Регистрация объекта незавершенного строительства для чего

Тезисы вебинара «О полномочиях кадастрового инженера на подачу заявлений на ГКУ — Изменения, внесённые ФЗ-120 от 30.04.2021

Согласно части 2.1. ст.36 Федерального закона от 24.07.2007 г №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» ( часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ), кадастровый инженер на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ, без доверенности, вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учете объекта недвижимости, в т.ч. при одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации прав объекта недвижимости.

Систематизируем такие случаи

1. Осуществление кадастрового учета без одновременной регистрации прав:

• при подготовке межевого плана в целях образования земельных участков, если заказчиком кадастровых работ является либо собственник земельного участка, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с земельным участком образованы новые земельные участки, либо лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, из которого в результате раздела или объединения образуются новые земельные участки, предоставлен в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование;
• при подготовке межевого плана в целях уточнения границ земельных участков, если заказчиком кадастровых работ является собственник земельного участка, границы которого уточняются, либо лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, в аренду или безвозмездное пользование на срок более пяти лет

2. Одновременное осуществление кадастрового учета и регистрации прав :

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

• при подготовке акта обследования, если заказчиком кадастровых работ является либо собственник прекратившего существование здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, либо принявший наследство наследник физического лица, которому до дня открытия наследства принадлежали прекратившие свое существование здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, либо собственник земельного участка, на котором были расположены указанные объекты недвижимости, если собственник этих объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица) или если его правоспособностъ прекращена в связи со смертью (в отношении физического лица);
• при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости, для строительства которого в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не предусматривается выдача разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод в эксплуатацию, если заказчиком кадастровых работ является собственник земельного участка либо лицо, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, или лицо, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без предоставления или установления сервитута.

3. Остается неизменной норма пп. 5 п. 4 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, существовавшая до вступления в силу изменений, внесенных ФЗ-120 и позволяющая кадастровым инженерам обращаться в Росреестр без доверенности.

В указанной норме речь идет об осуществлении ГКУ земельного участка, образованного в целях подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка. Образование участка должно осуществляться кадастровым инженером в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения земельного участка.

Состав дополнительных документов, подтверждающих право подачи заявления на ГКУ со стороны кадастрового инженера

Указанные документы должны представляться отдельно (не в составе межевого плана, технического плана, акта обследования) — ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Письмо Росреестра от 26 июля 2021 г. № 13/1-5668-АБ/21
(о полномочиях кадастрового инженера, предусмотренных частью 2.1 статьи 36 Федерального закона «О кадастровой деятельности»)

Скромный сервис для формирования идеального договора на кадастровые работы, содержащего исключительные по глубине художественного смысла и юридико-технической аргументации формулировки, необходимые и достаточные для подачи заявления на КУ самим КИ, находится в разделе «Сервисы и аналитика СРО» на главной странице сайта и по ссылке здесь.

Трансляция вебинара

Не вовремя приходят выписки? Не приходят вовсе? Помоги сделать ФГИС ЕГРН лучше

Подать жалобу на неработающий ФГИС ЕГРН

Перейдя по кнопке справа и заполнив форму, вы получите сформированную жалобу,которую можно отправить электронно или почтовым отправлением по адресу приема корреспонденции в центральном аппарате Росреестра: 101000, Москва, Чистопрудный бульвар, д. 6/19

Источник

Документы на строительство дома

Отсутствие всего пакета или части документов может послужить основанием для признания постройки незаконной и принятия судом решения о сносе в принудительном порядке.

Индивидуальный жилой дом возводится на земельном участке, принадлежащем его владельцу. Право собственности подтверждается соответствующим актом: договором дарения дома, покупки-продажи или обмена, возможно, его наследование по завещанию или по закону.

Владельцу необходимо оформить правоустанавливающие и кадастровые документы на землю в порядке определенном действующим законодательством.

• Получение разрешения на строительство дома
• Подготовка проектной документации на строительство дома
• Регистрация готового дома
• Оформление незавершенного строительства

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
Москва и область:
+7 (499) 110-93-68
Остальные регионы:
+8 (800) 550-59-06

Получение разрешения на строительство дома

Возведение строений в пределах населенного пункта производится в строгом соответствии с генеральным планом развития (см. Дача с нуля).

Выдача разрешения на строительство частного жилья относится к компетенции местного органа власти. Последний, руководствуется при этом действующей нормативно-правовой базой. Важнейшие из них — нормы застройки участков, определяющих размещение объектов.

Процесс оформления права владения на землю предусматривает выполнение обязательных процедур: оформление свидетельства и постановка на кадастровый учет собственности.

В последующем осуществляется регистрация в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Оформление разрешения производится на основании ряда документов, список которых определяется Сводом правил СП 35-101-2001 и СП 30-102-99.

Перечень бумаг включает в себя следующие позиции:

• Заявление от владельца с соответствующей просьбой о разрешении индивидуального строительства с ходатайством районной администрации.
• Фотокопия паспорта.
• Постановление о выделении участка земли под индивидуальную застройку или иной документ, который подтверждает право использования или владения.
• Свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество.
• Справку об отсутствии ареста на землю или иные ограничения.
• Паспорт площадки и выдержка из генерального плана развития территории.
• Акт установления границ земельного участка с указанием, так называемых красных линий и осей проектируемого жилья.
• Проектная документация на возведение индивидуального жилого дома с планом участка.
• Согласование со всеми службами (электрических сетей, газовой, водоснабжения, канализации и телекоммуникаций).

В случае отказа владельцу участка выдается письмо с указанием причин и оснований данного постановления. Разрешение предоставляется заявителю в трех экземплярах, и оно действительно в течение десяти лет со дня утверждения.

Подготовка проектной документации на строительство дома

При получении выдержки из указанного документа необходимо проверить возможность отведения данных земель под возведение инфраструктуры: дорог или других объектов, к примеру, школы или детсада. В таком случае от покупки земельного участка следует оказаться, общественные интересы имеют приоритет над частными.

Перед заключением договора с организацией на выполнение такого рода работ следует убедиться в наличии у нее допуска.

Проект жилого строения состоит из таких разделов:

• Пояснительной записки с подробным описанием дома.
• Комплекта чертежей фасада и других сторон здания, перекрытий и оригинальных деталей, стропильной системы и кровли, фундаментов и перекрытий.
• Разрезы и сечения опорных элементов и деталей, находящихся под нагрузкой.
• Поэтажные планы с экспликациями.
• Чертежи и схемы систем электро- и газоснабжения, а также инженерных сетей.

Архитектурные бюро предлагают готовые типовые и индивидуальные проекты жилых домов. В первом случае документация дорабатывается с учетом особенностей земельного участка: конфигурации, рельефа и геологического строения.

Подготовка типового проекта займет меньше времени, нежели индивидуального и обойдется значительно дешевле.

Проектная документация это часть пакета, который носит название паспорта строительства. В его состав, помимо названных выше, входят следующие бумаги:

• Разрешение на возведение жилого объекта, оформленное в виде постановления районной или городской администрации.
• Свидетельство о праве владения землей, отведенной под строительство.
• Выдержка из Генерального плана в части касающейся данной площадки.
• Схемы подключения здания к инженерным сетям и технические задания на выполнение указанных действий.
• Акт установления границ земельного участка с указанием красных линий осей здания.

Последний в приведенном списке документ оформляется специализированной геодезической организацией. Сотрудники ее делают фактическую привязку спроектированного жилого дома на местности, что позволит избежать ошибок с неверным размещением строений на участке.

Если жилище возводится в коттеджном поселке, то проект в обязательном порядке необходимо согласовать с владельцами участков слева и справа.

Регистрация готового дома

В орган предъявляется паспорт строительства и все акты о выполнении работ от подрядчиков. Комиссия проводить документальную и фактическую проверку уровня готовности здания и выдаст заключение для получения технического паспорта.

Оформление дома после строительства предполагает помимо согласования регистрацию прав собственности.

Заключение комиссии потребуется для регистрации прав собственности на объект недвижимости в едином государственном реестре и получения кадастрового паспорта.

Объект вводится в эксплуатацию распоряжением районной администрации, основанием для которого является заключение межведомственной комиссии о готовности дома к эксплуатации и проживания.

Владельцу вновь построенной недвижимости законодательно установлен двухлетний срок на оформление прав собственности.

В случае невыполнения указанного требования закона или признания дома неготовым, он привлекается к административной ответственности и ему предоставляется годичная отсрочка.

За этот период необходимо выполнить все процедуры и получить свидетельство о праве собственности.

Оформление незавершенного строительства

Возведение жилого дома считается не законченным, в том случае если здание не имеет крыши, не установлены оконные рамы, отсутствует ограждение вокруг участка. Повторное невыполнение требований Закона привоит к конфискации строения с последующей продажей с аукциона.

Решение коллегиального органа может быть обжаловано в суде, подается иск о признании прав собственности.

Другой вариант — регистрация дома как объекта незавершенного строительства, для чего владельцу необходимо обратиться в организацию, осуществляющую ведение и выдающий выписки из ЕГРП.

Для выполнения данной процедуры требуется представить:

• Заявление собственника о регистрации имущественных прав на объект.
• Договор покупки продажи земельного участка, обмена или дарения, свидетельство о вступлении в права наследования или иной документ подтверждающий факт владения.
• Разрешение на возведение жилого объекта, если такое предусмотрено законодательством в данном конкретном случае.
• Заключение межведомственной комиссии о степени готовности.

Оформление незавершенного строительства дома осуществляется в установленные сроки, период рассмотрения документов не должен превышать десяти дней. При положительном решении вопроса владельцу выдается свидетельство установленного образца с указанием степени готовности помещений. Проживание людей в таком доме и соответственно регистрация не производиться.

Документы оформляются владельцем вновь создаваемого объекта недвижимости или его представителем. Во втором случае выписывается доверенность на ведение дел в государственных учреждениях и других организациях.

Процесс подготовки документов сложный и к нему следует подходить с ответсвенностью, несоблюдение требований закона может привести к утрате прав на возводимый дом.

Источник

Росреестр РТ: Нужно ли регистрировать объект незавершенного строительства?

В текущем году Росреестром Татарстана и Кадастровой палатой по РТ поставлено на кадастровый учет и зарегистрированы права на 791 объект незавершенного строительства. За весь прошлый год были зарегистрированы права на 1663 таких объекта недвижимости. Всего в реестре недвижимости содержатся сведения о 13 658 объектах незавершенного строительства, расположенных в Татарстане.

Можно предположить, что далеко не все татарстанцы, которые находятся в процессе строительства, спешат зарегистрировать права на недостроенные объекты. Однако, как прокомментировала эксперт Росреестра Татарстана Эндже Мухаметгалиева, регистрировать права на недостроенные объекты, как и на готовые, — в интересах самих же граждан. Особенно это касается тех, кто не планирует завершить строительство в ближайшее время.

«Согласно Гражданскому кодексу, объект незавершенного строительства относится к недвижимым вещам так же, как и готовые объекты. Для того чтобы ввести его в гражданско-правовой оборот, то есть чтобы стать законным правообладателем и свободно распоряжаться своим имуществом: продать, сдать в аренду, передать в дар и т.д., — необходимо поставить его на государственный кадастровый учет и зарегистрировать права. Объект должен существовать не только физически, но и юридически!», — отмечает Эндже Мухаметгалиева.

Кроме того, в случае возникновения ситуаций, когда земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд, например, для строительства дороги, гражданин, не зарегистрировавший право на данный объект, останется без полагающейся в таких случаях компенсации, ведь право собственности на объект недвижимости (в том числе на незавершенный строительством) возникает с момента государственной регистрации.

Порядок проведения кадастрового учета и регистрации прав на объекты незавершенного строительства

Кадастровый учет и регистрация прав проводятся в рамках единой процедуры – по одному заявлению одновременно объект ставится на учет и на него регистрируется право. Срок — 12 рабочих дней.

Важно! Объект незавершенного строительства может быть поставлен на государственный кадастровый учет и на него может быть зарегистрировано право собственности только при условии, что право на земельный участок, на котором расположен объект, зарегистрировано в ЕГРН. Если право на земельный участок не зарегистрировано, то оформление права на земельный участок происходит одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией права на объект незавершенного строительства.

Документы, которые необходимы для кадастрового учета и регистрации прав на объекты незавершенного строительства

— технический план (в состав которого входит разрешение на строительство либо уведомление застройщика о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства), готовится кадастровым инженером в форме электронного документа (на диске);

— разрешение на строительство (если оно требуется в соответствии с законодательством).

— правоустанавливающий документ на земельный участок (при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве).

Технический план на объект незавершенного строительства составляется на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации объекта недвижимости. Если выдача разрешения на строительство и проектная документация не предусмотрены, то сведения в техническом плане указываются на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Объекты, для строительства которых не требуется разрешение:

1) гараж на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

2) жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки, возведенные на садовых земельных участках;

3) объекты индивидуального жилищного строительства (для них с 4.08.2018г. действует уведомительный порядок);

4) объекты, не являющиеся объектами капитального строительства;

5) строения и сооружения вспомогательного использования и т.д.

В результате учетно-регистрационных действий выдается выписка из ЕГРН, в которой отражены характеристики объекта, в том числе его кадастровый номер, а также сведения о правах.

После завершения строительства право на незавершенный строительством объект прекращается, а сам объект снимается с учета одновременно с оформлением завершенного строительства. Для регистрации построенного объекта необходимо снова пригласить кадастрового инженера для составления технического плана на уже готовый объект. В техническом плане необходимо будет прописать кадастровый номер объекта незавершенного строительства. В ходе учетно-регистрационных действий в отношении достроенного объекта, сведения об исходном объекте (объекте незавершенного строительства) в Едином государственном реестре недвижимости станут архивными, а у вашего законченного дома появится свой кадастровый номер и новая запись о регистрации права.

Источник

Статья 331. Приобретение права собственности на вновь созданное имущество и объекты незавершенного строительства

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом. Лицо, которое изготовило (создала) вещь из своих материалов на основании договора, является собственником этой вещи.

2.

Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию.

Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.

3. До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества). В случае необходимости лицо, указанное в абзаце первом настоящей части, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

4. Часть четвертая исключена (С изменениями, от 15.12.2005)

2. Лицо, создавшее (изготовила) новую вещь из своих материалов, приобретает право собственности на вновь вещь. В то же время допускается установление законом или договором другой (например, если договором предусмотрено, что право собственности на вещь,

что была изготовление на заказ другого лица, принадлежит этому лицу).

3. Действие ч. 1 ст. 331 ГК распространяется на создание новой вещи из своих материалов любым лицом, в том числе и лицами, не достигшими четырнадцати или восемнадцати лет, поскольку создание новой вещи не является сделкой, а потому не требует какого-либо

4. На основании ч. 1 ст. 331 ГК решается вопрос о праве собственности на вещь, созданную лицом из своих материалов на основании договора с другим лицом. Владельцем такой вещи является лицо, создавшее ее. Но это правило является диспозитивным. В случаях, если дело

изготовлена лицом из материала, который ему не принадлежит, применяется ч. ст. 332 ГК.

5. По общему правилу абзаца первого ч. 2 ст. 331 ГК право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства. Эта формулировка не является достаточно определенным. Действительно, надо выяснить, какой же юридический факт дает основания утверждать, что строительство объекта является завершенным.

Поэтому абзац первый вообще не подлежит применению. Этот вывод подтверждается абзацем вторым ч. 2 ст. 331 ГК, юридическим фактом, порождающим право собственности на вновь созданное недвижимое

имущество в случаях, когда законом или договором предусматривается принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, называет принятия объекта к эксплуатации. Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов [313] не устанавливает каких-либо исключений из общего правила об обязательности принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов. Принятие законченных строительством объектов в эксплуатацию осуществляется после надлежащего оформления акта готовности объекта к эксплуатации и выдачи заказчику зарегистрированного инспекцией государственного архитектурного строительного контроля свидетельства о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил (п. 4 , 12, 13 Порядка).

6. Но и оформления акта о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта право собственности на недвижимое имущество не порождает. Согласно абзацу второму ч. 2 ст.

331 ГК в случаях, когда право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» [215] не устанавливает каких-либо исключений из общего правила о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента регистрации этого права. Это — достаточно определенное, хотя и алогично правило: права не существует, пока оно не будет зарегистрировано, но при отсутствии права не может быть осуществлена его регистрации. И все же законодатель считает, что «что-то» регистрируется. Регистрация этого «что-то» порождает право собственности. Законодатель признал неприемлемым установить, что регистрируется «что-то», поэтому он установил, что регистрируется право, которого в регистрации не существует.

7. Между принятием законченного строительством объекта к эксплуатации и государственной регистрацией права собственности на вновь созданное недвижимое имущество есть еще один юридический факт — получение заказчиком (лицом, сама создала объект недвижимого имущества из своих материалов) свидетельства о праве собственности на вновь созданное недвижимое имущество. Это свидетельство выдается местными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления (п. 6 Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество [352]).

8. До возникновения права собственности на построенное недвижимое имущество право собственности существует только на материалы, оборудование и другое имущество, использованное при строительстве. Комментируемая статья, не решает вопрос о том, кто же является собственником этих материалов, оборудования.

Поскольку иное не установлено, владельцем следует считать того, кто предоставил соответствующее имущество для осуществления строительства, кроме случаев, когда договором предусмотрено иное. Но следует учитывать, что до возникновения права собственности на построенное недвижимое имущество существует право собственности не только на материалы, оборудование и т.п. (ч. ст. 331 ГК), но и право собственности на объект строительства или результат других строительных работ. Субъектом этого права собственности является заказчик, если иное не установлено договором (ст. 876 ГК).

9. Согласно ч. З ст. 331 ГК лицо, имеющее право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, при условии, что она является собственником материалов, оборудования и т.п. (ч. ст. 331 ГК) и объекта строительства или

других строительных работ (ст. 846 ГК), может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства. Реально подразумеваются договоры об отчуждении и ипотечные договоры. Предметом договора об отчуждении является объект незавершенного строительства,

под которым согласно абзацу третьему ст. 1 Закона «Об ипотеке» [197] понимается объект строительства, на который выдано разрешение на строительство, понесенные расходы на его сооружение и который не принят в эксплуатацию в соответствии с законодательством. При

этом для регистрации права собственности приобретателя на объект незавершенного строительства, кроме договора об отчуждении, предоставляются документы, подтверждающие вещное право на земельный участок, проектно-сметная документация, а также документы,

содержащих описание объекта незавершенного строительства.

10. Статья 331 ГК не устанавливает каких-либо правил получения публичного разрешения на отчуждение объекта незавершенного строительства. Это дает основания для вывода о том, что любое разрешение не является для этого необходимым. Но этот правовой предписание не может применяться вопреки специальному публично-правовом предписания части пятой ст. 55 Закона «О нотариате» [75], согласно которому соглашения об отчуждении жилого дома, будивцицтво которого не завершено, удостоверяются нотариально при наличии решения соответствующего органа местного самоуправления или соответствующей местной государственной администрации. С учетом неполной логической тождественности жилого дома, строительство которого не завершено, и других незавершенных строительством объектов недвижимого имущества, а также исторического фактора (тенденции к унификации правила о сделках по недвижимости), следует сделать вывод, что часть пятая ст. 55 Закона «О нотариате» подлежит применению по аналогии с

отношений по отчуждению объектов незавершенного строительства, не являются жилыми домами, строительство которых не завершено.

11. Относительно передачи в ипотеку объектов незавершенного строительства, часть вторая ст. 16 Закона «Об ипотеке» устанавливает, что оно осуществляется путем передачи в ипотеку «прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, объектов незавершенного строительства или имущественных прав на них.

Источник