона
от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты»
от «____» ___________ 20___ г. N _____
(В редакции, введенной в действие
Какие недостатки объекта долевого строительства существенные
с 10 ноября 2020 года
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 29 сентября 2020 года N 560/пр. —
См. предыдущую редакцию)
Требование о соответствии
Отметка о соответствии
У застройщика имеется проектная документация и положительное заключение экспертизы проектной документации
В отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика
В отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом
В отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания
В отношении юридического лица — застройщика в реестрах недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации такого строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений
В отношении юридического лица — застройщика (в том числе лица, исполняющего функции единоличного исполнительного юридического лица) отсутствует информация в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Коллегиальный исполнительный орган застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, единоличный исполнительный орган застройщика (физическое лицо или управляющая компания, осуществляющие его функции), либо временный единоличный исполнительный орган застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, а также главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»
Информация о застройщике, указанная в проектной декларации, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации
Информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации
Графа заполняется в формате «соответствует».
Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 43, ст.4190; 2019, N 27, ст.3538.
Ведение реестра осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст.4147; 2019, N 31, ст.4442).
ИсточникПочему следует читать проектную декларацию
Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности, при которой строительная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и (или) юридических лиц (участников долевого строительства) для строительства объектов недвижимости (жилых домов, нежилых помещений, машино-мест, гаражей, апартаментов).
Для участников долевого строительства официальным документом, позволяющим почерпнуть информацию о застройщике и об объекте строительства является проектная декларация.
В соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщику до заключения первого договора участия в долевом строительстве необходимо направить проектную декларацию через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в контролирующий орган, для получения заключения о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям Федерального закона №214-ФЗ.
Итак, проектная декларация – это документ, включающий в себя информацию о застройщике и проекте строительства, определяющий объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в проектной декларации. Проектная декларация является документом, удостоверяющим факты, влекущие юридические последствия для застройщика.
Форма проектной декларации утверждена приказом Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр.
Форма проектной декларации подразделяет информацию, указанную в проектной декларации на сведения о застройщике и проекте строительства.
Разделы 1 – 8 формы проектной декларации позволяют участнику долевого строительства ознакомиться с информацией о застройщике (местоположение, контактная информация, адрес официального сайта в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», проекты строительства, в которых принимал участие застройщик, учредитель, бенефициар).
Анализ данной информации позволяет понять имеется ли у застройщика опыт строительства многоквартирных домов, какое количество домов построено застройщиком, длительность стройки. Также немаловажный аспект — узнать, как компания построила эти дома. Можно даже сходить на уже введенные в эксплуатацию объекты, пообщаться с ТСЖ, жителями – насколько комфортно им живется.
Но если в декларации не указаны никакие объекты, то не стоит сразу отказываться от этого застройщика. Многие крупные строительные компании организуют для строительства каждого объекта новое юридическое лицо. В данном случае важнее обратить внимание на состав учредителей застройщика, в составе которых могут быть известные на строительном рынке компании.
Если анализ учредителей застройщика не позволяет сделать вывод о надежности застройщика, то необходимо обратиться к информации о финансовом результате, размере кредиторской и дебиторской задолженности застройщика.
Прибыль означает, что полученных доходов организации оказалось достаточно для погашения всех обязательств компании и при этом остался свободный остаток.
Убыток, наоборот, доходов организации оказалось недостаточно для покрытия всех её расходов.
Под кредиторской задолженностью понимаются долги организации перед кредиторами, которые организация обязана погасить.
Дебиторская задолженность — это сумма долгов, причитающихся компании со стороны других организаций или граждан, являющихся её должниками.
Здесь необходимо обратить внимание на размер (соотношение) дебиторской и кредиторской задолженности. Превышение дебиторской задолженности над кредиторской означает отвлечение средств из хозяйственного оборота и в дальнейшем может привести к необходимости привлечения дорогостоящих кредитов банка и займов для обеспечения текущей производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Значительное превышение кредиторской задолженности над дебиторской создает угрозу финансовой устойчивости предприятия, подобные факторы создают угрозу приостановки строительства объекта в связи с отсутствием источников финансирования.
Застройщик обязан ежеквартально вносить изменения о финансовом результате, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю квартальную отчетную дату. Такие изменения вносятся застройщиком до тех пор, пока осуществляется привлечение денежных средств дольщиков.
Проектная декларация также содержит информацию о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 ст.3 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно:
— о наличии (отсутствии) процедур ликвидации юридического лица;
— о наличии (отсутствии) сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с законодательством РФ о закупках товаров, работ, услуг, отдельными видами юридических лиц;
— о наличии (отсутствии) сведений о застройщике в реестре недобросовестных участников аукционе по продаже земельного участка, находящего в государственной и муниципальной собственности;
— о наличии недоимки по налогам и сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ;
— о наличии (отсутствии) судимости за преступления в сфере экономики у главного бухгалтера и директора юридического лица.
Застройщики, которые не удовлетворяют требованиям, указанным в законе, не имеют права привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов.
Разделы 9 — 24 проектной декларации позволяют участнику долевого строительства ознакомиться с информацией о проекте строительства.
Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации объекта – официальной документации, определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объекта, утвержденной застройщиком (техническим заказчиком) и имеющей положительное заключение экспертизы.
В проектной декларации содержится информация о всех выданных разрешениях на строительство и правах застройщика на земельный участок.
При анализе данной информации необходимо обратить внимание на срок действия разрешения на строительство, поскольку срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости не может превышать дату окончания разрешения на строительство, но также необходимо принимать во внимание, что разрешение на строительство может быть продлено.
При анализе проектной декларации также необходимо ознакомиться с правами застройщика на земельный участок, который может принадлежать строительной компании на праве собственности, аренды, субаренды, а также на основе договора перенайма. Вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать цели строительства объекта (многоквартирный жилой дом заявленной в проектной декларации этажности, гараж-стоянка и др.)
В проектной декларации застройщик должен указывать свое коммерческое обозначение и коммерческое обозначение строящегося объекта, если эти коммерческие обозначения используются застройщиком в рекламе строящегося объекта.
Проектная декларация позволяет участнику долевого строительства подробно ознакомиться с качественными характеристиками объекта строительства:
— материал наружных стен и каркаса здания, материал перекрытий;
— класс энергоэффективности объекта строительства, его сейсмостойкости;
— информция о технологическом присоединении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и связи, о размере платы за такое подключение.
— сведения о присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и др. Ознакомиться с такой информацией также можно в проектной декларации.
— информация о количестве машино-мест. Так, если объект недвижимости предполагает меньшее количество машино-мест, чем количество квартир, предусмотренных проектом, участник долевого строительства должен понимать, что парковка машины будет вызывать значительные затруднения.
— сведения о планируемых элементах благоустройства территории: наличием дворового пространства, площадок для игр детей, взрослых, для занятий спортом, а также площадки для размещения твердых бытовых отходов, планируемые мероприятия по озеленению и наличию дорожного освещения покрытий, пространств в транспортных и пешеходных зонах.
В случае изменения сведений о застройщике или проекте строительства, застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
Для получения актуальной информации о застройщике рекомендуем знакомиться с последней версией проектной декларации, размещенной на портале Единой информационной системе жилищного строительства.
В случае, если застройщик внес существенные изменения в проектную документацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в том числе изменения общей площади помещений, участник долевого строительства имеет право требовать расторжения договора долевого участия в судебном порядке (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ).
Также, на застройщика возложена обязанность по внесению информации в декларацию:
— о графике строительства объекта, что позволит участнику долевого строительства визуально оценивать соответствие графика строительства объекта заявленному в проектной декларации;
— об объектах социальной инфраструктуры, если застройщик намерен возместить затраты на их строительство за счет средств дольщиков.
В случае если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется с использованием счетов эскроу, в проектной декларации застройщик должен указать банк, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу. А в случае финансирования строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости банком, застройщик указывает информацию о целевом займе в указанном банке.
Кроме того, ежемесячно застройщик должен вносить информацию о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве с указанием площади и назначения, проданных по ним объектов.
Таким образом, проектная декларация — это специальный документ, позволяющий участнику долевого строительства получить полную информацию об объекте недвижимости.
Как контролирующий орган, инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края рекомендует участникам долевого строительства при выборе объекта долевого строительства руководствоваться не только ценой квадратного метра, но и информацией, изложенной в проектной декларации, на основе которой будущий собственник жилого (нежилого) помещения сможет оценить не только надежность застройщика, но и степень комфорта своего будущего места жительства.
Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок — описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Контролирующий орган также вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если в проектной декларации, представленной застройщиком в контролирующий орган, застройщиком продекларированы заведомо недостоверные сведения о соответствии застройщика требованиям, установленным частью 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ.
Источник