Разрешение на строительство объекта кап строительства

Разрешение на строительство дома

Разрешение на строительство, в т.ч. разрешение на строительство жилого дома, ─ это документ, дающий застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объекта капитального строительства.
Разрешение на строительство требуется не всегда. Его не нужно получать для строений и сооружений, не являющихся объектами капстроительства, вспомогательных построек, а также при изменении объектов капитального строительства или их частей, не затрагивающих конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности, установленные градостроительным регламентом. Без разрешения можно выполнять капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Разрешение на строительство дома и земельный участок

Для того чтобы построить дом, нужна земля. На технологию строительства влияют рельеф, состояние грунтов, уровень подземных вод. Юридическая возможность строительства зависит от категории земель и вида разрешенного использования.
Если строительство жилого дома запланировано на землях сельскохозяйственного назначения, земельный участок можно перевести в более «удобную» для строительства категорию. Получение разрешения на строительство станет намного более сложной, а порой и вовсе неразрешимой задачей, если строить предполагается на землях особо охраняемых территорий или землях промышленности, энергетики, транспорта и др.

Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства

Законодательство разрешает строить жилой дом на дачном участке, расположенном в границах населенного пункта, но запрещает делать это на садовом или огородном участках. Впрочем, сегодня на дом, построенный на участке, предназначенном для садоводства, можно зарегистрировать право собственности и даже прописаться в нем (правда, по суду). Причина ─ Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан».
Что касается «дачной» земли, то в соответствии с частью 17 статьи 51 «Разрешение на строительство» Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) от 29.12.2004 № 190-ФЗ разрешение на строительство дачного дома, равно как и разрешение на строительство садового дома, не нужны.
Зарегистрировать права на дом, расположенный на участке, предназначенном под ИЖС, до 1 марта 2015 года можно без разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В пункте 4 статьи 25.3 Федерального закона от 21. 07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» об этом сказано: «До 1 марта 2015 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается, и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства».

Кто выдает разрешение на строительство дома

Выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию относятся к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности, расположенных по месту нахождения земельного участка, на котором будет вестись строительство. А конкретно:

• для объектов на территориях поселений ─ к полномочиям органов местного самоуправления поселений;
• для объектов на соответствующих межселенных территориях ─ к полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов;
• для объектов на территориях городских округов ─ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов.

В случае если разрешение на строительство объекта капитального строительства выдано до дня ввода в действие Федерального закона от 18.07.2011 № 224-ФЗ иными исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, чем предусмотренные в ныне действующем ГрК РФ, оно признается действительным. А разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство.

Получить разрешение на строительство дома: документы и процедура

Застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления. Непосредственно или через многофункциональный центр.
Документы, предусмотренные частями 7 и 9 статьи 51 ГрК РФ, могут быть направлены в электронной форме.

Упрощенный порядок

Для тех, кто строит индивидуальный жилой дом (до трех этажей, для проживания одной семьи), получение разрешения на строительство дома сопряжено с подачей всего трех документов. Об этом указано в части 9 статьи 51 «Разрешение на строительство» ГрК РФ: «Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
2. градостроительный план земельного участка;
3. схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства».

Правоустанавливающим документом на земельный участок может быть постановление о выделении участка, свидетельство о его регистрации или иной документ.
Если права на участок зарегистрированы, а застройщик не представил соответствующие документы самостоятельно, – уполномоченный на выдачу разрешения властный орган может запросить их там, где указанные документы находятся в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.
Схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства застройщик может оформить самостоятельно в виде условной схемы расположения будущего дома на участке, отметив предполагаемую область застройки на копии с кадастрового паспорта участка.

Подробнее о градостроительном плане

В Решении Верховного суда Российской Федерации от 14.05.2012 г. № АКПИ12-290 сказано: «…выдача градостроительного плана является государственной услугой, которая осуществляется органами государственной власти и местного самоуправления по запросу заявителя на основании документов и информации, находящейся в распоряжении указанных органов, при этом орган местного самоуправления не наделен полномочиями требовать представления наряду с заявлением каких-либо иных документов, за исключением документов, подтверждающих личность заявителя».
К этому же вопросу была вынуждена обратиться Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, результатом чего стало Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 27.03.2013 г. № 6-КГ12-11., в котором указывается: «…подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа».
В соответствии с частью 17 статьи 46 ГрК РФ, в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, последний в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет его подготовку, утверждает и предоставляет заявителю без взимания платы.
Из этого следует, что для получения градостроительного плана достаточно заявления о его выдаче. Хотя как показывает опыт, на местах случаются «перегибы», и застройщику предлагают собрать и принести достаточно внушительный список документов.

Обычный порядок

В общем случае, оформление разрешения на строительство дома требует подачи куда более внушительного списка документов, в который входят:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• материалы, содержащиеся в проектной документации:

— пояснительная записка;
— схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
— схемы, отображающие архитектурные решения:
— сведения об инженерном оборудовании;
— проект организации строительства объекта капитального строительства;
— проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

• требуемые законом положительные заключения экспертизы проектной документации.

• разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, если таковое было предоставлено;
• согласие всех правообладателей объекта капитального строительства ─ в случае реконструкции такого объекта (например, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для реконструкции многоквартирного дома, или согласие всех собственников помещений, если в результате реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества);
• копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, ─ в случае, если было представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

И в заключение необходимо отметить:

• не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 статьи 51 ГрК РФ;
• разрешения на строительство, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса, признаются действительными.

Разрешение на строительство дома и проектная документация

Представлять в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство властный орган проектную документацию необходимо, если требуется получить разрешение на строительство многоэтажного дома. В случае если нужно разрешение на строительство индивидуального дома высотой до трех этажей, предназначенного для проживания одной семьи, делать это не обязательно, хотя застройщик вправе по собственной инициативе обеспечить ее подготовку.
Кстати, законодательством не предусмотрено никаких специальных послаблений для малоэтажного строительства. Так, не представив проектную документацию, нельзя рассчитывать получить разрешение на строительство многоквартирного дома, даже если речь идет о 2-квартирном одноэтажном доме. На это особое внимание обращено в Письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 29.12.2007 г. № 24322-СК/08. (В сентябре 2014 года Указом Президента Российской Федерации Министерство регионального развития было упразднено, а часть его функций передана Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации). В нем, в частности, отмечено: «…по мнению Минрегиона России, объекты капитального строительства, предназначенные для проживания более чем одной семьи, не могут быть отнесены к объектам индивидуального жилищного строительства, и в отношении таких объектов не могут применяться законодательные и иные нормативные правовые акты, регламентирующие вопросы проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию, государственного учета и регистрации прав собственности объектов индивидуального жилищного строительства». А еще, «…в случае планируемого строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства с количеством этажей более чем три проектная документация должна разрабатываться».
А это значит, что и разрешение на строительство малоэтажного дома любой этажности с числом квартир две и более, и разрешение на строительство загородного дома для проживания одной семьи, но высотой от четырех этажей, включая подземные, потребует подготовки проектной документации.

Разрешение на строительство дома: форма и срок действия

В части 16 статьи 51 ГрК РФ сказано: «Форма разрешения на строительство устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти».
Правительство РФ в Постановлении от 24.11.2005 г. № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» утвердило соответствующие формы. С формой разрешения на строительство можно ознакомиться по этой ссылке.
Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на строительство дома ИЖС выдается на десять лет.
Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется. Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка. Т. е. за исключением некоторых случаев разрешение на строительство (в т. ч. разрешение на строительство частного дома) не привязано к конкретному лицу, а действует в отношении участка в целом.
Вопрос, интересующий многих: разрешение на строительство дома ─ цена вопроса. Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
«Преступление и наказание»
Существует мнение, что, если строить частный дом, разрешение на строительство не столь уж обязательно. Или, в крайнем случае, можно будет затем получить «разрешение» на строительство построенного дома. Особенно велик такой соблазн, если стройка находится не на виду у проверяющих органов, и получено неофициальное разрешение соседей на строительство дома, которые точно не будут писать жалобы «куда следует».
Но зачастую единственным способом узаконить существование построенного без разрешения дома остается решение суда со всеми вытекающими последствиями.
Кроме того, необходимо учитывать, что за осуществление строительных работ без наличия разрешения на строительство там, где оно требуется, закон предусматривает административную ответственность.
Часть 1 статьи 9.5. «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию» Кодекса об административных нарушениях Российской Федерации исключает компромиссы, обещая нарушителям различные виды наказаний. Для граждан ─ административный штраф в размере от двух до пяти тысяч рублей. Для юридических лиц наказание более серьезное ─ от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Жизнь доказывает, всегда разумнее следовать закону, и не только потому, что преступивший его границы понесет наказание. Разрешение на строительство ─ один из способов законными методами регулировать застройку, в максимальной степени соблюдая интересы не только государства, но и общества в целом, и каждого из его членов в отдельности.

Источник

В каком случае нужно разрешение на строительство в 2019 году, как его получить, основания для отказа

Прежде чем приступить к возведению объекта недвижимости владельцу участка необходимо получить разрешение на осуществление строительства. При этом в отдельных случаях такой документ потребуется, а в других же ситуациях вполне можно обойтись без него.

Что такое разрешение на строительство?

Прежде всего необходимо отметить, что правовое регулирование вопроса, связанного с выдачей разрешения на строительство осуществляется в рамках ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ).

О необходимости оформления данного документа (за исключением отдельных случаев, о которых будет сказано ниже) написано в п. 2 ст. 51 указанного нормативно-правового акта.

Для чего нужно разрешение на строительство

Проанализировав норму, изложенную в п. 1 ст. 51 ГрК РФ, можно выделить следующий ряд функций, которые призвано выполнять разрешение на строительство:

• выступает подтверждением того, что проектная документация на конкретный объект недвижимости полностью соответствует градостроительному регламенту, плану территории, а также проекту межевания,
• дает право владельцу земельного участка на осуществление строительства или реконструкцию,
• является доказательством того, что проектная документация отвечает основным законодательно установленным требованиям к назначению, параметрам и размещению постройки (в случае, если в отношении участка не применяются нормы градостроительного регламента).

Кто выдаёт разрешение на строительство

По общим правилам данный документ выдается органом местного самоуправления той территории, на которой расположен конкретный участок земли.

Однако в ряде отдельных случаев выдача разрешений на строительство может осуществляться другими ведомствами (п. 5-6 ст. 51 ГрК РФ).

Например:

• Министерство природных ресурсов и экологии РФ (если планируется возведение объекта, дальнейшее назначение которого будет связано с пользованием недрами),
• Госкорпорация «Росатом» (в случае строительства сооружения для использования атомной энергии),
• Госкорпорация «Роскосмос» (возведение объекта космической инфраструктуры) и т.д.

Кто может получить разрешение на строительство

Запросить разрешение на осуществление строительства имеют право следующие категории лиц:

1. собственник участка, на котором планируется возвести сооружение,
2. арендатор земли,
3. доверенное лицо.

При каких обстоятельствах требуется разрешение на строительство?

Следует отметить, что необходимость в получении данного документа возникает при возведении или реконструкции любого объекта капитального строительства.

К основным из таких сооружений можно отнести:

• жилые дома,
• сложные технические объекты,
• гидротехнические сооружения,
• постройки, связанные с добычей полезных ископаемых, атомной энергии и т.д.

Внимание! Помимо перечисленного выше, без соответствующего разрешения невозможно построить железные и автомобильные дороги, предназначенные для общей эксплуатации.

Когда не требуется разрешения на строительство

В соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство не потребуется при возведении или реконструкции следующих объектов:

• гаражей, расположенных на личном участке, не используемом для занятия предпринимательством, хозяйственных построек, садового дома,
• зданий, относящихся к ИЖС,
• сооружений, не относящихся к капитальному строительству,
• построек, предназначенных для вспомогательного использования,
• в других случаях, не противоречащих законодательству.

Важно! Кроме того, разрешение также не потребуется в случае, если собственник желает изменить объект капитального строительства или отдельную его часть. Однако планируемые преобразования не должны касаться надежности и безопасности здания, а также нарушать требования, предусмотренные в рамках градостроительного регламента.

Требования к будущему строению при получении разрешения на строительство

Для того, чтобы получить разрешение на проведение строительных работ будущее сооружение должно соответствовать:

• требованиям, предусмотренным градостроительным регламентом,
• проекту планировки местности,
• проекту межевания территории,
• разрешенному виду использования участка земли, на котором планируется построить объект,
• ограничениям, прописанным в земельном, а также ином законодательстве РФ.

Какой пакет документов потребуется для получения разрешения?

Для того, чтобы получить разрешение на осуществление строительства необходимо подготовить целый перечень документов, куда входит (п. 7 ст. 51 ГрК РФ):

.
1. Документы, подтверждающие право владения земельным участком (например, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт и т.д.).
2. Градостроительный план (должен быть выдан в срок не ранее трех лет до даты подачи заявления на получение разрешения).
3. Проектная документация.
4. Положительное заключение на пакет проектно-сметной документации.
5. Разрешение на несоблюдение предельных параметров постройки (при наличии такой необходимости).
6. Письменное согласие всех собственников объекта недвижимости на осуществление его реконструкции.
7. Копию бумаги, повреждающей наличие аккредитации у организации, выдавшей положительное заключение на проектную документацию (в случае проведения негосударственной экспертизы).
8. Документы, предусмотренные законодательством РФ, для объектов культурного наследия (его планируемые преобразования будут затрагивать их конструктивные характеристики).
9. Решение об установлении (изменении) зоны с особыми условиями использования участка, на котором будет строиться будущий объект недвижимости (копия документа).

Проектная документация

В общем понимании под проектной документацией подразумевается комплект бумаг, отражающих сущность будущего объекта строительства.

Так, в соответствии с пп. 3 п.7 ст. 51 ГкР РФ проектная документация, необходимая для получения разрешения на строительство, должна включать следующие материалы:

1. пояснительную записку;
2. архитектурные решения;
3. схеме планировки участка земли (в том числе и для линейных объектов);
4. сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, а также перечень инженерно-технических мероприятий;
5. проект строительства здания;
6. проект организации работ по сносу конкретного объекта;
7. перечень мероприятий, которые обеспечат доступ инвалидов к объектам здравоохранения, спорта, отдыха и т.д.

Заявление образец

Как уже было отмечено ранее, одним из обязательных документов является представление застройщиком соответствующего заявления, которое должно включать следующую информацию:

• сведения об адресате (например, имя главы государственной администрации определенного региона) и заявителе (ФИО, адрес проживания, телефон);
• наименование документа, а также дате регистрации во входящей корреспонденции учреждения;
• просьбу о выдаче разрешение на строительство;
• название объекта;
• адрес и кадастровый номер земельного участка;
• срок действия разрешения;
• дополнительную информацию (реквизиты правоустанавливающего документа, сообщение о наличии проектной документации, положительной экспертизы и т.д.);
• отдельные характеристики объекта (площадь, стройматериалы, количество комнат и т.д.);
• список приложений к заявлению;
• подпись застройщика и ее расшифровка.

Скачать образец заявления на строительство.

Доверенность образец

Иногда происходят ситуации, когда оформлением разрешения на строительство занимается не сам застройщик, а его официальный представитель. В этом случае к основному пакету документов необходимо будет приложить соответствующую доверенность.

Данная бумага должна включать следующую информацию:

• наименование документа,
• дату и место совершения доверенности,
• ФИО, адрес проживания, реквизиты паспорта доверителя и поверенного,
• права, которыми застройщик наделяет своего представителя,
• срок, в течение которого она будет действовать.

Внимание! В конце обе стороны должны поставить свои подписи, после чего доверенность на получение разрешения о строительстве удостоверяется у нотариуса.

Где получить разрешение на строительство частного дома

В настоящее время застройщикам доступны несколько способов получения данного документа.

К основным из них можно отнести:

• обращение в орган самоуправления напрямую,
• получение разрешения через многофункциональные центры,
• использование портала государственных услуг.

Возможность оформления разрешения на строительство через МФЦ прописана в п. 6.1 ст. 51 ГрК РФ.

Выбрав такой способ необходимо действовать в соответствии со следующей инструкцией:

• Первым делом надо подготовить заявление и собрать документы,
• Далее следует записаться на прием в МФЦ. Это можно сделать по телефону, через сайт «Мои документы» или же получить талон в электронной очереди.
• В назначенное время явиться в МФЦ, взяв с собой полный пакет бумаг,
• Сотрудник центра направит полученные сведения в орган местного самоуправления для прохождения проверки, а застройщику выдаст расписку о приеме документов, по которой можно будет в дальнейшем отслеживать ход процедуры.
• Необходимо дождаться результатов проверки и в случае положительного ответа вновь явиться в МФЦ и получить готовое разрешение на строительство.

Госуслуги

Для того, чтобы получить разрешение на строительство через портал государственных услуг необходимо последовательно выполнить следующие шаги:

• Зайти на официальный сайт Госуслуги.ру и перейти в раздел «Услуги», расположенный в верхнем меню,
• Далее следует выбрать вкладку «Квартира, строительство и земля» и нажать на ссылку «Разрешение на строительство»,
• Затем надо выбрать конкретный вид услуги. Следует иметь в виду, что в электронном виде можно оформить только само разрешение. При этом внесение изменений, продление, а также выдача документа для объектов ИЖС осуществляется только путем личного визита.
• Выбрав тип услуги, следующим шагом является авторизация в личном кабинете,
• Заполнение электронного заявления,
• Ожидание окончания проверки представленных сведений и регистрации заявления. После завершения данной процедуры в личном кабинете появится соответствующее уведомление.
• Затем надо подождать результатов рассмотрения вопроса.
• После получения положительного ответа, следует явиться в орган местного самоуправления и забрать готовое разрешение на строительство.

Порядок получения разрешения на строительство

Следует отметить, что независимо от способа оформления данного документа застройщику вручается разрешение при личном визите в МФЦ или же в органе местного самоуправления.

Подача заявления

Как уже было сказано ранее, заявление на получение разрешения об осуществлении строительства можно представить, как в бумажном варианте (МФЦ, личный визит в орган местного самоуправления), так и в электронном виде (сайт Госуслуги.ру).

Сроки рассмотрения заявки

В соответствии с п. 11 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство объекта производится в течение семи дней, прошедших с момента получения соответствующего заявления.

Источник