Решение суда об узаконении реконструкции № 02-2374/2016
31 мая 2016 года Хорошевский районный суд г.Москвы В составе председательствующего судьи Жедачевской И.Н.
При секретаре Портновой Д.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское
дело № 2374/16 по иску
Лобачева С Ю к Департаменту городского имущества города Москвы об узаконении реконструкции, признании права собственности. внесении изменений в технические характеристики,
Лобачев С. Ю. обратился в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об узаконении реконструкции, признании права собственности , внесении изменений в технические характеристики, ссылаясь на то, что является собственником квартиры № ****по ул. **** в г. ****на основании принятия наследства по закону, что подтверждается решением Хорошевского муниципального суда СЗАО г.Москвы от 17 ноября 1998 года и свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29 июня 2012 года. При жизни наследодателя Лобачева Ю.П. произошла реконструкция изолированной части жилого дома ( квартиры № ****), основная часть жилого дома построена в 1928 году- жилая запроходная комната 13,8 кв.м и коридор 6,6 кв.м., изменения жилого помещения в связи с реконструкцией были зафиксированы в БТИ в 1969 г. и в 1984 г. До 1969 г.
Экспертиза реконструкции объектов капитального строительства в Воронеже
были возведены помещения, имеющие вход из основного помещения 1928 г.
пристройки: литер «А» ( жилая проходная комната), площадью 24,2 кв.м, литер «Б» ( кузня), площадью 8,6 кв.м, литер «б» ( веранда) , площадью 11,1 кв.м., до 1984 года – литер «В» ( ванная) площадью 3, 4 кв.м.. Согласно данным технического паспорта от 23.10.2014 в результате проведенной реконструкции жилая площадь помещений , составившая 13,8 кв.м увеличилась на 24,2 кв.м и составила 38 кв.м. Вспомогательная площадь, составлявшая ранее 6,6 кв.м увеличилась до 22, 9 кв.м. При проведении реконструкции владелец жилого помещения за соответствующими разрешениями не обращался. В декабре 2015 года ГУП « МОСЖИЛНИИПРОЕКТ» выполнило Техническое заключение № 25093-1 о состоянии несущих и ограждающих конструкций квартиры № ****по ул.
****в г. ****. Данным заключением установлено, что « Основные несущие и ограждающие конструкции в зоне квартиры № 2 находятся в работоспособном техническом состоянии и могут эксплуатироваться в дальнейшем.
В соответствии с п. 7 Общих выводов « согласно ФЗ № 384 от 01.07.2010 « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» обследованная зона здания ( квартира № 2) в целом удовлетворяет требованиям по механической безопасности». Технические решения , принятые при реконструкции квартиры № 2 обеспечивают безопасную для жизни и здоровья эксплуатацию строения. Просит признать за Лобачевым С Ю право собственности на измененный в процессе реконструкции объект права- квартиру № **** по ул. ****в г. **** и включить в состав квартиры: жилую проходную комнату ( литер «А»), площадью 24, 2 кв.м, кухню ( литер «Б») площадью 8,6 кв.м., веранду ( литер «б») площадью 11, 1 кв.м., ванную ( литер «В») площадью 3, 4 кв.м, а всего: общей площадью 67,7 кв.м., из них площадью жилого помещения 56,6 кв.м, из них жилой площадью 38 кв.м, вспомогательной – 22, 9 кв.м. Внести изменения в технические характеристики объекта.
Реконструкция объекта капитального строительства
Представители истца по доверенности Лобачева Н.Н., Стрекалова Г.С. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить.
Представитель ответчика Департамента городского имущества г.Москвы по доверенности Дегтяренко Е.И. с иском не согласен.
3-и лица: представители **** и УР «****» г.Москвы в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещались надлежащем образом.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).
Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, что является собственником квартиры № **** по ул. **** в г. **** на основании принятия наследства по закону, что подтверждается решением Хорошевского муниципального суда СЗАО г.Москвы от 17 ноября 1998 года и свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29 июня 2012 года.
При жизни наследодателя Лобачева Ю.П. произошла реконструкция изолированной части жилого дома ( квартиры № ****), основная часть жилого дома построена в 1928 году- жилая запроходная комната 13,8 кв.м и коридор 6,6 кв.м., изменения жилого помещения в связи с реконструкцией были зафиксированы в БТИ в 1969 г. и в 1984 г. До 1969 г. были возведены помещения, имеющие вход из основного помещения 1928 г. пристройки: литер «А» ( жилая проходная комната), площадью 24,2 кв.м, литер «Б» ( кузня), площадью 8,6 кв.м, литер «б» ( веранда) , площадью 11,1 кв.м., до 1984 года – литер «В» ( ванная) площадью 3, 4 кв.м.. Согласно данным технического паспорта от 23.10.2014 в результате проведенной реконструкции жилая площадь помещений , составившая 13,8 кв.м увеличилась на 24,2 кв.м и составила 38 кв.м.
Вспомогательная площадь, составлявшая ранее 6,6 кв.м увеличилась до 22, 9 кв.м. При проведении реконструкции владелец жилого помещения за соответствующими разрешениями не обращался. В декабре 2015 года ГУП « МОСЖИЛНИИПРОЕКТ» выполнило Техническое заключение № ****о состоянии несущих и ограждающих конструкций квартиры № **** по ул. **** в г. ****.
Данным заключением установлено, что « Основные несущие и ограждающие конструкции в зоне квартиры № 2 находятся в работоспособном техническом состоянии и могут эксплуатироваться в дальнейшем. В соответствии с п. 7 Общих выводов « согласно ФЗ № 384 от 01.07.2010 « Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» обследованная зона здания ( квартира № 2) в целом удовлетворяет требованиям по механической безопасности». Технические решения , принятые при реконструкции квартиры № 2 обеспечивают безопасную для жизни и здоровья эксплуатацию строения.
При таких обстоятельствах на произведенную реконструкцию жилого помещения распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.
Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно пункту 26 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, обстоятельства того, допущены ли при проведении самовольной реконструкции помещения существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, нарушает ли сохранение объекта в реконструированном состоянии права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли этот объект угрозу жизни и здоровью граждан, являются юридически значимыми по делам о сохранении помещения в реконструированном состоянии и признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
18 марта 2013 года в отношении Лобачева С.Ю. было вынесено распоряжение Департамента городского имущества г.Москвы № 1567 «Об утверждении схемы расположения земельного участка по адресу: **** на кадастровой карте». В результате исполнения Мирового соглашения , утвержденного Определением Хорошевского районного суда г.Москвы от 03 июня 2014 года была согласована с совладельцем земельного участка Сикачевой Г.Н. граница раздела земельного участка , что стало возможно после сноса ею незаконного строения № 2 , препятствовавшего истцу в пользовании свой частью земельного участка. Факт сноса строения № 2 был подтвержден сторонами актом и указанное обстоятельно зафиксировано в определении суда от 03 июня 2014 года.
В силу п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Из Обзора судебной практики Верховного Суда РФ по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г. следует, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ.
К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Принимая во внимание вышеуказанные нормы права и установленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о сохранении жилого дома в реконструированном виде не имеется. Кроме того, суд учитывает, что реконструкция производилась в 1969 и 1984 г.г.
В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и с
ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и с
делок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Требования о внесении изменений в ТБТИ не подлежат удовлетворению,
поскольку указанные изменения зафиксированы , что подтверждается представленными техническими карточками на строения.
Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, о частичном удовлетворении заявленных требований Лобачева С.Ю, Руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ суд,
Признать за Лобачевым С Ю право собственности на измененный в процессе реконструкции объект права- квартиру № **** по ул. **** в г. **** и включить в состав квартиры: жилую проходную комнату ( литер «А»), площадью 24, 2 кв.м, кухню ( литер «Б») площадью 8,6 кв.м., веранду ( литер «б») площадью 11, 1 кв.м., ванную ( литер «В») площадью 3, 4 кв.м, а всего: общей площадью 67,7 кв.м., из них площадью жилого помещения 56,6 кв.м, из них жилой площадью 38 кв.м, вспомогательной – 22, 9 кв.м.
В остальной части требований отказать.
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимость и с
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение
одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Хорошевский районный суд г.Москвы.
РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ:
Решение суда о признании договора купли-продажи квартиры недействительным
Тумин А.А. обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчиком и по уточненным исковым требованиям ссылается на то, что является одиноким пенсионером и проживает по адресу: … сестер истца позвонили соседи и сообщили, что у истца часто бывает ответч.
ИсточникРешение суда о расторжении договора, взыскании денежных средств и судебных расходов
Истец обратился в суд с иском к ответчику с вышеуказанным исковым заявлением, мотивируя свои требования тем, что между сторонами 05.03.2015 года был заключен договор передачи личных сбережений № * в сумме 1 100 000 руб. под 34 % годов сроком возвр.
Реконструкция объекта капитального строительства судебная практика
Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.
I.Основные положения об осуществлении строительства и реконструкции объектов капитального строительства
Правом на осуществление строительства и реконструкции объектов капитального строительства обладают субъекты, получившие в установленном градостроительным законодательством Российской Федерации порядке разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Понятие, форма разрешения на строительство, порядок заполнения уполномоченными органами разрешений, основания выдачи и запрета в выдаче таких разрешений, случаи, когда выдача разрешения не требуется, а также ответственность за нарушение установленного порядка строительства и реконструкции закреплены в следующих документах:
Некоторые спорные вопросы при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства отражены в следующих документах:
Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а именно:
— осуществление строительства, реконструкции в отсутствие, полученного в установленном порядке разрешения;
— случаи, когда выдача разрешения на строительство, реконструкцию не требуется;
— нарушение порядка обращения в уполномоченные органы за выдачей разрешений на строительство, реконструкцию;
— нарушение уполномоченным органом запрета, установленного частью 10 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ;
— срок действия разрешения на строительство;
— оспаривание решений уполномоченных органов о выдаче (отказе в выдаче) разрешения на строительство, реконструкцию.
II.Выводы судов по спорным вопросам при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства
1.Осуществление строительства, реконструкции в отсутствие, полученного в установленном порядке разрешения
Исковые требования:
Волжско-Окское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору обратилось в суд с исковым заявлением о привлечении открытого акционерного общества «Верхневолжские магистральные нефтепроводы» к административной ответственности на основании части 1 статьи 9.5 КоАП РФ.
Решение суда:
Суд удовлетворил заявленное требование, общество привлечено к административной ответственности в виде штрафа.
Позиция суда:
Общество привлечено к административной ответственности в виде штрафа, поскольку общество осуществляло работы по реконструкции линейного объекта (магистрального нефтепровода, относящегося к опасным производственным объектам) без соответствующего разрешения на строительство.
Как разъяснил суд, поскольку спорный участок линейного объекта проходит по территории двух субъектов РФ, обществу необходимо было дополнительно получить разрешение на строительство и реконструкцию в уполномоченном федеральном органе исполнительной власти и не ограничиваться лишь получением разрешения на строительство в органах местного самоуправления Московской области.
Исковые требования:
Индивидуальный предприниматель Румянцева Л.О. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации города Ставрополя о признании права собственности на самовольное строение — нежилое помещение.
Решение суда:
Суд отказал в удовлетворении заявления о признании права собственности на самовольное строение.
Позиция суда:
Суд отказал в удовлетворении заявления со ссылкой на пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», которым определено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что до начала строительных работ и в период возведения спорного объекта предприниматель не обращался в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство с приложением всех необходимых документов. Доказательств обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, с приложением полного пакета документов, предусмотренного статьей 55 Градостроительного кодекса РФ до подачи иска, предпринимателем также не представлено. Материалы дела свидетельствуют, что меры для легализации спорного строения предприняты предпринимателем уже после обращения в суд с настоящим иском, а обращение в суд с иском в данном случае направлено на подмену установленного законом административного порядка введения объектов недвижимости в гражданский оборот.
Такое поведение истца является злоупотреблением правом на обращение в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку, предусмотренным пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.
Исковые требования:
Общество «Корпорация Уралтехнострой» обратилось в суд с исковым заявлением к администрации городского округа о признании права собственности на нежилое строение — здание «Склад хранения металла».
Решение суда:
Суд отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.
Позиция суда:
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд пришел к выводу, что отсутствие в материалах дела доказательств принятия всех необходимых мер к получению в установленном порядке разрешения на строительство объекта (легализации) является основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку.
Как установил суд, доказательств того, что обществу необоснованно отказано компетентными органами в выдаче разрешений, материалы дела не содержат. Кроме того, судом апелляционной инстанции верно отмечено, что письмо администрации района городского округа не является разрешением компетентного органа на строительство спорного объекта, поскольку из его содержания не следует, что истцу необоснованно отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Исковые требования:
Исполняющий обязанности прокурора обратился в суд с исковым заявлением о привлечении общества к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ.
Решение суда:
Суд удовлетворил заявление о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ, в виде наложения административного штрафа.
Позиция суда:
Материалы дела не содержат сведений о наличии у общества каких-либо препятствий для принятия обществом мер для получения разрешения на строительство. Как пояснил суд, спорное сооружение — базовая станция сотовой связи, возводимая обществом как заказчиком по договору строительного подряда, является линейно-кабельным сооружением и объектом капитального строительства, строительство которых требует обязательного получения соответствующего разрешения.
Таким образом, факт осуществления по заданию общества строительства рассматриваемой станции как объекта капитального строительства без соответствующего разрешения образует объективную сторону состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьей 9.5 КоАП РФ.
Исковые требования:
Прокурор города обратился в суд с исковым заявлением о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 9.5 КоАП РФ, за нарушение градостроительного законодательства.
Решение суда:
Суд удовлетворил заявленное прокурором требование.
Позиция суда:
Согласно представленному в материалы дела разрешению на строительство общество было не вправе на арендованном земельном участке, возвести трехподъездный жилой дом вместо одноподъездного с большим количеством подъездов и квартир, чем это предусмотрено в разрешении.
Таким образом, оценив характер совершенного административного правонарушения, степень его общественной опасности с учетом объекта посягательства на общественные интересы, суд пришел к выводу о правомерности привлечения общества к административной ответственности без применения нормы о малозначительности правонарушения.
Исковые требования:
Общество «Эра Водолея» обратилось в суд с исковым заявлением к администрации, обществу с ограниченной ответственностью «Рекорд-плюс» о признании права собственности на здание «Терминал строительных материалов».
Решение суда:
Суд отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.
Позиция суда:
Приобретение земельного участка, на котором располагаются спорные постройки, позднее периода их возведения не может служить основанием для легализации таких самовольных построек в порядке, установленном пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.
Как установил суд, истцом не представлены в материалы дела доказательства принятия всех необходимых мер к получению в установленном порядке разрешения на строительство спорного объекта, разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом суд отметил, что, приобретая долю в праве на земельный участок, на котором уже были расположены самовольные постройки, истец участвовал в разработке проектной документации на данные постройки, а потому был осведомлен об отсутствии разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, а также об отсутствии обращений с соответствующими заявлениями в отношении спорных построек.
Доказательств, свидетельствующих о том, что застройщик своевременно обращался в компетентные органы за получением необходимых разрешений и согласований, не имел возможности получить надлежащие документы либо в выдаче таких документов ему было необоснованно отказано, в материалы дела также не представлено. В выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истцу отказано, так как застройщик не получал разрешения на строительство. Правомерность данного отказа истцом не оспорена.
ИсточникОбзор судебной практики по делам, связанным с самовольным возведением, реконструкцией объектов капитального строительства за 2018 год
Госинспекцией Алтайского края (далее Госинспекция) обобщен опыт судебной практики по делам, связанным с самовольным возведением, реконструкцией объектов капитального строительства за 2018 год.
В 2018 году, с привлечением Госинспекции рассмотрено 27 дел, связанных с самовольным строительством, реконструкцией, из которых, по 21 делу, за истцами признано право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект.
Госинспекция Алтайского края, выступая в качестве третьего лица, при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольные строения, как и ранее указывает на тот факт, что региональный государственный строительный надзор в отношении спорных объектов, не осуществлялся, в связи с чем подтвердить соответствие возведенного объекта требованиям проектной документации, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов не возможно, а следовательно, в отношении указанных объектов действует презумпция общественной опасности – объект считается потенциально опасным для жизни и здоровья граждан, пока не доказано обратное.
Исходя из положений пунктов 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российский Федерации (далее – ГК РФ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и не вправе распоряжаться постройкой, совершать сделки с ее использованием. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 ГК РФ.
В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, которая должна быть:
- либо возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке;
- либо без получения необходимых разрешений;
- либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для отнесения возведенного объекта к самовольной постройке достаточно наличия хотя бы одного из перечисленных признаков
Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом. Аналогичная позиция поддержана в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Таким образом, для отнесения постройки к самовольной, по признакам, определенным статьей 222 ГК РФ необходимо установить является ли спорный объект недвижимым имуществом. От правильной квалификации спорного объекта зависит применение или неприменение положений статьи 222 ГК РФ.
В качестве примера указанной ситуации является решение от 07.03.2018 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-648/2018 по исковому заявлению Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула к ООО «АКС», ОАО «Алтайжилкомхоз», ИП Юрьеву Глебу Андреевичу об обязании снести самовольную постройку: здание шиномонтажной мастерской и автомоечного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу: г. Барнаул, ул. Ползунова, 31, которым установлено, что спорный объект является объектом капитального строительства.
Требования истца, указанным решением удовлетворены. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2018 указанное решение Арбитражного уда Алтайского края отменено. Суд апелляционной инстанции, с учетом заключения эксперта (по результатам судебной экспертизы), пришел к выводу, что возведенный по ул. Ползунова, 51 в г. Барнауле объект не является объектом капитального строительства и не имеет признаков недвижимости, то есть отсутствует прочная связь с землей, перемещение строения по указанному адресу без несоразмерного ущерба его назначению на другое место возможно, в связи с чем указанный объект не подпадает под характеристики самовольной постройки, указанные в статье 222 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ обозначены последствия, то есть санкция за данное правонарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. Так определением Арбитражного суда Алтайского края от 07.12.2018 по делу № А03-16099/2018 по иску Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула к индивидуальному предпринимателю Чертову Евгению Николаевичу о сносе самовольной постройки, утверждено мировое соглашение, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства демонтировать принадлежащую ему автомобильную мойку самообслуживания, расположенную на земельном участке по адресу: г. Барнаул, ул. Ползунова, 52, в установленный определением суда срок. При этом в случае нарушения ответчиком сроков исполнения мирового соглашения, с последнего подлежит взысканию неустойка в размере 100000 рублей – ежемесячно.
В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Согласно пункту 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Так же при рассмотрении дела, суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Подтверждением в судебной практике, указанной выше позиции, являются решения Арбитражного суда Алтайского края о признании права собственности на самовольно реконструированные сооружения – автозаправочной станции за публичным акционерным обществом «НК «Роснефть» – Алтайнефтепродукт». В рамках рассмотрения исковых заявлений ПАО «НК «Роснефть» – Алтайнефтепродукт» представлены доказательства, о том, что реконструируемые объекты капитального строительства соответствуют требованиям технических регламентов, градостроительных, строительных, санитарноэпидемиологических, экологических, противопожарных и иных норм и правил, соблюдение которых является обязательным, а также требованиям о целевом использовании земельного участка, не создают угрозы жизни и здоровью людей. При рассмотрении указанных споров, судом установлено, что единственным признаком самовольной постройки — АЗС является отсутствие разрешения на строительство, предоставляющего застройщику право осуществлять реконструкцию спорного объекта (акта ввода объекта в эксплуатацию), к получению которых истец предпринимал надлежащие меры (решение от 24.12.2018 по делу № А03-12084/2018, решение от 22.03.2018 по делу № А03-14588/2018, решение от 16.07.2018 по делу № А03-9225/2018).
В силу части 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Возведение объекта, являющегося самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена государственная регистрация права или нет.
Так, решением от 19.11.2018 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03- 21602/2017, оставленным без изменения Постановлением седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2018 исковое заявление индивидуального предпринимателя Классена Дмитрия Ивановича о признании права собственности на здание торгового центра, площадью 1331,4 квадратных метра, расположенного по адресу: Алтайский край, село Поспелиха, ул. Коммунистическая, 1 и здание торгового центра площадью 984, 3 кв.м. по адресу: Алтайский край, село Поспелиха, ул.
Коммунистическая, 1-А как на один объект недвижимости отказано. При рассмотрении указанного спора судами установлено, что истец является собственником указанных зданий торгового центра, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.11.2015, основанием возникновения которого является заключенный между истцом и Классеном Иваном Ивановичем договор дарения от 06.11.2015. Классену И.И. было выдано 2 разрешения на ввод объекта эксплуатацию: разрешение №22535000*015 от 25.10.2013; разрешение №22535000*016 от 30.10.2013. Распоряжением Администрации Поспелихинского района Алтайского края от 07.04.2015 №128-р указанные разрешения на ввод объекта были аннулированы.
Администрацией района Классену Д.И. выдано разрешение на реконструкцию от 10.01.2017, которым разрешена реконструкция объекта капитального строительства торговых центров с целью их объединения, расположенного по адресу ул.Коммунистическая, 1, с.Поспелиха, Поспелихинский район, общей площадью 2 562, 6кв.м.
Как указано судами, согласно техническим паспортам и градостроительному плану земельного участка по указанному адресу расположен один объект капитального строительства. Разрешение на реконструкцию выдавалось в отношении двух объектов недвижимого имущества, права на которые были зарегистрированы.
При этом разрешения на ввод в эксплуатацию были выданы в нарушение фактическим характеристикам здания. Доказательств того, что истцу в установленном порядке представлялся земельный участок для соответствующих целей (для строительства) судами не установлено. Надлежащих доказательств того, что возведенная постройка соответствует установленным градостроительным нормативам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан истцом не представлены, отсутствуют такие доказательства и в материалах дела. С учетом установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Указанную позицию суда первой инстанции поддержал вышестоящий суд.
Возведение самовольных построек до настоящего времени остается весьма актуальной проблемой.
Единообразие судебной практики, как на территории Алтайского края, так за его пределами, позволяют прийти к выводу о том, что признание судом права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, обеспечивающим легализацию самовольной постройки. Судебный порядок признания права собственности не должен заменять действующий административный порядок получения правоустанавливающих документов на созданный объект строительства. Как неоднократно отмечалось, в том числе и судами, при вынесении решений, иск о признании права собственности на самовольную постройку не должен стать упрощенным способом приобретения права собственности на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, состоящий в обходе установленных градостроительным законодательством процедур, в том числе получения строительных разрешений и согласований.
03.08.2018 Арбитражным судом Алтайского края по делу № А03-2853/2018, ООО«Виал» отказано в признании права собственности на объект капитального строительства: нежилое здание по ул. Чернышевского, 282И в г. Барнауле, по основаниям, в числе которых: несоблюдение застройщиком императивных норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, закрепляющих порядок реконструкции объектов капитального строительства. Указанное решение оставлено без изменений постановлением от 18.10.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 07.02.2019 Арбитражного суда Западно – Сибирского округа.
Признание права собственности на самовольную постройку являясь способом защиты гражданских прав, может быть применен только при отсутствии возможности получить необходимые для строительства разрешения и согласования или в случае лишения истца по независящей от него причине возможности получить правоустанавливающие документы на соответствующий объект недвижимости.
Статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентирована процедура получения необходимых разрешительных документов, как для строительства, так и для эксплуатации объектов капитального строительства.
Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию, является основанием для применения, к лицам, допустившим нарушения норм градостроительного законодательства, соответствующих санкций: как предусмотренные нормами административного законодательства Российской Федерации, так и нормами регулирующими, гражданские правоотношения, в том числе решения судов о сносе возведенных, реконструированных с нарушением действующего законодательства, объектов.
В настоящее время, на законодательном уровне ведется работа по ужесточению санкций действующего административного законодательства, регулирующего порядок строительства, реконструкции объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию (проектом Федерального закона № 167556-7, прошедшим первое чтение, предлагается ужесточить штрафы за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на его ввод в эксплуатацию (для юридических лиц штраф составит от 500 тыс. до 1 млн руб., для должностных лиц — от 20 тыс. до 50 тыс. руб.), применение которых, должно создать для субъектов указанных правоотношений, условия, при которых получение необходимых разрешений и согласований в установленном законодательством порядке будет являться приоритетным.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которым в числе прочего, внесены изменения в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, о закреплении нового правового регулирования самовольной постройки. Положения указанного Федерального закона, вступили в законную силу с 04.08.2018, и распространяются на правоотношения, возникшие после указанной даты.»
Источник