4. Обращение взыскания на объекты незавершенного строительства
Объектами незавершенного строительства считаются здания и сооружения, которые находятся на стадии строительства (возведения) и не могут быть использованы по своему целевому назначению.
Внешним признаком такого рода объектов является отсутствие в их отношении подписанного заказчиком и (или) органами государственной власти и местного самоуправления акта ввода объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства, прочно связанные с землей, относятся к недвижимости и могут быть объектом гражданского оборота только при условии государственной регистрации соответствующего права на них (ст. 219 ГК РФ). Объекты незавершенного строительства, не имеющие прочной связи с землей, рассматриваются как движимое имущество — совокупность строительных материалов.
Поиск объектов незавершенного строительства.
Как правило, объект незавершенного строительства принадлежит лицу, которому принадлежит земельный участок или находится на ином праве, чем право собственности (например, на праве аренды), соответственно, право собственности и право долгосрочной аренды на земельный участок регистрируются в Росреестре, куда и направляется запрос судебным приставом-исполнителем. Незавершенное строительство также может быть выявлено путем запроса о его наличии у должника и, кроме того, просмотром бухгалтерского баланса должника-организации по строке «незавершенное строительство».
Признать право собственности в суде
Арест объектов незавершенного строительства.
Для наложения ареста судебный пристав-исполнитель выносит постановление о наложении ареста и акт о наложении ареста (описи имущества).
Как и все недвижимое имущество, незавершенное строительство передается под охрану должнику или членам его семьи, назначенным судебным приставом-исполнителем, либо лицам, с которыми территориальным органом ФССП России заключен договор.
Оценка объектов незавершенного строительства.
Для оценки незавершенного строительства в соответствии со ст. 85 Закона об исполнительном производстве в обязательном порядке привлекается специалист. За основу в качестве предварительной оценки, которая указывается в акте о наложении ареста, судебный пристав-исполнитель может взять стоимость участка, на котором находится объект незавершенного строительства.
Реализация объектов незавершенного строительства.
При этом если с объектом незавершенного строительства не совершались сделки, то он, как правило, не зарегистрирован и в Росреестре. Согласно ст.
131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст.
2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому судебному приставу-исполнителю необходимо зарегистрировать права на объект незавершенного строительства. Данное положение подтверждается судебной практикой, в частности п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . При регистрации объекта незавершенного строительства судебный пристав-исполнитель выносит постановление о проведении государственной регистрации права собственности на имущество должника, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Регистрация объекта незавершенного строительства осуществляется в соответствии со ст. 66 Закона об исполнительном производстве, что уже было рассмотрено выше.
Документ о государственной регистрации права собственности на имущество выдается судебному приставу-исполнителю. Копия документа о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права остается в материалах исполнительного производства.
Реализация недвижимого имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:
— копия акта о наложении ареста на имущество должника;
— правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;
— копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;
— копия решения об отводе земельного участка;
— копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.
5. Обращение взыскания на земельный участок
Арест, оценка и обращение взыскания на земельный участок осуществляются по общим правилам, предусмотренным для недвижимого имущества, за некоторыми исключениями.
Земельный участок — это часть пространства (территории), ограниченная в порядке, установленном земельным законодательством, государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Земельный участок может быть обременен сервитутом. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Соответственно, сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Наличие сервитута может значительно повлиять на стоимость участка. В случае наличия сервитута судебный пристав-исполнитель отмечает наличие указанного обременения в акте о наложении ареста и постановлении.
В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. И, хотя из приведенной статьи не ясно, необходимо ли отдельное решение суда об обращении взыскания на земельный участок и зачем оно нужно, или все-таки достаточным условием для обращения взыскания на земельный участок будет исполнительный лист, соответственно выданный на основании судебного решения, судебная практика стала развиваться таким образом, что фактически для обращения взыскания на земельный участок требуется получение специального судебного решения, поэтому после ареста земельного участка (напомним, что обращение взыскания состоит из изъятия и реализации) судебному приставу-исполнителю или взыскателю необходимо обратиться в суд.
ИсточникРегистрация объекта незавершенного строительства по суду
Мы делаем сложные дела простыми. Опыт адвокатов более 8 лет. 96% успешных дел!
Чем мы можем Вам помочь?
Может ли арендованный объект незавершенного строительства выступать в качестве юридического адреса организации?
Организация арендует помещение, расположенное в незавершенном строительством здании. Может ли арендованный объект незавершенного строительства выступать в качестве юридического адреса организации? Как определяется место нахождения юридического лица? Содержит ли законодательство запрет на использование объекта незавершенного строительствав качестве места нахождения юридического лица?
Арендованный объект незавершенного строительства может выступать в качестве места нахождения юридического лица при условии, что такой объект представляет собой здание (помещение), пригодное для размещения органа юридического лица или иного лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, а также имеет присвоенный в установленном порядке адрес.
В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законодательство не содержит прямых указаний относительно возможности передачи в аренду объектов незавершенного строительства. Арбитражная практика по этому вопросу противоречива. Как правило, суды не исключают возможности аренды объектов незавершенного строительства (смотрите, например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5402/2009(19187-А75-39), ФАС Московского округа от 21.03.2005 N КГ-А41/1689-05, ФАС Поволжского округа от 05.03.2010 по делу N А12-12157/2009, ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-5756/09(3).
Вместе с тем высказывается и иная точка зрения (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 N А56-49787/04).
Передача в аренду объектов незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не противоречит законодательству (смотрите п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 608 ГК РФ).
Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 2 ст. 54 ГК РФ).
Адрес (место нахождения) одного из указанных органов (лиц), по которому осуществляется связь с юридическим лицом, относится к числу сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц (пп. »в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», далее – Закон о регистрации).
Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439 утверждены формы и требования к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, которые предполагают указание в составе адреса юридического лица почтового индекса, субъекта РФ, района, города, населенного пункта, улицы (проспекта, переулка и т.п.), номера дома (владения), корпуса (строения) и квартиры (офиса) (смотрите, например, п. 2.3 формы N 11001, лист Б формы N 13001, лист А формы N 14001).
С учетом изложенного можно сделать вывод, что местом нахождения юридического лица может быть здание (помещение), которому в установленном порядке присвоен конкретный адрес.
Законодательство не содержит прямого запрета на использование в качестве места нахождения юридического лица объекта незавершенного строительства. Правоприменительная практика также косвенно свидетельствует о том, что сам по себе факт незавершенности строительства не препятствует признанию объекта местом нахождения юридического лица. Отказ в государственной регистрации признается правомерным в случаях, когда объект незавершенного строительства не является зданием (помещением), в котором может располагаться орган юридического лица (смотрите постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2009 N А53-20272/2008-С1-31, ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу N А03-5976/2010), либо не имеет индивидуализирующего его конкретного адреса (смотрите постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.10.2011 N Ф01-4439/11).
На основании этого полагаю, что местом нахождения юридического лица может быть арендованный объект незавершенного строительства при условии, что такой объект представляет собой здание (помещение), пригодное для размещения исполнительного органа юридического лица, а также имеет присвоенный в установленном порядке адрес.
ИсточникРегистрация объекта незавершенного строительства по суду
Наши услуги
Библиотека
Новые публикации
- Правовая природа организационно-правовой формы юридического лица
- Установление фактов, имеющих юридическое значение в арбитражном процессе
- В каких случаях наследнику не грозит плата по долгам?
- Банкротство физического лица, плюсы и минусы
- Правовая природа предварительного договора об уступке права требования на объект долевого строительства
Счётчик посещений
| Сегодня: | 188 |
| Вчера: | 152 |
| В этом месяце: | 3132 |
| В предыдущем месяце: | 5049 |
| Всего посещений: | 1417840 |
Объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу (п. 30 постановления № 10/22) и могут признаваться самовольной постройкой.
Не могут быть признаны самовольной постройкой сооружения, которые не представляют собой самостоятельный объект недвижимости (п. 29 постановлении пленумов Верховного суда, Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Такими постройками «без статуса объекта недвижимости», в частности, считаются торговые модули и торговые павильоны (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.10 по делу № А56-84642/2009).
При отсутствии разрешения на строительство, а также разрешения на ввод в эксплуатацию (ст. 51, 55 ГК РФ), объект признается самовольной постройкой, что означает в отношении него невозможны никакие сделки, и заинтересованные лица могут требовать сноса этого объекта (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Легализовать самовольную постройку в судебном порядке можно, чтобы суд признал право собственности, необходимо представить:
1) подтвердить факт возведения самовольной постройки (например, представить договор подряда, акт приемки выполненных работ);
2) доказать факт соблюдения требования о целевом назначении земельного участка;
3) доказать, что строение никому не принадлежит (представить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество);
4) оформить технический паспорт строения. Это один из наиболее сложных и забюрократизированных процессов.
5) изготовить все необходимые заключения и справки, подтверждающие безопасность объекта, его соответствие строительным, санитарным и экологическим нормам (заключения государственного органа архитектурно-строительного надзора о соответствии самовольной постройки градостроительным нормам и правилам; заключения органа Роспотребнадзора о соответствии самовольной постройки санитарным нормам и правилам; заключения органа государственного пожарного надзора о соответствии самовольной постройки противопожарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности). Суд вправе затребовать и иные документы.
Отказать в признании права собственности на самовольную постройку суд может по причине нарушения публичных либо частных интересов. Нарушение публичных интересов происходит, когда нарушается порядок возведения объекта недвижимости, в том числе когда строение создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Следовательно, фактически нужно доказать только отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения данной постройки. Анализ арбитражной практики подтверждает, что суды автоматически констатируют отсутствие нарушения прав и законных интересов, если компании удается доказать соответствие постройки всем строительным, противопожарным и иным обязательным нормам.
Частный интерес нарушается, когда застройщик возводит объект на чужой земле. Тогда после отказа в иске застройщик будет разбираться с собственником земли, возможно возмещение его затрат на строительство (ст. 222 ГК РФ). Поэтому компании необходимо представить в суд заключения компетентных органов о соответствии постройки строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам или просить суд назначить соответствующие экспертизы.
Чтобы суд принял заключения в качестве надлежащих доказательств, они, во-первых, должны отвечать обязательным требованиям к обследованию объектов строительства, во-вторых, проводившая их организация должна иметь право на осуществление соответствующего вида работ. Это должны быть заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил. Суд может принять в качестве доказательств соответствия строительным нормам и правилам заключение независимой организации, но при условии, что у такой организации есть допуск к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (допуск обязателен в соответствии с положениями гл. 6.1 Градостроительного кодекса).
Юристы нашей компании обязательно помогут Вам в решении этого вопроса и окажут квалифицированную юридическую помощь.
Источник