Памятки — Прокуратура г. Санкт-Петербург
Приобретение жилья в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве чревато определенными рисками, одним из которых является возможное банкротство застройщика.
Особенности процедуры банкротства застройщика
Процедура банкротства застройщика имеет ряд особенностей, направленных на защиту прав участников строительства.
Арбитражный суд, принимая к рассмотрению дело о банкротстве застройщика, открывает конкурсное производство. Процедуры наблюдения и финансового оздоровления в данном случае не применяются.
Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства публикуются в официальном издании – газете «Коммерсантъ», а также размещаются в Едином государственном реестре юридических лиц.
В течение 10 календарных дней с даты утверждения конкурсного управляющего руководитель застройщика передает ему сведения обо всех участниках строительства.
В пятидневный срок с даты получения вышеуказанных сведений конкурсный управляющий уведомляет всех выявленных участников строительства (дольщиков) об открытии конкурсного производства, о возможности и сроках предъявления ими требований, а также публикует соответствующее уведомление в газете «Коммерсантъ».
Способы защиты прав дольщика в случае банкротства застройщика
1. Обращение к конкурсному управляющему
с заявлением об установлении требований
Требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, конкурсный управляющий по делу о банкротстве застройщика самостоятельно включает в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, на основании информации, размещенной органом регистрации прав в единой информационной системе жилищного строительства, о чем уведомляет участника долевого строительства.
В свою очередь участник строительства вправе предъявить конкурсному управляющему требование о передаче жилого помещения при наличии соответствующего договора, если строительство жилого дома завершено, или денежное требование либо уточнить свое требование к застройщику, предъявив подтверждающие документы.
В зависимости от ситуации участник строительства вправе заявить следующие денежные требования:
— о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства;
— о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по договору, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства;
— о возврате денежных средств, уплаченных участником долевого строительства по договору, на основании которого заявитель требования стал участником долевого строительства, а равно стоимости имущества, переданного участником долевого строительства застройщику по договору, признанному недействительным или незаключенным в судебном порядке.
Право собственности на недвижимость на основании решения суда
Конкурсный управляющий рассматривает заявленные участником строительства требования и включает их в реестр требований участников строительства, если признает их обоснованными.
Подготовка заявления об установлении требований и
сбор необходимых документов
В заявлении о включении требований участника строительства в реестр требований кредиторов, реестр требований о передаче жилых помещений следует указать:
— фамилию, имя и отчество конкурсного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства;
— наименование арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве застройщика, в который подается заявление, и номер дела;
— наименование застройщика-должника, его местонахождение; сведения о заявителе (Ф.И.О., адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты); дату и номер договора долевого участия;
— идентификационные данные дома и объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор;
— стоимость объекта недвижимости по договору и сумму денежных средств, перечисленную застройщику;
— реквизиты документов, подтверждающих оплату стоимости объекта недвижимости по договору в полном объеме;
— сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств по передаче объекта недвижимости;
— требования участника строительства (о передаче жилого помещения со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования).
При установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба (пропорционально исполненной участником строительства части обязательства по оплате жилого помещения). Стоимость жилого помещения при этом определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого конкурсным управляющим за счет средств должника.
К заявлению об установлении требований необходимо приложить:
— оригиналы или надлежащим образом заверенные копии документов, подтверждающих обоснованность требований (например, договор долевого участия с отметкой регистрирующего органа о государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости);
— документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты стоимости жилого помещения (платежные поручения, приходно-кассовые ордера, иные документы об оплате, предусмотренные действующим законодательством).
Соответствующее требование должно быть предъявлено конкурсному управляющему не позднее двух месяцев со дня получения от него участником строительства уведомления об открытии конкурсного производства. При этом такое уведомление считается полученным по истечении месяца со дня его опубликования в установленном порядке.
В случае пропуска указанного срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
Конкурсный управляющий рассматривает полученное требование в течение 30 рабочих дней со дня его получения. Если требование дольщика обосновано, оно включается в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений). В этот же срок конкурсный управляющий уведомляет участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений), об отказе в таком включении либо о включении в реестр требования в неполном объеме.
В случае несогласия с конкурсным управляющим по вопросу включения (невключения) или включения требования в неполном объеме участник строительства не позднее чем в течение 15 рабочих дней со дня получения от него уведомления о результатах рассмотрения своего требования вправе заявить в арбитражный суд возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования о передаче жилого помещения.
Если возражения в предусмотренный срок не поступят, такое требование считается установленным в том размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.
Если в отношении требования участника строительства будут заявлены возражения, такое требование рассматривается арбитражным судом в судебном заседании не позднее чем в месячный срок с даты получения возражений с извещением участвующих в данном обособленном споре лиц.
По результатам разрешения указанного вопроса арбитражный суд выносит определение о включении или об отказе во включении требования участника строительства о передаче жилого помещения, в реестр требований участников строительства.
Конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства с соблюдением установленной очередности:
— если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче дольщикам объекта незавершенного строительства или жилых помещений в доме, строительство которого завершено;
— если не позднее, чем за месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесено определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств обанкротившегося застройщика новому приобретателю.
2. Обращение за возмещением в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства
Законодательством предусмотрена выплата возмещения участникам строительства при банкротстве застройщика за счет имущества публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд).
Выплата такого возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения за счет его имущества в установленном Правительством Российской Федерации порядке в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
Выплата возмещения производится в размере стоимости жилого помещения, определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащего передаче участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора долевого участия либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади жилого помещения, не превышающей ста двадцати квадратных метров. Рыночная стоимость жилья определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения о выплате возмещения.
Физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.
Выплата возмещения Фондом также осуществляется гражданам – участникам строительства, имеющим денежные требования, включенные в реестр требований участников строительства.
Участник долевого строительства не вправе требовать возмещения за счет средств Фонда в случае получения им ранее страховой выплаты или выплаты, произведенной поручителем застройщика.
Доход в виде возмещения, полученного налогоплательщиком в рамках защиты прав участников долевого строительства, налогом на доходы физических лиц не облагается.
3. Обращение в суд с требованием о признании права собственности
на объект недвижимости
Если застройщик получил разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию и до даты принятия решения о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подпин передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение.
Заявитель обязан направить застройщику копии требования и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении.
По результатам рассмотрения заявления и документов арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
ИсточникРосреестра от 05.02.2020 N 14-00945-ГЕ/20 (вместе с Минэкономразвития России от 24.12.2019 N ОГ-Д23-11501 «О рассмотрении обращения»)
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 24.12.2019 N ОГ-Д23-11501 по вопросу государственной регистрации в порядке статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права собственности на созданное здание или сооружение, расположенное на земельном участке, предоставленном по договору аренды, срок которого, указанный в договоре, истек.
Заместитель руководителя
Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 24 декабря 2019 г. N ОГ-Д23-11501
О РАССМОТРЕНИИ ОБРАЩЕНИЯ
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент) рассмотрел обращение и в части своей компетенции сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения.
Письма Минэкономразвития России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, не являются нормативными правовыми актами, имеют информационный характер и не препятствуют руководствоваться непосредственно нормами законодательства.
Вместе с тем по существу поставленного в обращении вопроса сообщаем.
Основания для осуществления государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о недвижимости).
Обращаем внимание, что решение о государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов.
Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен статьей 29 Закона о недвижимости и включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
Учитывая положения статьи 40 Закона о недвижимости, основанием для учетно-регистрационных действий в отношении созданных здания, сооружения являются разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (если для их строительства в соответствии с федеральными законами требуется разрешение на строительство), а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором такие здание, сооружения расположены.
Согласно части 2 статьи 40 Закона о недвижимости государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Пунктом 2 статьи 263 ГК РФ определено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
При этом положения пунктов 1 и 2 статьи 222 ГК РФ устанавливают, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Исходя из части 7 статьи 51, части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, а также для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект недвижимости.
Таким образом, при осуществлении государственной регистрации прав на созданный объект недвижимого имущества государственный регистратор прав должен удостовериться, что он не является самовольной постройкой, в том числе для осуществления государственной регистрации права собственности на здание, сооружение в порядке, установленном статьей 40 Закона о недвижимости (а также в порядке, установленном до 1 января 2017 г. статьей 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), необходимо (и было необходимо), чтобы земельный участок, на котором создан соответствующий объект недвижимости, в период его создания принадлежал лицу, создавшему данное здание, сооружение, в том числе был предоставлен для указанных целей.
Согласно положениям пункта 2 статьи 609 ГК РФ и статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, при этом договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если он также заключен на срок не менее чем один год.
По общим правилам, установленным пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
В связи с изложенным полагаем, что в целях государственной регистрации права собственности в порядке, установленном статьей 40 Закона о недвижимости, на здание, сооружение, расположенное на земельном участке, предоставленном по договору аренды, срок которого, указанный в договоре, истек, но при этом в Едином государственном реестре недвижимости содержится актуальная запись о зарегистрированной аренде соответствующего земельного участка, государственный регистратор прав должен в том числе убедиться, что на момент ввода в эксплуатацию этого здания, сооружения указанный договор аренды в силу положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ считался возобновленным на тех же условиях (если иное не установлено ЗК РФ), приняв соответствующие меры по получению дополнительных сведений (документов), подтверждающих возобновление срока указанного договора (данные документы могут быть также представлены заявителем по его инициативе).
Источник