Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть

ГрК РФ Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 37 ГрК РФ Арбитражные споры: -…

Основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства

Ответы на вопросы о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимы не только для его собственника. Они требуются и для будущих землевладельцев.

Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в старом свидетельстве на право собственности на ЗУ или в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.

Так что нужно выяснить, чтобы не было ошибок при покупке ЗУ или при подготовке строительству того или иного объекта? Ни много ни мало – ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) того поселения, на территории которого расположен участок. ПЗЗ муниципальных образований представлены на их официальных сайтах.

С первого взгляда, задача кажется сложной. Это не так. В ПЗЗ всё «расставлено по полочкам»:

• земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны:
  • виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФ
  • деление на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначение
  • все территориальные зоны имеют границы
  • внутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом
  • виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:
  • минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров
  • виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны
  • параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.)
  • запрос необходимо направить в отдел градостроительства и архитектуры администрации местного поселения

  Виды разрешённого использования для каждой территориальной зоны определяют местные власти:

  • с учётом исторически сложившихся условий использования территории
  • с использованием материалов такого документа, как Классификатор видов разрешенного использования
    • утверждён приказом Росреестра № П/0412 от 10 ноября 2020 года

    Документы градостроительного зонирования:

    • регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, а какие – после получения разрешения
    • для каких видов деятельности участки не могут быть использованы

    2. Виды разрешённого использования земельных участков

    Вид разрешённого использования земельного участка (ВРИ ЗУ) – один из параметров градостроительного регламента территориальной зоны.

    Наименование ВРИ ЗУ «рассказывает» о возможных способах эксплуатации надела и объектов капитального строительства (ОКС), которые уже размещены или будут построены на участке:

    1. в пределах целевого назначения ЗУ
    2. в соответствии с градостроительным зонированием территории поселения

    В Классификаторе ВРИ к видам разрешенного использования земельных участков применяется цифровое кодирование. Даётся описание ВРИ ЗУ.

    • ВРИ ЗУ «ведение огородничества» с кодом 13.1:
      • строительство жилого и садового дома на ЗУ с таким кодом запрещено
      • разрешено возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая с/х культур
      • допускается строительство жилого дома

      Градостроительный регламент любой территориальной зоны определяет:

      • ВРИ ЗУ и способы эксплуатации наделов, включённых в границы той или иной территориальной зоны
      • назначение и виды ОКС, которые можно строить на ЗУ, включённых в границы той или иной территориальной зоны

      ВРИ ЗУ делятся на следующие виды (пункт 1 статьи 37 ГрК РФ):

      1. основные
      2. условно разрешённые
      3. вспомогательные

      Основные ВРИ ЗУ и ОКС:

      • устанавливаются в каждой территориальной зоне в обязательном порядке (пункт 2.1 статьи 37 ГрК РФ). :
        • без разделения на основные, условно разрешённые и вспомогательные
        • сопутствующие виды эксплуатации участков:

          неразрывно связаны с основным ВРИ

          не требует отдельных процедур, так как уже учтены

          В соответствии с положениями Земельного еодекса РФ (статья 7):

          1. Для земельного участка могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешённых или вспомогательных видов разрешённого использования ЗУ из категорий земель:
             • земли с/х назначения
             • земли населенных пунктов
             • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
             • земли особо охраняемых территорий и объектов
             • земли лесного фонда
             • земли водного фонда
             • земли запаса
          2. Правообладатель ЗУ может выбрать любой основной или вспомогательный вид разрешённого использования
             • из видов предусмотренных градостроительным зонированием территорий (градостроительным регламентом территориальной зоны)
          3. Основной или условно разрешённый вид разрешённого использования ЗУ считается выбранным со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующем виде разрешённого использования
          4. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешённого использования ЗУ не требуется

          В пределах территориальной зоны можно выполнять изменение существующего ВРИ ЗУ и ОКС на другой вид разрешённого использования (пункт 4 статьи 37 ГрК РФ):

          • в соответствии с градостроительным регламентом:
            • из числа видов, предусмотренных этим регламентом

            3. Основные ВРИ земельных участков

            К основным ВРИ ЗУ относятся главные виды (способы) эксплуатации участка, установленные градостроительным регламентом территориальной зоны ПЗЗ, в границах которой расположен ЗУ.

            При необходимости собственник ЗУ вправе сделать выбор предпочтительного для себя одного из основных видов использования ЗУ:

            • в самостоятельном порядке (без согласований)
              • в совокупности со вспомогательным видом использования
              • внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешённого использования ЗУ не требуется

              Изменение основного ВРИ ЗУ на другой вид проводится в соответствии с наименованием вида использования участка по Классификатору ВРИ.

              Изменение ВРИ объектов капитального строительства, связанных с переводом помещений:

              • жилых – в нежилые помещения
              • нежилых – в жилые помещения

              осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

              Существующий основной ВРИ ЗУ считается изменённым с момента внесения в ЕГРН сведений об участке с новым ВРИ и записи в ЕГРН.

              В Классификаторе ВРИ ЗУ основные виды разрешённого использования ЗУ сгруппированы по разделам. Они соответствуют целевыму назначению участков:

              • сельскохозяйственное
              • жилая застройка
              • общественное использование объектов капитального строительства
              • предпринимательство
              • отдых (рекреация)
              • производственная деятельность
              • транспорт
              • обеспечение обороны и безопасности
              • деятельность по особой охране и изучению природы
              • лесное
              • водные объекты
              • общее пользование территории

              Каждый из разделов состоит из подразделов, объединяющих группы ВРИ земельных участков для той иной территориальной зоны.

              К примеру, раздел Классификатора «Жилая застройка» содержит группу видов разрешённого использования:

              • для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)
              • малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1)
              • для ведения личного подсобного хозяйства (код 2.2)
              • блокированная жилая застройка (код 2.3)
              • передвижное жильё (код 2.4)
              • среднеэтажная застройка (код 2.5)
              • многоэтажная застройка (высотная) — код 2.6
              • обслуживание жилой застройки (код 2.7)
              • объекты гаражного назначения (код 2.7.1)

              Для каждой группы детализируется описание ВРИ. Например, для группы «приусадебный участок личного подсобного хозяйства» описание вида выглядит так:

              Если вид разрешённого использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора ВРИ, то он остаётся действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору (часть 11 статьи 34 ФЗ №171).

              При этом смена ВРИ ЗУ не выполняется, а земельный надел используется по своему прежнему назначению до тех пор, пока у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно будет только из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом и, как понятно, в соответствии с Классификатором ВРИ.

              4. Условно разрешённые виды использования земельных участков

              Не во всех случаях основной ВРИ недвижимости (ЗУ или ОКС) позволяет эксплуатировать его достаточно эффективно. Градостроительный регламент территориальной зоны позволяет собственнику недвижимости рассмотреть возможность применения условно разрешённого вида использования.

              Условно разрешённый вид использования (УРВИ) земельного участка или ОКС не относится к основным. Несложно заметить, что название вида использования «подсказывает», что получение УРВИ возможно лишь при определённых разрешениях.

              Чтобы установить УРВИ потребуется провести дополнительные согласования – в следующем порядке:

              • в комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования, в которой оценивается эффективность задачи:
                • целесообразность изменения ВРИ
                • последствия изменения ВРИ для окружающей среды
                • правовые и экономические последствия для соседних землепользователей
                • в ходе слушаний участники высказывают замечания и предложения относительно смены ВРИ конкретного объекта (ЗУ или ОКС) на условно-разрешенный
                • результаты слушаний фиксируются в протоколе
                • или об установлении испрашиваемого условно разрешённого вида использования ЗУ
                • или об отказе в установлении для земельного участка УРВИ

                Таким образом, одним из отличий условно разрешённого вида использования (УРВИ) ЗУ и ОКС от основного ВРИ является зависимость выбора необходимого УРВИ от согласований и разрешений:

                • при выборе вида из основных ВРИ не требуется получение согласований и разрешений от органов власти
                • для выбора одного из УРВИ требуется получение от местной администрации разрешения на этот вид использования

                Порядок получения разрешения на условно разрешённый участка установлен Градостроительным кодексом РФ (статья 39):

                • правообладатель направляет заявление в комиссию по ПЗЗ
                • по итогам рассмотрения заявления комиссия направляет протокол заседания в орган местного самоуправления (в администрацию местного поселения)
                • администрация:
                  • организует и проводит публичные слушания
                  • готовит заключение (решение главы администрации):
                    1. или о предоставлении разрешения на УРВИ
                    2. или отказ в предоставлении разрешения на УРВИ с указанием причин

                  Если решение о установлении для участка УРВИ будет положительным, то решение направляется в Росреестр для внесения сведений об условно разрешённом виде использования ЗУ в государственном кадастре недвижимости (ГКН).

                  5. Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков

                  Вспомогательные виды эксплуатации участков – дополнительные к основным и условно разрешённым ВРИ:

                  • могут применяться только совместно с основными и условно разрешёнными видами:
                    • не должны быть преимущественными

                    Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:

                    Источник

                    Наименование вида разрешенного использования земельного участка <1>. Описание вида разрешенного использования земельного участка <2>. Код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка <3>. 1. 2. … Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

                    Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть

                    ГрК РФ Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

                    Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 37 ГрК РФ

                    Споры в суде общей юрисдикции:

                    1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

                    1) основные виды разрешенного использования;

                    2) условно разрешенные виды использования;

                    3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

                    2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

                    2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

                    (часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

                    3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

                    4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

                    4.1. Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается.

                    (часть 4.1 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

                    5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

                    6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

                    7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

                    Источник

                    Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид разрешённого использования , определяющий назначение объектов капитального строительства , которые могут быть возведены на земельном участке . Как правило, виды разрешённого использования утверждаются в составе градостроительных регламентов, содержащихся в ПЗЗ и применяющихся в пределах границ соответствующей территориальной зоны в отношении определённой категории земель . Необходимо отметить, что градостроительный регламент может быть утверждён только в отношении земель определённых категорий. Таблица 3. Применимость градостроительных регламентов к землям различных категорий.

                    Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

                    1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

                    1) основные виды разрешенного использования;

                    2) условно разрешенные виды использования;

                    3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

                    2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

                    2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.

                    3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

                    4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

                    5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

                    6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

                    7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

                    Комментарий к Ст. 37 Градостроительного кодекса РФ

                    1. При установлении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в отношении каждой территориальной зоны следует руководствоваться следующими принципами, сочетающими в себе правовые, градостроительные, экономические и управленческие начала.

                    Первый принцип требует обозначения в качестве ведущего вида использования территории такого функционального назначения земельного участка, которое бы позволяло наилучшим образом идентифицировать его в реальном пространственном выражении. Иными словами, назначение специфического вида использования земельных участков влечет за собой необходимость формирования характерного градостроительного и архитектурно-планировочного решения. Это означает, что различным территориальным зонам должны соответствовать типологические особенности (приемы) пространственной организации территории.

                    Второй принцип установления видов разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости предполагает зависимость такого использования от местоположения территориальной зоны в структуре городского округа (поселения). Этим принципом определяется взаимосвязь градостроительной организации территории муниципального образования в целом и его части, а также преемственность функционально-пространственного развития выделенного участка территории. Преемственность в данном контексте рассматривается как сохранение на основе комплекса объективных факторов и реальных данных исторически сложившегося типа использования земельного участка. Следование преемственности позволяет обеспечивать постепенный и логически последовательный процесс градостроительного преобразования территории, не нарушая структурного порядка, характерного для различных территориальных фрагментов.

                    Третий принцип может быть определен как ранжирование видов разрешенного использования территории в зависимости от комплекса природно-ландшафтных, градостроительных особенностей территории, степени ее удаленности от центра городского округа (поселения), характера прилегающих территорий, исторически сложившегося сочетания функциональных процессов и градостроительных объектов в пределах установленной территориальной зоны. Этот принцип на практике реализуется таким образом, что один и тот же вид использования территории (в данном случае имеется в виду его наименование), например, жилой, различным образом проявляет себя в различных фрагментах городской структуры. Так, организация застройки посредством строительства жилых домов разного типа и разнообразной этажности (коттеджные, индивидуальные, малоэтажные, средне- и многоэтажные) имеет неодинаковые способы пространственного выражения с учетом имеющихся градостроительных факторов, таких, например, как условия реконструкции, модернизации, вторичного освоения застройки, новое строительство, а также расположения участков в сложившейся среде исторического центра, срединной зоне, периферии, в зоне влияния крупных транспортных магистралей, пересадочных узлов, общественных центров, ландшафтно-рекреационных образований.

                    Четвертый принцип установления видов разрешенного использования территории подразумевает необходимость методологического похода к определению состава каждой из зон. Этот подход основан на соблюдении соответствия различных видов использования в пределах каждой зоны таким образом, чтобы основной вид разрешенного использования являлся преобладающим, в то время как вспомогательные виды использования территории выполняли исключительно дополнительную (к основной) функцию. Пропорциональное соотношение основных и вспомогательных видов использования территории в границах каждой территориальной зоны устанавливается с количественным преобладанием первого (основного) вида. При этом количество территории, выделяемое для того или иного вида использования (в традиционных общепринятых, наиболее часто употребляемых единицах) не ограничивается. В то же время существует общий принцип, требования которого сводятся к тому, чтобы это соотношение определялось с максимальным учетом существующих особенностей градостроительной организации территории и перспектив ее последующего развития, сформулированных на стадии территориального планирования.

                    Сочетание перечисленных принципов в процессе установления видов разрешенного использования территории позволяет обеспечивать целенаправленное, сбалансированное и взаимоувязанное развитие территориальных зон разных типов и структуры городского и сельского населенного пункта в целом. Это способствует дифференциации территории (в пределах границ муниципального образования) на относительно равномерные, в четком (документально зафиксированном) пропорциональном соотношении, чем достигается эффект рационального, целесообразного использования, основанного на согласовании интересов Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, граждан и юридических лиц — правообладателей недвижимости и иных участников градостроительной деятельности.

                    2. При установлении разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, включая основной, вспомогательный и условно разрешенный виды, может быть принят подход, применяемый в отечественной градостроительной практике при разработке правил землепользования и застройки. Он предполагает следующее.

                    В каждом типе территориальных зон, выделяемых в процессе градостроительного зонирования (жилых; общественно-деловых; производственных, зон инженерной и транспортной инфраструктур; сельскохозяйственного назначения; рекреационного назначения; зон особо охраняемых природных территорий; специального назначения; размещения военных объектов) устанавливается преобладающая форма использования территории. Определение для каждой зоны особой преобладающей формы использования означает присвоение ей характерного (персонифицированного) вида разрешенного использования. В зависимости от того, к какому типу территориальной зоны требуется установить вспомогательный и условно разрешенный виды использования, формируется их количественный и качественный состав. Это означает, что территориальные зоны различаются неидентичным характером их функционального и пространственного наполнения. Кроме того, в данном случае требуется принимать во внимание сложившуюся пространственную организацию среды и выявить существующие тенденции градостроительной организации территории (полифункциональное, монофункциональное использование, а также его параметры).

                    Исходя из существующего на сегодняшний день в нашей стране опыта разработки правил землепользования и застройки, может быть рекомендована следующая схема формирования состава территориальных зон (для каждого типа зон), основанная на определенном сочетании видов разрешенного использования.

                    В жилой зоне, предназначенной для преимущественного размещения таких типов жилой застройки как индивидуальная, малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная, а также иных видов жилой застройки, могут быть предусмотрены следующие основные виды разрешенного использования: парки, скверы, бульвары; детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; школы начальные и средние; клубы (залы встреч и собраний) многоцелевого и специализированного назначения; библиотеки, архивы, информационные центры; музеи, выставочные залы; спортплощадки; аптеки; поликлиники; пункты первой медицинской помощи; почтовые отделения, телефонные и телеграфные станции; бани; объекты, связанные с отправлением культа.

                    Как правило, при определении основных видов использования территории в жилой зоне исходят из соображения комплексной градостроительной организации формируемой среды. Для всех типов застройки в данной зоне может быть рекомендовано размещение в границах указанных зон пошивочных ателье, ремонтных мастерских бытовой техники, парикмахерских и иных подобных объектов обслуживания, магазинов товаров первой необходимости в отдельно стоящем здании, с ограничением размера общей площадью не более 300 кв. м; кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящем здании общей площадью не более 250 кв. м, индивидуальное обслуживание клиентов в отдельно стоящем здании общей площадью не более 200 кв.м. Кроме того, в подзонах индивидуальной и малоэтажной застройки разрешено устройство садов, огородов, выращивание сельскохозяйственных культур (цветов, овощей, фруктов), содержания мелких животных (собак, птицы, кроликов и т.п.).

                    В жилой зоне в качестве вспомогательных видов разрешенного использования принято определять следующие виды использования (в зависимости от типа жилой застройки): объекты обслуживания, количество и типология которых определяется исходя из установленных типов жилой застройки (их количество и номенклатура, как правило, увеличивается и расширяется пропорционально с изменением типа застройки от малоэтажной к многоэтажной) — поликлиники, магазины, кафе, закусочные и т.п.; отдельно стоящие (встроенные в жилые дома) гаражи для хранения легковых автомобилей граждан, проживающих в расположенных на территории жилых домах; открытые стоянки, парковки (в том числе и расположенные непосредственно близ объектов обслуживания).

                    В подзонах индивидуальной и малоэтажной застройки разрешено размещение теплиц, оранжерей, надворных туалетов, объектов для организации индивидуальной трудовой деятельности (без нарушения принципов добрососедства), сараев, резервуаров для хранения воды. Назначение условно разрешенных видов использования в жилой зоне требует специального зонального согласования.

                    3. Характер формирования внутренней структуры общественно-деловых территориальных зон  определение соотношения основных, вспомогательных и условно разрешенных видов использования в их составе имеет специфические особенности. Они отличаются от принятого порядка подробной структурной дифференциации, практикуемого при установлении разрешенных видов использования жилых зон. В отличие от жилых зон, общественно-деловые зоны характеризуются преимущественным выделением зон деловой, общественной и коммерческой активности; обслуживания населения; обслуживания производственной и коммерческой деятельности.

                    При определении видов разрешенного использования в пределах общественно-деловых зон следует принимать во внимание ранжирование их количественного состава и содержания в зависимости от территориальной принадлежности зоны. Как свидетельствует практика, структура территориальных зон значительно различается в зависимости от того, как варьируются расстояние (удаленность) рассматриваемой зоны от центра города. Кроме того, целый ряд населенных пунктов относится к категории так называемых исторических городов. Этот признак оказывает существенное влияние на внутреннее строение общественно-деловых зон таких населенных пунктов, поскольку сформированная среда в данном случае во многом ограничивает потенциально возможные градостроительные преобразования. Чаще всего при формировании состава общественно-деловых зон таких населенных пунктов стремятся к максимальному сохранению существующих объектов капитального строительства и по возможности ограничения влияния на изменение функционального назначения объектов.

                    Неотъемлемым признаком общественно-деловых зон является наличие и целенаправленное формирование общественных озелененных пространств в их многочисленной типологии, включающей парки, скверы, бульвары, сады и т.п. Также общественно-деловые зоны отличаются наличием тенденции к территориально-пространственному расширению открытых общественных пространств, таких как городские площади, предназначенные для разного рода массовых действий. В зону этого типа активно включается жилая застройка.

                    Спецификой определения видов разрешенного использования общественно-деловых зон является относительно постоянный состав вспомогательных видов разрешенного использования, который образован организацией открытых (встроенных) мест парковки легковых автомобилей, с установлением рамочных параметров, например, на каждые 30 кв.м общей площади зданий общественного назначения, коммерческих гаражей (подземных или наземных). Характерно, что отнесение этого вида градостроительного использования к вспомогательному по форме и по сути относится к основному виду использования, поскольку отсутствие этих объектов (функций) на участках, предназначенных для массового общественного посещения, делает невозможным нормальный порядок их функционирования. Особым образом оговаривается определение в границах общественно-деловых зон порядка назначения условно разрешенных видов использования.

                    При определении перечня объектов капитального строительства, требующих получения специального зонального согласования в общественно-деловых зонах, может быть рекомендован следующий наиболее распространенный подход. Его особенностью является соблюдение требований обязательной совместимости условно разрешенных и основных видов использования территории. Кроме того, типологические наименования характеристики объектов, возводимых по категории условно-разрешенных, в силу того, что они косвенным образом способны оказать кардинальное влияние на градостроительную организацию зоны, должны быть поставлены в прямую зависимость от сложившихся особенностей городской среды, которая в каждом конкретном случае определяет соответствующие ограничения на ведение работ по освоению (реконструкции) территории.

                    Второй комментарий к статье 37 ГрК РФ

                    Положениями комментируемой статьи законодатель обозначил основы правового регулирования видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которыми являются:
                    — определение в ч. 1 настоящей статьи трех видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (основные, условно разрешенные, вспомогательные);
                    — обозначение в нормах ч. 2 комментируемой статьи правила установления применительно к каждой территориальной зоне видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
                    — регламентация требованиями ч. 3 рассматриваемой статьи порядка изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (особенности саморегулирования и соответствующих требований технического регламента в градостроительной сфере согласно положениям Кодекса обозначены в комментарии к п. 17 ст. 1 Кодекса);
                    — установление в нормах ч. 4 рассматриваемой статьи правила самостоятельного (без дополнительных разрешений и согласования) выбора основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий;
                    — определение в ч. 5 настоящей статьи правила о принятии в соответствии с федеральными законами решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования;
                    — обозначение в нормах ч. 6 комментируемой статьи порядка предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства согласно правилам ст. 39 настоящего Кодекса;
                    — регламентация требованиями ч. 7 рассматриваемой статьи права на судебное оспаривание физическим или юридическим лицом решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

                    Источник

                    1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов … 3. Изменение одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Статья 30 ! : 3. Порядок применения правил землепользования и застройки и. внесения в них изменений включает в себя положения: 1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления

                    Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть

                    

                    Рубрика «Вопрос – ответ»: В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это сделать?

                    В рамках рубрики «Вопрос – ответ» Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости.

                    Нередко у владельцев земельных участков возникает неразбериха, к какому виду разрешенного использования (ВРИ) относится их участок, какую деятельность на нём можно осуществлять, а какую нет, и в каких случаях ВРИ следует менять. Вопросы крайне серьезные, так как ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению полагается административное наказание в виде штрафа.

                    В этом материале подробно расскажем, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков, что стоит учитывать, если вы собрались строить на участке дом или разводить сельскохозяйственных животных, и как можно поменять ВРИ, если это все-таки необходимо.

                    Классификатор видов разрешенного использования

                    Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

                    Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают: виды разрешенного использования земельных участков, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.

                    ВАЖНО! Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы. Данные разграничения устанавливаются для обеспечения защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.

                    Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

                    Классификатор содержит 13 ВРИ:

                    1. Сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т.д.);

                    2. Жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т.д.);

                    3. Общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т.д.)

                    4. Предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т.д.)

                    5. Отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т.д.)

                    6. Производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т.д.)

                    7. Транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т.д.)

                    8. Обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т.д.)

                    9. Деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т.д.)

                    10. Использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т.д.)

                    11. Водные объекты (гидротехнические сооружение и т.д.)

                    12. Земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т.д.)

                    13. Земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

                    Основные виды разрешенного использования характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование).

                    Условно разрешенные виды использования земельных участков применяются при необходимости расширить способы использования земли — к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, вы планируете построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ.

                    Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка. К примеру, такой дополнительный вид разрешенного использования может понадобиться, если собственник захочет построить на участке забор, гараж, хозяйственную постройку.

                    Как узнать, какой ВРИ у вашего земельного участка

                    Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.

                    Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

                    В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования».

                    Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.

                    Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома

                    В данном случае подойдут следующие виды разрешенного использования:

                    · 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;

                    · 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;

                    · 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома — жилые и садовые.

                    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если у вашего участка основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13.2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается.

                    Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2.2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает.

                    ВАЖНО! Если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то для того, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, вам потребуется изменить ВРИ.

                    Чем следует руководствоваться при желании разводить на участке сельскохозяйственных животных

                    Согласно Классификатору, разведение сельскохозяйственных животных разрешено на землях сельскохозяйственного назначения. В частности, на участках с такими видами разрешенного использования, как 1.7 «Животноводство», 1.8 «Скотоводство», 1.10 «Птицеводство» и т.д.

                    Поэтому в первую очередь необходимо уточнить особенности регулирования данного вопроса в местной администрации.

                    Как поменять основной ВРИ земельного участка: порядок действий

                    Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

                    Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.

                    В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом, вправе самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований выбрать вид разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.

                    В данном случае собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.

                    Обратите внимание: Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

                    ВАЖНО! Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости, а также величины земельного налога.

                    Источник

                    6. Вид разрешенного использования земельного участка может быть установлен органом публичной власти в случае, если он не был определен при предоставлении такого земельного участка , при этом отказ органа публичной власти в совершении указанных действий является незаконным. 7. Градостроительные регламенты, установленные для территориальных зон правилами землепользования и застройки, могут включать в себя различные виды разрешенного использования с учетом особенностей градостроительного развития соответствующей территории и возможности сочетания таких видов разрешенного использования .

                    Разъяснения позиции Верховного Суда по видам разрешенного использования земельных участков

                    Национальная кадастровая служба (члены РГУД) подготовила разъяснения позиции Верховного суда о видах разрешенного использования (Обзор практики утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018)

                    Верховным судом Российской Федерации с целью установления единообразия судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов подготовлен Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018) (далее – Обзор)

                    Основные выводы Обзора:

                    1. Собственник вправе самостоятельно выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка без дополнительных разрешений и согласований. Необходимым условием для реализации такого права является наличие утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки и соответствие выбранного вида разрешенного использования видам, установленным для территориальной зоны, в границах которой расположен такой земельный участок.

                    Суд пояснил, что изменение сведений о разрешенном использовании земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) в таком случае осуществляется на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

                    2. Изменение арендатором находящегося в публичной собственности земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов, в связи с чем:

                    • арендатор находящегося в публичной собственности земельного участка не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов;
                    • изменение вида разрешенного использования земельного участка на иной, предусмотренный градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

                    4. Предоставление земельного участка исключительно для размещения объектов в соответствии установленным градостроительным регламентом вспомогательным видом его разрешенного использования, не допускается.

                    Суд разъяснил, что правило об использовании вспомогательных виды разрешенного использования совместно с основными и условно разрешенными видами использования установлено для одного земельного участка и не может толковаться как предоставление права осуществлять основной вид разрешенного использования на одном земельном участке, а вспомогательный – на другом, смежном с ним, в отсутствие осуществления на этом же участке основного вида разрешенного использования.

                    5. Установление правилами землепользования и застройки территориальной зоны без учета существующего землепользования не противоречит нормам ГрК РФ и не может быть признано нарушением прав и законных интересов собственников соответствующих земельных участков.

                    • генеральный план является документом, определяющим стратегию градостроительного развития муниципальных образований, в связи с чем он может не соответствовать фактическому использованию территории и допускать потенциальное изменение ее назначения;
                    • основой для подготовки правил землепользования и застройки является генеральный план, в связи с чем неотражение в правилах землепользования и застройки территориальной зоны с учетом перспектив градостроительного развития, установленных генеральным планом, противоречит нормам ГрК РФ;
                    • положения части 8 статьи 36 ГрК РФ, пункта пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривают возможность использования земельных участков по прежнему назначению без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

                    7. Градостроительные регламенты, установленные для территориальных зон правилами землепользования и застройки, могут включать в себя различные виды разрешенного использования с учетом особенностей градостроительного развития соответствующей территории и возможности сочетания таких видов разрешенного использования.
                    Так, суд признал установление для территориальной зоны «ведение огородничества» градостроительного регламента, включающего вид разрешенного использования «ведение садоводства», правомерным и не нарушающим прав правообладателей земельных участков в границах территориальной зоны на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе, на размещение на них садовых домов.

                    8. Изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается в случае, если такой земельный участок не соответствует предельным размерам и параметрам, установленным для запрашиваемого вида разрешенного использования.

                    Как указал суд с учетом пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ, пункта 9 статьи 1 и статей 37 и 38 ГрК РФ, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, установленные в градостроительном регламенте, должны соотноситься с видами разрешенного использования земельных участков, поскольку виды разрешенного использования являются, по сути, видами деятельности, осуществлять которую возможно при обязательном соблюдении требований, установленных градостроительным регламентом.

                    При этом суд пояснил, что в подобных случаях правообладатель вправе обратиться за получением разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в порядке, установленном статьей 40 ГрК РФ.

                    Источник

                    1. Утвердить классификатор видов разрешенного использования земельных участков . … Размещение объектов капитального строительства , предназначенных для отправления религиозных обрядов (церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, мечети, молельные дома); размещение объектов капитального строительства , предназначенных для постоянного местонахождения духовных лиц, паломников и послушников в связи с осуществлением ими религиозной службы, а также для осуществления благотворительной и религиозной образовательной деятельности (монастыри, скиты, воскресные школы, семинарии, духовные училища).