Разрешительная документация для строительства объекта

ИСХОДНО-РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ ДЛЯ ПРОЕКТИРОВАНИЯ

Состав исходно-разрешительной документации для проектирования

Проектная документация разрабатывается в полном соответствии с требованиями технических регламентов, а до их вступления в силу — действующих нормативных документов, применяемых в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства, включая, прежде всего, Свод правил и Национальные стандарты РФ, Федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» и Градостроительный кодекс РФ.

Подготовку проектной документации обеспечивает застройщик при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок или по его поручению заказчик. Право застройщиков (заказчиков) осуществлять строительство, реконструкцию на земельных участках регулируется Градостроительным кодексом РФ и Земельным кодексом РФ.

Непосредственно подготовку проектной документации осуществляет, как правило, проектировщик на основании договора с застройщиком или заказчиком. В этом случае застройщик (заказчик) обязан предоставить проектировщику исходно-разрешительную документацию в соответствии с табл. 2.1.

Видео урок № 8. Часть I. Исходно-разрешительная документация.

Состав исходно-разрешительной документации для проектирования

Градостроительный план земельного участка (для объекта производственного и непроизводственного назначения) или проект планировки территории и проект межевания территории (для линейного объекта)

Задание на проектирование объекта капитального строительства

Результаты инженерных изысканий (в случае их отсутствия — задание на выполнение инженерных изысканий)

Технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (ИТО) и присоединения к сетям связи (если для нормального функционирования проектируемого объекта необходимо такое подключение)

Разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов

Санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии земельного участка и его предполагаемого использования санитарным правилам и нормам

Правоустанавливающие документы на объект капитального строительства при проведении реконструкции, капитального ремонта объекта

Решение органов местного самоуправления о признании состояния жилого здания аварийным и подлежащим сносу (демонтажу)

Технические условия на оснащение объекта социальной инфраструктуры комплексными системами обеспечения безопасности

Градостроительный план земельного участка, предоставленного для строительства, содержит важнейшие сведения о границах земельного участка и границах зон действия публичных сервитутов, информацию о градостроительном регламенте и разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта на земельном участке, а также о технических условиях подключения объекта к сетям ИТО. Разрабатывается план для объектов производственного и непроизводственного назначения.

Поможем получить разрешительную документацию на строительство

В проекте планировки территории (для линейных объектов капитального строительства) отображаются красные линии, дороги и улицы, проезды и проходы к водным объектам общего пользования, инженерные коммуникации и линии связи, объекты транспортной инфраструктуры, границы зон планируемого размещения линейного объекта.

Целью межевания застроенной и подлежащей застройке территории является установление границ образуемых и изменяемых земельных участков, расположенных в границах элементов планировочной структуры. Подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территорий или в виде отдельного документа.

Задание на проектирование должно содержать основание для проектирования, перечень исходных данных и положений для проектирования, основные и дополнительные требования заказчика (застройщика) к проектным решениям, применяемым строительным материалам и технологиям, а также требования и условия исполнительных органов государственной власти.

Не допускается подготовка проектной документации и строительство объекта без выполнения необходимых для этого инженерных изысканий, поэтому в состав исходно-разрешительной документации должны быть включены результаты инженерных изысканий, а в случае их отсутствия — задание на выполнение инженерных изысканий.

Если для обеспечения ресурсами и нормального функционирования проектируемого объекта необходимо подключение объекта к существующим коммунальным сетям инженерно-технического обеспечения (ИТО) и присоединение к сетям связи, то до выдачи задания на проектирование должны быть получены технические условия подключения объекта к сетям ИТО и присоединения к сетям связи.

Важно запомнить!

Архитектурно-строительное проектирование должно осуществляться на основании градостроительного плана земельного участка (для производственных и непроизводственных объектов), проекта планировки территории и проекта межевания территории (в случае линейных объектов), задания застройщика (заказчика) на проектирование, результатов инженерных изысканий, технических условий подключения объекта к сетям ИТО и присоединения к сетям связи.

Виды работ но подготовке проектной документации, влияющие на безопасность объектов, должны выполняться лицами, которые имеют свидетельство о допуске к подготовке проектной документации, выданные саморегулируемой организацией. Перечни работ, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства, утверждены приказом Минрегионразвития России от 30.12.2009 № 624.

Выполнение проектно-изыскательских работ осуществляется, как правило, подрядными организациями, привлекаемыми застройщиком или заказчиком на договорной основе. Отношения между заказчиком и подрядными организациями регулируются Гражданским кодексом РФ (гл. 37, § 4 «Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ», ст. 758— 762).

Неотъемлемой частью договора подряда является задание заказчика на подготовку проектной документации на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт. Договором подряда на проектирование может быть предусмо трено выполнение инженерных изысканий, получение технических условий подключения объекта к существующим инженерным коммуникациям, выполнение иных технических требований и получение необходимых для проектирования информационных материалов с учетом возмещения подрядной организации затрат на оказание дополнительных услуг.

Технические условия подключения объекта к сетям ИТО и присоединения к сетям связи, другие исходные данные и технические требования, необходимые для подготовки проектной документации, предоставляются бесплатно, если иное не предусмотрено действующим законодательством или договором подряда. С учетом проведения государственной или негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий не допускается включать в состав исходных данных для проектирования требования о предоставлении проектной документации на согласование.

Ответственность за своевременность, полноту и достоверность исходных данных, предоставляемых для выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, несут лица, предоставившие эти исходные данные.

Источник

Исходно разрешительная документация на строительство

Исходно разрешительная документация для проектирования представляет собой комплект официальных бумаг или документов, который нужно собрать девелоперу или тех-заказчику для того, чтобы компетентные органы Российского государства выдали ему разрешение на стройку интересующих его сооружений либо зданий.

Что такое ИРД и зачем оно нужно: общие положения

Вы находитесь в самом начале осуществления своего строительного проекта, если занимаетесь предпроектными хлопотами и проводите оформление исходно разрешительной документации на строительство. В итоге, приступая к стройке, вы будете точно знать, благодаря исходно разрешительной документации, какие параметры прописаны в ней в отношении будущего объекта, какое количество финансовых средств потребуется потратить на него, насколько велики объёмы строительства. Имейте в виду, что подготовка к получению ИРД — довольно длительный, но неизбежный процесс, поэтому запаситесь терпением.

Пакет исходно разрешительной документации в общих чертах включает в себя план надела земли, где должно быть указано, как планируется разместить вновь построенное сооружение. Этот участок земли должны размежевать в соответствии с принятыми в Российском государстве правовыми нормами. Кроме того, сооружение должно быть описано с позиции технических, а также экономических показателей. Факультативно в этот пакет могут быть включены различные требования либо рекомендации, которые были получены от компетентных государственных учреждений.

Как только подготовка, оформление и сбор входящих в состав ИРД документов завершены, техзаказчик может переходить к проектированию и передать квалифицированным специалистам собранные документы, прикрепив к ним подробное и чёткое техзадание. В итоге будет создан проект будущего сооружения, который критически важен для того, чтобы вы смогли добиться от государства разрешения на строительство интересующего вас недвижимого объекта.

Получение на руки полного перечня бумаг, входящих ИРД, возложено законом в лице Градостроительного кодекса на застройщика или, иными словами, девелопера, который обладает правомочием распоряжаться, как ему необходимо, принадлежащим ему наделом земли. Однако при желании девелопер может перепоручить рутинные хлопоты техзаказчику, который будет в соответствии с заключённым между ними соглашением выступать в качестве представителя застройщика и отвечать за подготовку и получение полного перечня документов, входящих в исходно разрешительную документацию на строительство будущего недвижимого объекта.

Обычно перед тем, как перейти из одного этапа проекта, заключающегося в получении ИРД, на другой этап, а именно: проектирование строительства недвижимого объекта, девелоперу необходимо пройти следующие шаги:

1. Получить одобрение от лица градостроительного совета.
2. Получить постановление, выданное от лица администрации муниципалитета о том, что ему позволено приступать к проектированию.
3. Если понадобится, то защитить собственный проект на так называемых общественных слушаниях.

Исходя из всех возможных описанных здесь сложностей, строительство объекта недвижимости уже не представляется настолько сложной задачей, поскольку она носит только технический характер и требует наличия знаний у строителей и их умелых рук, в то время, как оформление ИРД и его согласование требует от застройщика или техзаказчика решать массу порой непредсказуемых проблем с людьми, например, с госчиновниками или исполнителями, готовящими исходно разрешительную документацию.

Состав исходно разрешительной документации для проектирования недвижимого объекта

В состав ИРД входят следующие основные документы:

1. Схема планировочной организации земельного участка, сокращённо СПОЗУ.
2. Техусловия, которые нужно выполнить для того, чтобы объект мог быть подключён к инфраструктуре инженерного назначения, например, к теплотрассам или канализации.
3. Заключение, выдаваемое комиссией, занимающейся государственной экспертизой строительных проектов.
4. Разрешение, выдаваемое уполномоченными органами государства, на постройку объекта.
5. Градостроительный план участка земли.
6. Различные постановления либо рекомендации, которые выдаются девелоперу от лица администрации муниципалитета.
7. В случае если роль застройщика в будущей стройке недвижимого объекта играет администрация муниципалитета, то обязательным является наличие в ИРД поручения на разработку проектной документации, выданное главой муниципалитета. Если же роль застройщика играет организация или частное лицо, то необходимо вложить в ИРД заявление о намерениях и отправить его на адрес администрации муниципалитета.

Пожалуй, наиболее важным документом в представленном здесь списке является градостроительный план участка земли, поэтому следует рассмотреть его подробнее. Он представляет собой топосъёмку, которая выполнена в масштабе один к двум тысячам, и включает в себя следующее:

• обозначения уже возведённых объектов, а также тех сооружений, которые будут построены в дальнейшем на этом участке;
• обозначения автодорог и сетей инженерного назначения;
• обозначения объектов, которые подлежат охране и защите по нормам природопользования;
• обозначения сооружений, представляющих собой либо культурную, либо историческую ценность;
• обозначения территорий, которые могут использоваться любым членом общества и т. д.

К плану должно быть приложено обоснование, которое должно в обязательном порядке учитывать генплан, по которому архитектурный либо градостроительный отдел муниципалитета собираются осваивать земли, входящие в состав населённого пункта, а также не игнорировать интересы владельцев прилегающих наделов земли. В итоге после одобрения со стороны совета по градостроительству, действующему в качестве одного из органов власти в муниципалитете, этот план получит так называемое градостроительное заключение, без которого он является недействительным.

Иные документы, входящие в состав ИРД

Авторы, занимающиеся толкованием юридических норм, обычно выделяют следующие группы документов, требуемых для оформления ИРД.

Бумаги, подтверждающие факт нахождения надела земли в собственности либо в аренде

• План, полученный в кадастре, на надел земли.
• Договор на аренду;
• Свидетельство, которое подтверждает наличие у предъявителя правомочий собственника на землю;
• Договор, подтверждающий юридический факт купли земли;
• Контракт на инвестиции.
• Документ, доказывающий, что разрешённое назначение надела земли было изменено.

Документация градостроительного характера

1. Бумаги, относящиеся к проблеме территориального планирования.
2. Заключение, в котором описывается то, что надел земли был исследован в установленном нормами права порядке.
3. Если девелопер планирует уничтожить насаждения деревьев, то он должен разработать и представить план, по которому он собирается провести так называемое компенсационное озеленение.

Постановления и рекомендации, которые принимаются администрацией муниципалитета

• Заключение, выдаваемое компетентным органом, который отвечает за защиту памятников в муниципалитете;
• Разрешение, предоставляемое застройщику для того, чтобы законно снести мешающие ему объекты на земельном наделе;
• Бумага, выдаваемая администрацией и позволяющая девелоперу заняться проектированием;
• Протокол, предоставленный застройщику советом по архитектуре;
• Заключение по анализу ландшафта, выдаваемое в тех случаях, когда девелопер намеревается начать стройку на землях, имеющих историческую значимость.

Акты, предоставляемые со стороны надзорных ведомств и служб

1. Акт, оценивающий как санитарную, так и эпидемиологическую обстановку в месте будущего строительства;
2. Требования, выдвинутые со стороны противопожарных служб;
3. Справка от уполномоченных органов, которые занимаются решением вопроса о том, есть ли на участке земли какие-либо интересующие государство полезные ископаемые;
4. Документ, получаемый от органов, которые ведают вопросами экспертизы экологической обстановки;
5. Заключение, которое предоставляет орган государства, занимающийся вопросами окружающей среды и её защиты, а также природопользования.

Что такое форма КС 11 в строительстве и для чего нужен этот документ, а так же как его правильно заполнить, вы можете узнать здесь

Источник