Регистрация на объект незавершенного строительства не получено

Одиночный блог

это-наша-земля.рф > Все записи > Мои статьи > Отсутствие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства при истекшем сроке аренды земельного участка отнюдь не означает, что застройщик не вправе претендовать на заключение нового договора аренды

Отсутствие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства при истекшем сроке аренды земельного участка отнюдь не означает, что застройщик не вправе претендовать на заключение нового договора аренды

Основываясь на своём опыте общения с клиентами за последние несколько месяцев, могу сказать, что в настоящее время крайне остро стоит вопрос о приобретении в аренду земельных участков под объектами незавершенного строительства в ситуациях, когда срок существующего договора аренды истёк. С проблемой продления аренды под «недостроями» сталкиваются как те граждане, которые возводят объекты незавершенного строительства, так и застройщики, которые предпринимают усилия по возведению объектов нежилого и коммерческого назначения.

Истечение срока действия договора аренды земельного участка означает невозможность получить акт о вводе в эксплуатацию (для индивидуальных жилых домов и садовых домов — так называемое «уведомление о соответствии»), что влечёт за собой невозможность зарегистрировать право собственности на построенный объект капитального строительства и надлежащим образом легализовать его.

Основная опасность для застройщика состоит в том, что в силу ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, которая была введена в действие с 1 марта 2015 года, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, срок аренды которого истёк, может быть изъят по решению суда путем продажи с публичных торгов – это правило распространяется как на те случаи, когда земельный участок под строительство был предоставлен по результатам аукциона (п.

1 ст. 239.1 ГК РФ), так и на те случаи, когда земельный участок предоставлялся без торгов для завершения строительства объекта (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Ситуации, которые возникают при окончании срока действия договора аренды земельного участка, целесообразно подразделять по такому критерию как наличие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства.

Условия, при которых земельный участок вновь может быть предоставлен в аренду для завершения строительства сроком на три года, определены в Земельном кодексе РФ (п. 5 ст. 39.6 ) и в Федеральном законе от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 21 ст. 3).

Земельный кодекс РФ (п. 5 ст. 39.6) устанавливает общее правило о том, что для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок может быть предоставлен либо лицу, которое приобрело такой объект по результатам публичных торгов в связи с изъятием объекта у предыдущего собственника, либо у исходного собственника объекта капитального строительства, если в течение шести месяцев с момента окончания срока аренды земельного участка объект незавершенного строительства не был изъят в силу предусмотренных законом обстоятельств (незаявление органом местного самоуправления требования в суд об изъятии объекта незавершенного строительства; отказ суда в удовлетворении такого искового заявления; торги по продаже не состоялись по причине отсутствия участников торгов).

Вместе с тем, на практике значительно более востребована и чаще применяется норма п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которая связывает право собственника объекта незавершенного строительства на повторное приобретение земельного участка для завершения строительства с одним из двух условий: 1) право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года; 2) право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано после 1 марта 2015 года, однако договор аренды земельного участка заключен до 1 марта 2015 года.

Формально воспользоваться возможностью, предусмотренной п. 21 ст. 3 Федерального закона Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, могут только собственники, то есть лица, за которыми право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН (право собственности на незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом можно зарегистрировать в упрощённом порядке на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на иные объекты незавершенного строительства – на основании разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на землю: п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости).

Однако, к счастью застройщиков, Верховный суд РФ истолковал рассматриваемую правовую норму более широко.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016 высший судебный орган указал, что по смыслу правовой нормы п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ право на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства принадлежит не только собственникам, но и всем лицам при условии, что договор аренды земельного участка заключён до 1 марта 2015 года вне зависимости от наличия зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства.

Судами Калининградской области вышеуказанная точка зрения была скорректирована не в пользу застройщиков, однако даже в рамках складывающейся в нашем регионе судебной практики довольно значительная категория застройщиков в состоянии добиться заключения нового договора аренды земельного участка в ситуациях, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано.

Подход, используемый судами общей юрисдикции Калининградской области, сводится к тому, что органы местного самоуправления обязаны предоставить земельный участок для завершения строительства в аренду, если застройщик-заявитель, право собственности которого на объект незавершенного строительство не зарегистрировано, располагает действующим разрешением на строительство объекта (в случае с индивидуальными жилыми домами – «уведомление о соответствии»).

В рамках данного подхода суды руководствуются тем, что при наличии разрешения на строительство у застройщика право собственности на объект возникает по умолчанию в силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ вне зависимости от регистрации.

В качестве примеров можно привести решение Центрального районного суда г. Калининграда от 02.02.2018 по делу № 2а-858/2018 (судья М.П. Кисель), решения Зеленоградского районного суда от 20.09.2018 по делу № 2-696/2018 (судья В.В. Сайбель), от 27.09.2018 по делу № 2-830/2018 (судья В.В. Сайбель).

В том случае, когда право собственности на «недострой» не зарегистрировано, а разрешение на строительство не выдавалось, единственным выходом остаётся предъявление иска в суд о признании права собственности на объект капитального строительства.

Отмечу, что законодателем до сих пор не решена крайне злободневная проблема, возникающая в тех случаях, когда истекает срок аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства, а строительство так и не окончено. Этот законодательный пробел не восполнен. По всей видимости, по замыслу законодателя в такой ситуации объект незавершенного строительства обречен быть изъятым с целью продажи на публичных торгах (ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ).

Источник

Оформление права собственности на объект незавершенного строительства в Киеве и Киевской области в 2022 году

Стоимость регистрации — от 5 000 грн. Цена за оформление под ключ в Киеве и Киевской обл — от 25 000 грн.

1. Что такое недострой (объект незавершенного строительства)?
2. Как оформить недострой в собственность?
3. Порядок оформления
4. Документы для регистрации объекта незавершенного строительства
5. Оформление незавершенного строительства в завершенное
6. Проблемы при оформлении объекта незаконченного строительства
7. Оформление недостроенного дома
8. Стоимость регистрации и оформления
9. Продажа объекта незавершенного строительства
10. Зарегистрировать недострой с экспертным сервисом DOZVIL

На сегодняшний день для проведения любых операций с недвижимостью необходимо зарегистрировать на нее право собственности. Это относится и к объектам незавершенного строительства, которые также часто становятся предметом гражданско-правовых договоров. Если на подобный объект не зарегистрировать право собственности, тогда он будет считаться стройматериалами на участке, что отразится в договоре купли-продажи или другом документе.

Если на Вашем земельном участке есть объект незавершенного строительства и Вы желаете пройти процедуру его регистрации, обращайтесь за помощью в экспертный сервис DOZVIL. Профессионалы в сфере недвижимости расскажут об основных этапах регистрации права собственности и требуемом пакете документов.

Что такое недострой (объект незавершенного строительства)?

Незавершенное строительство – это объект, находящийся в состоянии стройки. На него может быть получено разрешение на строительство, а также потрачена определенная сумма средств, но к настоящему моменту объект не принят в эксплуатацию согласно действующего законодательства. Основной признак недостроенного объекта, расположенного на земельной единице, – невозможность его применения по назначению, т.к. отсутствует строительная готовность.

Как оформить недострой в собственность?

Согласно законодательной базе Украины “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений” и Постановлению Кабинета Министров Украины “Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений” оформить право собственности на незаконченное строительство разрешено по процедуре, используемой для объектов, заявленных впервые.

Порядок оформления

Признание права собственности на недострой требует прохождение соответствующей процедуры. Она выглядит следующим образом:

1. Получение строительного паспорта или градостроительных условий в отделе архитектуры и градостроительства.
2. Проведение технического надзора (документы) и генподряда (необходим не во всех случаях).
3. Разработка проекта и авторского надзора (не для всех случаев).
4. Регистрация уведомления о начале строительных работ (для объектов СС1 класса ответственности) или получение разрешения на строительство (для объектов СС2 и СС3 класса ответственности).
5. Проведение техинвентаризации и составление техпаспорта.
6. Признание права собственности на объект незавершенного строительства, т.е. регистрация права собственности с получением выписки из реестра.

Этапы получения документации не имеют отличий для других регионов Украины. Если Вам требуется больше конкретной информации о данной процедуре, обращайтесь в DOZVIL и записывайтесь на бесплатную консультацию, мы разберем Ваше дело.

Документы для регистрации объекта незавершенного строительства

Начать процедуру получения документов на недострой можно только после сбора всех документов от собственника. Существует два пакета документов, которые используются для разных вариантов регистрации.

Если у собственника есть все документы и необходимо только зарегистрировать незавершенное строительство, нужно подготовить:

• паспорт и идентификационный код для собственника или уставные документы для юридического лица;
• документ на землю;
• зарегистрированное уведомление о начале строительных работ или разрешение на строительство;
• технический паспорт со справкой о проценте готовности объекта.

Если собственник не имеет документов и оформление строительства нужно проводить с нуля, тогда понадобится:

• паспорт и идентификационный код собственника или уставные документы для юридического лица;
• правоустанавливающий документ на землю;
• схематический план расположения недостроя в вольной форме с указанием расстояний от границ участка (схема нужна для проведения анализа).

Оформление незавершенного строительства в завершенное

Начать процедуру получения документации на недостроенный объект можно только в том случае, если уже получено право собственности на него. Существует две процедуры дооформления.

1. Если достройка объекта происходит согласно разрешительной документации, необходимо выполнить такие действия:

• получить техпаспорт;
• оформить ввод в эксплуатацию (зарегистрировать декларацию на объект о готовности к эксплуатации или получить сертификат);
• оплатить паевой взнос (если это необходимо);
• зарегистрировать собственность как законченный объект строительства.

2. Если существуют отклонения от изначальной разрешительной документации, в большинстве случаев оформление незавершенного строительства придется начинать сначала. Чтобы точно понимать конкретную ситуацию и найти идеальный способ действия, необходимо провести ее анализ.

Проблемы при оформлении объекта незаконченного строительства

Во время получения документов на незавершенное строительство можно столкнуться с отсутствием возможности оформить право собственности на недострой, особенно если изначально собственник не получал разрешительные документы на начало строительства. Какие могут возникнуть проблемы:

Запрет на застройку конкретного участка, если существуют условия и ограничения, ограничивающие строительство. Бывают ситуации, когда отсутствует генеральный план территории. Это значительное ограничение, ведь без генплана невозможно получить строительный паспорт и градостроительные условия и ограничения.

Нарушение строительных норм конкретного региона (уменьшение отступов от границ участка, увеличение допустимой высотности и т.д.).

Каждая ситуация требует консультации и анализа. Юристы DOZVIL рассмотрят Вашу проблему детально на бесплатной консультации. Запись возможна по телефону или на сайте компании. Будем рады помочь!

Оформление недостроенного дома

При необходимости оформить недостроенное строительство частного дома, процедура и документы остаются неизменными. Стремитесь получить точные ответы по поводу оформления незавершенного строительства дома или возможности узаконить пристройку? Юристы компании DOZVIL помогут разобраться в вашем деле.

Стоимость регистрации и оформления

Цена на регистрацию права собственности недостроя определяется в индивидуальном порядке и зависит от множества факторов. Стоимость регистрации в DOZVIL при наличии документов – от 5 000 гривен, срок получения документов – от 5 дней. При отсутствии документов стоимость оформления под ключ в Киеве и Киевской области — от 25 000 грн., срок – от 1.5 месяца.

Продажа объекта незавершенного строительства

Стремясь продать недострой, следует осознавать, что любой договор купли-продажи можно составить при условии наличия у заявителя документации на земельный надел и недострой. Если на недостроенное имущество нет никаких документов, тогда собственник может продать только земельный участок и строительные материалы на нем.

Зарегистрировать недострой с экспертным сервисом DOZVIL

Хотите правильно узаконить дом или оформить недострой? Любую процедуру регистрации права собственности на недвижимость можно пройти со специалистами юридической компании DOZVIL. Быстро, грамотно, недорого – на этом построено взаимодействие с каждым клиентом!

1. Бесплатное консультирование. В нашей компании не требуют оплаты за услуги консультирования. Клиенты переводят деньги непосредственно за оформление своей недвижимости.
2. Поэтапная оплата. Не можете оплатить наши услуги сразу? Воспользуйтесь возможностью поэтапной оплаты, ведь для нас важно удобство и спокойствие любого заказчика.
3. Пакет документов под ключ. Для оформления документов в DOZVIL присутствие заказчика может и не потребоваться. Закажите пакет под ключ и получите его по почте или с курьером. Наши специалисты все сделают за вас!
4. Постоянная связь. Не стоит беспокоиться о процедуре оформления своей недвижимости. Любые изменения или появление новых нюансов по делу – это повод Вам позвонить и все подробно рассказать!

Есть нерешенные моменты с документами на недвижимость? Экспертный сервис DOZVIL в короткий срок поможет все исправить согласно действующему законодательству!

Источник