Реконструкция объекта незавершенного строительства в свете нового Градостроительного кодекса РФ
Валеев Р. А., ассистент кафедры гражданского права Института права БашГУ.
Гражданское законодательство до принятия 22 декабря 2004 г. нового Градостроительного кодекса РФ не давало четкого определения и разграничения критериев реконструкции объектов недвижимости. Наиболее полно раскрывало данный вопрос инструктивное письмо Госстроя России от 28 апреля 1994 г. N 16-14/63 «О правильном толковании терминов «новое строительство», «капитальный ремонт», «реконструкция», «расширение». Однако данный нормативный акт утратил силу согласно письму Минюста от 27 января 2003 г. N 07/802-ЮД.
Актуальность понятия реконструкции и определения его четких признаков обусловлена прежде всего тем, что оформление разрешительных документов на реконструкцию недвижимого объекта имеет более ускоренную процедуру и требует значительно меньших затрат, чем при возведении новой недвижимости, в связи с чем некоторые организации, пользуясь пробелами гражданского законодательства в этой области, получают разрешение на реконструкцию того или иного здания или сооружения, а фактически осуществляют его снос и строительство абсолютно нового объекта.
Особенности государственной регистрации объектов кап строительства
Градостроительный кодекс РФ, введенный в действие с 1 января 2005 г., в п. 14 ст. 1 определяет, что «реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема)», что, на наш взгляд, является верным.
Под реконструкцией следует понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т. е. объекта, прошедшего процедуру государственной регистрации. Объект незавершенного строительства во время строительных работ регистрируется только по инициативе одной из сторон строительства.
Поэтому при решении вопроса о его реконструкции необходимо выяснить: существовало ли зарегистрированное право лица на объект недвижимости до момента его реконструкции? Регистрация права на незавершенное строительство всегда первична. То есть до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства (ст. 131 ГК РФ) его реконструкция невозможна. Такие работы должны признаваться лишь изменением в проектно-сметную документацию, которые автоматически затрагивают и строительные работы по возведению объекта.
При рассмотрении вышеуказанной темы возникает один вопрос, касающийся критерия разграничения реконструкции и строительства нового объекта. Законодатель таким критерием определяет «существенное изменение объекта». В п. 67 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается, что «лист записи об изменениях (приложение N 9) используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т. п.».
Заседание Технического Совета на тему: «Актуализация СП 48.13330.2019 «Организация строительства»
Таким образом, на органы технической инвентаризации возлагается решение так и не определенного законодателем вопроса: какие же изменения следует считать существенными? На наш взгляд, необходимо отметить, что, если свидетельство о государственной регистрации недвижимого имущества расходится с документом, выданным органом технической инвентаризации, а именно площадью фундамента, такие изменения должны считаться значительными (существенными), а объект подлежит государственной регистрации как вновь созданный.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что реконструкция объекта незавершенного строительства невозможна, за исключением случаев, если незавершенное строительство было зарегистрировано согласно п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и выдано свидетельство о государственной регистрации.
Поэтому, на наш взгляд, законодателю необходимо внести изменение в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и изложить его в следующей редакции: «Реконструкция — изменение параметров зарегистрированного недвижимого имущества, его частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее — этажность), показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения».
ИсточникГрадостроительный кодекс объект незавершенного строительства
Градостроительный кодекс Российской Федерации от N 190-ФЗ ст 60 (ред
Статья 60. Возмещение вреда, причиненного вследствие разрушения, повреждения объекта капитального строительства, нарушения требований безопасности при строительстве объекта капитального строительства, требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения 1.
В случае причинения вреда личности или имуществу гражданина, имуществу юридического лица вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения либо части здания или сооружения, нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения собственник такого здания, сооружения (за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи), если не докажет, что указанные разрушение, повреждение, нарушение возникли вследствие умысла потерпевшего, действий третьих лиц или чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства (непреодолимой силы), возмещает вред в соответствии с гражданским законодательством и выплачивает компенсацию сверх возмещения вреда: 2.
Градостроительный кодекс РФ, N 190-ФЗ, ст 1
1) градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений; 2) территориальное планирование — планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения; 3) устойчивое развитие территорий — обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений; 4) зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации; 8) правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений; 10) объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек; 11) красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов; 12) территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары); 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; 14.
Что относится к объектам капитального строительства: что гласит Градостроительный кодекс
Как говорится в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, объектами капитального строительства (ОКС) могут выступать здания, сооружения и другие объекты, строительные работы по которым не завершены.
Источник