Расчет стоимости объекта незавершенного строительства затратным подходом

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Вайнагий О.В., Жигунова Е.А., Ковалёва А.М.

В статье рассмотрены особенности оценки объектов незавершённого строительства . Авторами приведены подходы и методики реализации затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости, находящихся на стадии строительства.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Вайнагий О.В., Жигунова Е.А., Ковалёва А.М.

Совершенствование методов оценки объектов незавершённого строительства военной инфраструктуры с учетом их технического состояния

Проблемы оценки объектов незавершенного строительства в Российской Федерации: особенности применения сравнительного подхода

Определение рыночной стоимости объекта незавершенного строительства как инструмент выявления эффективности государственно-частного партнерства

Mavzu: Затратный подход оценки недвижимости и его методы

Текст научной работы на тему «ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА»

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Вайнагий О.В., студент-магистрант 2 курса, направления подготовки «Строительство» Жигунова Е.А., студент-магистрант 2-го курса направления подготовки «Строительство» Научный руководитель: к.э.н., доцент Ковалёва А.М. ФГБОУ ВПО Орел ГАУ

В статье рассмотрены особенности оценки объектов незавершённого строительства. Авторами приведены подходы и методики реализации затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости, находящихся на стадии строительства.

Оценка, затратный подход, незавершённое строительство, анализ, физический износ. ABSTRACT

In the article the features of estimation of unfinished construction units are examined. The authors describe the approaches and methods of implementation of cost approach to estimate value of real estate units under construction.

Assessment, cost approach, incomplete construction, the analysis of the physical deterioration.

Количество объектов незавершенного строительства в современной России составляет значительную часть в общем объеме оцениваемых объектов недвижимости. Многие из таких объектов бесцельно стоят на балансах компаний, которые не имеют средств для их завершения. Несмотря на это, объекты незавершенные строительством не готовы к эксплуатации и обладают незначительной функциональностью, сделки по купле-продаже таких объектов на сегодняшний день — довольно распространенная практика. В условиях рыночной экономики объекты, незавершенные строительством, в независимости от степени готовности, характеризующие наличием земельного участка, привлекают огромное количество покупателей, что в свою очередь вызывает необходимость в проведении оценки для определения рыночной стоимости данных объектов.

Оценка незавершенного строительства является одной из трудно решаемых задач в оценочной практике, требующая от оценщиков специальных знаний и опыта. Для выполнения работ по оценке объектов, незавершенных строительством, требуются оценщики высокой квалификации в области оценки недвижимости, являющимися, как правило, инженерами-строителями или специалистами, обладающими глубокими знаниями и большим опытом работы в данной области.

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Согласно статьи 130, 131 Гражданского Кодекса РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом и право собственности на него подлежит государственной регистрации, в связи с чем определение рыночной стоимости выполняется в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-Ф3, Федеральных стандартов оценки, а также других нормативно-правовых актов, относящихся к оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости объектов оценки базируется на применении трех классических подходов к оценке: затратного,

сравнительного и доходного, результаты которых подлежат итоговому согласованию.

На сегодняшний день в оценочной практике сложились различные мнения относительно того, какие подходы и методы использовать при определении рыночной стоимости объектов незавершенного строительства. Существующих методик недостаточно для однозначного проведения расчетов при определении рыночной стоимости данных объектов.

На выбор подходов и методов оценки оказывают влияние прежде всего:

• возможность окончания строительства или перепрофилирования объекта, возможность изменения эксплуатационные характеристик;

• фактическое состояние объекта;

• продолжительность нахождения в процессе строительства и незавершенности.

В процессе оценки необходимо по возможности применить 3 подхода (сравнительный, доходный и затратный), а также обосновать применение конкретного метода, применяемого в оценке недвижимости. Для этого необходимо определить те особенности, которые присущи незавершенному строительству, как товару, так и объекту оценки. Поэтому в процессе оценки необходимо произвести:

1. Определение сегмента рынка и класса объектов.

2. Анализ юридического статуса объекта.

3. Оценку технического состояния объекта.

На данном этапе оценщик изучает:

1. физические и технические характеристики объекта недвижимости и его элементов;

2. все виды износа;

3. степень готовности.

Квалификация стадий строительства от степени готовности объекта недвижимости представлена в таблице.

Таблица — Квалификация стадий строительства от степени готовности

Степень готовности в % до Выполненные работы Наименование степени готовности

1-15 Проектно-изыскательские работы, отвод земельного участка, подготовка котлована, устройство фундамента и др. Объекты с очень низкой степенью готовности

15-50 Устройство стен, перекрытий, кровли и др. конструктивных элементов Объекты с низкой степенью готовности

50-80 Устройство элементов кровли, внутренних коммуникаций, устройство полов, проемов и др. Объекты с высокой степенью готовности

Более 80 Завершающая стадия строительства, внутренняя отделка, благоустройство территории, прочие работы Объекты, находящиеся на стадии завершения

4. Анализ достоверности строительной, проектной и прочей документации. Анализ рынка недвижимости незавершенного строительством.

На данном этапе оценщик изучает и анализирует проектную и сметную строительную документацию на предмет достоверности состава и объема работ

фактическим данным, выявляет возможные отклонения фактической стоимости объекта от сметной при будущем строительстве. Анализирует рынок недвижимости, относящийся к оцениваемому сегменту рынка.

5. Выбор наиболее лучшего и эффективного использования объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование — это разумное, вероятное и разрешенное использование незанятой земли или улучшенного объекта недвижимости, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

Анализ на данном этапе направлен на определение наиболее эффективного использования объекта оценки как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. При этом выявляется вариант, который обеспечивает максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Анализ основывается на следующих критериях, а именно, вариант должен быть:

— физически возможным, то есть соответствовать ресурсному потенциалу;

— законодательно разрешенным, то есть срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

— экономически оправданным, то есть использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

— и приносить максимальную прибыль, то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и отличное от него оптимальное использование собственности как улучшенной. Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием земли как будто бы свободной.

В процессе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследуются обычно следующие факторы:

— спрос на объекты данного типа;

— близость объекта от общественных линий транспорта;

— расположение объектов относительно административного центра города;

— экологическая обстановка в зоне расположения объекта;

— общая экономическая обстановка в стране;

— необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ на объекте;

— способы застройки окружающих участков земли.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью.

Важное преимущество применения затратного подхода состоит в его пригодности для оценки на малоактивных рынках в условиях недостаточности информации о сделках купли-продажи. Такая ситуация в настоящее время является весьма характерной для сегмента объектов незавершенного строительства.

Для объектов недвижимости с низкой степенью строительной готовности (до 50 %) определение цены рекомендуется осуществлять только по затратному подходу, который включает в себя определение сметной стоимости строительно-монтажных и других работ и определение стоимости прав на земельный участок, на котором

расположен объект незавершенного строительства. При определении стоимости строительства используются классические методы, это может быть метод единичных расценок, учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, сравнительных единиц. Практикующие оценщики для этих целей как правило используют такие сборники как Ко-Инвест или УПВС.

Величину износа объектов незавершенного строительства рекомендовано определять с использованием метода разбиения (разбивки), предусматривающего расчет величины физического, функционального и внешнего воздействия, зависящих от срока жизни объекта и других факторов.

Специфика расчета физического износа объектов незавершенного строительства характеризуется в ускоренном устаревании конструктивных элементов. Незавершенные строительством объекты, не имеющие кровли, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие агрессивности воздушной среды и различных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств.

Результаты исследований ряда авторов показали, что физический износ недостроенных объектов и не эксплуатируемых без мероприятий консервации превышает нормативный в 3 раза, а с учетом консервации — в 1,5 раза. Это означает, что эффективный возраст объектов незавершенного строительства, как правило, значительно превосходит его фактический (хронологический) возраст, если он находится в состоянии незавершенности без проведения соответствующих мероприятий консервации в течение нескольких нормативных сроков строительства.

Таким образом, стоимость объекта незавершенного строительства, полученная с позиции затратного подхода, равна сумме стоимости улучшений на участке за вычетом накопленного износа и стоимости прав на земельный участок.

Для определения физического износа используется один из следующих методов оценки:

— метод срока жизни.

Для определения физического износа используется нормативный метод, основанный на определении процента износа каждого конструктивного элемента оцениваемых объектов недвижимости, в соответствии с признаками износа. Метод базируется на использовании нормативных требований Правил оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. — М., 1990.

Физический износ в соответствии с нормативным методом определяется по формуле:

где: Ик — физический износ здания, %;

И — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы,

I, — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

п — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Сравнительный подход применяется в отношении объектов незавершенного строительства крайне редко. Во-первых, потому, что предложений такой недвижимости на рынке очень мало. Во-вторых, сами объекты индивидуальны, сильно отличаются между собой, а значит, провести корректное сравнение, чаще всего, бывает невозможно или крайне затруднительно. Поэтому в данном случае предпочтительными методами являются доходный и затратный.

Доходный метод желательно применять при оценке объектов с высокой

степенью готовности. Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

При расчете стоимости объекта незавершенного строительства используют метод дисконтированных денежных потоков, т.е. в значительной степени опираются на прогнозируемые в будущем доходы. Прогнозирование денежных потоков должно строиться с момента сдачи объекта в эксплуатацию. В случае отсутствия информации о сроках окончания строительства их расчет можно произвести исходя из различных вариантов развития событий, влияющих на строительство конкретного объекта.

Заключительным этапом оценки является согласование результатов, полученных доходным, затратным и сравнительным методами, и приведение стоимостных показателей к единой рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, из вышеперечисленных подходов к оценке, затратный подход в большинстве случаев наиболее полно отражает текущее состояние объекта незавершенного строительства, а так же дает возможность определить процент готовности с последующим расчетом затрат на завершение строительства. Элементы затратного подхода используются при определении стоимости по доходному и сравнительному подходу объектов незавершенного строительства.

1. Александрова, О. А. Оценка объектов незавершённого строительства / О. А. Александрова / [Режим доступа]: http://arbir.rU/articles/a 2116.html.

2. Городнова, Н. В. Методический подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного строительства / Н. В. Городнова, А. В. Байковская // Экономический анализ: теория и практика. — 2011. — № 37. — С. 244.

3. Симионова, Н. Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства / Н. Е. Симионова. — 2-е изд., перераб. и доп. — Ростов н/Д. : Феникс, 2010. — 362 с.

Источник

6.3. Затратный подход

6.3.1. Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат на замещение объектов оценки на основании удельных показателей затрат на строительство базовых объектов.

Под базовыми объектами понимаются объекты недвижимости, наиболее близкие по своим характеристикам к соответствующей группе (подгруппе) объектов оценки.

6.3.2. Группы (подгруппы) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов оценки с разделением объектов по классу конструктивной схемы и классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства и прочее.

При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определяется на основе допущений либо не участвует в группировке.

6.3.3. При определении кадастровой стоимости рекомендуется в качестве базы расчета использовать затраты на замещение.

Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки. Затраты на финансирование в период строительства рекомендуется рассматривать из собственных средств, если это соответствует обычным условиям строительства объекта недвижимости на соответствующем сегменте рынка объектов оценки. Компенсация за пользование инвестиционными средствами в строительство на время строительства может быть учтена при расчете величины предпринимательской прибыли методом компенсации вмененных издержек (техниками доходного подхода) либо другими методами, отражающими превышение сложившихся рыночных цен над затратами на создание объекта недвижимости.

При расчете величины прибыли предпринимателя методом компенсации вмененных издержек необходимо учитывать все инвестиции, связанные с созданием объекта недвижимости, включая инвестиции, необходимые для приобретения прав на земельный участок, а также время, необходимое для проведения инженерно-изыскательских и проектных работ, согласования проекта.

Физический износ — утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Физический износ рассчитывается на основании данных технической документации. При использовании данных технической документации следует учитывать дату заполнения этой документации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит более чем на 1 год от даты оценки) необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточного количества данных о физическом износе объектов рекомендуется построить модель накопления износа объектами одной группы в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, депрессивные территории).

Для достижения целей проведения кадастровой оценки допускается использование разных моделей физического износа для разных групп (подгрупп) объектов оценки. При этом следует учитывать, что максимальная расчетная величина физического износа не может превышать предельных значений износа при эксплуатации объектов оценки, за исключением случаев, подтверждающих необходимость их сноса.

Функциональное устаревание представляет утрату полезности вследствие неэффективности, которой характеризуется оцениваемый объект недвижимости по сравнению с его заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объекта недвижимости. Функциональное устаревание во многом учитывается при использовании в расчетах затрат на замещение объекта недвижимости.

Внешнее (экономическое) устаревание представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами месторасположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

В случае, когда в силу отсутствия достаточной рыночной информации достоверно определить экономическое и (или) функциональное устаревание объектов кадастровой оценки достоверно невозможно, учитывается только физический износ, то есть уменьшение стоимости строительства нового объекта на величину обесценения. Физический износ объектов кадастровой оценки определяется на основании метода эффективного возраста. Срок службы объектов капитального строительства, учитываемый при определении физического износа при массовой оценке объектов капитального строительства, указан в приложении N 7 к настоящим Методическим указаниям.

При расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта оценки составляет 0,6 — 1,0 и более нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики. При этом, если хронологический возраст составляет 60 и более процентов от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60%; а если хронологический возраст равен или превышает нормативный срок службы объекта оценки, то величина накопленного износа принимается равной 70 процентам.

В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта или реконструкции.

6.3.3.1. При оценке затратным подходом помещений в зданиях и сооружениях рекомендуется производить расчет стоимости здания или сооружения, частью которого является помещение, на основе доли площади или строительного объема, относящихся к данным помещениям в общей площади или строительном объеме здания или сооружения. При этом в рамках затратного подхода дальнейшие корректировки на занимаемый этаж, видовые характеристики, тип входа и прочее не проводятся.

6.3.3.2. Оценка объектов незавершенного строительства проводится в полном соответствии с оценкой объектов, введенных в эксплуатацию. При этом необходимо учитывать процент готовности объекта незавершенного строительства, дату начала строительного производства (или разрешения на строительство), дату приостановки строительно-монтажных работ, а также наличие мероприятий по консервации объекта незавершенного строительства.

Процент готовности объекта незавершенного строительства (при отсутствии документального подтверждения) может быть рассчитан исходя из даты выдачи разрешения на строительство, даты оценки и срока завершения строительства рассматриваемого объекта незавершенного строительства (нормативного или типичного для данного региона).

6.3.3.3. Затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов оценки рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением соответствующих утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации.

В случае наличия нескольких сметных нормативов на тот или иной типовой объект применяются в первую очередь территориальные (региональные) сметные нормативы. В случае если их нет или они не утверждены, осуществляется выбор иных справочников по затратам на строительство соответствующих групп объектов и обоснование такого выбора.

Источник

Оценка объекта незавершенного строительства

Стоимость оценки объектов незавершенного строительства

Оценка недвижимости	Стоимость	Сроки
Оценка незавершенного строительства	от 4 000	3-5

*Полный прайс-лист размещен на странице Цены

Сделки с участием объектов незавершенного строительства – распространенная практика. Несмотря на то, что их фактическое использование для хозяйственных целей невозможно, подобные объекты все же становятся товаром. Это значит, что требуется оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, которая может выполняться только профессиональными оценщиками, имеющими допуск СРО.

Знать точную рыночную стоимость незавершенного объекта нужно также при его постановке на баланс организации, для принятия решения о его дальнейшей эксплуатации, при реорганизации и для более эффективного использования земельного участка, на котором располагается недвижимость. Есть и другие ситуации, когда без проведения оценочных работ не обойтись.

Особенности оценки объектов незавершенного строительства

Оценка незавершенных строительных объектов – довольно сложная и трудоемкая процедура. Подобная недвижимость не может эксплуатироваться по прямому назначению, соответственно, ее собственник не будет получать доход. Кроме того, такое имущество требует временных и финансовых затрат от владельца.

Трудоемкость может быть увеличена, если незавершенная постройка находится в неопределенном положении с юридической точки зрения. К примеру, если она принадлежит нескольким лицам в рамках долевой собственности, но это право не урегулировано.

Особенность объектов незавершенного строительства еще и в том, что они больше подвержены износу, чем функционирующие здания. В первую очередь негативно сказывается отсутствие конструктивных элементов и инженерных систем. В связи с этим воздействие окружающей среды на недвижимость крайне отрицательно и приводит к ускоренному износу и серьезным повреждениям.

При оценке незавершенных строений необходимо определить:

• Техническое состояние недвижимости;
• Состав строения;
• Причины приостановки строительства;
• Какие имущественные права существуют на объект;
• Кто является собственником.

Незаконченные объекты недвижимости представляют сложность для оценщиков еще потому, что условия рынка постоянно меняются, а оценка предполагает определение реальной стоимости имущества в соответствии с текущей ситуацией.

Важно также учесть нюанс, связанный с обеспечением объекта инженерными коммуникациями. Как правило, все разрешения коммунальных служб и инстанций по отношению к строящимся зданиям имеют ограниченный срок действия – пять лет. Если разрешительный период подошел к концу, это нужно учесть при расчете итоговой стоимости объекта незавершенного строительства.

Этапы рыночной оценки объекта незавершенного строительства на практике

Алгоритм определения рыночной стоимости незавершенного объекта на практике имеет следующие этапы:

1. Определение класса объектов. Их делят на общественные, жилые и производственные здания. Последние делятся на здания специального назначения и универсальные сооружения.
2. Уточнение наличия или отсутствия государственной регистрации.
3. Анализ технического состояния недостроенной недвижимости. На этом этапе выявляются строительные дефекты и стоимость их устранения, а также изучаются параметры строения, степень завершенности и износ каждого конструктивного элемента.
4. Расчет затрат на окончание строительства. Для этого анализируется сметная документация, проверяется корректность накладных, оценивается достоверность фактических затрат. Затем, полученные данные сопоставляются со сметой, выявляются отклонения и их причины. На этом же этапе прогнозируются вероятные отклонения от фактической стоимости объекта со сметой в будущем.
5. Выбор наиболее эффективного использования объекта. Выбирается вариант, обеспечивающий недостроенной недвижимости максимальную стоимость.
6. Проведение расчетов.
7. Оформление отчета об оценке незавершенного строительного объекта.

Способ наиболее эффективного использования недостроенной недвижимости определяется на основе анализа дохода, который объект сможет приносить в будущем. На практике применяется один из трех вариантов:

• Завершение строительства в соответствии с проектом;
• Изменение назначения или конструктивных решений объекта с сохранением существующей части здания;
• Снос незавершенного объекта с целью строительства нового сооружения или использование земли по другому назначению.

В последнем варианте ценность представляет только земельный участок. Соответственно, для инвестора стоимость существующей недвижимости будет отрицательной, так как ее снос влечет за собой дополнительные затраты.

Выбор метода оценки объекта незавершенного строительства

Для оценки незаконченных строительных сооружений используется три общепринятых подхода:

• Сравнительный;
• Затратный;
• Доходный.

Сравнительный подход и его методы используются в отношении подобной недвижимости редко. Маловероятно, что на рынке найдутся схожие характеристики объектов оценки незавершенного строительства. Кроме того, предложений такой недвижимости на рынке немного. Все это говорит о том, что корректное сравнение провести фактически невозможно.

Затратный подход целесообразно применить, если наиболее эффективным способом использования объекта является продолжение строительных работ по первичному проекту. В этой ситуации задача оценщика – достижение компромисса между сторонами сделки. Продавец намерен вернуть вложенные средства, а покупатель не переплатить. Оценщику важно определить стоимость имущества, чтобы она не значительно отличалась от понесенных расходов.

Гораздо больше сложностей возникает, когда наиболее эффективное использование объекта снос. Найти компромисс в этом случае гораздо сложнее. Продавец по-прежнему будет ориентироваться на понесенные затраты, а покупатель только на затраты и прибыль в будущем.

В такой ситуации допустимо применить затратный и доходный подход. Однако на практике оказывается, что доходный подход предпочтительнее. С его помощью можно в полной мере учесть фактическое состояние сооружения и перспективы его использования.

Отчет об оценке объекта незавершенного строительства

Все результаты анализа и определение рыночной стоимости недвижимости отражаются в отчете об оценке. Этот документ содержит детальное описание объекта незавершенного строительства, его характеристик, а также поэтапный процесс оценочных работ. К готовому отчету об оценке незаконченной строящейся недвижимости прикладываются документы, которые подтверждают профессиональный статус оценщика (копия допуска СРО), а также копии бумаг, полученных от заказчика.

В отчетных документах об оценке объекта незавершенного строительства содержатся следующие пункты:

• Задание на оценку;
• Основные факты и выводы;
• Информация о заказчике оценочных работ;
• Данные об оценщике;
• Допущения и ограничения, которые принимались во внимание при проведении оценочных работ;
• Применяемые Федеральные стандарты оценочной деятельности;
• Описание характеристик незавершенного строительства;
• Анализ особенностей рынка;
• Описание оценочных работ;
• Согласование полученных результатов;
• Фотографии;
• Приложения.

Готовый отчет прошивается и скрепляется печатью оценочной компании. С примером отчета можно ознакомиться на нашем сайте.

Источник